Решение № 2-6531/2023 2-797/2024 2-797/2024(2-6531/2023;)~М-6126/2023 М-6126/2023 от 8 апреля 2024 г. по делу № 2-6531/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

.... ДД.ММ.ГГГГ

Центральный районный суд .... края в составе:

Судьи ФИО5

При секретаре ФИО6

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, переводе прав покупателя

У С Т А Н О В И Л:

ФИО9 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, переводе прав покупателя

В обоснование требований указал, что ФИО9 является собственником 2/3 долей земельного участка по адресу .....

ФИО2 являлась собственником 1/3 долей земельного участка по указанному адресу.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ между собственниками был определен порядок пользования данным участком.

ФИО9 получила по почте от нотариуса сообщение, в котором ФИО2 сообщала ей о продажи 1/3 доли земельного участка по адресу .... за 3 000 000 руб., а так же, что ФИО9 имеет право преимущественной покупки отчуждаемой доли за 3 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 направила в адрес ФИО2 и ее представителя письма, в которых сообщила о своей готовности воспользоваться преимущественным правом покупки 1/3 доли в праве общей долевой собственности земельного участка за «реальную» рыночную стоимость.

ФИО2 дополнительно какие-либо письма, а так же проект договора купли-продажи земельного участка в адрес ФИО1 не направляла. В связи с чем, ФИО9 сделала вывод о том, что ФИО2 передумала продавать свою долю.

В рамках судебного процесса об освобождении участка от хозяйственных построек ФИО9 узнала, что доля земельного участка, принадлежавшая ФИО2 продана.

Реальная стоимость спорной доли земельного участка, за которую ФИО9 готова ее приобрести, составляет 440 000 руб. О переходе права собственности истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, просила суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего ФИО2 доли земельного участка по адресу ...., с кадастровым номером № аннулировать запись о регистрации права собственности на земельный участок на имя ФИО3, перевести на ФИО9 права и обязанности покупателя на 1/3 доли земельного участка, принадлежащего ФИО2

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве соответчика был привлечен ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО10 на удовлетворении требований настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Пояснил, что стороны договора, включая нотариуса, проигнорировали волеизъявление истца на выкуп доли земельного участка. ФИО2 предложила истцу выкуп по необоснованно завышенной цене, которая значительно превышает рыночную стоимость. Соседний земельный участок, по адресу ....А, который ФИО2 так же продала семье ФИО8 по договору от ДД.ММ.ГГГГ, был оценен сторонами всего в 1 000 000 .... свидетельствует о том, что ответчики злоупотребляют своими правами и вступили в сговор. Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ стоимость всего спорного участка составляет 1 220 000 .... на расчетный счет Управления Судебного департамента в АК ДД.ММ.ГГГГ внесено 440 000 р.

ФИО2 возражала против удовлетворения требований. Пояснила, что предоставляла истцу месяц для приобретения доли участка по предложенной цене, затем продала дом и переехала.

Ранее ею были представлены возражения. Указано, что обязательства, предусмотренные ст. 250 ГК РФ перед истцом ею были выполнены. За предложенную цену ФИО9 выкупить долю участка отказалась. Она, как продавец, имела право продавать свое имущество по определенной ею цене. Доказательств наличия у истца денежных средств для приобретения доли не имеется. Полагала, что истцом пропущен установленный срок обращения в суд за защитой своего права. Требования о признании договора купли-продажи недействительным не соответствуют требованиям закона.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО7 возражала против удовлетворения требований. Пояснила, что эксперт при проведении судебной оценочной экспертизы предлагал для сравнения объекты, которые находились далеко от спорного объекта. Деньги покупателем были переданы в размере, указанном в договоре. Заключение договора производилось в присутствии нотариуса, сроки соблюдения преимущественного права покупки были соблюдены. Цена на участок не является завышенной с учетом его месторасположения. Застройщики интересуются такими объектами. Между ответчиками нет родственных или иных связей.

