Решение № 3А-1062/2024 3А-113/2025 3А-113/2025(3А-1062/2024;)~М-798/2024 М-798/2024 от 11 марта 2025 г. по делу № 3А-1062/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2024-000976-39

12 марта 2025 года Производство № 3а-113/2025

(3а-1062/2024)

Мотивированный текст решения составлен 26 марта 2025 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Скрябиной Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Екатеринбург, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр» и Администрация города Екатеринбурга,

при участии в судебном заседании представителя административного истца индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – предприниматель) является арендатором земельного участка, имеющего кадастровый номер <...>:605 (далее также – земельный участок). По условиям заключенного предпринимателем и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области договора аренды земельного участка от 18 апреля 2024 года № Т-123/0432 (далее соответственно – договор аренды, министерство) срок аренды земельного участка установлен на 8 лет с даты подписания договора аренды. Как следует из преамбулы к договору аренды, земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду без торгов. В соответствии приложением № 1 к договору аренды арендная плата за пользование земельным участком начисляется предпринимателю по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельного участка (листы 43-51, 75, 80, 192-194, 241 тома 1 материалов дела).

Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 декабря 2023 года № АОКС-66/2023/001959 (далее соответственно – акт № 1959, учреждение) кадастровая стоимость земельного участка определена равной 41722649,60 руб. (листы 192-194, 240 тома 1 материалов дела).

Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 18 декабря 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 6 декабря 2023 года (листы 192-194, 240 тома 1 материалов дела).

На основании договора, заключенного предпринимателем и ООО «Деловой союз – оценка», оценщиком Г. И.М. был подготовлен отчет от 24 октября 2024 года № 022/24 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 17398000 руб. (листы 22-190 тома 1 материалов дела).

Предприниматель обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором с учетом уточнения просил пересмотреть определенную актом № 1959 кадастровую стоимость земельного участка и установить ее равной рыночной стоимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы (листы 7-10, 243-245 тома 1 материалов дела).

В досудебном порядке предприниматель с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

В ходе рассмотрения административного дела министерство и Администрация города Екатеринбурга представили изложенные в письменном виде возражения, сводящиеся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки (листы 200-203, 220-227 тома 1 материалов дела).

В связи с представлением названных возражений и по ходатайству министерства определением суда от 22 января 2025 года была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту П.К.И., перед которым был поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года (листы 246-249 тома 1 материалов дела).

Во исполнение определения суда от 22 января 2025 года экспертом было представлено заключение от 10 февраля 2025 года (далее – заключение), в котором сделан вывод о том, что отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета, а также вывод о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 18206720 руб. (листы 5-55 тома 2 материалов дела).

В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Извещение всех лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Представитель предпринимателя поддержал административные исковые требования, полагал возможным принять заключение эксперта в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден применяемый с 1 января 2021 года Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Установленная актом № 1959 кадастровая стоимость земельного участка была определена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, установленной актом № 1959, признано судом доказанным, поскольку предприниматель является арендатором земельного участка, а размер арендной платы зависит от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка.

Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом изложенного в заключении эксперта вывода о наличии в отчете нарушений, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки (необоснованное суждение оценщика об отсутствии необходимости применения к объектам-аналогам корректировки на наличие коммуникаций, ошибочный выбор при определении характеристик рынка его статуса как неактивного, применение неактуальной на дату оценки ценовой информации по одному из объектов-аналогов). Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии указанных недостатков отчета и их существенности судом установлено не было.

Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости земельного участка, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.

В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его денежных обязательств по внесению арендной платы, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2022 года заключением.

Между тем, по результатам рассмотрения административного дела суд также пришел к выводу о необоснованном предъявлении предпринимателем административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка к министерству, которое не утверждало пересмотренную настоящим решением кадастровую стоимость, тогда как в силу части 4 статьи 38 КАС РФ и правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (в данном случае учреждение), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по Свердловской области).

В связи с этим административный иск предпринимателя признан подлежащим частичному удовлетворению ввиду необходимости отказа в удовлетворении той части изложенных в нем требований, которые предъявлены к министерству.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <...>:605, равной его рыночной стоимости, составляющей 18206720 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17 декабря 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков