Решение № 2-3012/2018 2-3012/2018~М-3271/2018 М-3271/2018 от 11 ноября 2018 г. по делу № 2-3012/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 ноября 2018 года г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.С.,

при секретаре Таимове У.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости изымаемого имущества,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к Администрации МО «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости имущества, указав в обоснование своих доводов, что является собственником жилого помещения №23, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул. <адрес>. Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 30 марта 2017 года суд обязал администрацию МО «Город Астрахань» осуществить изъятие земельного участка, расположенного по адресу: <...> для муниципальных нужд, изъятия помещений, находящихся в домовладении, признанном аварийным и определении выкупной цены. В целях исполнения указанного решения суда ответчик составил соглашение об изъятии жилого помещения у истца путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и передал его истцу. Согласно п. 2.1 указанного соглашения выкупная цена составляет 2 678 056 руб. Не согласившись с выкупной ценой, истец на основании договора поручили ООО «Авторизированный центр оценки» произвести независимую оценку изъятого имущества. Согласно заключению ООО «Авторизированный центр оценки» рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составила 4 034 450 руб. В связи с этим просит суд признать выкупную стоимость жилого помещения согласно отчета №ОД32/06-18 от 15.07.2018 года недостоверной, взыскать с Администрации МО «Город Астрахань» за счет средств казны МО «Город Астрахань» выкупную стоимость жилого помещения №23 по ул. <адрес>, соответствующей доли земельного участка и убытков, связанных с изъятием, в размере 4 034 450 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 28372,25 руб.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, полагая, что отчет, выполненный ООО «Авторизованный центр оценки», является достоверным, полным, отвечает интересам истца, позволяет приобрести равнозначный объект недвижимости. При этом полагает, что заключение судебной экспертизы не может быть принято во внимание в качестве доказательства, поскольку оно не соответствует требованиям закона. В судебной экспертизе занижена рыночная стоимость изымаемого имущества, не учтена близость расположения к центру города. Кроме того, эксперт, определяя рыночную стоимость квартиры, расположенной на земельном участке, изымаемом для муниципальных нужд по объектам-аналогам квартир, выставленных на продажу, не размещает данные объявления в экспертизе. Кроме того, при расчете стоимости жилого помещения и земельного участка была применена формула ФИО3, применение которой привело к удешевлению объекта оценки, при этом в использованной литературе нет ссылки на работы указанного автора.

Представитель Администрации МО «Город Астрахань» ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в части стоимости материальных затрат, связанных с изъятием жилого помещения, включая убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, указывая, что согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости истец имеет также в собственности иное жилое помещение.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии со п. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с п. 4 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником жилого помещения №23, расположенного по адресу: г.Астрахань, <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Решением Городской межведомственной комиссии от 31.05.2013г. многоквартирный жилой дом литера «А» по <адрес> в Кировском районе г. Астрахани был признан аварийным, подлежащим реконструкции, так как является объектом культурного наследия «Дом жилой с лавками нач. ХХв» регионального значения.

Распоряжением Администрации города Астрахани от 12 июля 2013г. №471-р «О дальнейшем использовании многоквартирного жилого дома» признана необходимость собственникам жилых помещений дома совместно с управлением по капитальному строительству, градостроительной, строительной и жилищной политике администрации города провести работы по реконструкции (ремонтно-реставрационные работы) указанного жилого дома в срок до 31.12.2016г.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 30 марта 2017 года суд обязал администрацию МО «Город Астрахань» осуществить изъятие земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань ул. <адрес> для муниципальных нужд, изъятия помещений, находящихся в домовладении, признанном аварийным и определении выкупной цены.

Согласно ч. 26 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится в том числе, выкуп земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд.

В силу части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Из материалов дела следует, что во исполнение решения Кировского районного суда г. Астрахани от 30.03.2017 года ответчик составил соглашение об изъятии нежилого помещения у истца путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и передал его истцу. Согласно п. 2.1 указанного соглашения выкупная цена составляет 2 678 056 руб.

Не согласившись с выкупной ценой, истец на основании договора поручил ООО «Авторизированный центр оценки» произвести независимую оценку изъятого имущества.

Из представленного истцом отчета об оценке ООО «Авторизированный центр оценки» рыночная стоимость жилого помещения составила 2 553 410 руб., доля земельного участка 1 136 770 руб., убытки 60 000 руб., компенсация за непроведенный капитальный ремонт составило 284 300 руб., а всего 4 034 450 руб.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела была проведена судебно-оценочная экспертиза по определению стоимости жилого помещения №23 по ул. <адрес> Кировского района г. Астрахани, доли земельного участка, стоимости материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и нежилого помещения для муниципальных нужд, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, производство которой было поручено ООО ЭА «Дело+».

Согласно заключению ООО ЭА «Дело+» №03-09-1-2 от 05.10.2018 года рыночная стоимость жилого помещения №23, расположенного по адресу: г.Астрахань ул. <адрес> составляет 1 916 872 руб., доли земельного участка, пропорциональной площади нежилому помещению №23, расположенного по адресу: <...> – 1 059 799 руб., стоимость материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и жилого помещения №23 – 92 840 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 529 253 руб.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования и возражения.

В судебном заседании был опрошен эксперт ФИО5, что при установлении выкупной стоимости им использовался сравнительный метод оценки, в ходе которого им отдельно были исследованы объекты-аналоги жилых помещений, установлена их средняя рыночная стоимость, исходя из предложения продаж на рынке, при этом исследовались жилые помещения, находящиеся во вторичном рынке жилья, местоположение которых недалеко удалено от места объекта оценки, и с учетом их цены, произведена оценка стоимости одного квадратного метра жилого помещения, земельного участка, расположенного в этом районе.

Оснований для сомнения в правильности проведенной судебной экспертизы у суда не имеется. На все вопросы, имеющиеся у истицы и ее представителя, эксперт в полном объеме ответил. Возражения истицы сводятся лишь к несогласию с ценой, установленной экспертом, поскольку она ниже предлагаемой ею цены, согласно отчета, представленного в дело. Те замечания, которые представлены ФИО1 не дают суду основания для выводов о неточностях, неполноте, неправильности и необоснованности проведенной судебной экспертизы.

В силу п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных, муниципальных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения должно исполняться в разумные сроки. В такие сроки должна быть определена рыночная стоимость помещения и земельного участка и должно быть заключено соглашение о выкупной цене имущества.

Анализ представленной по делу совокупности позволяет суду сделать вывод о том, что требования истца законные, обоснованные и подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

По чек-ордеру от 20.08.2018 года ФИО1 оплачена госпошлина в сумме 28372,25 руб. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 21 000 руб.

Согласно п.п. «л» п.20 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к администрации МО «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости изымаемого имущества удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счет средств казны муниципального образования «Город Астрахань в пользу ФИО1 денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения №23 1 916 872 руб., в счет изымаемой доли земельного участка 1 059 799 руб., в счет материальных затрат 92840 руб., в счет непроизведенного капитального ремонта 529 253 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 21 000 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение №23 и доли земельного участка, пропорциональной площади жилого помещения №23, расположенных по адресу: г Астрахань, <адрес>

Признать за администрацией МО «Город Астрахань» право собственности на жилое помещение №23 и доли земельного участка, пропорциональной площади жилого помещения №23, расположенных по адресу: г Астрахань, ул. <адрес> после выплаты выкупной цены со стороны администрации в пользу ФИО1 в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца.

Судья Гончарова Ю.С.