Решение № 2-1770/2025 2-1770/2025(2-8313/2024;)~М-6539/2024 2-8313/2024 М-6539/2024 от 25 января 2026 г. по делу № 2-1770/2025

Дело № 2-1770/2025

74 RS0002-01-2024-013416-24


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Челябинск 10 декабря 2025 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего М.Н. Величко,

при секретаре Н.В. Оразовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России», к Акционерному обществу «ДОМ РФ» о внесении изменений в договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, в договор ипотеки, о приостановлении срока течения исполнения обязательства, о возложении обязанности произвести перерасчет уплаченных денежных средств по кредитному договору, о возложении обязанности производить выплаты компенсации на условиях договора о не возобновляемой кредитной линии, об установлении начала течения срока в части выдачи четвертой части кредита с момента вступления решения суда в законную силу,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском (с учетом уточнения иска (том 2) к ПАО «Сбербанк России», к Акционерному обществу «ДОМ РФ», в котором просят внести изменения в п.12 Договора об открытии не возобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3, ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» в лице Старшего клиентского менеджера офиса ФИО4 Магосумовны, и вместо «индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> «а»» читать: «индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>»».

Истцы также просят внести изменения в п.1.2. Договора ипотеки о т ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ПАО «Сбербанк России», указав в качестве предмета залога право собственности на Земельный участок. Кадастровый №. Площадь 1177 +/- 24 кв.м. Категории земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежащего Залогодателю на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истца просят приостановить течение срока исполнения обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ, указанных в п. 22 Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ с даты сдачи иска в суд до вступления решения суда в законную силу по настоящему спору. После вступления решения суда в законную силу приостановленный срок начинает течь с даты вступления решения суда в законную силу, и срок исполнения обязательств по п.22 Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ продлевается на количество дней приостановки срока.

Также истцы просят возложить обязанность на ПАО Сбербанк произвести перерасчет уплаченных денежных средств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ по увеличенной процентной ставке с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда; возложить обязанность на ДОМ РФ производить выплаты компенсации ПАО Сбербанк на условиях Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ с момента возобновления срока действия договора на прежних условиях; установить начало течения срока по п. 18 Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ в части выдачи третьего транша кредита в сумме не более неиспользованного остатка не возобновляемой кредитной линии с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Кредитором ПАО «Сбербанк России» и Созаемщиками ФИО3, ФИО2 был заключен Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) №- НКЛ (далее Кредитный договор).

В обеспечение исполнения обязательств Кредитного договора Созаемщиком ФИО3 с Залогодержателем ПАО «Сбербанк России» был заключен Договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 12 Кредитного договора целью использования Созаемщиками Кредита является индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.2 Договора ипотеки предметом залога является право аренды Земельного участка, площадью 752 кв.м. кадастровый номером 74:13:0807001:672, расположенного по адресу: <адрес> (далее по тексту «Предмет залога»).

После получения истцами от Банка первого транша ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 500 000 руб. по условиям Договора кредита, Созаемщики своими силами построили ленточный фундамент нового жилого дома по адресу: <адрес>, с использованием строительных материалов: фундаментные блоки, цемент, щебень, арматура в соответствии с требованиями <адрес>.2 Кредитного договора. После принятия Отчета об исполнении условий Кредитного договора, Кредитор предоставил Созаемщикам второй транш ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 700 000 руб. После получения второго транша на строительство Созаемщики приступили к прокладке коммуникаций: водоотведение и центральное водоснабжение, что осуществляется до возведения стен. При разрытии котлована для проведения внутрь дома водопровода и канализации (под фундаментом) наружу вышли подземные грунтовые воды и затопили фундамент по всей его площади. Истцы обратились за получение Рекомендаций к кадастровому инженеру, так как возникли обстоятельства непреодолимой силы из - за наступления которых дальнейшее которых дальнейшее размытие и расползание почвы.

