Решение № 2-6655/2024 2-874/2025 2-874/2025(2-6655/2024;)~М-6934/2024 М-6934/2024 от 25 февраля 2025 г. по делу № 2-6655/2024

Дело № 2-874/2025 УИД23RS0059-01-2024-012516-08


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 26 февраля 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В.,

с участием истца ФИО1 и его представителей ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Юг-Строй», ФИО4 о понуждении исполнения и признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Юг-Строй», ФИО4 о понуждении исполнения и признании права собственности.

Исковые требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и директором, единственным участником ООО «Юг- Строй» (№ ФИО4 был заключен возмездный договор, поименованный как предварительный с условием об обеспечении исполнения обязательств.

Согласно условиям договора ФИО4 обязался передать ему в собственность 1/2 долю на <адрес>-М на плане этажа, находящуюся на 14-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 124,4 кв.м.. Определен срок ввода здания в эксплуатацию - март 2016 года.

Сторонами п.2.1 Договора была определена цена квартиры в размере 3 500 000 рублей, которые по условиям договора оплачиваются в сумме 3 500 000 рублей до подписания договора (п. 3.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил по Договору денежную сумму в размере 3 500 000 рублей, о чем составил собственноручную расписку на договоре.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учётом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, указанным выше договором, заключённым ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность ответчика передать истцу право требования на квартиру и обязанность последнего в полном объёме до заключения в будущем основного договора внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа представленного истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ, следует что, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путём заключения основного договора, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определённой квартире в строящемся многоквартирном доме, о её стоимости, о предварительном внесении истцом денежных сумм в размере стоимости квартир, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договоров - квартир (пункты 1.1, 2.3, 2.4 договоров). Кроме того, указанная квартира ДД.ММ.ГГГГ по акту была передана по поручению застройщика истцу в фактическое владение и пользование во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах природа заключённого между истцом и ответчиком договора была направлена на приобретение истцом права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме по возмездному договору.

Решением арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ дело №А32-10797/2023 установлено, что на момент заключения истцом сделки с ФИО4, директором и единственным участником ООО «Юг-Строй», обществу на праве аренды принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:13, площадью 2 300 кв.м, с видом разрешенного использования земельного участка - «многоквартирный жилой дом», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на котором общество на основании выданного разрешения № RU 23309/2540 и разрешения № RU 23309/2541 от ДД.ММ.ГГГГ вело строительство многоквартирного жилого дома.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, у истца не было сомнений в действительности заключаемой сделки, так как сделка заключалась в офисе застройщика с генеральным директором и единственным участником общества, при имеющемся праве общества на земельный участок и имеющемся разрешении на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ по требованию ФИО4 в связи с произведенными предварительными обмерами незаконченного строительством объекта было заключено дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого в п.1.2. Договора внесены изменения в части определения объекта долевого строительства, а именно указано, что передаче подлежит <адрес> (согласно технического паспорта домовладения) общей площадью 64 кв.м, согласно технического паспорта БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Определена дополнительная плата за дополнительную площадь 1,8 кв.м., которая составила 144 000 рублей и была уплачена истцом ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается собственноручной распиской ФИО4 на дополнительном соглашении.

В 2017 году строительство жилого дома по <адрес>, получившего название ЖК «Горка» застройщиком было остановлено.

Инициативная группа дольщиков в целях достройки дома организовала потребительское общество «Жилой комплекс Горка», которое на общем собрании утвердило целевую программу потребительского общества «Жилой комплекс горка». Целью указанной программы определены следующие задачи: организация работ по достройке жилого комплекса «Горка», организация заключения договоров на поставку энергоресурсов для удовлетворения потребностей пайщиков.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен договор №.2019 о целевом взносе с потребительским обществом «Жилой комплекс Горка», согласно которому им на достройку дома согласно целевой программы были внесены денежные средства в размере 160 000,0 рублей, что подтверждается чеками о банковских переводах.

Иных лиц, вносивших денежные средства на достройку жилого комплекса в отношении <адрес>-М на плане этажа, находящуюся на 14-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, не имелось.

Следующими последовательными действиями застройщик подтвердил права истца на указанную квартиру, а именно.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (Заказчик) и ООО «Управление жилищно-коммунальными системами «СИРИУС» (Исполнитель) был заключен договор № возмездного оказания услуг.

Согласно п. 7.1 договора Исполнитель, действуя по поручению Застройщика, предоставляет Заказчику допуск в Помещения в многоквартирном доме. При этом стороны договора составляют акт допуска в помещение либо мотивированный акт об отказе в допуске в помещение.

Основанием для допуска в помещение являются документы, в соответствии с которым лицо владеет данным помещением на законных основаниях (договор долевого участия, предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств и другие, согласованные с ООО «Юг-Строй») (п.7.2.).

Допуск в помещение предоставляется исключительно лицам, являющимся членами Потребительского общества «Жилой комплекс Горка» и не имеющие задолженность за оплату членских взносов (п. 7.3).

По акту допуска в помещение от ДД.ММ.ГГГГ истцу по поручению застройщика передана <адрес> (строительный №-М-1), общей площадью 64 кв.м., из которых общая площадь без балконов 54,5 кв.м., площадь балконов 9,5 кв.м., на 14 надземном этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу город Сочи, Центральный район, <адрес>.

С июля 2022 года истец согласно заключенного договора оплачивает коммунальные услуги за квартиру, что подтверждается квитанциями и банковскими чеками.

