Решение № 2-823/2021 2-823/2021~М-364/2021 М-364/2021 от 8 марта 2021 г. по делу № 2-823/2021

Дело № 2-823/2021

УИД: 26RS0030-01-2021-000847-10


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 марта 2021 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края под председательством

судьи Лихомана В.П.,

при секретаре Косомировой Е.А.,

с участием

представителя истицы ФИО1, ФИО2,

ответчика ФИО3,

его представителя ФИО4,

представителя ответчицы ФИО5 ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в Пятигорском городском суде Ставропольского края гражданское дело № 2-823/2021 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о признании преимущественного права покупки <адрес> в <адрес> края, переводе прав и обязанностей покупателя, замене покупателя, прекращении права собственности и взыскании стоимости квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Согласно содержанию искового заявления и объяснениям представителя истицы, она – ФИО1, является собственником <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с кадастровым №, площадью 33,8 кв.м.

Как указала истица, фактически данная квартира является коммунальной с квартирой №а по тому же адресу, с кадастровым №, площадью 26,6 кв.м.

По мнению истицы, указанные <адрес> №а, фактически являются комнатами, имеют один общий вход, в общей собственности находятся подсобные помещения общего пользования: № – коридор, № – кухня, № – туалет.

Данный факт подтверждается, по ее мнению, справкой о характеристиках объекта государственного технического учета № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ, выданной жилищным отделом ООО «ЕРКЦ», <адрес>, по сведениям жилищного отдела является коммунальной.

Как считает истица, данный факт также подтверждается карточкой квартиросъемщика №, находящейся в жилищном отделе ООО «ЕРКЦ», в которой указано, что <адрес>, является коммунальной квартирой.

Ранее собственником <адрес> был ответчик ФИО3, в ней он не проживал.

В декабре 2020 года он сообщил ей – истице, что квартиру продал посторонним лицам, право собственности уже зарегистрировано, но до этого он не известил ее о намерении продать квартиру, не указывал цену, за которую намерен ее продать, не указывал прочие условия совершения планируемой сделки.

Как она узнала позднее, приобретателем <адрес> стала ответчица ФИО5, право собственности которой зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указала истица, покупатель ФИО5 также не проживает в этой квартире, с ее слов цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, составляет 550 000 рублей.

Как сообщила истица, она не была ознакомлена ни с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни с условиями проведенной сделки по продаже недвижимости, находящейся по адресу: <адрес>.

Истица считает, что заключением сделки по продаже указанной квартиры нарушено ее право преимущественной покупки.

По изложенным основаниям, в исковом заявлении ФИО1 и в судебном заседании ее представитель ФИО2 просили суд: признать за ней – ФИО1, преимущественное право покупки <адрес>, по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО5; перевести на нее права и обязанности покупателя, заменить покупателя указанной квартиры и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости; прекратить право собственности ФИО5 на эту квартиру; взыскать с нее – ФИО1 в пользу ответчиков сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 возражали в отношении иска ФИО1, и в обоснование возражений суду сообщили, что с ее доводами не согласны, по следующим основаниям: ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ продал принадлежавшее ему недвижимое имущество – <адрес>, находящуюся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общей площадью 26,6 кв.м, состоящую из двух комнат, назначение: жилое помещение, с кадастровым номером 26:33:150306:187, ФИО5 на основании договора купли-продажи квартиры.

Ответчик ФИО3 считает, что истица ФИО1 вводит суд в заблуждение, полагая, что <адрес> №а по указанному адресу фактически являются комнатами. Обосновывая свои доводы, истица ссылается на справку о характеристиках объекта государственного технического учета № от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ГБУ <адрес> «Ставрополькрайимущество», а также на справку от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ООО «ЕРКЦ».

При этом в справке о характеристиках объекта государственного технического учета № от ДД.ММ.ГГГГ не усматривается упоминание об объекте государственного учета, в данном случае <адрес>, в качестве коммунальной квартиры. Справки от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что <адрес> по сведениям жилищного отдела является коммунальной, по мнению ответчика, содержит недостоверные данные, поскольку ООО «ЕРКЦ» не является уполномоченным органом, определяющим статусы квартир в качестве коммунального либо коридорного типа.

Следовательно, по мнению ФИО3, указанные документы являются недопустимыми доказательствами.

Ответчик обращает внимание на то, что в материалах дела имеется справка от ДД.ММ.ГГГГ, выданная также ООО «ЕРКЦ», из которой следует, что <адрес> не коммунальная, является квартирой коридорного типа, имеет отдельный лицевой счет. Указанная справка была предоставлена в качестве правоустанавливающего документа при приобретении ФИО1 у своей свекрови ФИО7 <адрес> 2016 году, которую в настоящее время она называет коммунальной, в ипотеку за счет кредитных средств и средств материнского капитала.

Согласно техническому паспорту жилого помещения – <адрес> по указанному адресу, а также сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, вид жилого помещения имеет значение – квартира. Квартиры № и №а имеют самостоятельный вход. Помещения: коридор, кухня, туалет находятся в общем пользовании, то есть являются местами общего пользования, что не позволяет делать вывод о том, что <адрес> №а являются комнатами, а, следовательно, являются коммунальными.

При исследовании правоустанавливающих документов, имеющихся в материалах дела, установлено, что <адрес> №а, расположенные в жилом <адрес> никогда не имели статус коммунальных квартир.

Действующее жилищное законодательство не содержит понятия коммунальная квартира.

Истица, по мнению ответчика, необоснованно применяет аналогию закона в разрезе закона <адрес> от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики <адрес>», поскольку положения указанного закона не дополняют действующее законодательство и не устраняют пробелы действующего законодательства.

Как сообщил ФИО3, он и ФИО5, как стороны сделки купли-продажи <адрес>, расположенной в жилом <адрес> действовали исключительно в рамках действующего федерального законодательства и никоим образом не могли и не должны были руководствоваться нормами закона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Никто из собственников <адрес>, а также никто из собственников <адрес> при продаже этих объектов в разное время ни разу не применял процедуру уведомления в целях реализации преимущественного права покупки.

Учитывая то обстоятельство, что указанные квартиры никогда не имели статус коммунальных квартир, то при таких обстоятельствах соблюдение такой процедуры, как считает ответчик, не требуется.

Согласно доводам ФИО3, из предоставленных в дело документов следует, что спорная <адрес> не находилась в собственности нескольких лиц, а именно, на момент продажи принадлежала ему одному, тем более никогда не была комнатой. Общая площадь квартиры указана за исключением мест общего пользования в соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Договор ее купли-продажи совместно с иными правоустанавливающим документами прошел правовую экспертизу в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольского края, по результатам которой переход права собственности на спорный объект зарегистрирован в установленном действующем законодательством порядке.

То обстоятельство, что спорное жилое помещение – <адрес> по указанному выше адресу зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, как квартира в целом, как считает ФИО3, является основанием для освобождения его от исполнения обязанности по направлению истице, как собственнику <адрес>, уведомления о продаже квартиры, поскольку в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации только при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки.

Таким образом, как указал ответчик, проданная им спорная квартира, состоящая из двух жилых комнат, не находилась в его и ФИО1 общей собственности.

На основании изложенного, ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 просили суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Представитель ответчицы ФИО5 – ФИО6 также возражала в отношении иска ФИО1, и в обоснование своих возражений суду сообщила, что полностью поддерживает доводы, приведенные ответчиком ФИО3 и его представителем ФИО4, в связи с чем просила оставить иск ФИО1 без удовлетворения.

Ответчица ФИО5 и представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю, извещенные в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и не уведомили суд о причинах неявки, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя истицы ФИО1 – ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, представителя ответчицы ФИО5 – ФИО6, оценив доказательства по правилам, установленным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необоснованности иска в виду следующих обстоятельств.

Согласно положениям ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома (п. 1 ч. 1); квартира, часть квартиры (п. 2 ч. 1); комната (п. 3 ч. 1).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4).

Как следует из материалов дела, истице ФИО1 на праве собственности принадлежит двухкомнатная <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 33,8 кв.м, приобретенная на основании заключенного с ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи объекта недвижимости с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита. Указанная квартира принадлежала продавцу ФИО7 на основании договора о передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчице ФИО5 на праве собственности принадлежит двухкомнатная <адрес>, расположенная в том же многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 26,6 кв.м, приобретенная на основании заключенного с ответчиком ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договора ее купли-продажи.

Истица ФИО1, считая, что указанные <адрес> №а фактическим являются комнатами одной коммунальной квартиры, а также что она и ответчик ФИО3 являлись участники долевой собственности, обратилась в суд с рассматриваемым в данном деле иском, полагая, что имела преимущественное право покупки продаваемой ФИО3 доли в виде <адрес>, которого он ее лишил, не известив, как в письменной, так и в устной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу – ФИО5 с указанием цены и других условий, на которых ее продавал.

В обоснование своего довода истица ссылается на справку, выданную ДД.ММ.ГГГГ жилищным отделом ООО «ЕРКЦ», по сведениям которого принадлежащая ей <адрес> по указанному адресу является коммунальной, а также на карточку квартиросъемщика №, в которой отражено, что предоставленная в 1947 году ФИО7 <адрес>, значится как коммунальная.

Приведенный довод истицы суд считает несостоятельным.

Так, в представленных суду материалах дела правоустанавливающих документов (в том числе сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества) и учетной технической документации (инвентарного дела) на указанные объекты недвижимости – <адрес> №а в многоквартирном <адрес> края отсутствуют сведения о том, что эти квартиры являются коммунальными либо находятся или находились ранее в общей долевой собственности истицы ФИО1 и ФИО3, а также прежних их собственников, а, тем более что являются комнатами одной коммунальной квартиры.

Из содержания ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что ее положения распространюется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности.

Как бесспорно следует из оценки письменных доказательств, приобщенных к материалам дела, спорная <адрес> по указанному выше адресу, не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя (ФИО5) на другое лицо (ФИО1) отсутствуют законные основания.

Даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире ее собственник свободно мог распорядиться своей собственностью без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжался бы не долей в общей собственности, при этом ссылка истицы на то, что принадлежащая ей <адрес> предоставлялась прежнему ее собственнику ФИО7 в 1947 году, как коммунальная, в данном случае правового значения не имеет.

Также несостоятелен довод истицы и о том, что <адрес> №а по указанному выше адресу являются комнатами одной коммунальной квартиры, поскольку это, как приведено выше, опровергается письменными доказательствами.

Кроме того, даже комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат, а принадлежат каждому из них, что следует из положений ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации. Жилое помещение в коммунальной квартире – раздельная собственность, на что также указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 03 ноября 1998 года № 25-П.

При таких обстоятельствах, установленных судом на основе приведенных положений законодательства Российской Федерации, исковое заявление ФИО1 заявлено необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пунктах 1 – 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Указанную обязанность ФИО1 при предъявлении иска не исполнила.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о признании преимущественного права покупки <адрес> города Пятигорска Ставропольского края, переводе прав и обязанностей покупателя, замене покупателя, прекращении права собственности и взыскании стоимости квартиры, отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, через Пятигорский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья В.П. Лихоман