С учетом изложенного строительство Созаемщиками было приостановлено по независящей от них причине. Согласно Справке от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера ФИО5 Созаемщикам стало известно, что в ходе натурного осмотра Земельного участка с кадастровым номером 74:13:0807001:672, расположенного по адресу: <адрес>, проведенного с целью выявления дефектов, повреждений и нарушений на обследуемом объекте с последующей выдачей рекомендаций по их устранению кадастровым ФИО5 было установлено, что почва имеет в своем составе большое содержание глины, в которой находится влага, которая при замерзании расширяется в объёме. Глины с прослойками песка, суглинки и супеси опасны тем, что легко разжижаются и размываются. Многие из них относятся к категории плывунов, не пригодных для строительства.

Согласно заключению кадастрового инженера на земельном участке кадастровым номером 74:13:0807001:672 строительство индивидуального жилого дома не целесообразно в связи с особенностью состава почвы. Участок пригоден для выращивания овощей, плодово-ягодных низкорослых кустарников. Самостоятельно осушить участок можно несколькими способами: Устройство дренажной системы. Строительство дренажного колодца. Выравнивание участка путем подъема грунта. Создание водоема на участке. Выкапывание магистральных ям. Посадка влаголюбивых растений.

В связи с возникшими фактическими обстоятельствами в период надлежащего исполнения Созаемщиками своих обязательств по Кредитному договору, которые относятся в силу закона к любым другим ситуациям, которые можно признать форс-мажором в силу закона ст.401 ГК РФ, потому то они имеют признаки чрезвычайности, непредотвратимости при данных условиях и внешний условиях по отношению к деятельности должника, дальнейшее строительство жилого дома по адресу: <адрес> в установленный по кредитному договору срок не возможно по независящим от истцов причинам.

В собственности Залогодателя на основании Договора купли-продажи от 19.10.2017

г. находится Земельный участок. Кадастровый №. Площадь 1177 +/-24 кв.м. Категории земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Созаемщики имеют возможность на кредитные средства, полученные ими по Кредитному договору в связи с тем, что им не придется нести расходы на приобретение прав на новый Земельный участок для целей строительства Жилого дома и учитывая преимущества по местонахождению, площади, стоимости Земельного Кадастровый № в оставшийся по Кредитному договору срок построить на нем жилой дом до стадии подведения под Крышу, чтобы получить третий последний транш по Кредитному договору. Поэтому необходимо в судебном порядке изменить цель Кредитного договора в части изменением адреса строительства жилого дома. В связи с чем, п.12 Кредитного договора следует читать в новой редакции: «индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>» и приостановить течение срока исполнения обязательств, указанных в п. 22. Договора об открытии не возобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) №-НKЛ от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу, указав в решении суда на то, что после вступления решения суда в законную силу срок начинает течь заново.

Такое положение дела, по мнению истцов, лишь улучшает качество предмета залога и позволяет увеличить залоговую стоимость предмет залога. Также существенным и значимым моментом улучшения предмета залога является тот факт, что залоговые права возникают на право собственности, а не на право аренды на земельный участок, что существенно повышает обеспечение обязательства по Договору ипотеки.

Истцы считают, что положение Кредитора и Залогодержателя по причине изменением цели Кредитного договора и как следствие изменения предмета залога по Договору ипотеки приведет к существенному улучшению условий способа исполнения обязательств по Кредитному договору.

Истцы обратились к Залогодержателю с заявлением о замене предмета Залога. Однако Банк отказал в разрешении данного вопроса во внесудебном порядке. С мая 2025 года Сбербанк, в одностороннем прядке, повысил процент до 27,8 % годовых, но в силу п.2.3.2 Договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Истцами и Ответчиком на Истцов - Созаемщиков возложена обязанность оплачивать 9 % годовых.

Истцы согласились заключить Договор ипотеки с Ответчиком на тех условиях, что сумма процентов за пользование кредитными денежными средствами будет составлять 9% годовых сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Однако текущая ставка по ипотечному кредиту Сбербанка составляет 27,8% годовых, что указано на официальном сайте Сбербанка.

Если размер процентной ставки по Договору ипотеки будет иным, а на текущий момент процент по ипотеке в Сбербанке составляет 27,8% годовых, то Истцы вынуждены будут выплачивать в месяц не по 50 000 рублей, а 142 007 рублей, т.е. на 92 007 рублей, больше, что не соотносится с действительным имущественным положением заемщиков (истцов).

