Решение № 2-1744/2019 2-1744/2019~М-670/2019 М-670/2019 от 25 августа 2019 г. по делу № 2-1744/2019

УИД 54RS0007-01-2019-000983-36

Дело № 2-1744/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 августа 2019 года г. Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска

В СОСТАВЕ:

председательствующего судьи Мороза И.М.,

при секретаре Асочакове А.А.,

с участием прокурора Юрченковой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мэрии города Новосибирска к ООО «УК ЖХ Октябрьского района», Управлению по жилищным вопросам Мэрии города Новосибирска, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора аренды жилого помещения, возложении обязанности передать жилое помещение свободное от прав третьих лиц по акту приема-передачи и выселении без предоставления другого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам с требованиями о расторжении договора аренды жилых помещений № от /дата/, заключенного между Комитетом по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска и ООО «УКЖХ Октябрьского района» в отношении жилого помещения общей площадью 54,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; обязании ООО «УКЖХ Октябрьского района» освободить указанное жилое помещение и передать свободное от прав третьих лиц по акту приема-передачи Управлению по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу; выселении ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО6 из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование исковых требований истец указал, что во исполнение распоряжения Мэрии г. Новосибирска от /дата/ № /дата/ между Комитетом по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска и ответчиком ООО «УКЖХ Октябрьского района» был заключен договор аренды № А08-27, согласно которому истец передал указанному ответчику квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> сроком по /дата/. В соответствии с условиями указанного договора арендодатель обязался использовать жилое помещение для проживания своих сотрудников по договору найма на срок, предусмотренный договором аренды. Указанное жилое помещение ответчик ООО «УКЖХ Октябрьского района» предоставил для проживания ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО6, которые сотрудниками ООО «УКЖХ Октябрьского района» не являются. После истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя. Письмом от /дата/ ответчик ООО «УКЖХ Октябрьского района» было уведомлено об отказе от договора аренды и о необходимости освободить занимаемое помещение не позднее /дата/ с приложением соглашения о расторжении договора №А08-27 от /дата/, которое было получено ответчиком /дата/. /дата/ и /дата/ в адрес ООО «УКЖХ Октябрьского района» были направлены претензии с требованием освободить и возвратить арендодателю жилое помещение по акту приема-передачи, а также оплатить задолженность по арендной плате. Поскольку до настоящего времени ответчик ООО «УКЖХ Октябрьского района» не возвратило истцу указанное жилое помещение, а ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО6 продолжают проживать в спорном жилом помещении, поэтому истец обратился с указанным иском в суд.

Представитель истца Мэрии г. Новосибирска по доверенности ФИО7, являющаяся также представителем ответчика Управления по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска, в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что требования о расторжении договора истец основывает на положениях ГК РФ, оснований для сохранения права пользования за ответчиками жилыми помещениями не имеется, также пояснила, что ответчик Управление по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска всегда действует в интересах и от имени Мэрии г. Новосибирска, являясь ее подразделением, ответчики надлежащим образом были уведомлены о расторжении договора аренды, кроме того ответчики ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, не имеют каких-либо оснований для проживания в спорных жилых помещениях, но при этом представитель истца условия договора аренды не оспаривала, указав, что данный договор действовал до /дата/ и был пролонгирован на неопределенный срок, в настоящий момент договор аренды является действующим, а соглашение о расторжении не подписано.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 и ответчика ФИО4 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что совпадение представителя истца Мэрии г. Новосибирска и ответчика Управления по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска является процессуально не правильным, в связи с чем, полагал, что какой-либо представитель указного ответчика в судебном заседании не участвует, пояснил, что с его доверителями договора в письменном виде не составлялось, но как ранее было установлено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска суда ответчики проживают в спорном жилом помещении на условиях договора найма, задолженности ответчики ФИО5 и ФИО4 за жилое помещение не имеют, на момент заключения договора аренды ответчики, являющиеся физическими лицами, были работниками управляющей компании, что также установлено решением суда от 2015 года.

Представитель ответчика ООО «УКЖХ Октябрьского района» по доверенности ФИО9 в судебном заседании возражал против требований иска, считает их необоснованными, поддержал доводы письменного отзыва (л.д.85-86).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, конверт с судебной повесткой вернулся в адрес суда неврученным.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, конверт с судебной повесткой вернулся в адрес суда неврученным.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, конверт с судебной повесткой вернулся в адрес суда неврученным.

Прокурор Юрченкова С.И. в судебном заседании в заключении указала, что процедура расторжения договора аренды истцом была соблюдена, полагала возможным удовлетворить требования в части расторжения договора аренды и в части обязания управляющей компании передать спорные помещения по акту приема-передачи, также полагала возможным выселить ответчиков ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, поскольку у данных лиц отсутствуют законные основания пользования спорными жилыми помещениями.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела и исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, а также заслушав заключение прокурора, суд отказывает истцу в удовлетворении иска. При этом суд исходит из следующего.

Судом установлено, что на основании Постановления Мэрии г. Новосибирска от /дата/ №, Распоряжения КУГИ от /дата/ № на квартиру № в доме № <адрес>, общей площадью 54,3 кв.м. было зарегистрировано право муниципальной собственности (л.д.22).

Также судом установлено, что /дата/ распоряжением Мэрии <адрес> №-р (л.д.10) жилое помещение № общей площадью 42,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> было исключено из состава муниципального жилищного фонда социального использования и было включено в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования для передачи по договору аренды ООО «УКЖХ Октябрьского района» сроком на один год.

/дата/ между истцом и ответчиком ООО «УКЖХ Октябрьского района» был заключен договор аренды №А08-27 (л.д.5-8), согласно условиям которого истец передал указанное жилое помещение указанному ответчику сроком до /дата/, а указанный ответчик обязался ежемесячно уплачивать арендную плату, исчисляемую с утвержденной методикой расчета, которая устанавливается решениями городского Совета, в размере 1 862 рубля 37 копеек в месяц.

В силу п. 1.2. указанного договора арендатор обязуется использовать жилое помещение для проживания своих сотрудников по договору найма на срок, предусмотренный договором аренды.

Согласно п. 5.2. указанный договор может быть расторгнут или изменен по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, установленных законом и настоящим договором.

/дата/ распоряжением Мэрии г. Новосибирска № были внесены изменения в распоряжение Мэрии г. Новосибирска № от /дата/, согласно которым слова «жилое помещение №» заменено на «жилое помещение (квартиру) №, и изменена общая площадь жилого помещения с 42,4 кв.м. на 54,3 кв.м.(л.д.11).

/дата/ между истцом и ответчиком ООО «УКЖХ Октябрьского района» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором стороны в соответствие с распоряжением Мэрии г. Новосибирска № от /дата/ внесли изменения в части указания в договоре общей площади и наименования предмета аренды и установили ежемесячную арендную плату в размере 2 814 рубля 38 копеек, исчисляемую с утвержденной методикой расчета, которая устанавливается решениями городского Совета (л.д.9).

/дата/ в адрес ответчика ООО «УКЖХ Октябрьского района» было направлено уведомление об изменении размера арендной платы с /дата/ (л.д.23).

Выпиской из домовой книги подтверждается, что в спорной квартире в комнате №, общей площадью 31,5 кв.м. с /дата/ были зарегистрированы ответчики ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (л.д.26).

Вступившим в законную силу решением Октябрьского суда г. Новосибирска от /дата/ (л.д.72-73) в удовлетворении требований Мэрии г. Новосибирска к ООО «УКЖХ Октябрьского района», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора аренды жилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и выселении в удовлетворении исковых требований было отказано.

/дата/ Управлением по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска от имени истца было подписано соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения №А08-27 от /дата/ (л.д.20).

/дата/ Управлением по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска от имени истца на имя директора ответчика ООО «УКЖХ Октябрьского района» было подготовлено уведомление о прекращении договора аренды с /дата/ (л.д.19)

/дата/ Управлением по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска от имени истца в адрес ответчика ООО «УКЖХ Октябрьского района» была направлена претензия о добровольном погашении в срок не позднее /дата/ образовавшейся задолженности в размере 35 491 рубль 35 копеек, арендную плату за период с /дата/ по /дата/ в размере 3 692 рубля 40 копеек, а также пени в размере 3 740 рублей 28 копеек, а также освободить жиле помещение и передать его истцу по акту приема-передачи (л.д.16).

Указанная претензия была получена ответчиком ООО «УКЖХ Октябрьского района» /дата/ (л.д.17).

/дата/ Управлением по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска от имени истца в адрес ответчика ООО «УКЖХ Октябрьского района» была направлена претензия о добровольном погашении в срок не позднее /дата/ образовавшейся задолженности в размере 87 426 рублей 50 копеек, а также пени в размере 18 311 рублей 82 копейки, а также освободить жиле помещение и передать его истцу по акту приема-передачи (л.д.12).

Указанная претензия была получена ответчиком ООО «УКЖХ Октябрьского района» /дата/ (л.д.15).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от /дата/ (л.д.45-51) было отказано в удовлетворении исковых требований Мэрии г. Новосибирска к ООО «УКЖХ Октябрьского района» об обязании освободить жилое помещение № в доме № <адрес>.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2018 (л.д.74-77) решение Арбитражного суда Новосибирской области от /дата/ было оставлено без изменения.

Указанным постановлением было установлено, что факт продолжения управляющей компанией пользования спорным жилым помещением после окончания срока действия договора в отсутствие возражений со стороны истца, свидетельствует о том, что договор между сторонами возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

/дата/ был составлен акт обследования жилого помещения по адресу <адрес> (л.д.44), согласно которому в двух комнатах площадью 22,8 кв.м. зарегистрированы и проживают ответчики ФИО1, ФИО3 и ФИО2, в комнате площадью 16,5 кв.м. без регистрации проживают ответчики ФИО4 и ФИО5

/дата/ Управлением по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска от имени истца в адрес ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО3 и ФИО2 были подготовлены уведомления об освобождении жилого помещения (л.д.29,30,31), согласно которым указанным ответчикам предлагалось в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения уведомлений освободить спорное жилое помещение.

Указанные уведомления вернулись в адрес Управления по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска неврученными (л.д.33-34, 36-37, 39-40, 42-43).

Право собственности на спорную квартиру с /дата/ и по настоящее время зарегистрировано за г. Новосибирском, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.27-28).

Согласно справки от /дата/ (л.д.118) задолженность ответчика ООО «УКЖХ Октябрьского района» по договору аренды жилого помещения № от /дата/ составляет 118 156 рублей 80 копеек.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в спорной квартире в настоящее время проживают ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, которыми, как установлено в ходе судебного разбирательства, обязательства по договору найма жилого помещения исполняются в полном объеме и своевременно.

Представленными в материалы дела ответчиками квитанциями (л.д.66-69, 134-135), выпиской о начислениях (л.д.154), справкой от /дата/ (л.д.155) подтверждается факт надлежащего исполнения обязательств по оплате содержания жилья и коммунальных платежей ответчиками ФИО4 и ФИО5

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от /дата/, а также постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от /дата/ установлено, что договор аренды от /дата/ № прекращен с /дата/, в связи с чем требования истца к ответчику ООО «УКЖХ Октябрьского района» о его расторжении удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд отказывает в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика ООО «УКЖХ Октябрьского района» освободить жилое помещение № в доме № <адрес> и передать свободным от прав третьих лиц по акту приема-передачи, поскольку Арбитражным судом <адрес> решением от /дата/ не было установлено факта занятия (использования) спорного помещения непосредственно ООО «УКЖХ Октябрьского района».

Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от /дата/ было установлено, что ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО6 занимают спорное жилое помещение на условиях договора найма, что также соответствует положениям п. 1.2. договора аренды.

В соответствии с. ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Поскольку ответчик ООО «УКЖХ Октябрьского района» во исполнение обязательств п.5.2 договора аренды от /дата/ вселил ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в спорные помещения на условиях договора найма, указанный договор аренды путем заключения истцом и ответчиком ООО «УКЖХ Октябрьского района» дополнительного соглашения от /дата/ был заключен на неопределенный срок, следовательно, ответчики проживают в спорных помещения на условиях договора найма, заключенного на неопределенный срок, в настоящее время задолженность ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в отношении спорного жилого помещения отсутствует, учитывая, что спорное жилое помещение передано ответчиком ООО «УКЖХ Октябрьского района» физическим лицам, как бывшим сотрудникам, а ответчики ФИО1, ФИО3, а также ФИО4 и ФИО5 признаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (л.д.64, 72-73), принимая во внимание положения п. 2 ст. 687 ГК РФ, которые предусматривают даже при наличии оснований для расторжения договора найма жилого помещения предоставление срока для устранения нарушений, послужившими основанием для расторжения договора найма жилого помещения, что отражает специфику жилищных отношений, при этом жилищные права ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 после заключения договора аренды от /дата/ в редакции от /дата/ на неопределенный срок, и представления им спорных помещений на условии договора найма на неопределенный срок существуют независимо от действия указанного договора аренды, и регулируются положениями главы 35 ГК РФ, поэтому при установленных вышеизложенных судом юридически значимых обстоятельствах суд приходит к выводу, что в настоящее время отсутствуют основания для выселения указанных ответчиков из спорного жилого помещения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Мэрии города Новосибирска к ООО «УКЖХ Октябрьского района», Управлению по жилищным вопросам Мэрии города Новосибирска, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора аренды жилого помещения, возложении обязанности передать жилое помещение свободное от прав третьих лиц по акту приема-передачи и выселении без предоставления другого жилого помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления судом мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Председательствующий по делу - /подпись/