Решение № 2-542/2018 2-542/2018~М-627/2018 М-627/2018 от 7 ноября 2018 г. по делу № 2-542/2018

К делу № 2-542/18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«08» ноября 2018 года с. Успенское

Успенский районный суд, Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Пушкарского М.Н.

при секретаре Шабалиной Ю.В.

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО3

ответчика ФИО4

представителя ответчиков ФИО4, ФИО5 по доверенности ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Марьинское» к ФИО4, ФИО5 об оспаривании сделки по образованию земельного участка сельскохозяйственного назначения

У С Т А Н О В И Л:

ВУспенский районный суд с иском обратилось ОАО «Марьинское» к ФИО4, ФИО5 об оспаривании сделки по образованию земельного участка сельскохозяйственного назначения. В обоснование заявленных требований, истец указал, что ОАО «Марьинское», ИНН <***>, КПП 235701001, ОГРН <***>, юридический, фактический адрес: 352472, Россия, <...> является участником общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», кроме того между ОАО «Марьинское» и собственниками земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, 12 ноября 2008 года бал заключен договор аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, площадью 68 586 769 кв.м., расположенного в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 04.12.2008 года, номер регистрации <данные изъяты>.Срок аренды установлен на 10 лет, до 12 ноября 2018 года. Согласно условиям действующего договора аренды, а именно п.4.2., в числе прочих условий определенных сторонами следует, что Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права продления договора аренды и выкупа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при прочих равных условиях перед другими лицами.Однако, в нарушение действующих договорных обязательств, участник общей долевой собственности ФИО4 не обеспечив Арендатору, в лице ОАО «Марьинское», предусмотренную договором возможность реализовать свое преимущественное право на выкуп долей в праве общей долевой собственности на арендуемый земельный участок при прочих равных условиях, 12.07.2018 года продал свою земельную долю другому участнику общей долевой собственности, о чем истцу стало известно в результате получения уведомления о приостановлении государственной регистрации вновь образуемого земельного участка, образуемого путем выделения земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в состав которого, согласно проекту межевания, утвержденного решением общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, состоявшегося 10.07.2018 г., была включена доля ФИО4 Согласно сведений отраженных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, за участником общей долевой собственности ФИО5 значиться регистрационная запись права общей долевой собственности 110600/61853057, за номером <данные изъяты>, от 12.07. 2018 г., которая имеет обременение в виде права аренды в пользу ОАО «Марьинское» ИНН <***>, ОГРН <***>, о чем свидетельствует регистрационная запись за номером <данные изъяты>, основанием государственной регистрации ограничения прав и обременения являться вышепоименованный договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя 31 от 12.11.2008 г., Дата регистрации 04.12.2008 г., номер регистрации <данные изъяты>. Истец полагает, что между участниками общей долевой собственности ФИО4, выступающим на стороне продавца и Ильной А.И., выступающей на стороне покупателя, 12.07.2018 г., в нарушении принятых согласно договору обязательств о предоставлении преимущественного права покупки, при прочих равных условиях, земельных долей арендатором, в лице ОАО «Марьинское» была совершена сделка купли - продажи земельной доли, чем были нарушены законные права и интересы ОАО «Марьинское». Истец просит суд перевести на ОАО «Марьинское», ИНН <***>, КПП 235701001, ОГРН <***>, 352472, Россия, <...> права и обязанности покупателя по договору купли продажи земельной доли в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», правообладатель ФИО5, вид, номер и дата государственной регистрации права: 110600/61853057, <данные изъяты>, 12.07.2018 г., аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись права общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», правообладатель ФИО5, вид, номер и дата государственной регистрации права: 110600/61853057, <данные изъяты>, 12.07.2018 г., внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись права общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос» за ОАО «Марьинское», ИНН <***> КПП 235701001 ОГРН <***>, 352472, Россия, <...> вид права: 110600/61853057.

Представитель истца по доверенности от 02.12.2016 года ФИО3 в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями истца, просил в иске отказать.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, её интересы в суде представляет ФИО6

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании считал исковые требования необоснованными, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица – Успенского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Суд, выслушав представителя истца ФИО3, ответчика ФИО4, его представителя ФИО6, исследовав письменные доказательства по делу, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 01.08.2018 ОАО «Марьинское» имеет адрес: <...>, основной вид деятельности: 01.11 Выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур (л.д. 8-25).

Согласно приказу от 13.01.2016г. № 1/16 генеральным директором ОАО «Марьинское» является ФИО1 (л.д. 42).

Согласно выписке из ЕГРН ФФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю от 26.07.2018 правообладателем земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (единое землепользование), расположенного в границах участка Краснодарский край, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», площадью 61988415+-68891 кв.м., выступает ОАО «Марьинское» (л.д. 26-27).

Согласно выписке из ЕГРН ФФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю от 26.07.2018 правообладателем общей доли 110600/61853057 в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> (единое землепользование), расположенным в границах участка Краснодарский край, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос» выступает ФИО5 (л.д. 28-29).

Между ОАО «Марьинское» и собственниками земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, 12 ноября 2008 года заключен договор аренды указанного земельного участка площадью 68 586 769 кв.м., расположенный в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 04.12.2008 года, номер регистрации 23<данные изъяты>.Срок аренды установлен на 10 лет, до 12 ноября 2018 года (л.д. 30-34).

Согласно договору купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок сельхозназначения от 10.07.2018г. ФИО4 через своего представителя ФИО2 продал ФИО5 110600/68586769 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 61853057 кв.м., адрес (местоположение): Краснодарский край, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», кадастровый номер <данные изъяты> за 430 000 рублей (л.д. 83-84).

Согласно Уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 26.07.2018г., Успенский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю сообщает ОАО «Марьинское», что при проведении проверки перечня собственников образуемого земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> выяснилось, что собственник ФИО4 продал свою долю 12.07.2018 г. Необходимо внести изменения в перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей (л.д. 35-37).

Согласно условиям действующего договора аренды, а именно п.4.2., в числе прочих условий определенных сторонами следует, что Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права продления договора аренды и выкупа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при прочих равных условиях перед другими лицами.

Однако, в нарушение действующих договорных обязательств, участник общей долевой собственности ФИО4, не обеспечив Арендатору, в лице ОАО «Марьинское», предусмотренную договором возможность реализовать свое преимущественное право на выкуп долей в праве общей долевой собственности на арендуемый земельный участок при прочих равных условиях, 12.07.2018 года продал свою земельную долю другому участнику общей долевой собственности, о чем истцу стало известно в результате получения уведомления о приостановлении государственной регистрации вновь образуемого земельного участка, образуемого путем выделения земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в состав которого, согласно проекту межевания, утвержденного решением общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, состоявшегося 10.07.2018 г., была включена доля ФИО4

Согласно сведений отраженных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, за участником общей долевой собственности ФИО5 значиться регистрационная запись права общей долевой собственности 110600/61853057, за номером <данные изъяты>, от 12.07. 2018 г., которая имеет обременение в виде права аренды в пользу ОАО «Марьинское» ИНН <***>, ОГРН <***>, о чем свидетельствует регистрационная запись за номером <данные изъяты>, основанием государственной регистрации ограничения прав и обременения являться вышепоименованный договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя 31 от 12.11.2008 г., Дата регистрации 04.12.2008 г., номер регистрации <данные изъяты>.

Между участками общей долевой собственности ФИО4, выступающим на стороне продавца и Ильной А.И., выступающей на стороне покупателя, 12.07.2018 г., в нарушении принятых согласно договору обязательств о предоставлении преимущественного права покупки, при прочих равных условиях, земельных долей арендатором, в лице ОАО «Марьинское» была совершена сделка купли - продажи земельной доли, чем были нарушены законные права и интересы ОАО «Марьинское».

Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 3. ст. 420 ГК РФ К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч 2. ст. 421 ГК РФ Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

При этом, ч.3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

ФИО4, будучи участником общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», на который между ОАО «Марьинское» и собственниками земельного участка 12 ноября 2008 года был заключен договор аренды зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 04.12.2008 года, номер регистрации <данные изъяты>., в нарушении принятых на себя, как арендодатель на стороне множественности лиц, обязательств, предусмотренных п.4.2. Договора, в нарушении требований ст. 309 ГК РФ, не исполнив надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона свои обязательства предусмотренные Договором аренды в виде продажи принадлежащей ему доли с нарушением преимущественного права, при прочих равных условиях перед другими лицами, покупки ее арендатором, в лице ОАО «Марьинское», в нарушении требований ч.1 ст. 310 ГК РФ допустил одностороннийотказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, заключив договор купли - продажи принадлежащей ему доли в общей долевой собственности на вышепоименованный земельный участок с другим участником общей долевой собственности - ФИО5, которая в силу действующего договора и закона преимущественного права на покупку земельной доли не имеет, в дальнейшем зарегистрировав сделку купли - продажи общей долевой собственности 110600/61853057 за номером государственной регистрации <данные изъяты>, от 12.07.2018 г.

Обозначенные действия ответчика ФИО4 по совершению им сделки купли - продажи земельной доли, находящейся в составе общей долевой собственности, размером 110600/61853057 за номером государственной регистрации <данные изъяты>, от 12.07.2018 г. в момент действия договора аренды, предусматривающего договорные обязательства в виде предоставления преимущественного права покупки земельной доли на прочих равных условиях за Арендатором — ОАО «Марьинское», нарушают права истца, в виде наличия преимущественного права на покупку на прочих равных условиях и, как следствие, наделенного в силу закона правом требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Несостоятельны доводы ответчика ФИО4 в части того обстоятельства, что условия п.4.2. договора аренды от 12.11.2018 г. якобы не обсуждались и не были приняты на общем собрании участников общей долевой собственности, состоявшемся 18.12.2004 году, что по утверждению ответчика подтверждается Протоколом №1 указанного собрания.

Протоколом отражены существенные условия договора аренды, которыми в силу требований ст. ч.1 ст. 423 ГК РФ, § 1. ГК РФ (Общие положения об аренде ст. ст. 606 -625 ГК РФ) являются такие обязательства, как предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, необходимость определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, срок договора аренды, условия предоставления арендуемого имущества арендатору, определение арендной платы, т. е. те существенные условия, которые в силу закона необходимы для достижения сторонами соглашения по договору аренды.

При этом, договор в существующей его форме и содержанию был заключен в установленном законом порядке и прошел государственную регистрацию 04.12.2008 г., обжалован в установленном порядке и в установленные законом сроки не был.

Безосновательны и доводы представителя ответчика ФИО6 о том, что условия пункта 4.2. договора аренды от 12.11. 2008 года., в толковании истца при обосновании возникновения у него преимущественного права покупки земельных долей перед другими участниками долевой собственности на земельный участок якобы противоречат требованиям ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что как следствие свидетельствует якобы о недействительности указанных положений договора аренды в силу ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации - владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, не нарушая права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе Федерального закона.

Действующее на момент заключения договора аренды законодательство предусматривало и предусматривает в настоящее время, преимущественное право арендатора на покупку арендуемого земельного участка, поскольку согласно п. 4 ч. 3 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель), оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, одним из которых является преимущественноеправо других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям Закона об обороте земель, ч.1 ст.12 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13, 14 указанного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В силу ст. 14 Закона об обороте земель, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, преимущественное право истца ОАО «Марьинское» на приобретение спорной земельной доли было, безусловно, нарушено совершением вышеуказанной сделки купли-продажи, и требование истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по данной сделки является правомерным. Вопрос относительно условий заключенного договора аренды, а именно недействительности, либо ничтожности той или иной его части, не входит в рамки рассмотрения настоящего спора.

Несостоятельна позиция ответчика о якобы несоответствии условий, изложенных в п.4.2. договора аренды от 12.11.2018 г., требованиям законодательства, что ведет к ничтожности договора в данной части и как следствие не подлежащих применению к спорным правоотношениям подтверждена им (ответчиком) только судебной практикой по другому гражданскому делу (Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 марта 2017 года по делу №33-1971/2017), которая при данном рассмотрении спора никакими обстоятельствами не связана и не может являться источником права.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

Истцом при подаче искового заявления были понесены судебные рас-ходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей и 1501 рубль (л.д. 43, 156), а всего 7 501 рубль, следовательно, данная сумма подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Марьинское» к ФИО4, ФИО5 об оспаривании сделки по образованию земельного участка сельскохозяйственного назначения -удовлетворить.

Перевести на ОАО «Марьинское», ИНН <***>, КПП 235701001, ОГРН <***>, 352472, Россия, <...> права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельной доли в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», правообладатель ФИО5, вид, номер и дата государственной регистрации права: 110600/61853057, <данные изъяты>, 12.07.2018 г.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись права общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос», правообладатель ФИО5, вид, номер и дата государственной регистрации права: 110600/61853057, <данные изъяты>, 12.07.2018г.

?Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись права общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в Краснодарском крае, Успенский район, в границах земель ЗАО «Колос» за ОАО «Марьинское», ИНН <***> КПП 235701001 ОГРН <***>, 352472, Россия, <...> вид права: 110600/61853057.

Взыскать солидарно со ФИО4, ФИО5 в пользу ОАО «Марьинское» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7501 (Семь тысяч пятьсот один) рубль.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Успенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Успенского районного суда М.Н. Пушкарский

Полный текст мотивированного решения составлен 12.11.2018 г.