Решение № 2-750/2025 от 18 ноября 2025 г. по делу № 2-31/2024(2-536/2023;)~М-503/2023

дело № 2-750/2025

УИД:61RS0034-01-2023-000267-60


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 ноября 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Скрипниковой И.С.

при секретаре Бобрышевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, суд

у с т а н о в и л :

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, взыскании денежной суммы.

Требования мотивированы тем, что ООО «Племзавод Кирова» на основании договоров аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.11.2013, от 10.12.2013, от 16.12.2013, от 13.01.2014, от 07.02.2014, от 27.02.2014, от 06.03.2014, от 01.04.2014, от 25.04.2014, от 17.10.2014 являлось арендатором земельного участка с/х назначения с кадастровым №, из которого был образован спорный участок с кадастровым №. Земельная доля площадью <данные изъяты> га, из которой был образован данный участок, принадлежала М.В.И. которую он сдавал в аренду истцу по договору от 12.11.2013 года. Наследником М.В.И. является ФИО2

Все договоры аренды были зарегистрированы в ЕГРН, заключались на 10 лет. В п. 2.3 данных договоров аренды предусмотрено право ООО «Племзавод Кирова» выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другим лицами (преимущественное право покупки арендатором объектов аренды).

В ходе арендного использования участка с кадастровым № истцу стало известно, что арендодатель в нарушение условия договора о преимущественном праве покупки арендатора продал земельный участок стороннему покупателю соответчику ФИО1 На момент продажи данного участка ФИО1 в отношении него сохранялись арендные обременения, которые установлены указанным выше договором аренды. Выдел в натуре участка происходил с письменного согласия истца, арендодатель получал арендную плату по договору вплоть до самой продажи спорного участка ФИО1

Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих в договорном порядке закреплять преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества.

На основании изложенного, истец просит суд c учетом уточненных исковых требований (т. 2 л.д. 2-13) :

Перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи заключенному между ФИО2 и ФИО1, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН № от 28.08.2019 года с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова»;

Взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № денежные средства в размере 900 000 рублей, а также истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения ФИО1 земельный участок с кадастровым №.

В судебное заседание представитель истца ООО «Племзавод Кирова» не явился, надлежащим образом уведомлен судом, ранее в суд поступило заявление о рассмотрении исковых требований в его отсутствии.

В судебное заседание соответчик ФИО2 не явился, надлежащим образом уведомлен судом причины его неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО1 и его представители не явились, надлежащим образом уведомлены судом, причины их неявки суду неизвестны.

Третьи лица: представители Управления Росреестра по Ростовской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области, КПК «Союз банковских служащих» не явились, уведомлены о дате заседания, сведений о причинах неявки не представили.

Третье лицо представитель Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен судом, причины его неявки суду неизвестны, в ранее представленном заявлении просил суд рассмотреть исковые требования в его отсутствии.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ принял решение продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Судом установлено, что М.В.И. являлся собственником земельной доли площадью <данные изъяты> га в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается регистрационным делом на земельный участок с кадастровым номером №. (т. 1 л.д. 114-144, т. 3 л.д. 17-69)

ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № на основании договоров аренды частей земельного участка со множественностью лиц на сторону арендодателя, в том числе с М.В.И. на основании договора аренды от 12 ноября 2013 года в отношении принадлежащей последнему земельной доли, площадью по <данные изъяты> га. Договор аренды заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

Арендная плата по договору выплачивается каждому собственнику земельной доли в натуральном выражении в виде зерна, сена, соломы, подсолнечника и предоставления услуг. (п. 3.1. договора, приложение 2 к договору)

Из п.2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

ДД.ММ.ГГГГ М.В.И. умер, в наследство после его смерти вступил его сын ФИО2, к которому перешла в собственность земельная доля умершего в размере <данные изъяты> га, переданная в аренду ООО «Племзавод Кирова».

В 2019 году ответчик ФИО2 из земельного участка с кадастровым № выделил в счет своей земельной доли земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Право собственности ФИО2 на данный участок было зарегистрировано в ЕГРН 01 августа 2019 года.

Выдел участка был произведен с согласия арендатора ООО «Племзавод Кирова».

19 августа 2019 года ФИО2 заключил с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Вышеуказанный земельный участок продан ФИО1 за 900 000 рублей, расчет был произведен между сторонами до подписания договора. (т. 1 л.д. 139)

28 августа 2019 года за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок в ЕГРН, регистрационная запись №.

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанного земельного участка, предусмотренного ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», что подтверждается копией письменного отказа от 19 августа 2019 года. (т. 1 оборот л.д. 138)

02 февраля 2023 года ФИО1 заключил договор об ипотеке с КПК «Союз банковских служащих», в обеспечения исполнения обязательств по договору ФИО1 передал банку в залог спорный участок №.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 431 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Договор аренды земельных долей от 12 ноября 2013 года суд признает заключенным, а его условия, подлежащими исполнению и обязательными для сторон договора, так как данный договор исполнялся обеими сторонами на протяжении длительного времени и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды: Арендатор принял и использовал земельные доли по назначению, оплачивал арендную плату, а арендодатели получали арендную плату за пользование их имуществом.

В силу п. 2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Указанное условие не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорено и недействительным признано не было.

Как предусмотрено п.п. 1,2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаком, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договор, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Выдел ФИО2 земельного участка с кадастровым № в счет земельной доли не влечет прекращение договора аренды, заключенного в отношении земельной доли, из которой образован данный участок, что прямо вытекает из положений ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 31 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 за 2019 год.

Действие договора аренды от 12 ноября 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым № сохраняется на прежних условиях, в том числе в части наличия преимущественного права покупки у ООО «Племзавод Кирова» в случае продажи арендодателем данного участка.

Наличие в п. 2.3 договора аренды преимущественного права покупки у арендатора не противоречит действующему гражданскому законодательству, так как исходя из буквального толкования ст. 421 ГК РФ стороны при заключении договора аренды имеют право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

То обстоятельство, что договор аренды не содержит механизма реализации права арендатора на покупку земельного участка в первоочередном порядке, правового значения не имеет, поскольку основополагающим фактором для разрешения соответствующих требований является факт закрепления в договоре самого преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение участка.

ФИО2, являясь арендодателем указанных земельных участков, не уведомил арендатора участка ООО «Племзавод Кирова» о намерении продать участок и не предоставил тем самым ООО «Племзавод Кирова» возможность реализовать свое преимущественное право покупки спорного участка по цене, за которую они продавались.

Доказательств обращения ФИО2 к ООО «Племзавод Кирова» с предложением о преимущественной покупке спорного участка материалы дела не содержат и сторонами не представлены.

Тем самым, ФИО2 нарушил условия договора аренды от 12.11.2013 года о преимущественном праве ООО «Племзавод Кирова» на покупку продаваемого арендодателем имущества, произвольно отказавшись от исполнения своих обязательств по договору аренды, что противоречит положениям ст.ст. 309, 310, 421 ГК РФ.

Положениями пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Из ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

Согласно пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Принимая во внимание, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на условиях соглашения, заключенного собственником спорного имущества ФИО2 и ООО «Племзавод Кирова», а материалами дела достоверно подтверждено, что по условиям заключенного договора аренды сторона приняла на себя обязательство продать земельный участок ООО «Племзавод Кирова» и только при отказе последнего от его приобретения имела право продать его иным лицам, учитывая отсутствие доказательств того, что ФИО2 обращался в ООО «Племзавод Кирова» с предложением приобрести принадлежащий ему земельный участок в устной, либо в письменной форме, а также учитывая позицию истца о том, что от покупки указанного имущества он не отказывался, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления нарушенного права истца путем перевода на него прав и обязанностей покупателя земельного участка ФИО1, и, как следствие, удовлетворения требования ООО «Племзавод Кирова» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и производных от него требований.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 денежных средств в размере 900 000 рублей, уплаченных им по договору купли-продажи от 19 августа 2019 года, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2024 года с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 по вышеуказанному договору купли-продажи взысканы денежные средства, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамент в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от 18 декабря 2024 года.

19 марта 2025 года решение Зимовниковского районного суда Ростовской области вступило в законную силу, в порядке исполнения вышеуказанные денежные средства в размере 900 000 рублей, зачисленные ООО «Племзавод Кирова» на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области перечислены ФИО1

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В связи с переводом на истца прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка и замене собственника участка в регистрационной записи в ЕГРН с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова», подлежат удовлетворению исковые требования об истребовании земельного участка с № из чужого незаконного владения ответчика ФИО1, так как он находится у него без всяких на то правовых оснований.

Суд признает несостоятельными доводы ответчика ФИО1 о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Материалами дела установлено, что достоверно о нарушении своего права со стороны ответчиков ООО «Племзавод Кирова» узнало после получения от ФИО1 досудебной претензии с требованием о возврате земельных участков то есть с 23.03.2020.

До указанного момента ООО «Племзавод Кирова» были получены от ответчика досудебная претензия от 29.07.2019 и обращение от 31.07.2019, к которым, однако, не были приложены правоустанавливающие документы, подтверждающие смену собственника спорного земельного участка, что подтверждается ответом ООО «Племзавод Кирова» от 15.08.20219, содержащем просьбу представить указанные документы.

Надлежащие доказательства получения ООО «Племзавод Кирова» копии договора купли-продажи земельного участки и выписки из ЕГРН от ФИО1 на основании его письма от 25.09.2019 материалы дела не содержат, поскольку представленная ответчиком копия ответа не содержит подписи уполномоченного лица ООО «Племзавод Кирова» о получении и печати организации.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что ООО «Племзавод Кирова» не был пропущен срок исковой давности при подаче настоящего иска.

Таким образом, доводы истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – удовлетворить частично.

Перевести на ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу : <адрес>, <адрес>, по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 19 августа 2019 года, заключенному между ФИО2 и ФИО1, заменив собственника земельного участка в регистрационной записи № от 28.08.2019 года в Едином государственном реестре недвижимости с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова».

Истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из чужого незаконного владения ФИО1 земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Зимовниковский районный суд в течении 1 месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Зимовниковского районного суда подпись И.С. Скрипникова

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 года