Решение № 2-1-598/2017 2-598/2017 2-598/2017~М-556/2017 М-556/2017 от 5 июня 2017 г. по делу № 2-1-598/2017

ДЕЛО №2-1-598/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июня 2017 года г.Вольск

ФИО5 районный суд Саратовской области, в составе:

председательствующего судьи Карпинской А.В.,

с участием прокурора Ивановой Л.А., ответчика ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика администрации Вольского муниципального района ФИО3, представителя третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом и сделок с ним - ФИО4,

при секретаре Козыревой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вольске дело по иску Вольского межрайпрокурора в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации Вольского муниципального района, ФИО1 о признании сделки недействительной

установил:

ФИО5 межрайпрокурор обратился в суд с иском в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации Вольского муниципального района, ФИО1 о признании сделки недействительной, мотивируя свои требования тем, что постановлением администрации Вольского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО6 предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования «для огородничества». 19 октября 2012 между администрацией Вольского муниципального района и ФИО6 заключен договор аренды данного земельного участка.

10 марта 2015 года между ФИО6 и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве по указанному выше договору аренды земельного участка.

29 июля 2016 года ФИО1 обратился в администрацию Вольского муниципального района с письменным заявлением об изменении пункта 1.3 договора аренды спорного земельного участка от 19 октября 2012 года № - об изменении разрешенного вида использования спорного земельного участка с «для огородничество» на «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

05 августа 2016 года между администрацией Вольского муниципального района и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к указанному выше оговору аренды земельного участка, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка «для огородничества» на «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Вместе с тем, изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение порядка и условий использования земельного участка, в том числе порядка и условий предоставления такого земельного участка, а потому администрация Вольского муниципального района фактически предоставила ФИО1 преференции в виде права на строительство на спорном земельном участке без соблюдения процедуры торгов, предусмотренной статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что, в свою очередь, нарушает права неопределенного круга лиц на получение ими указанного земельного участка на каком-либо праве для целей строительства.

В связи с этим прокурор просит признать недействительным дополнительное соглашение от 05 августа 2016 года о внесении изменений в договор № от 19 октября 2012 года аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между администрацией Вольского муниципального района иФИО1, применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании прокурор заявленные требования поддержал, дал объяснения, аналогичные изложенным выше.

Ответчик ФИО1, его представитель - ФИО2, действующий на основании устного ходатайства, представитель ответчика администрации Вольского муниципального района - ФИО3, и представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района - ФИО4, действующие на основании доверенности, требования не признали, суду пояснили, что в соответствии с действующим законодательством изменение вида разрешенного использования не требует проведение каких-либо согласительных процедур или получения разрешения. Правообладатель земельного участка, в данном случае арендатор ФИО1, вправе был обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования (в пределах тех видов, которые установлены Правилами землепользования и застройки для данной зоны) в Кадастровую палату, что им и было сделано. После этого, при предоставлении им в администрацию Вольского муниципального района кадастрового паспорта за земельный участок с новым видом разрешенного использования, с ФИО1 было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды. Кроме того, после утверждения в 2012 году Правил землепользования и застройки муниципального образования город Вольск, такого вида разрешенного использования как «огородничество» в зоне жилой застройки (Ж-1), где расположен спорный участок, не имеется.

Третье лицо ФИО6 и представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, были надлежаще извещены о времени и месте слушания дела, представитель третьего лица просит рассмотреть дело в его отсутствие, решение вынести на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, ответчика суд приходит к следующему.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ (в редакции от 03 июля 2016 года) «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в том числе запрещается предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 указанного Федерального закона.

Пунктом 20 статьи 4 названного Федерального закона предусмотрено, что под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, 19 октября 2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для огородничества.

Договором о замене стороны в обязательстве от 10 марта 2015 года права аренды на названный земельный участок были переданы ФИО1

На основании заявления администрации Вольского муниципального района от 19 июля 2016 года был осуществлен государственный кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на использование в целях размещения домов многоэтажной жилой застройки.

05 августа 2016 года между администрацией Вольского муниципального района и ФИО1 было заключено соглашение, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с огородничества на размещение домов многоэтажной жилой застройки.

Арендуемый ответчиком ФИО1 земельный участок в соответствии с договором аренды от 19 октября 2012 года расположен в зоне жилой застройки (Ж-1), в которой в силу статьи 18 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Вольск Вольского муниципального района Саратовской области (утвержденных Решением Совета муниципального образования город Вольск Вольского муниципального района Саратовской области от 16 февраля 2012 года №) размещение домов многоэтажной жилой застройки относится к основным видам разрешенного использования земельных участков.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (часть 1 и часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в пункте 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений статей 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду без проведения аукциона для огородничества, что соответствует действовавшему в 2012 году законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление земельного участка на торгах в форме аукциона).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42, 39,6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из норм статей 40 - 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 16 октября 2012 года № в редакции оспариваемого соглашения от 05 августа 2016 года на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка путем заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для огородничества), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для многоэтажной жилой застройки), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил ФИО1 преимущество в получении участка для многоэтажной жилой застройки минуя соответствующие процедуры.

Кроме того, ответчиками не представлено доказательств невозможности использования в настоящее время земельного участка под огородничество в соответствии с условиями договора аренды. Наоборот, ответчик пояснил суду, что на земельном участке предыдущим арендатором были высажены саженцы деревьев, которые он, получив земельный участок, раздал различным учреждениям. Сейчас участок просто огорожен забором, ничем не занят и никак не используется.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах с и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку соглашение от 05 августа 2016 года об изменении вида разрешенного использования заключено в нарушение указанных выше требований земельного законодательства, и при этом посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц), оно является ничтожным, поэтому требования прокурора являются законными и подлежат удовлетворению.

Так как при заключении дополнительного соглашения земельный участок ФИО1 не передавался, никаких разрешений (как пояснил представитель администрации Вольского муниципального района) на строительство не выдавалось, то в качестве последствия ничтожности сделки является действие договора аренды земельного участка в первоначальной редакции.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

решил:

Исковые требования Вольского межрайпрокурора в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации Вольского муниципального района, ФИО1 о признании сделки недействительной удовлетворить полностью.

Признать недействительным соглашение от 05 августа 2016 года о внесении изменений в договор № от 19 октября 2012 года аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через ФИО5 районный суд.

Судья Карпинская А.В.