Решение № 2А-495/2024 2А-495/2024~М-375/2024 М-375/2024 от 21 апреля 2024 г. по делу № 2А-495/2024

УИД 36RS0010-01-2024-000699-95

Дело № 2а-495/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2024 г. г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего-судьи Оленина Д.С.,

при секретаре Гринцевич И.И.,

с участием:

представителя административного истца Матасова И.С.,

представителей административного ответчика ФИО1,

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка, понуждении к совершению действий,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным иском, указывая, что ему на основании договора купли-продажи от 14.06.2023 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, готовностью 11 %, назначение жилой дом площадью застройки 100 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 710 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>.

Для завершения строительства жилого дома ФИО3 обратился в администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

На заявление ФИО3 администрацией Борисоглебского городского округа Воронежской области был дан ответ от 17.01.2024 № 33-11/367, в котором сообщено об отказе в предоставлении земельного участка в аренду по той причине, что согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, предоставляются однократно для завершения их строительства собственникам таких объектов. В соответствии с п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ данный земельный участок был предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства по договору аренды № 113 от 04.09.2019 сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Пролонгация договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, а также заключение нового договора аренды на данный земельный участок, не предусмотрены нормами действующего законодательства.

С указанным отказом ФИО3 не согласен и полагает, что отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду нарушает его права и законные интересы, и должен быть признан судом незаконным.

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Его представитель адвокат Матасов И.С. поддержал исковые требования.

Представители административного ответчика администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании возражали относительно удовлетворения заявленных требований. Считают, что оспариваемое решение принято в пределах полномочий административного ответчика, требования регламента по предоставлению госуслуги соблюдены, содержание решения соответствует правовым нормам, повторное предоставление земельного участка в аренду не допустимо. Просили в иске отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

14.06.2023 между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи по условиям которого ФИО4 продала, а ФИО3 купил объект незавершенного строительства с кадастровым номером № готовностью 11 %, назначение: жилой дом площадью застройки 100 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 710 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>.

Условия договора исполнены сторонами в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 14.06.2023

Согласно выписке от 15.03.2024 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, установлено обременение в виде аренды на срок с 09.08.2021 по 21.08.2022 на основании договора аренды земельного участка № 113 от 04.09.2019.

Административный истец ФИО3, как новый собственник незавершенного строительством объекта, обратился в администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области с заявлением о предоставлении ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, для завершения строительства жилого дома.

17.01.2024 администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области, рассмотрев заявление ФИО3, ссылаясь на п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, сообщило, что земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, представляется однократно для завершения их строительства собственникам таких объектов. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, был предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительством объекта по договору аренды № 113 от 04.09.2019 сроком на три года для завершения строительства, пролонгация договора аренды земельного участка, а также заключение нового договора аренды на земельный участок не предусмотрено нормами земельного законодательства. В удовлетворении заявления ФИО3 отказано.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 239.1 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.п. 1-3 ст. 230.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, у ФИО3 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в августе 2022 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО3 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

При этом, суд, учитывая положения Конституции Российской Федерации, закрепленные в ст.ст. 10 и 118, и требования п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, в соответствии с которыми, суд при вынесении решения не вправе подменять органы власти или местного самоуправления и принимать конкретные решения по вопросу, не относящемуся к компетенции суда, полагает, что для устранения допущенного нарушения прав и свобод административного истца необходимо возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Возложить на администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий: