Решение № 3А-38/2022 3А-38/2022(3А-728/2021;)~М-605/2021 3А-728/2021 М-605/2021 от 17 января 2022 г. по делу № 3А-38/2022

Дело № 3а-38/2022

УИД 76OS 0000-01-2021-000613-54


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 17 января 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 636 000 руб. по состоянию на 24.08.2021; обязать филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

В обоснование требований ссылается на то, что является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 24.08.2021 и составляет 5 934 316,08 руб.

Согласно Отчету № от 01.12.2021, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 24.08.2021 составляет 2 636 000 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Административные ответчики ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки рекламы и торгов», Правительство Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов не представили, об отложении дела не ходатайствовали.

Заинтересованными лицами ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области, Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, в которых подтвержден размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных оставляют на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация городского округа г.Переславля-Залесского Ярославской области, о месте и времени судебного заседания извещено, своего представителя в судебное заседание не направило, письменных отзывов на административный иск не представило, об отложении дела не ходатайствовало.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № площадью 2100 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частью 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24.08.2021 утверждена Актом определении кадастровой стоимости № от 08.09.2021 и составляет 5 934 316,08 руб.

Административным истцом представлен Отчет № от 01.12.2021 оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому по состоянию на 24.08.2021 рыночная стоимость указанного объекта составляет 2 636 000 руб.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Согласно Отчету оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) <адрес>; 2) <адрес>; 3) <адрес> 4) <адрес>. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО №7.

Замечания административного ответчика со ссылками о неполноте проведенного исследования и неиспользованию иных аналогов не обоснованы и судом отклоняются.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 ФСО №7, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден. Как следует из отчета, оценщиком были изучены основные информационные ресурсы, в рамках сравнительного подхода проанализировано значительное количество объявлений о продаже земельных участков, относящихся к сегменту – земельные участки под торгово-офисную застройку.

В обоснование приведенных замечаний административным ответчиком также указывается, что имелось предложение – <адрес>, которое не было использовано в расчетах. Вместе с тем из содержания Отчета следует, что оцениваемый земельный участок находится в г. Переславле-Залесский – районном центре сельскохозяйственных районов. Оценщиком отбирались земельные участки равнозначные по местоположению с объектом оценки; земельные участки, расположенные в областном центре г. Ярославле и развитом промышленном центре г.Рыбинске, оценщиком не рассматривались, на что прямо указывается в отчете. Использованные оценщиком объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, в том числе и месту расположению, и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном определении оценщиком корректировки на красную линию для объектов-аналогов №1,3,4, судом отклоняются. Согласно Отчету оценщиком детальной исследованы сведения об объекте оценки и объектах-аналогах. Местоположение объекта оценки определено, как «частично на красной линии», в то время как указанные объекты-аналоги на красной линии. Применение корректировки в размере 1,16 из расширенного интервала оценщиком в Отчете основано на фактических данных об объекте оценки и объектах аналогах и в отчете мотивировано.

Таким образом, представленный административным истцом отчет № оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков) и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 15 декабря 2021 года.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости земельного участка заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 24 августа 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 636 000 (два миллиона шестьсот тридцать шесть тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 18 января 2022 года