Решение № 2-4628/2017 2-4628/2017~М-4786/2017 М-4786/2017 от 26 ноября 2017 г. по делу № 2-4628/2017

Гражданское дело № 2-4628/2017

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Ямпольской В.Д.,

при секретаре: Кужелевой Е.С.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о расторжении соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

29 сентября 2011 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор №714/юз купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок №714 площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> города и обязался в течение пяти лет со дня регистрации данного договора построить на нем жилой дом и оформить на него право собственности, а также подключить построенный жилой дом к инженерным сетям.

Цена земельного участка определена по договору в размере 1 050 000 руб., из которых покупателем оплачено 35 000 руб.

Условиями договора предусмотрено участие ФИО2 в инвестировании строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации. Затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 247 400 руб., из которых покупатель оплачивает 75 000 руб. в порядке и сроки, установленные договором.

В обеспечение обязательств покупателя по договору, земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости.

19 октября 2016 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом ФИО2 земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Обязательства по строительству и государственной регистрации жилого дома ФИО2 не исполнены.

29 мая 2017 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г.

20 июня 2017 года Управлением Россреестра по Белгородской области сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по причине наличия акта уполномоченного органа о наложении ареста на указанное недвижимое имущество (постановление судебного пристава-исполнителя РОСП №2 г. Белгорода УФССП России по Белгородской области о наложении ареста на регистрационные действия в отношении объектов недвижимости от 29.01.2013г., постановление судебного пристава-исполнителя РОСП №2 УФССП России по Белгородской области о наложении ареста на имущество должника от 10.04.2014г.) и в связи с непредставлением документов для осуществления государственной регистрации прав (заявления ФИО2, нотариально удостоверенное согласие его супруги).

Постановлением ОСП по г. Белгороду УФССП по Белгородской области от 25.08.2017г. в удовлетворении заявления АО «БИК» об отмене вышеуказанных постановлений о наложении ареста на заложенное имущество – отказано.

Направленное в адрес ФИО2 письмо от 14.06.2017г. с требованием предпринять необходимые действия для снятия (погашения) обременений (ограничений) в отношении земельного участка либо расторгнуть соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и оплатить оставшуюся часть стоимости участка, затраты на подведение инженерных сетей, коммуникаций, а также проценты по договору, оставлено ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на вышеизложенное, а также указывая на то, что истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок и распорядится им по своему усмотрению, АО «Белгородская ипотечная корпорация» инициировало дело иском к ФИО2, в котором просит: расторгнуть соглашение от 29.05.2017г. о расторжении договора №714/юз купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г., взыскать с ФИО2 задолженность по договору №714/юз купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г. в размере 1 500 607, 49 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. договора – 1 015 000 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций в соответствии с п.2.4. договора – 207 400 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора– 278 207, 49 руб., взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 27 703, 04 руб., расходы по оценке земельного участка – 5 750 руб., расходы за получение выписки из ЕГРН – 1 100 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №714, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № местоположением: <адрес> и расположенный на нем объект незавершённого строительства, определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги, установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 80% от рыночной стоимости: земельного участка – 812 000 руб., объекта незавершенного строительства – 44 800 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности) поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно, надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ путем направления судебной корреспонденции по месту жительства и регистрации. Почтовой службой судебная корреспонденция возвращена в адрес суда с указанием «Истек срок хранения»

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

Учитывая мнение представителя истца, не возражавшего относительно вынесения заочного решения, суд, в соответствии со ст.233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчика ФИО2

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка №714 площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, подтверждается непосредственно самим договором купли-продажи земельного участка №714/юз от 29.09.2011г., актом приема-передачи от 29.9.2011г.

По условиям договора №714/юз от 29.09.2011г., продавец обязался, в соответствии с Программами инженерного обустройства, принимаемыми правительством Белгородской области, в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

Как следует из сообщения ГУП «Белгородского областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства» от 22.06.2015г. №1655, согласно долгосрочной целевой программе «Инженерное обустройство микрорайонов массовой застройки ИЖС в Белгородской области» в микрорайоне ИЖС «Юго-Западный 2.1.» г. Белгорода построены: внеплощадочные и внутриплощадочные сети водоснабжения и водоотведения – 2011 года, электроснабжение – 2011 год, водоснабжение – 2012 год, построены дороги в асфальтобетонном и щебеночном покрытии. Все сети находятся в рабочем состоянии и обслуживаются соответствующими организациями.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи №714/юз от 29.09.2011г. исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 1 050 000 руб. ФИО2 оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора – 35 000 руб. На оплату оставшейся части суммы – 1 015 000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком до 29.09.2019г. (п.2.3. договора).

Согласно п.4.2.,4.3. договора купли-продажи земельного участка №714/юз от 29.09.2011г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 247 400 руб., из них 75 000 руб. оплачивается в следующем порядке: при заключении договора – 40 000 руб., затем ежегодно с 2012 по 2016 годы не позднее 29 сентября путем осуществления платежей по 7 000 руб.

В соответствии с п.4.2. договора ФИО2 оплачено 40 000 руб.

ФИО2 обязался до истечения одного года после даты регистрации права собственности на участок возвести на нем фундамент жилого дома, в течение пяти лет построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.3. - 3.2.5.договора).

Пункт 5.5. договора №714/юз от 29.09.2011г. предусматривает, что за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п.3.2.4. договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3., уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части земельного участка.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном стоимости между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п.4.1. договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора (п.5.6. договора).

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 19.10.2011г., что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи, выпиской из ЕГРН от 11.10.2017г.

19.10.2016г. истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка №714/юз от 29.09.2011г. и его регистрации в установленном законом порядке.

Обязательства по строительству жилого дома и регистрации права собственности на него ответчиком не исполнены.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств в установленный договором срок, объективно подтверждается также письмом, направленным истцом в адрес ФИО2 19.01.2017г. с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи земельного участка №714/юз от 29.09.2011г., а также актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 07.07.2017г., согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеется цоколь и фотографией к акту, подтверждающей отсутствие жилого дома на земельном участке.

Факт неисполнения ФИО2 обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, подключения жилого дома к инженерным коммуникациям нашел свое подтверждение в судебном заседании.

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком условий договора суду не предоставлено.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 29 мая 2017 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 подписано соглашение о расторжении договора №714/юз купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г., по условиям которого покупатель передает (возвращает) продавцу земельный участок №714, расположенный по адресу: г. Белгород, Юго-Западный район города, компенсирует продавцу расходы на оплату государственной пошлины при государственной регистрации перехода права на земельный участок в сумме 22 000 руб., а продавец принимает данный земельный участок и возвращает покупателю денежные средства, уплаченные им в счет цены земельного участка – 35 000 руб., в счет оплаты расходов за подведение инженерных сетей – 40 000 руб., за вычетом общепроизводственных затрат – 3 643, 85 руб., итого в общей сумме 71 356, 15 руб. Возврат денежных средств производится продавцом в течении 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.7 соглашения, обязательства сторон по договору купли-продажи №714/юз от 29.09.2011г. прекращаются с момента исполнения всех условий настоящего соглашения.

Обстоятельства настоящего спора связаны с утверждением стороны истца о существенном изменении обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении соглашения от 29.05.2017г., нарушении условий соглашения со стороны ответчика ФИО2, что является основанием для его расторжения.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пункт 2 ст. 452 ГК РФ устанавливает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что 07.06.2017г. АО «БИК» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области с заявлением от государственной регистрации права на спорный земельный участок, предоставив качестве правоустанавливающего документа соглашение о расторжении договора от 29.05.2017г., заключенное с ФИО2

Сообщением Управления Росреестра по Белгородской области от 20.06.2017г. АО «БИК» уведомлено о приостановлении государственной регистрации по причине наличия акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, а также указало на непредставление документов для осуществления государственной регистрации (заявления ФИО2 и нотариального согласия его супруги). Регистрация приостановлена до снятия ареста с объекта недвижимости.

В соответствии с п.п.37 ч.1 ст.26 ФЗ от 13.07.2015г. №218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Как следует из доводов представителя истца в отношении ФИО2 в ОСП по г. Белгороду УФССП по Белгородской области возбуждено несколько исполнительных производств, в рамках которых судебным приставом-исполнителем были вынесены постановления от 29.01.2013г., от 10.04.2014г. о наложении ареста на регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ФИО2 и о наложении ареста на имущество должника. Заявление АО «БИК» об отмене вышеуказанных постановлений оставлено без удовлетворения.

Указанные доводы не опровергаются материалами дела.

Постановлением заместителя начальника отдела – заместителя старшего судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Белгороду УФССП по Белгородской области от 25.08.2017г., принятого по результатам рассмотрения материалов исполнительных производств, возбужденных в отношении ФИО2, в удовлетворении заявления (ходатайства) представителя АО «БИК» об отмене постановлений судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества от 29.01.2013г. и от 10.04.2014г. о наложении ареста на заложенное имущество – земельный участок №714, площадью 1500 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: г. <адрес>, - отказано.

В обоснование принятого постановления ОСП по г. Белгороду УФССП России по Белгородской области указал на п.68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015г. №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Закона об исполнительном производстве), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание.

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 11.10.2017г. на земельный участок №714, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 31:16:01 19 029:0128, расположенного по адресу: г. Белгород, Юго-западный район города, правообладателем которого является ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка №714/юз от 29.09.2011г. зарегистрированы ограничения и обременения прав в виде арестов, принятых на основании постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП УФСС России по г. Белгороду от 29.01.2013г., 10.04.2014г., 04.07.2017г., 25.08.2017г.

При таких данных, суд соглашается с доводами представителя истца о том, что АО «БИК», в связи с существенным изменений обстоятельств, из которых стороны исходи при заключении соглашения от 29.05.2017г., лишено возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на условиях соглашения, зарегистрировать за собой право на земельный участок и распорядится им по собственному усмотрению.

В соответствии с ч.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Судом установлено, что предусмотренный законом переход права собственности на земельный участок от ФИО2 к АО «БИК» не соблюден, объект недвижимости находится во владении ответчика. Данное обстоятельство не опровергнуто в судебном заседании.

Сообщением АО «БИК» от 14.06.2017г. ФИО2 уведомлен о необходимости предпринять действия для снятия (погашения) обременений (ограничений) в отношении земельного участка либо расторгнуть соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Требование АО «БИК» не исполнено ответчиком в добровольном порядке. Доказательств обратного суду не предоставлено.

Принимая во внимание, что соглашение о расторжении договора купли-продажи заключалось по волеизъявлению обоих сторон, при этом, истцом представлены доказательства нарушения ответчиком обязательств, вытекающих из данного соглашения, так же как и предоставлены доказательства, свидетельствующие о существенном изменении обстоятельств, при которых стороны исходили при его заключении, суд, в силу положений 450, 451 ГК РФ, ст. 12, 56 ГПК РФ, приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения соглашения от 29.05.2017г., заключенного между АО «БИК» и ФИО2 о расторжении договора №714/юз купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г.

С учетом расторжения соглашения от 29.05.2017г., а также принимая во внимание установленный судом факт неисполнения ФИО2 обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом, суд приходит к выводу о наличии оснований и для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов, согласно п.5.5. договора и возмещения затрат по подведению инженерных коммуникаций в соответствии с п.4.2. договора.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность ФИО2 по договору №714/юз купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г. составляет 1 500 607, 49 руб., из которых:

оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.3. договора – 1 015 000 руб.,

затраты на подведение инженерных коммуникаций в соответствии с п.4 2 договора – 207 400 руб.,

проценты в соответствии с п.5.5. договора – 278 207, 49 руб.(1 015 000 (оставшаяся часть стоимости участка) х 8,5% (ставка рефинансирования (ключевая ставка) на день предъявления иска)/365 х 1177 дней (с 20.10.2011г. по 05.10.2017г.).

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

Между тем, при решении вопроса о взыскании с ответчика процентов в размере 278 207, 49 руб. суд приходит к следующему.

Исходя из буквального содержания п.5.5. договора, проценты подлежат начислению за период просрочки исполнения покупателем обязательства по строительству и государственной регистрации права собственности на жилой дом, возникающего по истечении 5-летнего срока с момента государственной регистрации права собственности на участок.

Данные проценты являются штрафной санкцией, применение которой подлежит в случае неисполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3.2.4.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является способом обеспечения обязательства (ст. 329 ГК РФ) и одной из форм гражданско-правовой ответственности, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

В силу положений ст. 333 ГК РФ и п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 71 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 14 марта 2001 года N 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем дает право суду устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Право АО «БИК» требовать оплаты полной стоимости земельного участка, как и процентов в связи с неисполнением покупателем принятых обязательств, предусмотрено условиями договора купли-продажи №714/юз от 29.09.2011г.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер и направлена, в частности, на возмещение кредитору убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства, и на то, чтобы освободить его от необходимости доказывать наличие и размер таких убытков (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 394 ГК РФ). Под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются реальный ущерб и упущенная выгода.

Степень соразмерности заявленных истцом ко взысканию штрафных санкций в виде процентов последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией.

По мнению суда, сумма процентов, определенная истцом по договору купли-продажи земельного участка №714/юз от 29.09.2011г. в размере 278 207, 49 руб. несоразмерна последствиям нарушения обязательства покупателем.

