Решение № 2-5188/2019 2-5188/2019~М-4250/2019 М-4250/2019 от 19 июня 2019 г. по делу № 2-5188/2019

№ 2-5188/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ф.Р. Шафигуллина

при секретаре судебного заседания М.З. Мукатдесовой

с участием истца, представителя ответчика – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, подлежащим государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» (далее – ответчик, ООО «ЖК «Молодежный») о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, в обосновании своих требований указав, что 04 февраля 2014 года между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-83, согласно условиям которого, ООО «Фон-Ривьера» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 жилое помещение в <адрес изъят> кв.м., а ФИО2 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 2 494 380,00 рублей.

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме путем передачи простого векселя № 04456 ООО «Персона+», дата составления векселя: 04.02.2014 г., срок платежа: по предъявлении, номинал: 2 494 380 рублей (в соответствии с п. 2.3.1 договора Н5-83 от 04 февраля 2014 года оплата цены квартиры производилась простым векселем).

11 февраля 2014 между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО2 был заключено соглашение об изменении договора, согласно которому ООО «Жилой комплекс «Молодежный» становится обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения.

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 договора Н5-83от 04 февраля 2014 года стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 01 июля 2016 года.

Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

До настоящего времени жилое помещение № 60 истцу не передано, указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит заключенный предварительный договор признать договором долевого участия в строительстве.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что 04 февраля 2014 года между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-83, согласно условиям которого, ООО «Фон-Ривьера» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 жилое помещение в <адрес изъят> а ФИО2 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 2 494 380 рублей.

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме путем передачи простого векселя № 04456 ООО «Персона+», дата составления векселя: 04.02.2014, срок платежа: по предъявлении, номинал: 2 494 380 рублей.

11 февраля 2014 между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО2 был заключено соглашение об изменении договора, согласно которому ООО «Жилой комплекс «Молодежный» становится обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения.

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 договора Н5-83 от 04 февраля 2014 года стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 01 июля 2016 года.

Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт. Таким образом, 01 июля 2016 года у Ответчика истек строк исполнения обязательств по договору, однако до настоящего времени обязательства не были исполнены.

Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство. 26 января 2011 года между ООО «ЖК «Молодежный» (принципал) и ООО «ФОН-Ривьера» (агент) заключен договор, в соответствии с которым, агент действуя от своего имени, но за счет принципала и в интересах принципала, обязался в том числе заключать с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи для участия в инвестировании строительства жилого по <адрес изъят>.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, в редакции дополнительного соглашения, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанных договоров следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости – квартиру № 60 истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Свои обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи векселя ООО «Персона+» №04456.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости – квартиры № 60, расположенного по адресу город Казань, Советский район, улица Ноксинский спуск.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от 04 февраля 2014 года №Н5-83 и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный 16-18-20-этажный кирпичный жилой дом по улице Ноксинский спуск Советского района города Казани и передать двухкомнатную квартиру № 60 в данном доме общей площадью 59,39 кв.м. в срок не позднее 1 июля 2016 года. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения должна была быть произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование истца, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 04 февраля 2014 года № Н5-83 в отношении жилого помещения в <адрес изъят> заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 04 февраля 2014 года №Н5-83 в отношении жилого помещения в <адрес изъят>., заключенного между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года, в качестве договора участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Советский районный суд г. Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин