Решение № 2-183/2026 2-4764/2025 от 12 марта 2026 г.

№№

УИД №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Дзержинский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Красновой Е.С., при секретаре Полозове О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Дзержинска <адрес> к ФИО1, КУМИ г.Дзержинска о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности на жилой дом,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности на жилой дом, в обоснование заявленного указав следующее. ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом управления муниципальным имуществом администрации города Дзержинска <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №№ по условиям которого ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в КУМИ г.Дзержинска <адрес> было подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность. Согласно заявлению, на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером № принадлежащий ФИО1 на праве собственности. В ходе рассмотрения заявления, специалистами КУМИ администрации г.Дзержинска <адрес> был произведен выезд на земельный участок с кадастровым номером № и составлен Акт от ДД.ММ.ГГГГ № № о проверки (обследовании) состояния земельного участка. В результате осмотра установлено, что на вышеуказанном земельном участке располагается 2-этажное капитальное строение, площадью 230,3 кв.м, с кадастровым номером № принадлежащее на праве собственности ФИО1 (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№). В северо-западной части земельного участка установлена электросборка. Коммуникации: канализация, водоснабжение, отопление отсутствуют. Объект капитального строительства выполнен из газосиликатных блоков, выполнено перекрытие и кровля, частичное остекление оконных проемов 1-го этажа. Установлена смежная дверь между гаражом и домом. Входные двери, в том числе гаражные ворота не установлены. Так согласно экспертному заключению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №№ установлено, что требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания установлены в постановлении Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №№ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В исследуемом здании отсутствуют системы хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления и вентиляции. Выявленные нарушения требований постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №№ позволяют сделать вывод о том, что исследуемое здание не является жилым домом. Согласно экспертного заключения инженерное оборудование у строения с кадастровым номером № а именно система канализации, водоснабжения, отопления - отсутствует. Согласно выводу экспертного заключения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №№ «Обследуемое здание не имеет комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, следовательно, исследуемое здание не является жилым домом». Таким образом, цель, для достижения которой земельный участок предоставлялся (для строительства индивидуального жилого дома), ФИО1 не достигнута. Сама по себе регистрация имеющегося строения на земельном участке как жилого дома не означает достижения цели, поскольку объект при регистрации права кадастровым инженером не обследовался, и соответствие строения требованиям, применяемым к жилым помещениям не проверялось.

На основании изложенного, истец просит признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 230,3 кв.м., кадастровый номер № расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Дзержинска <адрес>

В дальнейшем истец в порядке ст.39 ГПК РФ изменил исковые требования (т.№ л.д.№ Указал, что ДД.ММ.ГГГГ КУМИ г.Дзержинска в лице <данные изъяты> и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка №№ предметом которого являлась передача в собственность земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес><адрес> (с указанием расположения на нем объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером №). Однако согласно выводу экспертного заключения <данные изъяты><данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №№ «Обследуемое здание не имеет комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, следовательно, исследуемое здание не является жилым домом». Таким образом, на момент предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на участке не имелось принадлежащего на праве собственности ФИО1 объекта недвижимости - жилого дома. Следовательно, требования указанные в рамках предоставления муниципальной услуги ответчиком не были достигнуты, действия КУМИ г.Дзержинска, также являются незаконными. Так, возведение на земельном участке спорного объекта недвижимости, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, требованиям указанным в порядке предоставления муниципальной услуги, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ст.39.20 ЗК РФ.

С учетом изменения исковых требований истец просит признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 230 кв.м., с кадастровым номером № расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и признать недействительной регистрационную запись ФИО1; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером № в муниципальную собственность; прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и исключить его из государственного кадастра недвижимости.

В судебном заседании представитель истца по доверенности <данные изъяты>. исковые требования с учетом их изменения поддержал, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности <данные изъяты> исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление (т.№ л.д.№

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, не ходатайствовала об отложении рассмотрения дела.

В судебное заседание представитель ответчика КУМИ администрации г.Дзержинска <адрес> не явился, извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, <данные изъяты> не явился, извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела.

С учетом положений ст.165.1 ГК РФ и правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в п.63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также с учетом того, что судом исполнена обязанность по извещению сторон о времени и месте судебного разбирательства, и их отказа от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав доводы явившихся лиц, исследовав материалы дела, дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему выводу.

В частях 2 и 3 ст.36 Конституции РФ закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).

Согласно подп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.2 данного кодекса.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (ст.130 ГК РФ).

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст.ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Исходя из п.3 ст.166 и п.2 ст.168 ГК РФ иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворен, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Подпунктами 1 и 14 ст.39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подп.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст.42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № № (ДД.ММ.ГГГГ), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, п.№).

Исходя из обоснования заявленных исковых требований, юридически значимым и подлежащим выяснению обстоятельством по данному делу, является установление факта соответствия спорного строения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Характеристики недвижимого имущества приведены в п.1 ст.130 ГК РФ, характеристики объектов капитального строительства - в п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, характеристики индивидуальных жилых домов - в ст.ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст.ст. 15, 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится, в том числе, жилой дом. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением устанавливается Правительством Российской Федерации.

