Решение № 2-668/2019 2-668/2019~М-553/2019 М-553/2019 от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-668/2019

Дело № 2-668/2019


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 декабря 2019 года пос. Саракташ

Саракташский районный суд Оренбургской области

в составе председательствующего: судьи Тошеревой И.В.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3,

при секретаре: Барчуковой Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании договора незаключенным и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с названным иском к ФИО2, указав, что он через своего доверителя ФИО5 заключил с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, общей стоимостью 350000 рублей. В качестве оплаты, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ передала ФИО2 денежную сумму в размере 300000 рублей. ФИО4, находясь в <адрес> получил от ответчика ФИО2 фотографии ее дома и участка. На основании полученных фотографий истец дал согласие своему представителю по доверенности ФИО5 заключить договор купли-продажи названного выше дома и земельного участка. 15 августа 2018 года при личном осмотре дома, ФИО4 были выявлены следующие недостатки: деревянная веранда отошла от дома, покосилась; входная дверь в дом имела высоту 1,6м; вход через кухню, где трубы от водопровода, как попало выходили из пола, занимая часть кухни; электропроводка старая, вист; полы в некоторых местах и по углам не имеют досок; оконные рамы не двойные, а в некоторых местах отсутствуют; фундамент имеет видимые повреждения, сыпется песчанно-гравийная смесь; двор заполнен мусором; земля не обрабатывалась, перемешена с камнями. На присланных фотографиях данных недостатков не было видно, в связи с чем, истец в дальнейшем отказался регистрировать данную сделку. Учитывая, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не прошел государственную регистрацию, необходимо считать этот договор незаключенным. С учетом изменений в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просит суд:

взыскать с ФИО2 в свою пользу денежную сумму в размере 300000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25138,31 рублей; признать незаключенным договор ФИО4 и ФИО2 о приобретении принадлежащего ей земельного участка с домом по адресу: <адрес>.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО4 - ФИО1, действуя на основании доверенности, в судебном заседании, измененные исковые требования поддержал, обстоятельства, изложенные в заявлении, подтвердил. Дополнительно пояснил, что был заключен предварительный договор купли – продажи, который не прошел государственную регистрацию. При личном осмотре дома истцом было обнаружено, что объекты недвижимости не соответствуют изображению на фото, после чего им было принято решение не приобретать имущество в собственность. ФИО4 были выявлены недостатки: деревянная веранда отошла от дома, покоилась, входная дверь высотой 1, 6м, вход через кухню, где трубы от водопровода занимали часть кухни, электропроводка старая, висит как пало, полы в некоторых местах не имеют досок, по углам, оконные рамы не двойные, а в некоторых местах отсутствуют, фундамент имеет видимые повреждения, сыпется песчанно- гравийная смесь, двор заполнен мусором, земля не обрабатывалась, вперемешку с камнями.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, в судебном заседании пояснила, что мать истца ФИО5 неоднократно приходила осматривать дом, который решила купить для своего сына ФИО4 Более того, она приходила дом смотреть со своим старшим сыном и сестрой. Она ни какие фотографии истцу не направляла. Согласно п. 9 договора купли – продажи, настоящий договор имеет силу акта приема – передачи. ФИО5 не лишена была возможности осматривать жилой дом и земельный участок, направлять фотографии сыну. Ее устроило состояние дома и его цена. Обратила внимание суда, что довод истца о том, что договор не прошедший государственную регистрацию, не порождает юридических последствий, не состоятелен. Все существенные условия заключения договора купли-продажи недвижимости выполнены. Согласно Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 06 марта 2019 года, отсутствие государственной регистрации на основании заключенного договора купли-продажи, в данном случае, является лишь препятствием для перехода права собственности к покупателю и не служит основанием для признания договора от 01 июня 2018 года недействительным.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, своевременно и надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела.

При участии в судебном заседании 18 ноября 2019 года ФИО5 пояснила, что ФИО4 ее сын. Он выдал ей доверенность на приобретение жилого дома и земельного участка в <адрес>. Она дважды ходила смотреть жилой дом и земельный участок, принадлежащие ФИО2. Один раз с ней вместе была сестра, второй раз участие в осмотре принимал ее старший сын. В осмотре недвижимости ей никто не препятствовал. Сделать фотографии недвижимости у нее не было возможности. Она видела, что высота входной двери в дом №, но она не подумала, что сын выше ее ростом. Она видела все недостатки, говорила об этом сыну. Помещения были заставлены мебелью, застелены коврами и занавешены, вроде было неплохо. Ей также было известно, что дом старый, поскольку она была еще маленькой, когда строился этот дом. За дом и земельный участок она передала ФИО2 300000 рублей и подписала договор купли-продажи. При личном осмотре объектов недвижимости сыном были выявлены недостатки, в связи с чем он отказался от дальнейшей регистрации сделки.

Просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Третье лицо ФИО3 (супруг ответчика) с исковыми требованиями не согласился, в судебном заседании пояснил, что объявление о продаже спорных жилого дома и земельного участка было опубликовано в сети Интернет. Продажей недвижимости занималась ФИО2. По телефонной связи к нему обратился ФИО4, попросил направить фотографии жилого дома. Специально он не делал фотографии, направил истцу, имеющиеся у него фотографии. ФИО5 осматривала дом и внутри и снаружи, приходила несколько раз, при желании могла сделать фотографии дома самостоятельно, либо попросить сделать фотографии. Качество данного дома соответствует стоимости. Дом лучшего качества будет стоить намного дороже.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статья 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, вместе с тем, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (статья 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно доверенности от 25 мая 2018 года, составленной ФИО4, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> К.Г.Ф., ФИО4 уполномочивает ФИО5 купить на его имя за цену и на условиях по своему усмотрению любой земельный участок и жилой дом, находящиеся в селе <адрес>.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 01 июня 2018 года между ФИО2 и ФИО5, действующей от имени ФИО4, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и жилого дома с кадастровым номером №, расположенном на указанном земельном участке. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.5).

В силу п. 9 указанного договора, настоящий договор имеет силу акта приема – передачи.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО5, действующей на основании доверенности в интересах ФИО4, 300000 рублей за проданную землю и дом по адресу: <адрес>. Указана, что денежная сумма передана не в полном объеме.

Согласно выписки № из технического паспорта на объект капитального строительства/часть объекта капитального строительства, жилой дом, литер №, 1956 года постройки, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв. расположен по адресу: <адрес>.

Право собственности на жилой дом, общей площадью № кв.м. и земельный участок, площадью 772 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, зарегистрировано 06 августа 2015 года за ФИО2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 06 декабря 2018 года исковые требования ФИО4 удовлетворены; взыскано с ФИО2 в пользу ФИО4 денежные средства, полученные в качестве аванса в размере 300000 рублей, проценты за пользование чужим средствами в размере 3739, 72 рублей, расходы на составление искового заявления в размере 3000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 06 марта 2019 года решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 06 декабря 2018 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО4. К ФИО2 о взыскании денежных средств, переданных в качестве аванса, отказано.

В судебном заседании установлено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию жилого дома доверенное лицо ФИО5 не предъявляла, дом и земельный участок были переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования.

Суд считает, что доводы истца и его представителя в части того, что ФИО4 был введен в заблуждение ответчиком относительно состояния приобретаемого жилого дома, путем направления фотографий, не отражающих фактическое состояние жилого дома и земельного участка, несостоятельными.

Согласно объяснений ответчика ФИО2, показаний допрошенной в судебном заседании ФИО5 (доверенное лицо истца), в судебном заседании с достоверностью установлено, что ФИО5 совместно со своими родственниками неоднократно осматривала дом и надворные постройки, в том числе жилые помещения, и соответственно могла визуально определить о наличии, указанных истцом в исковом заявлении недостатках.

Кроме того, ФИО5 не была лишена возможности произвести осмотр дома, ответчик ей в этом не препятствовала, она осматривала дом и внутри и снаружи, проживала в данном населенном пункте, знала год застройки данного жилого дома, при наличии сомнений в достоверности представленной ей информации, могла воспользоваться услугами специалистов, экспертов, и проявляя должную заботливость и осмотрительность, могла отказаться от сделки.

При этом перед заключением сделки купли-продажи жилого дома каких-либо препятствий к осмотру технических и конструктивных элементов дома, в том числе с привлечением специалиста, ФИО5 со стороны ответчика, не чинилось.

На основании ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено суду убедительных и бесспорных доказательств того, что указанные недостатки являются скрытыми дефектами дома, снижают возможность использования жилого дома по назначению, а также, что данные недостатки являются существенными и неустранимыми.

Из ответа главы администрации МО Новочеркасский сельский совет Саракташского района Оренбургской области № 279 от 25 ноября 2019 года следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> аварийным не признавался.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом ст. 223 ГК РФ.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента ст. 224 ГК РФ, судом установлено, что домовладение с момента приобретения находится в пользовании истца.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, является условие о его предмете и цене ст. 554, ст. 555 ГК РФ. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Соглашение между ФИО5, действующей в интересах ФИО4, и ФИО2. на момент заключения договора было достигнуто.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности в соответствии со ст. 432 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", из которого следует, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Все существенные условия заключения договора купли-продажи недвижимости, а в данном случае жилого дома и земельного участка, сторонами были выполнены, и на момент подписания договора купли-продажи проблем связанных с невозможностью соблюдения данного договора вследствие изменения существенных условий у сторон не возникло.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны договора купли-продажи недвижимого имущества от 01 июня 2018 года достигли соглашение по всем существенным условиям данного договора, в нем определены предмет и цена договора, указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, договор является одновременно актом приема-передачи недвижимого имущества, он исполнен его сторонами, а поэтому он считается заключенным, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01 июня 2018 года между ФИО5, действующей в интересах ФИО4, и ФИО2 незаключенным.

То обстоятельство, что государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01 июня 2018 года не производилась, не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным.

Учитывая, что в удовлетворении требований ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома незаключенным отказано, суд не находит оснований для удовлетворения производных исковых требований о взыскании денежных средств и неустойки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований ФИО4 к ФИО2 о признании договора незаключенным и взыскании денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Саракташский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Тошерева

Решение в окончательной форме будет изготовлено 18 декабря 2019 года.

Председательствующий И.В. Тошерева