Решение № 2-1200/2016 2-52/2017 2-52/2017(2-1200/2016;)~М-1148/2016 М-1148/2016 от 25 мая 2017 г. по делу № 2-1200/2016

Дело № 2-52/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Багратионовск 26 мая 2017 г.

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

судьи Степаненко О.М.,

при секретаре Пурвиетис Н.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агентства по имуществу Калининградской области к ФИО1 об изъятии земельного участка путем выкупа для государственных нужд и прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с иском к ФИО1 об изъятии у него в собственность Калининградской области путем выкупа для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером ХХХ и прекращении права собственности ответчика на данный земельный участок.

В обоснование иска Агентство по имуществу Калининградской области указало, что в соответствии с Программой подготовки к проведению в 2018 г. в Российской Федерации Чемпионата мира по футболу, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 2013 г. № 518 (далее – Программа) Калининградская область относится к субъектам Российской Федерации, в которых будут проводиться матчи Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 г. Пунктом 191 Программы предусмотрена реконструкция автомобильной дороги регионального значения «Калининград – Мамоново II (пос.Новоселово) – граница Республики Польша». Согласно постановлению Правительства Калининградской области от 16 декабря 2013 г. № 942 «Об изъятии земельных участков для реконструкции автомобильной дороги «Калининград – Мамоново II (пос.Новоселово) – граница Республики Польша» у собственника ФИО1 подлежит изъятию путем выкупа земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенный по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. По заказу истца была проведена оценка рыночной стоимости указанного объекта недвижимого имущества. Согласно отчету № З-068-15 ООО «Специализированная фирма «Оценка» рыночная стоимость земельного участка составляет 1100 000 руб. 5 августа 2015 г. Агентство по имуществу Калининградской области направило ответчику уведомление о принятом Правительством Калининградской области решении об изъятии для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером ХХХ с разъяснением возможности ознакомления в Агентстве с проектом соглашения об изъятии путем выкупа земельного участка, а 10 августа 2015 г. – предложение о подписании договора купли – продажи земельного участка за 1100 000 руб. ФИО1 не согласился с указанной оценкой, не подписал договор купли – продажи земельного участка, в связи с чем истец просит: изъять для государственных нужд Калининградской области принадлежащий ответчику земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенный по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства; определить размер выкупной цены земельного участка в размере 1100 000 руб.

В судебном заседании представитель истца Агентства по имуществу Калининградской области ФИО2 исковые требования поддержала и в дополнение к изложенному в исковом заявлении пояснила, что истец согласен с выводами судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г. в части определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка в размере 487000 руб. Оснований для взыскания определенных этим же заключением убытков в виде упущенной выгоды в размере 957166 руб. не имеется, поскольку ФИО1 не представил доказательств осуществления деятельности по использованию земельного участка и получения дохода от использования земельного участка.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 согласились с исковыми требованиями об изъятии для государственных нужд Калининградской области принадлежащего ответчику спорного земельного участка, но возражали против определения размера рыночной стоимости изымаемого земельного участка как в указанном истцом в исковом заявлении размере 1100 000 руб., так и в определенном судебной оценочной экспертизой ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г. размере 487000 руб. При этом представитель ФИО3 также пояснил, что указанное экспертное заключение в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка не может быть принято судом в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, поскольку в качестве аналогов экспертом использованы земельные участки, расположенные на значительном отдалении от спорного земельного участка без учета корректировки на месторасположение. По мнению представителя ответчика, рыночная стоимость изымаемого земельного участка должна быть определена по представленному ФИО1 отчету № 03-02/2017 от 20 февраля 2017 г. оценщика – ИП ФИО4 в размере 3715560 руб. Кроме того, представитель ФИО3 пояснил, что ответчик согласен с выводами судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г. в части определения убытков в виде упущенной выгоды в размере 957166 руб. Однако поскольку убытки в виде упущенной выгоды рассчитаны за 1 год, таковые подлежат взысканию исходя из периода нахождения спорного земельного участка в собственности ФИО1, то есть с 12 мая 2015 г. по день вынесения судебного решения. Также представитель ответчика пояснил, что на момент принятия 16 декабря 2013 г. решения об изъятии путем выкупа земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, ФИО1 не являлся собственником указанного объекта недвижимого имущества, право собственности ответчика на изымаемый земельный участок зарегистрировано 12 мая 2015 г. Предыдущий собственник сдавал данный земельный участок в аренду и получал прибыль в виде арендных платежей. ФИО1 использовал земельный участок под посев пшеницы, посадку картофеля. В этой связи выкупная цена спорного земельного участка должна быть определена, в том числе, с учетом убытков, так как это предусмотрено ч.2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, представитель ФИО3 пояснил, что после принятия решения об изъятии земельного участка на нем велись работы по строительству дороги, на принадлежащем ответчику на праве собственности земельном участке, изымаемом для государственных нужд, уже построена автомобильная дорога.

Представители третьих лиц Министерства развития инфраструктуры Калининградской области, Государственного казенного учреждения Калининградской области «Управление дорожного хозяйства Калининградской области», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения вышеназванных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия решения об изъятии земельного участка) земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В силу пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем десятым подпункта 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных в том числе с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В соответствии с Программой подготовки к проведению в 2018 г. в Российской Федерации Чемпионата мира по футболу, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 2013 г. № 518 (далее – Программа) Калининградская область относится к субъектам Российской Федерации, в которых будут проводиться матчи Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 г.

Пунктом 191 Программы предусмотрена реконструкция автомобильной дороги регионального значения «Калининград – Мамоново II (пос.Новоселово) – граница Республики Польша».

Согласно постановлению Правительства Калининградской области от 16 декабря 2013 г. № 942 «Об изъятии земельных участков для реконструкции автомобильной дороги «Калининград – Мамоново II (пос.Новоселово) – граница Республики Польша» для государственных нужд Калининградской области подлежит изъятию путем выкупа земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенный по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

12 мая 2015 г. право собственности на указанный земельный участок на основании сделки – договора дарения от 23 апреля 2015 г. зарегистрировано за ФИО1

Согласно отчету № З-068-15 ООО «Специализированная фирма «Оценка» от 5 августа 2015 г. рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 1100 000 руб.

5 августа 2015 г. Агентство по имуществу Калининградской области направило ответчику уведомление о принятом Правительством Калининградской области решении об изъятии для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером ХХХ с разъяснением возможности ознакомления в Агентстве с проектом соглашения об изъятии путем выкупа земельного участка, а 10 августа 2015 г. – предложение о подписании договора купли – продажи земельного участка за 1100 000 руб.

Данные документы были вручены 1 сентября 2015 г. ФИО1

От подписания указанного соглашения ответчик отказался, не согласившись с выкупной ценой изымаемого имущества.

В судебном заседании ФИО1 признал исковые требования в части изъятия спорного земельного участка.

Суд принимает признание ответчиком исковых требований в части изъятия земельного участка, считая, что оно не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, и приходит к выводу о наличии оснований для изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Калининградской области.

Пунктом 1 статьи 281 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ) предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

В силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений данной правовой нормы следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью изымаемого земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Как видно из материалов дела, до обращения с иском в суд стороны не достигли соглашения о размере выкупной цены спорного земельного участка.

Из представленного истцом отчета № З-068-15 ООО «Специализированная фирма «Оценка» от 5 августа 2015 г. следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 1100000 руб. Согласно представленному ответчиком отчету № 03-02/2017 от 20 февраля 2017 г. оценщика – ИП ФИО4 рыночная стоимость спорного земельного участка равна 3715560 руб.

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена по делу оценочная экспертиза. Согласно заключению ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г.:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, составляет 487000 руб.;

размер убытков, подлежащих возмещению собственнику земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, в связи с его изъятием, составляет 957166 руб.

При этом, эксперт исходил из того, что наиболее распространенным направлением деятельности в Калининградской области, в том числе в Багратионовском районе, является выращивание и реализация картофеля, в связи с чем расчет упущенной выгоды производил как неполученные доходы, которые ФИО1 получил бы в случае выращивания и реализации картофеля.

В судебном заседании представитель истца согласился с выводами судебной оценочной экспертизы в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, в размере 487000 руб., но возражала против включения в выкупную цену убытков в виде упущенной выгоды в размере 957166 руб., поскольку ФИО1 не представлено доказательств осуществления деятельности по использованию и получения дохода от использования изымаемого земельного участка.

Представитель ответчика ФИО3 пояснил, что указанное экспертное заключение в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 487000 руб. не может быть принято судом в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, поскольку в качестве аналогов экспертом использованы земельные участки, расположенные на значительном отдалении от спорного земельного участка без учета корректировки на месторасположение. В то же время, ответчик согласен с выводами судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г. в части определения убытков в виде упущенной выгоды в размере 957166 руб. Однако поскольку убытки в виде упущенной выгоды рассчитаны за 1 год, таковые подлежат взысканию исходя из периода нахождения спорного земельного участка в собственности ФИО1, то есть с 12 мая 2015 г. по день вынесения судебного решения.

