Апелляционное определение № 33А-1390/2026 от 26 апреля 2026 г.

Судья Нуриева А.В.

№ 33а-1390/2026 (10RS0011-01-2025-012073-51)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 апреля 2026 г.

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Данилова О.И.,

судей Кузнецовой И.А., Соляникова Р.В.,

при секретаре Степаненко А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административного истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 декабря 2025г. по административному делу №2а-8903/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Росреестр, орган регистрации прав) о признании уведомлений незаконными, возложении обязанности совершить определенные действия.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

административный иск заявлен по тем основаниям, что между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – МИЗО) и ФИО1 23.12.2024 был заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № (далее – спорный земельный участок), площадью 1500 кв.м, с основным видом разрешенного использования – земельные участки (территории) общего пользования, условно-разрешенным – ведение огородничества, местоположение: Республика Карелия, (.....), для целей ведения огородничества, зарегистрированный в Росреестре 25.12.2024. На основании заявления административного истца от 06.08.2024 о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка без проведения торгов на основании подпункта «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 между МИЗО и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка от 07.07.2025 №, направленный на государственную регистрацию в Росреестр. Уведомлением Росреестра от 10.07.2025 № государственная регистрация прав приостановлена ввиду ничтожности договора купли-продажи земельного участка, поскольку датой государственной регистрации договора аренды участка в ЕГРН значится 25.12.2024, тогда как заявление ФИО1 о приобретении земельного участка в собственность подано последним 06.08.2024, то есть в период, когда право аренды еще отсутствовало. Указывая на нарушение публичного порядка предоставления земельного участка в собственность административного истца со ссылкой на часть 2 статьи 168 ГК РФ, орган регистрации прав уведомлением от 10.10.2025 № в государственной регистрации права отказал. ФИО1 с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 46 КАС РФ просил суд признать незаконными уведомления Росреестра от 10.07.2025 № и от 10.10.2025 №, обязать административного ответчика принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением суда в удовлетворении административного иска отказано.

С принятым судебным постановлением не согласен административный истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, административный иск удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что все необходимые действия по приобретению спорного земельного участка им совершены до 31.12.2024, т.е. в пределах действия норм постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, что свидетельствует о наличии у истца права на выкуп спорного земельного участка; вывод суда первой инстанции о необходимости владения земельным участком перед его покупкой какое-то время ошибочен, не основан на нормах права; судом не учтена дата подачи заявления об аренде земельного участка; иные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам административного иска.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу частей 3-5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов дела, ФИО1 в МИЗО 05.03.2024 подано заявление № о предварительном согласовании предоставления в аренду сроком на 3 года земельного участка для ведения огородничества.

Распоряжением МИЗО от 29.05.2024 № административному истцу утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 1 500 кв.м, местоположение: Республика Карелия, (.....). Земельный участок расположен в кадастровом квартале №. Территориальная зона – «Жи – Зона застройки индивидуальными жилыми домами», вид разрешенного использования земельного участка – земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0), категория земель – земли населенных пунктов. Предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка для ведения огородничества при условии выполнения работ по формированию земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет, установлении условно разрешенного вида использования земельного участка – «ведение огородничества (код 13.1)».

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 12.07.2024.

17.07.2024 ФИО1 обратился с заявлением в МИЗО (№), в котором просил принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № для огородничества на праве аренды сроком на 5 лет.

На основании заявления ФИО1 и по результатам проведения публичных слушаний администрация Пряжинского национального муниципального района постановлением от 13.08.2024 № предоставила заявителю разрешение на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка – «ведение огородничества».

МИЗО решением от 04.12.2024 № предоставило ФИО1 испрашиваемый им земельный участок на праве аренды сроком на 5 лет, о чем свидетельствует заключенный 23.12.2024 между сторонами договор № аренды земельного участка.

05.08.2024 ФИО1 обратился в МИЗО с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату (вх.от 06.08.2024 №), сославшись на подпункт «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 №629.

Решением МИЗО от 07.05.2025 № заявление ФИО1 удовлетворено, между сторонами 07.07.2025 заключен договор купли-продажи земельного участка №, направленный МИЗО 08.07.2025 в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности административного истца на земельный участок с кадастровым номером №.

Уведомлением от 10.07.2025 № государственная регистрация права на основании пунктов 5 и 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации приостановлена в связи с тем, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, является ничтожной.

Так, в ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 07.07.2025 №, заключенный между МИЗО и ФИО1 на основании абзаца «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах». Согласно сведениям ЕГРН указанный земельный участок был предоставлен ФИО1 по договору аренды от 23.12.2024 №; дата регистрации договора – 25.12.2024. В подтверждение законности продажи вышеназванного земельного участка без проведения торгов к заявлению о государственной регистрации приложена копия заявления ФИО1 о предоставлении земельного участка в собственность за плату от 05.08.2024. Однако в соответствии с требованиями статьи 433 ГК РФ договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Учитывая, что договор аренды земельного участка был заключен только 23.12.2024, следовательно, вся совокупность условий, предусмотренных абзацем «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, необходимых для продажи земельного участка без проведения торгов, появилась только 24.12.2024, а не 05.08.2024, в связи с чем спорный участок должен быть продан на торгах, а договор купли-продажи земельного участка от 07.07.2025 № является ничтожной сделкой.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, Уведомлением Росреестра от 10.10.2025 № в государственной регистрации прав отказано.

Не согласившись с указанными уведомлениями, административный истец 05.11.2025 обратился в суд с административным иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец не является лицом, который в соответствии с земельным законодательством имеет право на льготное приобретение спорного земельного участка, поскольку до его выкупа такой участок должен находиться в пользовании заявителя на праве аренды, чего с учетом установленных судом обстоятельств дела, в период действия постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, не произошло.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является одним из условий осуществления государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 26 Закона о регистрации, в частности пунктами 5 и 13, определено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом.

Статьей 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Положениями Конституции Российской Федерации определено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 1 статьи 9, часть 3 статьи 36).

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков, направленное на сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства, повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ).

В силу пункта 2 названной статьи без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно подпункту «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее – постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629) (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 02.11.2024 №1483) в 2022-2024 годах предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей: допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, а также при наличии в установленных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентах испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, в границе которой расположен земельный участок.

Указанные выше положения постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 на 2025 г. не распространяются.

В своем решении от 14 января 2025 г. № АКПИ24-860 Верховный Суд Российской Федерации указал, что постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 разработано в целях защиты национальных интересов Российской Федерации от недружественных действий иностранных государств и международных организаций и определяет механизмы, упрощающие установленные законодательством Российской Федерации процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или федеральной собственности, без проведения торгов, и льготный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

Исходя из сложившейся судебной практики, предоставленное указанным постановлением Правительства Российской Федерации гражданам в 2022-2024 гг. право выкупать без проведения торгов арендуемый государственный или муниципальный земельный участок, предназначенный, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, является антикризисной мерой, направленной на поддержку социально-экономической стабильности, защиты населения Российской Федерации. При этом антикризисные меры поддержки распространяются на добросовестных арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности, которые фактически используют их по целевому назначению для собственных нужд. Общий смысл принимаемых антикризисных мер и буквальное содержание подпункта «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, устанавливающие, что в собственность могут быть предоставлены участки, предназначенные для ведения гражданами личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину, при отсутствии у уполномоченного органа сведений о выявленных нарушениях земельного законодательства, позволяют сделать вывод о том, что земельный участок должен находиться в аренде и на нем уже должна осуществляться соответствующая деятельность. Иное толкование правовых норм искажало бы общий смысл принимаемых антикризисных мер и буквальное содержание вышеуказанных положений постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, поскольку означало бы возможность для любого арендатора земельного участка поставить вопрос о его выкупе в любое время после оформления аренды, лишь приступив к обустройству земельного участка и не начав хозяйственную деятельность, отвечающую его целевому назначению.

Законодатель, устанавливая льготные условия для приобретения сельскохозяйственных земель в собственность в постановлении Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, исходил из необходимости обеспечения возможности приобретения земель сельскохозяйственного назначения не любым арендатором, а лицом, надлежащим, эффективным образом использовавшим вверенные ему земли в период действия аренды.

Обращение арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность сразу или в течение непродолжительного времени после заключения договора аренды не позволяет проверить в рамках государственного земельного надзора соблюдение требований закона при использовании земельного участка, в том числе его целевое использование, а также удостовериться в достижении цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду. В таком случае отсутствует полный фактический состав, предусмотренный подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629.

При таких обстоятельствах, при принятии решения о предоставлении в собственность земельного участка на основании постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению, относится как факт предоставления земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства или для ведения огородничества, в аренду заявителю, так и факт его использования без нарушений требований законодательства.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ, в частности подпунктом 3 пункта 5 которой определено, что по результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю; в решении должны быть указаны все основания отказа.

В свою очередь, статьей 39.16 ЗК РФ регламентировано, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1), если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), что следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Таким образом, учитывая, что возможность приобретения спорного земельного участка в собственность без проведения торгов по льготным основаниям, что следует из материалов дела, возникла с даты заключения административным истцом договора аренды земельного участка, т.е. с 23.12.2024, а с заявлением о его выкупе последний обратился до возникновения договорных отношений – 05.08.2024 (как до заключения договора аренды, так и до его регистрации в Росреестре (25.12.2024), без фактического использования земельного участка, что не позволяет отнести ФИО1, с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, к категории граждан, добросовестно использующих земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и для огородничества для собственных нужд, а потому, в рассматриваемом случае, принимая во внимание положения статьи 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 №629 к нему применено быть не может.

В этой связи, как верно указано судом первой инстанции, ФИО1 не является лицом, который в соответствии с земельным законодательством имеет право на льготное приобретение спорного земельного участка, учитывая, что земельный участок МИЗО предоставлен в собственность административного истца без проведения торгов в нарушение указанных выше требований земельного законодательства.

По мнению судебной коллегии, у Росреестра имелись правовые основания для приостановления государственной регистрации прав, а затем для отказа в ее осуществлении, следовательно, вывод суда первой инстанции о законности оспариваемых уведомлений является правильным.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 марта 2026г. № 88а-3562/2026.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции по существу является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 декабря 2025г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи