Решение № 02-14357/2024 02-3497/2025 02-3497/2025(02-14357/2024)~М-11262/2024 2-3497/2025 М-11262/2024 от 20 октября 2025 г. по делу № 02-14357/2024

УИД 77RS0016-02-2024-022886-41

Гр.дело №2-3497/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 октября 2025 года г. Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Коростелеве О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3497/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" к ФИО1 о признании недействительным расторжение договора, взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" о признании пункта договора недействительным и расторжении договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1, в котором просит:

- признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года, выраженный в уведомлении от 09.09.2025года;

- взыскать задолженность по договору участия в долевом строительстве №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года в размере 39 533 339 руб.;

- определить порядок исполнения решения суда путем размещения взысканных с ФИО1 денежных средств на счете эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент ПАО “Сбербанк России”) до получения застройщиком (ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или, при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации, взыскать с ФИО1 указанные денежные средства на счет ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли” в пользу ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”;

-взыскать неустойку за период с 01.01.2024года по 21.марта 2024года в размере 800 550 рублей;

- взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размер 60 000 руб.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств по договору участия в долевом строительстве №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года в части оплаты объекта долевого строительства - квартиры.

Не согласившись с предъявленными требованиями, ФИО1 в порядке ст. 137 ГПК РФ обратилась в суд со встречным иском к ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли", в котором просит:

- признать пункт 3.1.3 договора №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года ничтожным и исключить его из условий данного договора;

- расторгнуть договор участия в долевом строительстве №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года, заключенный между ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" и ФИО1;

- взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Истец по встречному иску заявляет о расторжении договоров участия в долевом строительстве, в связи с невозможностью исполнения по причине ухудшения материального положения.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске, против встречного иска возражала.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) возражала против иска ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли", настаивал на удовлетворении встречного иска, по основаниям, в нем изложенным.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к следующим выводам.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ).

Положениями ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года, заключенным между ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" и ФИО1 (участником долевого строительства), истец (ответчик по встречному иску) принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств ответчика (истца по встречному иску), построить (создать) жилой комплекс № 2 (в составе жилых корпусов 2.1, 2.2, подземной автостоянки) по строительному адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ул. Шеногина, вл. 2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику (истцу по встречному иску) входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: двухкомнатная квартира, расположенная в жилом корпусе 2.1, в секции 3, в подъезде 2, на 17 этаже, номер квартиры на площадке 1, номер квартиры по проекту 217, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого помещения и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы - с коэффициентом) 84,1 кв.м, а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

Пунктом 2.3. договоров определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30.06.2025 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2.7. договора).

В п. 4.2. договора №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года установлено, что на дату подписания его цена определена сторонами в размере 45 383 369 руб. (депонируемая сумма).

На основании п. 4.4. оплата цены договора, указанной в п. 4.2, осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО "Сбербанк России", являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:

- до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере 5 850 030 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по 13.03.2022 года включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере 5 850 030 руб.; частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена; банк-получатель - банк, являющийся эскроу-агентом и указанный в п. 4.4. договора. Денежные средства перечисляются Банком-эмитентом (Исполняющим банком) на счет эскроу, открытый участником у эскроу-агента, не позднее пяти рабочих дней со дня предоставления документов, предусмотренных условиями настоящего договора, Банку-эмитенту (Исполняющему банку). Сумма 40 448 267 руб. - подлежит оплате в срок до 30.05.2024 года включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).

Договор участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке, что сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что свои обязательства по договору в отношении платежей, подлежащих уплате в срок до 31.12.2023 года, ответчик (истец по встречному иску) не исполнила.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора, застройщиком в адрес участника было направлено предупреждение о погашении задолженности, путем внесения неоплаченной суммы на счет эскроу.

Исходя из ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 года N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Согласно части 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В силу положений ч. 2 и ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ N 214-ФЗ в случае, указанном в ч. 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в п.п. 1-4 ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона условия обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве урегулированы законодателем в императивном порядке ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ N 214-ФЗ.

На основании ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Частью 4 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со ст. 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа) (ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ).

Исходя из указанных положений закона, до ввода в эксплуатацию у участника имеется обязанность внести (оплатить) денежные средства в счет цены договора на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, а после получения разрешения на ввод, - непосредственно на счет застройщика.

ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Закона N 214-ФЗ.

Представленный договор не содержат сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу.

Анализируя изложенное выше, принимая во внимание, что досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, суд считает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" сумму задолженности по договору №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года в размере 39 533 339 руб., путем размещения взысканных с ФИО1 денежных средств на счете эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент ПАО “Сбербанк России”) до получения застройщиком (ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или, при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации, взыскать с ФИО1 указанные денежные средства на счет ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”.

В силу ч.6 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

За период с 01.01.2024 года по 21.03.2024 года неустойка составила 800 550 руб.11 коп.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из существа рассматриваемого судом спора, учитывая положения статьи 333 ГК РФ, период просрочки исполнения требований истца, характер последствий неисполнения обязательства, принимая во внимание поведение ответчика, с учетом сделанного ответчиком заявления о применении положений ст. 333 ГК РФ, суд считает необходимым уменьшить размер неустойки, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку за период с 18.01.2025г. по 16.09.2025 года в размере 130 000 руб., полагая указанную сумму соразмерной последствиям нарушенных обязательств.

Что касается требования о признании недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года, выраженный в уведомлении от 09.09.2025года, то оно также подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласноп.1 ст. 9 Закона №214-ФЗ Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом у ФИО1 отсутствуют правовые основания для одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку совершен в нарушение требований ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

При указанных обстоятельствах односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года, выраженный в уведомлении от 09.09.2025года является ничтожным.

Рассматривая встречные исковые требования о расторжении договора участия в долевом строительстве №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года, заключенный между ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" и ФИО1, суд не находит оснований для его удовлетворения, исходя из следующего.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договоров установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В то же время, основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договорами №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года не предусмотрены.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из ст. 9 Закона N 214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность отказа от исполнения договора ввиду существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 года участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона).

В ходе судебного разбирательства судом не установлено оснований, предусмотренных ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, для возможности отказа участника долевого строительства от исполнения договора, поскольку согласно ч. 1.2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Принимая во внимание, что ФИО1 не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств, требования истца по встречному иску о расторжении договора подлежат отклонению.

Также, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ФИО1 в части ссылки на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившихся в изменении финансового положения участника.

Пунктами 1, 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договоров с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 исходила при заключении договоров, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договоров по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Судом не установлены исключительные обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения заключенных между сторонами договоров. Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который ФИО1 как участник долевого строительства несет при заключении договора, и не является существенным изменением обстоятельств. Изменение финансового положения участника долевого строительства также не связано с деятельностью застройщика и от него не зависит.

Факт уменьшения дохода не является обстоятельством, препятствующим исполнению договора долевого участия в строительстве, поэтому, заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.

При этом, суд принимает во внимание, что стабильность доходов ФИО1 не являлось условием заключения договоров долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договорам, т.е. не может по смыслу положений ст. 451 ГК РФ являться основанием для расторжения договоров.

Согласно п. 1.4. договоров участия в долевом строительстве участник при их подписании гарантировала застройщику, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие ее заключить данныйй договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не являются для нее кабальной сделкой; не имеет каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договоров.

Исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ, ФИО1 не включила в договоры, в том числе путем дополнительных соглашений, условие о расторжении договоров долевого участия в строительстве на случай изменения своего материального положения, в судебном порядке ФИО1 за изменением условий договоров в связи с существенным изменением обстоятельств также не обращалась. Изменение материального положения участника долевого строительства не отнесено условиями договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, в связи с чем риск негативных последствий для участника в результате таких изменений не может быть возложен на застройщика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ст. ст. 450.1, 451 ГК РФ оснований к расторжению договора долевого участия в строительстве.

Что касается требования о признании п. 3.1.3 договора ничтожным, то оно также не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Так согласно п.3.1.3 договора застройщик обязуется: передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Не позднее срока, указанного в п.2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом №214-ФЗ и/или условиями настоящего договор).

Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в том числе неоплата 100% цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных законом №214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору, В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объект. Передача объекта осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.

Правоотношения сторон регулируются нормами Федерального закона №214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 5 п. 3 Федерального закона 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В соответствии с положениями ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения данной части требований, поскольку суду не приведены основания для признания п. 3.1.3 договора недействительным. Данный пункт не ограничивает и не ущемляет права истца по встречному иску, более того согласно п. 1.4. договоров участия в долевом строительстве участник при их подписании гарантировала застройщику, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие ее заключить данныйй договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не являются для нее кабальной сделкой; не имеет каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договоров.

Таким образом, требование истца по встречному иску о признании п. 3.1.3 договора ничтожным не подлежит удовлетворению.

Поскольку истцу по встречному иску отказано в удовлетворении требований о признании п. 3.1.3 договора ничтожным, о расторжении договора, требование о компенсации морального вреда является производным, то данное требование о компенсации морального вреда в размере 100 000 руб. подлежит отклонению.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к числу которых относятся и расходы по уплате госпошлины.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. подтверждены документально и подлежат взысканию с ответчика по первоначальному иску в пользу истца ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли".

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" к ФИО1 о признании недействительным расторжение договора, взыскании денежных средств, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года, выраженный в уведомлении от 09.09.2025года.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 39 533 339 рублей, неустойку в размере 130 000 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Определить порядок исполнения решения суда №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года денежных средств в размере 39 533 339 руб. на счете эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент ПАО “Сбербанк России”) до получения застройщиком (ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или, при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации, взыскать №СИД-2.1/3-17-217-2/АН от 09.03.2022года на счет ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли” в пользу ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”.

Встречные исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" о признании пункта договора недействительным и расторжении договора участия в долевом строительстве - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 16 января 2026г.

Судья А.Д. Городилов