Истцы участия в судебном заседании не приняли, извещены, сведений о причинах неявки суду не представили, представитель истца ФИО3 - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении уточненного иска настаивала по изложенным в нём основаниям.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» – ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (том 2 л.д. 69-77), пояснил, что кредитный договор между сторонами был заключен в рамках государственной программы «Льготная ипотека» на цели: «строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации». Условия государственной программы регламентированы Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 566 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах" (далее Постановление) (Приложение №). Программа определяет порядок и условия возмещения недополученных доходов (субсидирование процентной ставки) по кредитам (займам), выданным на цели строительства индивидуального жилого дома заемщиком-гражданином Российской Федерации своими силами.

Пунктом 4 кредитного договора и пунктом 5 з Постановления предусмотрено увеличение процентной ставки до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленной на дату заключения Кредитного договора, увеличенной на 4 процентных пункта в случаях если в течении 12 месяцев с даты заключения кредитного договора, не были представлены документы в Банк, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.

Пункт 5 ж Постановления предусмотрено, что в случае предоставления кредита (займа) на цели, указанные и заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом должна быть осуществлена в срок, не превышающий 12 месяцев со дня заключения кредитного договора. Если государственная регистрация в указанный период не осуществлена. условие возмещения недополученных доходов, предусмотренное настоящим подпунктом, считается невыполненным, и возмещение по кредитному договору не осуществляется. В связи с требованиями госпрограммы о прекращении субсидирования в случае отсутствия регистрации права собственности заемщика в период 12 месяцев со дня заключения кредитного договора, установлено требование в кредитном договоре об увеличении процентной ставки

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности созаемшиками на жилой дом не осуществлена. Ввиду того, что жилой дом не построен, государственная регистрация права собственности не произведена процентная ставка по кредитному договору установлена в размере 19.5 % годовых.

Созаемщики были ознакомлены с условиями Договора, подписали его, таким образом, приняли все предложенные им условия. Заключая Договор о возможностью увеличения процентной станки с условием прекращения периода льготного кредитования, истцы приняли на себя риск возникновений негативных последствий (увеличение процентной ставки) случае наступления соответствующих событий.

Непредставление в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора документов, подтверждающих право собственности на индивидуальный жилой дом. строительство которого велось самостоятельно, влечет отказ акционерного общества «ДОМ.РФ» в возмещении ПАО Сбербанк недополученных доходов и установлении процентной ставки по правилам п. 4 индивидуальных условий Договора.

В настоящее время действует Решение Минфина России от ДД.ММ.ГГГГ N? №Р «О порядке предоставления субсидии АО "ДОМ.РФ" на цели возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ по ставке до 8 процентов годовых (Версия 2)» (вместе с "Правилами возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах) содержит аналогичные нормы. Таким образом, в настоящее время допускается продление срока предоставления документов в срок, не превышающий 24 месяцев со дня заключения кредитного договора. Поскольку 24-месячный срок со дня заключения Договора истекает ДД.ММ.ГГГГ. о требование о приостановлении течения срока исполнения обязательств, указанных в п. 22 Договора, заявлено преждевременно.

Оснований для удовлетворения требований о возложении обязанности на Банк произвести перерасчет уплаченных денежных средств по договору не имеется, поскольку отсутствуют правовые основания для возложения на Банк обязанности по снижению процентной ставки по кредиту, так как процентная ставка по договору установлена в строгом соответствии с положениями заключенного Договора и условий госпрограммы.

Представитель ответчика АО «Дом РФ» участия в судебном заседании не принял, извещен, сведений о причинах неявки суду не представил, не сообщил суду о причинах неявки, в письменно отзыве сослался на необоснованность заявленного иска, указал, что ПАО ДОМ.РФ является оператором федеральной программы льготного ипотечного кредитования граждан Российской Федерации (Льготная ипотека). В период заключения между истцом и ПАО Сбербанк кредитного договора спорные правоотношения регулировались Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020-2024 годах (далее Правила). В соответствии с абз. 5 пп «ж» п. 5 Правил государственная регистрация права собственности заемщика на индивидуальный жилой дом должна быть осуществлена в срок, не превышающий 12 месяцев со дня заключения кредитного договора. Если государственная регистрация в указанный период не осуществлена, условия возмещения недополученных доходов, предусмотренное настоящим подпунктом, считается невыполненным, и возмещению по кредитному договору не осуществляется. Поскольку истцами указанное обязательство исполнено не было, отсутствуют основания для возмещения недополученных доходов по кредитному договору, заключённому между сторонами. Поэтому действия Банка по повышению кредитной ставки являются обоснованными.

Представитель третьего лица ООО «Домклик» участия в судебном заседании не принял, извещен, сведений о причинах неявки суду не представил, письменном отзыве на иск (том 2 л.д. 36), в котором указала, что ООО «Домклик» по заключенному с ПАО Сбербанк соглашению предоставляет онлайн-платформу, при помощи которой пользователь может взаимодействовать с Банком и его сотрудниками через чат. Общество не является кредитной организацией, не обладает банковской лицензией, а потому не имеет возможности заключать кредитные договоры и определять из условия. Окончательное решение о заключении и изменении условий кредитного договора принимает банк.

Представители третьих лиц – Администрации Кунашакского муниципального района <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, Министерства финансов Российской Федерации в лице УФК по <адрес> участия в судебном заседании не приняли, извещены, сведений о причинах неявки суду не представили.

Руководствуясь положениям ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, которые не явились в судебное заседание.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (далее ПАО Сбербанк или Банк) и ФИО3, ФИО2 (созаемщики) был заключен договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №-НКЛ для целей индивидуального строительства жилого дома, находящегося на земельном участке по адресу: <адрес>, р-н Кунашакский, <адрес>, в соответствии с которым Банк, на условиях срочности, платности и возвратности предоставляет созаемщикам кредит путем открытия невозбновляемой кредитной линии в сумме 6 000 000 руб. под 9% годовых, сроком на 132 месяца, начиная с даты фактического предоставления первой части кредита в рамках невозобновляемой кредитной линии.

Процентная ставка установлена в соответствии с условиями договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №-НКЛ и требованием государства, которое и предоставляет субсидию на погашение кредита. Основное требование - необходимость построить жилой дом и подтвердить регистрацию в течение 12 месяцев с латы заключения кредита (п. 4 и п. 12 Договора) т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор заключен в соответствии с действующей на момент его подписания программой государственной поддержки ипотечного кредитования, предусмотренной Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 566 «Об утверждении правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020-2024».

Кредитный договор состоит из Индивидуальных условий кредитования, собственноручно подписанных Сторонами и из Общих условий представления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов (далее - Общие условия), размещенных в открытом доступе на сайте ПАО Сбербанк в ИТС «Интернет», с которыми Заемщики знакомятся до подписания Индивидуальных условий кредитования.

Согласно п. 11 Договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по Договору Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору, в частности, залог объекта недвижимости указанного в п.12 Договора.

Кредитный договор был заключен в рамках государственной программы «Льготная ипотека» на цели: «строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации». Условия государственной программы регламентированы Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 566 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах" (далее Постановление) (Приложение N?2).

Программа определяет порядок и условия возмещения недополученных доходов (субсидирование процентной ставки) по кредитам (займам), выданным на цели строительства индивидуального жилого дома заемщиком-гражданином Российской Федерации своими силами.

Пунктом 4 Кредитного договора и пунктом 53 Постановления предусмотрено увеличение процентной ставки до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленной на дату заключения Кредитного договора, увеличенной на 4 процентных пункта в случаях если в течении 12 месяцев с даты заключения Кредитного договора, не были представлены документы в Банк, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно (том 1 л.д. 13-21).

В целях обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ФИО3 (Залогодатель) был заключен договор ипотеки № 0 от 14 мая 2024 года, по которому предметом залога обеспечиваются исполнение обязательств созаемщиков ФИО2 и ФИО3, возникающих на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 84828587-НКЛ от 14 мая 2024 года. В соответствии со ст. 1 указанного договора ипотеки предметом залога является право аренды Залогодателя на земельный участок с кадастровым номером 74:13:0807001:672, категории земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: для приусадебного личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, р-он Кунашакский, <адрес> (том 1 л.д. 19-21).

Также судом установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрела право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:13:0807001:278, категории земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, р-он Кунашакский, <адрес>. Право собственности ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН на указанный земельный участок (том 1 л.д. 31-32).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в ПАО Сбербанк с заявлением, в котором просила изменить состав обеспечения по кредиту, а именно вывести из-под обременения право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:13:0807001:672 и ввести земельный участок с кадастровым номером 74:13:0807001:278. В обоснование заявления указано, что в связи с тем, что после возведения жилого дома и подготовки котлована для проведения внутрь дома водопровода и канализации, ковшом трактора под фундаментом были сдвинуты скальные породы, в результате чего наружу вышли подземные воды и затопили фундамент по всей его площади, истцами было принято решение о переносе строительства жилого дома на более возвышенное место – соседний земельный участок с кадастровым номером 74:13:0807001:278, расположенный рядом с залоговым земельным участком с кадастровым номером 74:13:0807001:672. В настоящее время жилой дом возведен на земельном участке с кадастровым номером 74:13:0807001:278, дом находится под крышей, с окнами, входными дверями, к дому проведены коммуникации: электроснабжение, центральный водопровод, водоотведение; ведется внутренняя отделка дома, а также строительство теплой веранды для установки газового оборудования (том 1 л.д. 33).

Как следует и технического плана здания, выполненного кадастровым инженером ФИО5, технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с данным техническим планом на земельном участке с кадастровым номером 74:13:0807001:278 возведен жилой дом площадью 78,6 кв.м (том 1 л.д. 55-61).

В соответствии с заключением ООО ЭЦ «ТОКМАС» земельный участок с кадастровым номером 74:13:0807001:672 является менее благоприятным для строительства по сравнению с участком с кадастровым номером 74:13:0807001:278, так как при строительстве дома на участке с кадастровым номером 74:13:0807001:672 потребовались дополнительные затраты на мероприятия для предотвращения затопления данного участка, отсутствие дополнительных мероприятий привело бы к разрушению построенного дома. По результатам обследования вышеуказанных земельных участков специалистами ООО ЭЦ «ТОКМАС» установлено, что уровень земли земельного участка с кадастровым номером 74:13:0807001:672 находится ниже уровня земли земельного участка с кадастровым номером 74:13:0807001:278. По этой причине происходит постоянное подтопление земельного участка с кадастровым номером 74:13:0807001:672. Постройка дома, на участке, который склонен к затоплению, без устройства дополнительных мероприятий по отводы воды с участка может привести к разрушению построенного дома. Выполнение дополнительных мероприятий по отводу воды с участка приведет к удорожанию строительства (том 1 л.д. 91-108).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе рассмотрения дела истцами не представлено суду доказательств наличия со стороны Банка нарушения условий вышеуказанного кредитного договора и договора ипотеки, которые позволяли бы суду право изменить условия данных договоров, а именно произвести замену предмета залога, а потому оснований для изменения условий указанных договоров, предусмотренных положениями ст. 450 ГК РФ, не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В ходе рассмотрения дела установлено, что по условиям вышеуказанных договоров Банк обязался предоставить истцам целевой кредит на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 74:13:0807001:672, который был выбран самими истцами для строительства жилого дома, а право аренды данного земельного участка добровольно было предоставлено в залог Банку ФИО3

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При этом в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, перед заключением с Банком вышеуказанного кредитного договора и договора ипотеки и перед строительством жилого дома, являющегося объектом капитального строительства, прочно связанного с землей, истцы, действуя разумно и осмотрительно, могли заказать и провести геологические изыскания на предмет наличия возможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:13:0807001:672.

Геологические изыскания (геологические работы) перед строительством частного дома, в соответствии с действующим законодательством, не являются обязательными, но данные работы направлены на определения состава и свойств грунта, залегающего под плодородным слоем земли и на определение уровня залегания подземных грунтовых вод.

Однако в ходе рассмотрения дела истцами не представлено доказательств того, что указанное ими в иске изменение обстоятельств было вызвано причинами, которые истцы не могли преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Более того, сам факт обращения истцов к специалистам ООО ЭК «ТОКМАС», обладающими специальными познаниями в области инженерных изысканий для подготовки проектной документации и в области строительства, свидетельствует о том, что они не были лишены возможности обратиться к указанным специалистом до начала строительства и определить наличие неблагоприятных условий строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:13:0807001:672.

Как следует из заключения специалистов ООО ЭК «ТОКМАС» для избежания последствий подтопления земельного участка с кадастровым номером 74:13:0807001:672 требуется произвести такие мероприятия как выравнивание участка дополнительным завозом грунта или устройства дренажной системы вокруг планируемого здания. Доказательств того, что данные мероприятия существенно увеличивают стоимость строительства, истцами суду не представлено. Следовательно, после того, как истцам стало известно о наличии подтопления участка они могли принять меры к устранению такого подтопления. Доказательств обратного истцами суду не представлено.

Таким образом, суд не может признать обстоятельства, указанные истцами в иске в качестве существенного изменения обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении вышеуказанных договоров. Действуя разумно и добросовестно, истцы могли узнать об уровне залегания грунтовых вод на участке и либо предоставить Банку в залог земельный участок с кадастровым номером 74:13:0807001:278, либо предпринять меры по устранению причин подтопления участка (отсыпка участка или устройство вокруг пятна застройки дренажной системы).

С учетом изложенного у суда отсутствуют предусмотренные законом основания для изменения условий кредитного договора и цели предоставления кредита в части указания земельного участка, на котором должен быть построен жилой дом, а также для изменения договора ипотеки в части замены предмета ипотеки.

Разрешая требования истцов о приостановлении срока течения исполнения обязательства, о возложении на ПАО Сбербанк обязанности произвести перерасчет уплаченных денежных средств по кредитному договору, о возложении на ПАО «ДОМ.РФ» обязанности производить выплаты компенсации на условиях договора о не возобновляемой кредитной линии, об установлении начала течения срока в части выдачи четвертой части кредита с момента вступления решения суда в законную силу, суд исходит из следующего.

Как указано выше, кредитный договор был заключен в рамках государственной программы «Льготная ипотека» на цели: «строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации». Условия государственной программы регламентированы Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 566 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах".

Программа определяет порядок и условия возмещения недополученных доходов (субсидирование процентной ставки) по кредитам (займам), выданным на цели строительства индивидуального жилого дома заемщиком-гражданином Российской Федерации своими силами.

Согласно п. 2 Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 566 Министерству финансов Российской Федерации направить акционерному обществу "ДОМ.РФ" денежные средства в размере доведенных в установленном порядке лимитов бюджетных обязательств на цели возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году, в качестве вклада в имущество акционерного общества "ДОМ.РФ", не увеличивающего его уставный капитал.

Согласно п. указанного постановления разрешено акционерному обществу "ДОМ.РФ" использовать денежные средства, полученные в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления, на цели реализации предусмотренных Правилами мероприятий.

В соответствии с п. 2 вышеуказанных Правил в соответствии с настоящими Правилами недополученные доходы возмещаются кредитным организациям, организациям, являющимся в соответствии с Федеральным законом "О потребительском кредите (займе)" уполномоченными акционерным обществом "ДОМ.РФ" (далее - общество) организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов и включенными в перечень таких организаций, опубликованный на официальном сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее соответственно - сеть "Интернет", уполномоченные организации), ипотечным агентам и обществу (далее - кредитор).

Недополученные доходы возмещаются кредиторам по договорам о предоставлении кредита (займа), обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - кредитный договор), информация о которых предоставлена обществу в сроки и по форме, которые определены настоящими Правилами, в пределах средств, выделенных обществу для этой цели из федерального бюджета и (или) иных определенных Правительством Российской Федерации источников.