Ответчик ФИО3 возражал против удовлетворения требований. Пояснил, что купил дом у ФИО2 за 3 миллиона рублей. У него 4 ребенка, рядом находится детский садик. Все его родственники живут рядом, его работа так же находится недалеко. Денежные средства помогли собирать родственники.

Ранее им были представлены возражения, аналогичные возражениям ФИО2.

Истец в заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п. п. 1 - 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу ст. ст. 549, 551, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может признана недействительной, если она нарушает права ил охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В силу требований ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Таким образом, требования истца о признании сделки недействительной удовлетворения не подлежат.

Согласно материалам дела ФИО9 является собственником 2/3 доли земельного участка по адресу .....

ФИО2 являлась собственником 1/3 доли земельного участка по адресу .....

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи 1/3 доли данного участка за 3 000 000 .... договор заключен нотариально. В договоре указано, что расчет между сторонами был произведен при подписании договора в присутствии нотариуса. Так же передача денег оформлена распиской.

ФИО9 в исковом заявлении указала, что получила сообщение, в котором ФИО2 сообщала ей о продажи 1/3 доли земельного участка по адресу .... за 3 000 000 руб., а так же сообщено, что ФИО9 имеет право преимущественной покупки отчуждаемой доли за 3 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 направила в адрес ФИО2 и ее представителя письма, в которых сообщила о своей готовности воспользоваться преимущественным правом покупки 1/3 доли земельного участка, за «реальную» рыночную стоимость.

Таким образом, ФИО9 фактически отказалась приобретать долю земельного участка за предложенную собственником цену. Данное обстоятельство представитель не оспаривал в судебном заседании.

В обоснование иска представлен отчет об оценке ООО «<данные изъяты>», согласно которому на ДД.ММ.ГГГГ стоимость спорного земельного участка составляет 1 330 000 р., на ДД.ММ.ГГГГ – 1 220 000 р.

По ходатайству стороны истца по делу была проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению ООО «<данные изъяты>» среднерыночная стоимость земельного участка по адресу .... составляет 1 017 883 р., стоимость 1/3 доли без учета корректировке на долю составляет – 339 294 р., с учетом корректировки – 278 221 р., среднерыночная стоимость земельного участка по адресу ....А ДД.ММ.ГГГГ – 468 480 р.

Среднерыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по адресу .... составляет 2 267 р., по адресу ....А – 2 560р.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Истцом на депозит было внесено 440 000 р.

В соответствие со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Как следует из договора купли-продажи, стороны договорились о продаже 1/3 доли земельного участка за 3 000 000 рублей. В договоре содержатся сведения о том, что именно эта сумма была передан покупателем продавцу в присутствии нотариуса. Доказательств того, что фактически имущество было продано за иную (меньшую) стоимость, суду не представлено. Таким образом, в ходе судебного разбирательства истец обязана была доказать, что она не только желала, но и имела реальную возможность приобрести 1/3 долю в домовладении за 3 000 000 рублей. Вместе с тем, таких доказательств ею не представлено.

Ссылки истца в обоснование иска на договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу по адресу ....А от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО11, где стоимость земельного участка была определена в 1 000 000 р., правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку касаются иного объекта недвижимости.

Так же суду представлен отчет об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому спорный участок был оценен в 7 800 000 р.

Готовность приобрести земельный участок за 440 000 руб. не может быть учтена судом, поскольку продавцом была установлена иная стоимость продаваемой доли. Определение цены является правом истца. Следовательно, оснований для признания договора недействительным, аннулирования записи о регистрации, перевода прав покупателя не имеется.

Так же нет оснований для применения пропуска трехмесячного срока обращения в суд, поскольку каких-либо доказательств того, что истцу было известно о совершенной сделке ранее указанной ею даты 04 10 2023, не имеется.

С учетом изложенного, иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 (№ к ФИО2 (№ ФИО4 (№ о признании сделки недействительной, переводе прав покупателя оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Алтайский ФИО1 суд через Центральный районный суд .... в апелляционном порядке.

Судья: Чепрасов О. А.