Решение № 2-3633/2017 2-3633/2017~М-2626/2017 М-2626/2017 от 7 июня 2017 г. по делу № 2-3633/2017

Дело № 2-3633/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 июня 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. - единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,

с участием: представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве и предварительного договора купли-продажи парковочного места договорами участия в долевом строительстве, обязании произвести регистрацию этих договоров,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 (далее также – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора участия в долевом строительстве и предварительного договора купли-продажи парковочного места договорами долевого участия в строительстве.

В обоснование иска указал, что согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство заключить основной договор и не позднее 31 августа 2015 года передать в собственность покупателя в лице ООО ДСФ «Дорстрой» четырехкомнатную квартиру № <номер изъят>, общей площадью 125,67 кв.м., на 1 этаже в 7-этажной секции № 5 жилого 7-этажного сборно – монолитного – каркасного, 6 – подъездного жилого дома со встроено – пристроенной подземной автостоянкой, строящегося по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом).

В силу пункта 5.1. договора № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года цена квартиры, определенная сторонами в размере 7 миллионов 540 тысяч 200 рублей, в срок до 30 мая 2015 года подлежит уплате покупателем. 03 августа 2016 года право требования по предварительному договору участия в долевом строительстве жилого дома по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом) № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года перешло от ООО ДСФ «Дорстрой» (цедент) к истцу (цессионарий) на основании договора № У-7567. Стоимость уступленного требования в размере 7 миллионов 540 тысяч 200 рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме.

Согласно предварительному договору купли-продажи парковочного места № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство заключить договор купли – продажи парковочного места и не позднее 30 мая 2015 года передать в собственность покупателя в лице ООО ДСФ «Дорстрой» парковочное место №15 на подземной стоянке на 113 мест жилого 7-этажного сборно – монолитного – каркасного, 6 – подъездного жилого дома по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом).

В силу пункта 2.2.1. договора № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года цена парковочного места, определенная сторонами в размере 550 тысяч рублей подлежит уплате покупателем после подписания основного договора. 03 августа 2016 года право требования по предварительному договору купли-продажи парковочного места в жилом доме по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом) № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года перешло от ООО ДСФ «Дорстрой» (цедент) к истцу (цессионарий) на основании договора № У-7568. Стоимость уступленного требования в размере 550 тысяч рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме.

Однако от возникших перед истцом обязательств по заключению основного договора и передаче жилого помещения и парковочного места ответчик уклоняется, в связи с чем истец просит признать предварительный договор участия в долевом строительстве № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года и предварительный договор купли-продажи парковочного места № АГ5П-67 от 04 апреля 2015 года договорами долевого участия в строительстве, а также просит обязать ответчика зарегистрировать указанные договоры.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования полностью, по тем же основаниям, а представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Рассмотрев заявленные требования и их основания, исследовав содержание доводов сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором долевого участия или договором купли-продажи объекта строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора долевого участия, а также договора купли-продажи, толкуемых судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору купли-продажи парковочного места № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года и предварительному договору долевого участия в строительстве жилого помещения № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года первоначально возникли между ООО «ФОН» (продавец) и ООО ДСФ «Дорстрой» (покупатель) по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости, а именно: парковочное место № 15, подземной стоянке на 113 мест, а также четырехкомнатная квартира № <номер изъят>, общей площадью 125,67 кв.м., на 1-м этаже в 7-этажной секции № 5 кирпичного, 7-этажного сборно – монолитного – каркасного 6 – подъездного жилого дома по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом) (л.д. 7).

Согласно пункту 5.5 указанного договора, покупатель обязался в срок до 30 мая 2015 года уплатить полностью цену данной квартиры, установленную пунктом 5.1 в размере 7 миллионов 540 тысяч 200 рублей. В распоряжение продавца денежные средства поступили своевременно и в полном объеме, притом задолго до 01 июля 2016 года – срока, не позднее которого многоквартирный дом должен был быть построен, а квартира – передана покупателю.

03 августа 2016 года ООО ДСФ «Дорстрой» передал свои права (требования) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года ФИО3 - истцу по настоящему делу, заключив с ним договор № У-7567 об уступке права требования (л.д. 26-27). В порядке перехода уступаемого права истец выплатил 7 миллионов 540 тысяч 200 рублей, причитающихся за 125,67 кв.м. общей площади квартиры № <номер изъят> на 1-м этаже в 7-этажной секции № 5 кирпичного, 7-этажного сборно – монолитного – каркасного 6 – подъездного жилого дома по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом).

Факт оплаты данного объекта недвижимости в полном объеме подтвержден квитанцией ООО ДСФ «Дорстрой» от 03 августа 2016 года и не оспаривается ответчиком (л.д.24).

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору долевого участия и договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения и нежилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признании предварительного договора участия в долевом строительстве и предварительного договора купли-продажи парковочного места договорами участия в долевом строительстве являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.

Требования об обязании ответчика зарегистрировать указанные договоры удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Как определено в части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства определены статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой устанавливаются отличия в перечне документов при регистрации первого договора участия в долевом строительстве и всех последующих договоров.

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, требуются также документы относительно деятельности застройщика, в том числе разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; заключение уполномоченного контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация недвижимости является учетной процедурой, удостоверяющей со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Данная публичная процедура осуществляется раздельно от частного порядка возникновения, перехода и прекращения права на регистрируемое имущество и самого существа таких прав не затрагивает.

В связи с тем, что отношения по поводу государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, они не являются содержательным элементом частноправовых отношений по настоящему делу, возникших из гражданско-правовой сделки, и исковые требования в части возложения на ответчика обязанности обратиться совместно с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве – удовлетворению не подлежат.

В силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины истец при обращении в суд был освобожден. В соответствии со статьей 103 ГК РФ государственная пошлина в размере 300 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования города Казани.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск А.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве и предварительного договора купли-продажи парковочного места договорами участия в долевом строительстве, обязании произвести регистрацию договоров – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор долевого участия в строительстве жилого помещения № <номер изъят> от 04 апреля 2015 года, заключенный между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» в отношении четырехкомнатной квартиры № <номер изъят>, общей площадью 125,67 кв.м., на 1-м этаже в 7-этажной секции № 5 кирпичного, 7-этажного сборно – монолитного – каркасного 6 – подъездного жилого дома по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом) – договором участия в долевом строительстве.

В остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Губаева Д.Ф.