В случае соответствия выданного гражданину Российской Федерации кредита (займа) всем указанным в настоящих Правилах требованиям, а также при соблюдении кредитной организацией и уполномоченной организацией установленных в настоящих Правилах условий и порядка обращения к обществу с заявкой на возмещение недополученных доходов по выданным жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах, по форме согласно приложению N 1 (далее - заявка) общество вправе начать выплату возмещения недополученных доходов такому кредитору до указанной в настоящем пункте даты установления лимита средств на выдачу кредитов (займов).

В силу п. 3 тех же Правил возмещение недополученных доходов осуществляется только по кредитам (займам), выданным, в том числе, для строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, и строительства на них индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами.

Согласно п. 4 Правил возмещение недополученных доходов осуществляется обществом ежемесячными выплатами кредитору за период с даты выдачи кредита (займа) до даты окончания срока действия кредитного договора (с учетом положений абзаца пятого подпункта "ж" пункта 5 настоящих Правил), начиная с календарного месяца, следующего за месяцем, в котором обществом получены средства, указанные в пункте 2 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 566 "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах".

Пунктом 4 кредитного договора и пунктом 5 «з» Правил предусмотрено увеличение процентной ставки до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленной на дату заключения Кредитного договора, увеличенной на 4 процентных пункта в случаях если в течении 12 месяцев с даты заключения кредитного договора, не были представлены документы в Банк, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.

Пункт 5 ж Постановления предусмотрено, что в случае предоставления кредита (займа) на цели, указанные и заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом должна быть осуществлена в срок, не превышающий 12 месяцев со дня заключения кредитного договора. Если государственная регистрация в указанный период не осуществлена, условие возмещения недополученных доходов, предусмотренное настоящим подпунктом, считается невыполненным, и возмещение по кредитному договору не осуществляется.

Судом установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности созаемшиками на жилой дом не осуществлена, а потому действия Банка по увеличению процентной ставки соответствуют условиям кредитного договора, а потому у Банка не возникло обязанности по изменению процентной ставки на 9% годовых, а у ПАО «ДОМ.РФ» не возникло обязанности по возмещению Банку неполученных доходов, речь о которых идет в постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 566.

Пунктом 4 индивидуальных условий Договора предусмотрена плата за пользование кредитом в размере 9 % годовых при условии соблюдения условий Правил возмещения. В случае непредставления в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора документов, подтверждающих право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно, процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленного на дату заключения Договора, увеличенной на 3.5 процентных пункта.

Продление срока исполнения обязательств по представлению документов в течение 12 месяцев возможно лишь в случае, установленном в пп. «ж» п. 5 Правил возмещения, в соответствии с федеральным законом "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные операции. а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Иных исключений относительно обязанности предоставления документов в 12-месячный срок Правила возмещения не предусматривают.

Действующее на момент истечения срока для предоставления документов о государственной регистрации права собственности созаемщиками на индивидуальный жилой дом Решение Минфина России от ДД.ММ.ГГГГ N? №Р «О порядке предоставления субсидии АО "ДОМ.РФ" на цели возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ по ставке до 8 процентов годовых (Версия 2)» (вместе с "Правилами возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах") содержало аналогичные нормы.

Таким образом, непредставление в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора документов, подтверждающих право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно, влечет отказ акционерного общества «ДОМ.РФ» в возмещении ПАО Сбербанк недополученных доходов и установлении процентной ставки по правилам п. 4 индивидуальных условий Договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России», к Акционерному обществу «ДОМ РФ» о внесении изменений в договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, в договор ипотеки, о приостановлении срока течения исполнения обязательства, о возложении обязанности произвести перерасчет уплаченных денежных средств по кредитному договору, о возложении обязанности производить выплаты компенсации на условиях договора о не возобновляемой кредитной линии, об установлении начала течения срока в части выдачи четвертой части кредита с момента вступления решения суда в законную силу оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд <адрес>.

Председательствующий п/п М.Н. Величко

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья М.Н. Величко

Помощник судьи И.А. Клепинина

Мотивированное решение изготовлено 26.01.2026