Таким образом, как до обращения с настоящим иском в суд, так и в ходе рассмотрения дела между сторонами не достигнуто соглашение о размере выкупной цены изымаемого земельного участка.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как уже было указано выше, на момент принятия 16 декабря 2013 г. решения об изъятии для государственных нужд Калининградской области путем выкупа земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, ФИО1 не являлся собственником спорного объекта недвижимого имущества, право собственности ответчика на изымаемый земельный участок на основании договора дарения от 23 апреля 2015 г. зарегистрировано 12 мая 2015 г.

Соглашаясь с выводами судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г. в части определения убытков в виде упущенной выгоды в размере 957166 руб. в год и настаивая на том, что размер выкупной цены изымаемого земельного участка подлежит определению с учетом убытков в виде упущенной выгоды в указанном размере, но за период с 12 мая 2015 г. по день вынесения судебного решения, ответчик доказательств осуществления деятельности по использованию спорного земельного участка, в частности выращиванию картофеля, и получения дохода от использования спорного земельного участка, в частности реализации картофеля, не представил.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена изымаемого земельного участка подлежит определению только в размере его рыночной стоимости.

Согласно ст. 3 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно заключению ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, составляет 487000 руб.

Как видно из экспертного заключения, экспертом произведена выборка 10 публичных предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Багратионовского района Калининградской области, стоимость квадратного метра которых варьируется от 1,63 руб. за кв.м. до 52,50 руб. за кв.м. (1,63 руб. за кв.м., 4,11 руб. за кв.м., 5,41 руб. за кв.м., 5,77 руб. за кв.м., 5,82 руб. за кв.м., 5,88 руб. за кв.м., 7,81 руб. за кв.м., 12,28 руб. за кв.м., 12,67 руб. за кв.м., 52,50 руб. за кв.м.).

С учетом того, что диапазон рыночных данных имеет достаточно широкий интервал отклонения от среднего значения и для проведения расчетов рыночной стоимости объекта требует варификации, экспертом из дальнейших расчетов исключены самый дешевый (1,63 руб. за кв.м.) и самый дорогой (52,50 руб. за кв.м.) аналоги, значительно превышающие уровень отклонения от среднего значения. Оставшиеся 8 аналогов использованы экспертом в дальнейших расчетах рыночной стоимости земельного участка, размер которой составил 487000 руб.

Вышеназванное экспертное заключение ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г. составлено в соответствии с требованиями ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание результатов исследования, выводы эксперта мотивированы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы, сомневаться в них, у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела.

Истец согласен с выводами судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г. в части определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка в размере 487000 руб.

Ответчик с выводами указанной экспертизы не согласился, настаивал на определении рыночной стоимости изымаемого земельного участка в размере 3715560 руб., согласно представленному им отчету № 03-02/2017 от 20 февраля 2017 г. оценщика – ИП ФИО4

Вместе с тем, из названного отчета видно, что в расчетах рыночной стоимости земельного участка экспертом использованы лишь 4 аналога, одним из которых является земельный участок с другим видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

С учетом вышеизложенного, суд принимает заключение ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» № 02-05/ЭС-2017 от 17 мая 2017 г. в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, то есть наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, и не принимает в качестве такового отчет № 03-02/2017 от 20 февраля 2017 г. оценщика – ИП ФИО4, в связи с чем определяет выкупную цену изымаемого земельного участка в размере его рыночной стоимости на момент разрешения спора 487000 руб.

Таким образом, суд находит исковые требования Агентства по имуществу Калининградской области к ФИО1 об изъятии земельного участка путем выкупа для государственных нужд Калининградской области и прекращении права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 212 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Оснований для обращения по просьбе истца настоящего решения к немедленному исполнению суд не усматривает, поскольку из объяснений представителя ответчика и материалов дела следует, что на момент рассмотрения дела на принадлежащем ФИО1 на праве собственности земельном участке, изымаемом для государственных нужд Калининградской области, уже построена автомобильная дорога.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Агентства по имуществу Калининградской области к ФИО1 об изъятии земельного участка путем выкупа для государственных нужд и прекращении права собственности, удовлетворить.

Изъять для государственных нужд Калининградской области земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенный по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Установить выкупную цену изымаемого земельного участка в размере 487000 руб.

Решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенный по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2017 г.

Судья (подпись) О.М.Степаненко