В переданной ему по поручению Застройщика квартире сделан ремонт.

Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о добросовестности приобретателя, а также подтверждает, что спорная квартира была построена за счет первоначально внесенных средств истца, а также дополнительных денег, предоставленных истцом на достройку как членом потребительского общества и в соответствии с дополнительным соглашением к договору.

Решением арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ дело №А32-10797/2023 признано право собственности ООО «Юг-Строй» (ИНН <***>) на многоквартирный жилой дом, вид объекта недвижимости - здание, назначение - многоквартирный дом, общая площадь здания - 28433,0 кв.м, количество этажей - 18, кроме того подвал, цокольный этаж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204018:13 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

То есть объект введен в гражданский оборот. Решение вступило в законную силу. Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект.

ООО «Юг-строй» до настоящего времени уклоняется от постановки жилого дома по адресу город Сочи, <адрес> на кадастровый учет, что приводит к невозможности оформления прав истца на квартиру в указанном жоме.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители ФИО2, ФИО3 исковые требования поддержали, просил суд их удовлетворить.

Представители третьих лиц ПО «Жилой комплекс Горка», ООО «Управление жилищно-коммунальными системами «Сириус», Управления Росреестра по Краснодарскому краю, администрации г. Сочи в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили, ходатайства от них не поступали. С учетом мнения истца, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке сторон.

Выслушав доводы и пояснения истца, его представителей, исследовав в судебном заседании представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и директором, единственным участником ООО «Юг- Строй» (ИНН <***>) ФИО4 был заключен возмездный договор, поименованный как предварительный с условием об обеспечении исполнения обязательств.

Согласно условиям договора ФИО4 обязался передать ему в собственность 1/2 долю на <адрес>-М на плане этажа, находящуюся на 14-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 124,4 кв.м.. Определен срок ввода здания в эксплуатацию - март 2016 года.

Сторонами п.2.1 Договора была определена цена квартиры в размере 3 500 000 рублей, которые по условиям договора оплачиваются в сумме 3 500 000 рублей до подписания договора (п. 3.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил по Договору денежную сумму в размере 3 500 000 рублей, о чем составил собственноручную расписку на договоре.

ДД.ММ.ГГГГ по требованию ФИО4 в связи с произведенными предварительными обмерами незаконченного строительством объекта было заключено дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого в п.1.2. Договора внесены изменения в части определения объекта долевого строительства, а именно указано, что передаче подлежит <адрес> (согласно технического паспорта домовладения) общей площадью 64 кв.м, согласно технического паспорта БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Определена дополнительная плата за дополнительную площадь 1,8 кв.м., которая составила 144 000 рублей и была уплачена истцом ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается собственноручной распиской ФИО4 на дополнительном соглашении.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен договор №.2019 о целевом взносе с потребительским обществом «Жилой комплекс Горка», согласно которому им на достройку дома согласно целевой программы были внесены денежные средства в размере 160 000,0 рублей, что подтверждается чеками о банковских переводах.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (Заказчик) и ООО «Управление жилищно-коммунальными системами «СИРИУС» (Исполнитель) был заключен договор № возмездного оказания услуг.

Согласно п. 7.1 договора Исполнитель, действуя по поручению Застройщика, предоставляет Заказчику допуск в Помещения в многоквартирном доме. При этом стороны договора составляют акт допуска в помещение либо мотивированный акт об отказе в допуске в помещение.

Основанием для допуска в помещение являются документы, в соответствии с которым лицо владеет данным помещением на законных основаниях (договор долевого участия, предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств и другие, согласованные с ООО «Юг-Строй») (п.7.2.).

Допуск в помещение предоставляется исключительно лицам, являющимся членами Потребительского общества «Жилой комплекс Горка» и не имеющие задолженность за оплату членских взносов (п. 7.3).

По акту допуска в помещение от ДД.ММ.ГГГГ истцу по поручению застройщика передана <адрес> (строительный №-М-1), общей площадью 64 кв.м., из которых общая площадь без балконов 54,5 кв.м., площадь балконов 9,5 кв.м., на 14 надземном этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу город Сочи, Центральный район, <адрес>.

С июля 2022 года истец согласно заключенного договора оплачивает коммунальные услуги за квартиру, что подтверждается квитанциями и банковскими чеками. И данный факт в судебном заседании не оспаривался.

Согласно п. 1.2 предварительного договоров с условием об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, срок ввода здания в эксплуатацию – март 2016 года; срок передачи объекта прав требования – июнь 2016 года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Юг-Строй» признано право собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0204018:13 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанный объект недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющий отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).

В силу ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела установлено, что обязательства путем внесения платы за объект недвижимости в полном объеме были выполнены, следовательно, истец вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ООО «Юг - Строй».

Между тем, до настоящего времени ООО «Юг-Строй» по акту приема-передачи вышеуказанное недвижимое имущество не передано, никаких действий по передаче недвижимости со стороны не предприняло.

В силу положений статей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов.

Как указано в ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных положений и норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в многоквартирном доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Исходя из требований закона истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ООО «Юг - Строй», а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

С учетом установленных по делу обстоятельств, приведенных выше правовых норм действующего законодательства, требования истца в части обязания ООО «Юг-Строй» в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, а в удовлетворении остальной части требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Юг-Строй», ФИО4 о понуждении исполнения и признании права собственности, удовлетворить частично.

Обязать ООО «Юг-Строй» в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Н.А. Круглов