При этом суд также учитывает, что ФИО2, заключая договор купли-продажи, обязан был оценивать свой уровень доходов и иные обстоятельства, влияющие на исполнение договора, был уведомлен о возникновении ответственности в виде уплаты процентов в связи с неисполнением обязательств по договору, согласился с их размером.

Исходя из внутреннего убеждения и обстоятельств гражданского дела, принимая во внимание необходимость сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба истца, суд, в соответствии со ст.333 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правовой позицией, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, от 14.10.2004 г. N 293-О, от 24.01.2006 г. N 9-О, суд приходит к выводу о том, что размер процентов, рассчитанных истцом в соответствии с п.5.5. договора купли-продажи №714/юз от 29.09.2011г. подлежит уменьшению до 50 000 руб. Оснований для снижения процентов в большем размере суд не усматривает.

На основании изложенного, заявленные АО «БИК» требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи подлежат удовлетворению в части и с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 1 272 400 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. договора №714/юз от 29.09.2011г. – 1 015 000 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.4.2. договора №714/юз от 29.09.2011г. – 207 400 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора №714/юз от 29.09.2011г. – 50 000 руб.

Требования истца об обращении взыскания на земельный участок подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п.2.4. договора №714/юз купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г., п.5 акта-приема передачи от 29.09.2011г., земельный участок №714, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с момента его передачи ФИО2 и до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Согласно статье 3 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор купли-продажи земельного участка №714/юз от 29.09.2011г. в части условия о залоге не оспорен, оформлен в соответствии с требованиями закона.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Часть 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ч.1 ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Наличие на земельном участке, являющемся предметом залога, объекта незавершённого строительства (фундамент с цоколем) не является препятствием для обращения взыскания на земельный участок и расположенный на нем объект незавершённого строительства. Признаками недвижимого имущества фундамент не обладает, право собственности на данный объект за ФИО2 не зарегистрировано.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из отчета №478 ООО «Финанс-Профи» об оценке рыночной стоимости земельного участка, площадью 1500 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, итоговая рыночная стоимость земельного участка на 18.09.2017г. составляет 1 093 000 руб., рыночная стоимость незавершенного строительства (фундамент) – 56 000 руб.

Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости участка и расположенного на нем объекта незавершённого строительства.

Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.

Доказательств иной стоимости земельного участка и расположенного на нем фундамента суду не предоставлено.

Статьями 334, 337, 348 ГК РФ, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Поскольку между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка заключен договор залога недвижимого имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 54.1 закона «Об ипотеке» не имеется.

В судебном заседании установлен факт неисполнения ФИО2 своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества с учетом отчета оценщика о его стоимости и положений п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости, на земельный участок в размере 812 000 руб., на объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке – 44 800 руб.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание своих требований.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу

В силу принципа пропорциональности распределения расходов в виде уплаченной государственной пошлины, установленного ст. 98 ГПК РФ, с учетом частичного удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи, ответчик обязан выплатить в пользу истца понесенные по делу судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины (платёжное поручение №2680 от 06.10.2017г. на сумму 27703, 04 руб.) пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 24 562 руб.

В соответствии с положениями ст. 94, 98 ГПК РФ, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", с ответчика подлежат взысканию расходы, понесённые истцом по оплате отчета о рыночной стоимости земельного участка в сумме 5 750 руб., что подтверждается договором возмездного оказания услуг от 18.09.2017г., актом сдачи-приемки, платежным поручением №907 от 03.10.2017г., а также расходы на получение выписки из ЕГРН в размере 1 100 руб., факт оплаты которых подтверждён платежным поручением №2371 о 06.09.2017г.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235, 237 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о расторжении соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в части.

Расторгнуть соглашение от 29.05.2017г. о расторжении договора №714/юз купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г., заключенное между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору №714/юз купли-продажи земельного участка от 29.09.2011г. в размере в размере 1 272 400 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. договора – 1 015 000 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.4.2. договора – 207 400 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора – 50 000 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 24 562 руб., по оплате отчета о рыночной стоимости земельного участка в размере 5 750 руб., по оплате расходов за получение выписки из ЕГРН - 1 100 руб., отказав в удовлетворении остальной части требований о взыскании процентов в соответствии с п.5.5. договора №714/юз от 29.09.2011г.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №714, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> и расположенный на нем объект незавершенного строительства.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:

земельный участок №714, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> в размере 812 000 руб.,

объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке №1500 кв.м. с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> города в размере 44 800 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья – подпись. Мотивированный текст решения изготовлен 09 января 2018 г.

Копия верна. Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №2-4628/2018 Октябрьского районного суда г. Белгорода.

Судья – В.Д. Ямпольская

Секретарь Е.С. Кужелева