Положением о признании помещения жилым помещением, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №№, установлены требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п.п. 1, 2).

Таким образом, действие данного нормативного акта распространяется на жилые дома, в том числе, частной собственности.

Согласно п.5 указанного выше Положения, жилым помещением признается, в том числе жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

В соответствии с п.п. 12-15 Положения, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Инженерные системы, а также наружные ограждающие конструкции жилого помещения должны обеспечивать в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом управления муниципальным имуществом администрации города Дзержинска <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № № по условиям которого ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства (т.№ л.д.№

Пунктом 2.1 договора аренды определен срок аренды – 20 лет, который исчисляется с даты подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в администрацию г.Дзержинска <адрес> было подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, в собственность (т.№ л.д.№

Согласно данному заявлению, на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО1 на праве собственности.

В ходе рассмотрения заявления администрацией г.Дзержинска <адрес> был произведен выезд на земельный участок с кадастровым номером №, по итогам которого был составлен акт проверки (обследования) состояния земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> располагается 2-этажное капитальное строение площадью 230,3 кв.м., с кадастровым номером № принадлежащее на праве собственности ФИО1 В северо-западной части земельного участка установлена электросборка. Коммуникации: канализация, водоснабжение, отопление отсутствуют. Объект капитального строительства выполнен из газосиликатных блоков, выполнено перекрытие и кровля, частичное остекление оконных проемов 1-го этажа. Установлена смежная дверь между гаражом и домом. Входные двери, в том числе гаражные ворота не установлены (т.№ л.д.№).

Из приложенных к акту фотографий, даже при отсутствии специальных технических познаний усматривается, что изображенный на них объект недвижимости жилым домом не является (т.№ л.д.№

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> расположен двухэтажный жилой дом площадью 230,3 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО1, дата присвоения кадастрового номера (№) – ДД.ММ.ГГГГ (т.№ л.д.№

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №№ исследуемое здание кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес><адрес> не является жилым домом, поскольку в исследуемом здании отсутствуют двери, окна, системы хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления и вентиляции, комнаты, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, следовательно, исследуемое здание не может использоваться про прямому назначению в качестве жилого дома (т.№ л.д.№

Выводы эксперта, изложенные в данном заключении, мотивированы и обоснованы, признаются судом полными. Не доверять указанному заключению, либо ставить его под сомнение у суда оснований не имеется, поэтому оно принимается в качестве надлежащего доказательства по делу.

Проведенная по делу судебная экспертиза (т.№ л.д.№ выводами которой установлено, что на момент ее проведения спорный объект недвижимости является жилым домом пригодным для проживания, не опровергает выводы о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка спорный объект недвижимости жилым домом не являлся.

В силу ч.2 ст.1 Федерального закона «О государственное регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Данное условие применимо, в том числе, если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество. При этом, перечень оснований для признания права отсутствующим исчерпывающим не является.

В соответствии со ст.ст. 2, 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основополагающим принципом ведения Единого государственного реестра недвижимости является достоверность его сведений.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации г.Дзержинска <адрес> и ФИО1 на основании п.6 ч.2 ст.39.3, ст.ст.39.14, 39.17 Земельного кодекса РФ заключили договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер № (т.№ л.д.№

Судом установлено, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» выделен ФИО1 в аренду для строительства жилого дома. На момент предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на участке не имелось принадлежащего на праве собственности ФИО1 жилого дома.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что спорный объект недвижимого имущества, в отношении которого внесены сведения в ЕГРН о праве собственности ответчика как на индивидуальный жилой дом, по своим характеристикам на момент заключения договора купли-продажи земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) не являлся индивидуальным жилым домом, что нарушает право собственности истца на земельный участок, суд приходит к выводу о необходимости признания отсутствующим права собственности ответчика на такой объект недвижимости (дом) и признании недействительной соответствующей регистрационной записи.

Так, возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у ФИО1 права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ст.39.20 ЗК РФ без проведения торгов.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов, сделка купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между КУМИ администрации г.Дзержинска и ФИО1 является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы, заключенной с нарушением действующего законодательства и с нарушением права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом злоупотребления правом со стороны истца при нарушении ответчиком порядка получения в собственность земельного участка, судом не установлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств и изложенных выше норм права, суд приходит к выводу о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ применив последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка кадастровый номер № в муниципальную собственность.

Поскольку договор купли продажи признан судом недействительным, право собственности ФИО1 на земельный участок по адресу: <адрес> подлежит прекращению, а запись о регистрации права ФИО1 на данный земельный участок исключению из государственного реестра прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ, пропорционально удовлетворенной требований.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 230,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенный на земельном участке кадастровый номер № по адресу: <адрес> признав недействительной регистрационную запись ФИО1.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№, применив последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка кадастровый номер № в муниципальную собственность.

Прекратить право <адрес> Нижегородская область, г.Дзержинск, <...> земельный участок 27, исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права ФИО1 на данный земельный участок.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) государственную пошлину в доход бюджета в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано <данные изъяты> областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Дзержинский городской суд <адрес>

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Судья п/п Е.С. Краснова

Копия верна. Судья Е.С. Краснова