Решение № 2-2727/2019 2-2727/2019~М-2175/2019 М-2175/2019 от 26 декабря 2019 г. по делу № 2-2727/2019

Дело 2-2727/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2019 года г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Двирнык Н.В., при секретаре Обертун В.Ю., в открытом судебном заседании рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КСК - Строительство», ФИО2, третьи лица, - Администрация города Ялты, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, третье лицо, - ФИО3, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства,

УСТАНОВИЛ:

17.07.2019 года ФИО1, действуя через представителя, обратился в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. Между ФИО1 и ООО «КСК-Строительство» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 29.07.2015 №<номер> ОД. Согласно п.1.2. предварительного договора строительство объекта - здания общей площадью 959,4 кв.м., будет осуществляться ООО «КСК-Строительство» на земельном участке по адресу: <адрес>. В силу п. 1.4. указанного договора жилое помещение - помещение, расположенное в составе объекта, подлежит передаче в собственность истцу после ввода в эксплуатацию объекта и заключения сторонами договора долевого участия в строительстве (основного договора). В соответствии с п. 2.1 предварительного договора истец принимает на себя обязательство купить, а ООО «КСК-Строительство» обязуется продать жилые помещения и парковочное место, расположенные в составе объекта возведенного собственными и (или) привлеченными силами в соответствии со строительными нормами и правилами. В п. 2.5. предварительного договора стороны согласовали помещения, которые подлежат передаче в собственность истцу, а именно: жилое помещение. Условный номер жилого помещения: проектный (строительный номер) жилого помещения – 3 по адресу: <адрес>, Комплекс “Ocean Dreams”, этаж 2, строение: Вилла 1, общей площадью 86,95 кв. м.; жилое помещение. Условный номер жилого помещения: проектный (строительный номер) жилого помещения – 4 по адресу: <адрес> Комплекс “Ocean Dreams”, этаж 2, строение: Вилла 1, общей площадью 80,6 кв.м.; жилое помещение. Условный номер жилого помещения: проектный (строительный номер) жилого помещения – 10 по адресу: <адрес>, Комплекс “Ocean Dreams”, этаж 3 (третий), строение: Вилла 2, общей площадью 76,13 кв.м.; парковочное место. Условный номер парковочного места №<номер> по адресу: <адрес>, строение: Вилла: 1, общей площадью 18,0 кв. м. Общая стоимость продаваемых помещений составляет 35 000 000 рублей. Предварительным договором купли-продажи был установлен график платежей, в соответствии с которым истец произвел оплату в размере 31 500 000 рублей, что составляет 90 % цены договора, что подтверждается имеющимися платежными документами. Вместе с тем, указанный договор по своему содержанию и смыслу является договором долевого участия в строительстве. Так, статус возведенной постройки определяется тем, что Главным управлением градостроительства, архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета от 28.02.2014 №<номер>.2-06/309 были выданы градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка; 30.07.2014 ФГП «Укргосстройэкспертиза» в РК был утвержден Экспертный отчет №<номер> по рассмотрению проектной документации в частности прочности, надежности и долговечности объекта строительства; Архитектурно-строительная инспекция Республики Крым зарегистрировала 19.08.2014 № №<номер> Декларацию о начале выполнения строительных работ; Впоследствии Служба государственного строительного надзора Республики Крым зарегистрировала Декларацию о готовности объекта к эксплуатации от 29.11.2016 № №<номер>; МУП «БТИ» муниципального образования городского округа Ялта Республики Крым выдало техническое заключение о возможности присвоения адреса объекту недвижимого имущества: <адрес>, 09.09.2016г. был составлен технический паспорт, произведены обмеры помещений. В апреле 2018 г. выяснилось, что информация о выдаче Градостроительных условий отсутствует в реестре выданных Градостроительных условий и ограничений земельного участка, в связи с чем Службой государственного строительного надзора Республики Крым была отменена регистрация Декларации о начале выполнения строительных работ и Декларации о готовности объекта к эксплуатации. В настоящее время ответчики, заключившие между собой договор о совместной деятельности по строительству спорного объекта, уклоняются от выполнения принятых на себя обязательствах. Просит признать за ФИО1 право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 800,00 кв.м., кадастровый №<номер> по адресу: <адрес> в районе <адрес> виде помещения 1, жилая площадь 57,5 кв. м, открытая терраса лит. а4 площадью 22,6 кв. м., общей площадью 80,1 кв. м. в литере А, этаж 2; помещения 1, жилая площадь 57,3 кв. м, открытая терраса лит. А5 площадью 19,4 кв. м., общей площадью 76,7 кв. м. в литере А, этаж 2; помещения 1, жилая площадь 57,6 кв. м, открытая терраса лит. 69 площадью 22,2 кв. м., общей площадью 79,8 кв. м. в литере Б, этаж 4; нежилого помещения (паркинг) площадью 18,0 кв.м, в литере В.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, проанализировав и оценив доказательства, которые имеются в материалах дела, в их совокупности, суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлены следующие доказательства и соответствующие им правоотношения.

29 июля 2015 года между ООО «КСК-Строительство» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №<номер> (л.д.11-26).

Внесение денежных средств истцом, по поручению истца ФИО3 согласно условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения, подтверждается квитанциями № 9 от 30.07.2015г., № 12 от 24.08.2015г., № 13 от 24.08.2015г., № 10 от 24.08.2015г. (л.д. 27-30).

Из заявления ФИО3 от 23.12.2019г. следует, что она по поручению истца ФИО1 внесла денежные средства в размере 8103660 руб. 60 коп., согласно квитанции от 24.08.2015г., 8 742 100 руб. 50 коп в счет оплаты предварительного договора купли продажи помещений по адресу: <адрес>

Разработана проектная документация на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 42-93).

28.02.2014г. Главным управлением градостроительства, архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета выданы градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.96-97).

10.10.2014г. филиалом «ДТЭК Крымэнерго» ПАО «ДТЭК Крымэнерго» ФИО2 выданы технические условия для присоединения к электрическим сетям №<номер> для строительства и обслуживания жилого дома в <адрес> ( кадастровый №<номер>); участок №<номер> (кадастровый №<номер>); участок №<номер> (кадастровый №<номер>) (л.д.98-101).

16.03.2015г. ГУП РК «Крымгазсети» по заявлению ФИО2 выданы технические условия на газоснабжение природным газом строящегося жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.102).

31.03.2015г. ГУП РК «ППВКХ ЮБК» по заявке ФИО2 выданы технические условия на подключение к сетям водопровода и канализации объекта - индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.103).

30.07.2014г. ФГП «Укргосстройэкспертиза» в РК был утвержден Экспертный отчет №<номер> по рассмотрению проектной документации в частности прочности, надежности и долговечности объекта строительства по адресу: <адрес> из которого следует, что по результатам рассмотрения проектной документации и снятия замечаний установлено, что указанная документация разработана с соблюдением требований к прочности, надежности и долговечности объекта строительства (л.д.104-106).

19.02.2014г. ФИО2 выдано свидетельство о праве собственности серии №<номер> №<номер> на земельный участок, кадастровый №<номер> (л.д. 121-123).

13.07.2015г. Крымским Республиканским единым разрешительным центром архитектурно-строительной инспекцией РК в адрес Службы государственного строительного надзора РК была направлена декларация о начале выполнения строительных работ на объекте, расположенном по адресу: <адрес> для регистрации (л.д. 124-127).

14.08.2014г. Крымским Республиканским единым разрешительным центром архитектурно-строительной инспекцией РК в адрес Архитектурно-строительной инспекции РК была направлена декларация о начале выполнения строительных работ на объекте, расположенном по адресу: <адрес> для регистрации (л.д. 128-131).

29.11.2016г. Службой государственного строительного надзора РК зарегистрирована декларации о готовности объекта к эксплуатации по адресу: <адрес> (л.д.112-120).

Из сообщения Службы государственного строительного надзора Республики Крым № 11-14/3079 от 19.04.2018г. следует, что в связи с выявлением недостоверных сведений внесенных в декларацию, приказом № 19-ОД от 16.04.2018г. отменена регистрация декларации № 14316010742 от 29.11.2016г. о готовности объекта к эксплуатации, приказом № 20-ОД от 16.04.2018г. отменена регистрация декларации № РК 083140001923 от 19.08.2014г. о начале выполнения строительных работ по объекту, расположенному по адресу: <адрес> (л.д.107- 111).

Между ООО «КСК-Строительство» и ФИО2 заключен договор о совместной деятельности от <дата><адрес>, удостоверенный нотариусом ФИО4 за №<номер> (л.д.132-137).

Согласно договора купли-продажи земельного участка <адрес> от 25.06.2015г. ФИО2 продала ООО «КСК-Строительство» земельный участок, площадью 0,032 га расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 138-139).

01.07.2015г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру РК выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности за ООО «КСК-Строительство» на земельный участок, кадастровый №<номер>, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 140).

Из сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру РК №<номер> от 06.08.2019г. следует, что в ЕГРН отсутствуют сведения о помещениях расположенных в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> (л.д.141).

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> относится к категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, 30.08.2016г. указанному земельному участку присвоен кадастровый №<номер> (л.д.142-142).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости зданию, площадью 232,2 кв.м расположенному по адресу: <адрес>, 10.01.2017 года присвоен кадастровый №<номер> (л.д.144-145).

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что зданию, площадью 331,0 кв.м расположенному по адресу: <адрес>, 10.01.2017 года присвоен кадастровый №<номер>, данные о правообладателе отсутствуют (л.д.146-148).

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле.

В соответствии с частью 2 статьи35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно пункту 1 статьи218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного между сторонами предварительного договора, суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ.

Так, из содержания договоров следует, что ответчик осуществляла привлечение денежных средства истца для строительства многоквартирного дома, с условием последующей передачи помещений в этом доме истцу. Со стороны истца договоры заключены для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

На время заключения сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения действовали нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004года он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 этого же закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

В силу ст. 3 Закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Как указывал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция содержалась и в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Указывалось, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения указанного Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Как установлено судом и следует из заключенного предварительного договора купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, застройщиками являются физическое и юридическое лица, однако стороны согласовали условия о предмете – индивидуально определенные помещения в строящемся объекте недвижимости, об их стоимости, о выплате в момент заключения договора части денежной суммы, оставшейся в соответствии с установленным графиком, но до окончания строительства и передачи помещений в собственность, о сроке исполнения обязательств ответчиками в отношении предмета договора.

Таким образом, поскольку заключенный сторонами Договор содержит все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к нему подлежат применению положения названного закона.

То обстоятельство, что Договор поименован сторонами как предварительный договор купли-продажи, не имеет правового значения для дела.

При этом следует учесть, что сам по себе предварительный договор не может содержать иных обязанностей, кроме как заключить в будущем основной договор.

Истцом осуществлена полная оплата стоимости строящихся объектов, ответчики приступили к исполнению принятых на себя обязательств.

Согласно ч.ч. 2, 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование.

Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.

В силу ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящем случае ответчики осуществляли привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицом, которое закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие данного договора, в силу ч.11 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует регистрации права собственности истца на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника.

Между тем нормы Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, несмотря на нарушение требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право истца на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Судом установлено, что строение литер А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер> поставлено на кадастровый учет 10 января 2017 года с присвоением кадастрового номера №<номер> Строение литер <адрес> расположено на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, поставлено на кадастровый учет 10 января 2017 года с присвоением кадастрового номера №<номер> В тоже время кадастровый учет строения литер В (паркинг) не производился, вместе с тем, произведен его инвентаризационный учет МУП «БТИ» г. Ялта. Указанное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером №<номер>

Из материалов инвентаризационного дела на спорные объекты, следует, что данным объектам установлен адрес: <адрес>.

При осуществлении кадастрового учета данных объектов недвижимого имущества ФИО2 представлялась декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной Службой государственного строительного надзора Республики Крым 29 ноября 2016 года за №<номер>.

19 августа 2014 года ФИО2 как заказчиком подавалась декларация о начале строительных работ по адресу: <адрес> которая была зарегистрирована Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за №<номер>.

Вместе с тем, приказом Службы государственного строительного надзора Республики Крым от 16 апреля 2018 года №20 «ОД» данная декларация о начале строительных работ была отменена, поскольку в неё были внесены недостоверные сведения в части наличия и выдачи градостроительных условий и ограничений застройки, которые согласно ответу Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым не выдавались.

Приказом Службы государственного строительного надзора Республики Крым от 16 апреля 2018 года №19 «ОД» отменена декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированная Службой государственного строительного надзора Республики Крым 29 ноября 2016 года за №РК14316010742, поскольку в декларацию внесены недостоверные сведения в части прав ФИО2 на земельные участки, в то время, как один из участков принадлежал ООО «КСК-Строительство».

В тоже время, как уже указывалось выше, 25 июня 2015 года между ООО «КСК-Строительство» и ФИО2 заключен договор о совместной деятельности, согласно которому товарищи обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства малоэтажного жилого дома клубного типа по адресу: <адрес>. На момент заключения договора о совместной деятельности указанные земельные участки принадлежали ФИО2

То есть строительство объектов осуществлялось в рамках договора о совместной деятельности и по согласию всех собственников земельных участков.

В силу положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований,разрешенийили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может бытьпризнаносудом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то отсутствие разрешения на строительство, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.

Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Установив, что возведенная постройка является самовольной, однако снос постройки нарушит жилищные права собственников и проживающих в жилых помещениях лиц, а сохранение и эксплуатация здания угрозу жизни и здоровью граждан не создают и права третьих лиц не нарушают, суду необходимо определить наличие технической возможности восстановления нарушенного права истца без несоразмерного ущерба имуществу ответчиков, возможность использования земельного участка по целевому назначению, а также возможность соблюдения жилищных прав собственника.

Для определения юридически значимых обстоятельств в части характеристик спорных объектов, степени их готовности, соответствия действующим нормам и правилам судом назначалось проведение судебной строительно-технической экспертизы.

Согласно выводов заключения эксперта №<номер> в границах земельного участка, кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес> находятся капитальные строения, незавершенные строительством.

Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес> (на земельном участке площадью 800,00 кв.м, кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>), в том числе и литера <адрес> с кадастровым номером №<номер> площадью 232,20 кв.м, и литера «Б» с кадастровым номером №<номер> площадью 331,00 кв.м. - соответствуют действующим строительным, противопожарным и санитарным нормам и частично не соответствуют градостроительным.

Отступления от норм присутствует в части отсутствия Декларации о начале и завершении строительства (отменены). Объект не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. Устранить нарушения, чтобы нормы и правила были соблюдены, без нанесения ущерба правам и интересам иных лиц - возможно: необходимо получить разрешение на завершение строительных работ и оформить право на объект недвижимости в установленном законом порядке.

Процент готовности к эксплуатации зданий, расположенных по адресу: <адрес> - 89,50 %.

В указанных объектах лит. А, лит. Б и лит. В в наличии следующие помещения:

1. помещение общей площадью 80,10 кв.м, в лит. А этаж 2;

2. помещение общей площадью 76,70 кв.м, в лит. А этаж 2;

3. помещение общей площадью 79,80 кв.м, в лит. Б этаж 4;

4. нежилое помещение (паркинг) площадью 18,00 кв.м. лит.В(л.д.11-26).

Указанные помещения составляют следующую долю дома:

5. лит. Б, этаж № 4, кв. № 6, помещение № 1 - 19/100 доли;

6. лит. В паркинг пл. 18,00 м.кв., парковочное место № 1 - 7/100 доли;

7. лит. А пл. 57,50 м.кв., этаж № 2, кв. № 3, помещение № 1 - 25/100 доли;

8. лит. А, этаж № 2, кв. № 4, помещение № 1 - 25/100 доли.

Объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес> (на земельном участке пл. 800,00 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>), будут соответствовать Правилам землепользования и застройки МО ГО Ялта РК, утв. 19 июля 2019 года решением Ялтинского городского совета № 86, а именно ВРИ: 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4.1, 3.4.2, 3.5, 3.6, 3.8, 3.9, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8.1, 4.10, 5.1, 5.2.1, 7.2, 8.3, 12.0 при условии установления функционального назначения зданий: нежилые здания: апартаменты, гостиница, туристическая гостиница.

Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес> (на земельном участке пл. 800,00 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес> в том числе литера <адрес>» с кадастровым номером №<номер> пл. 232,20 кв.м литера <адрес> с кадастровым номером №<номер> пл. 331,00 кв.м – угрозу жизни и здоровью граждан не несут.

Экспертом были предоставлены письменные пояснения к заключению, согласно которых установлено наличие технической ошибки при проведения исследования, в части распределения долей в связи с общей площадью объекта исследования.

Экспертом было установлено, что объект исследования, расположенный по адресу: <адрес> состоит из следующих литеров:

- литер А представляет собой двухэтажное здание. Общая площадь 232,20 кв.м.

- литер Б представляет собой четырехэтажное здание, из них 1 -цокольный этаж и 3 надземных этажа. Общая площадь 445,4 м.кв.

- литер В паркинг площадью 310,1 м.кв, без учета технического помещения (22,1 м.кв.) - 288,0 м.кв.

Помещение общей площадью 57,5 м.кв, (согласно договора этаж №<номер>, строение: Вилла №<номер>, условный №<номер>, комплекс “Ocean Dreams”, общая площадь помещения составляет 86,95 м.кв., из которых 59,65 кв. м - площадь помещения, 27,30 кв.м - площадь балкона, расположено на втором этаже в литере «А» с кадастровым номером №<номер> площадью 232,20 кв.м, (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>). Указанное помещение составляет 25/100 доли строения лит. А.

Помещение общей площадью 57,3 м.кв, (согласно договора этаж №<номер>, строение: Вилла №<номер>, условный №<номер>, комплекс “Ocean Dreams”, общая площадь помещения составляет 80,60 м.кв., из которых 58,60 кв. м - площадь помещения, 22,00 кв.м - площадь балкона, расположено на втором этаже в литере «А» с кадастровым номером №<номер> площадью 232,20 кв.м, (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес> Указанное помещение составляет 25/100 доли строения лит. А.

Помещение общей площадью 57,60 м.кв, (согласно договора этаж №<номер>, вилла Б, условный №<номер>, комплекс «Ocean Dreams», общая площадь - 76,13 кв.м., из которых 54,13 кв.м. - площадь помещения, 22,00 кв.м. - площадь балкона, расположено на четвертом этаже в литере «Б» с кадастровым номером №<номер> площадью 445,40 кв.м., на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес> Указанное помещение составляет 13/100 доли строения лит. Б.

Парковочное место №<номер> общей площадью 18,00 кв.м., по адресу: <адрес> находится в лит. <адрес>, общей площадью 310,1 м.кв (на земельном участке площадью 800,00 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>

Исходя из того, что общая площадь лит. В (без учета технического помещения пл. 22,1 м.кв.) - 288,00 кв.м., таким образом помещение (парковочное место) пл. 18,00 кв.м, составляет 6/100 доли, лит.В.

Экспертом также указано, что не предоставляется возможным установить, соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка пл. 800,00 кв. м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес> расположенным на нем объектам недвижимого имущества, в том числе лит. «<адрес>» с кадастровым номером №<номер> площадью 232,20 кв.м, и лит. «<адрес>» с кадастровым номером №<номер> пл. 331,00 кв.м, так как объекты недвижимого имущества являются незавершенными строительством, целевое назначение не установлено.

Систематическое толкование положений пунктов 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пунктов 1, 2 части 1 статьи 34, статьи 35 ГрК РФ свидетельствует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны.

Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Правообладатель земельного участка вправе выбирать вид разрешенного использования любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием, и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий.

В соответствии со ст. 35 ГрК Российской Федерации в состав общественно-деловых зон могут включаться: 1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения; 2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; 4) общественно-деловые зоны иных видов. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание то, что спорные здания являются объектами незавершенного строительства, внесенный в ЕГРН вид разрешенного использования земельных участков как «для индивидуального жилищного строительства» не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в связи с несоответствием объектов виду разрешенного использования земельного участка – «для индивидуального жилищного строительства».

Нормами Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, следует учесть, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.

Так, разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

По своей сути, предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов. Право собственности является вещным правом и как вещное право защищается вещным иском. Это означает, что условием предъявления такого иска является отсутствие обязательственных правоотношений между истцом и ответчиком, кроме связанности самой вещью.

При этом такое требование может быть предъявлено любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право.

Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или затрудняет такое использование. Признание же права как раз и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником конкретного имущества, должен доказать наличие определенного круга юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом, законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом следует отметить, что в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Как следует из положений ст. 13 приведенного Федерального закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

При таком положении и установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

Права истца в договорных правоотношениях нарушены и подлежат защите судом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «КСК - Строительство», ФИО2, третьи лица, - Администрация города Ялты, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, третье лицо, - ФИО3, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на 25/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>), в виде: помещения 1, жилая площадь 57,5 кв.м., открытая терраса литер а4 площадью 22,6 кв.м., общей площадью 80,1 кв.м., в литере <адрес>, этаж 2;

Признать за ФИО1 право собственности на 25/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>), в виде: помещения 1, жилая площадь 57,3 кв.м., открытая терраса литер А5 площадью 19,4 кв.м., общей площадью 76,7 кв.м., в литере <адрес>, этаж 2;

Признать за ФИО1 право собственности на 13/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес> в виде: помещения 1, жилая площадь 57,6 кв.м., открытая терраса литер б9 площадью 22,2 кв.м., общей площадью 79,8 кв.м., в литере <адрес>, этаж 4;

Признать за ФИО1 право собственности на 6/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>), в виде: нежилого помещения (паркинг), площадью 18,0 кв.м., в литере В.

В иной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать поровну с ООО «КСК - Строительство», ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 46000 рублей, расходы на производство экспертизы в размере 41000 рублей.

Мотивированное решение суда составлено 30.12.2019 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РК в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд первой инстанции.

СУДЬЯ Н.В.ДВИРНЫК