Апелляционное определение № 33-1308/2026 33-19378/2025 от 26 января 2026 г.

Судья Студенская Е.А. УИД 61RS002-01-2025-003035-80

№ 33-1308/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Мосинцевой О.В.,

судей Портновой И.А., Голованя Р.М.,

при секретаре Халиловой А.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1999/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «ЮФО СтройГрупп» о защите прав потребителей

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решениеЖелезнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Портновой И.А., судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратились в суд с настоящим иском, мотивируя свои требования тем, что 17.01.2023 между ними как участниками долевого строительства и ООО СЗ «ЮФО СтройГрупп» как застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик привлекает истцов к финансированию строительства «Многоквартирные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой на участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Объектом долевого строительства по договору является АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Сторонами в п. 3.1 договора, а также в приложении № 1 к договору установлен план квартиры со следующими параметрами: секция 1, этаж 12, количество комнат 2, общая расчетная площадь с понижающим коэффициентом (кв.м.) 59,60; общая площадь без учета балконов и лоджий (кв.м.) 56,0; жилая площадь (кв.м.) 33,38; общая площадь помещений вспомогательного назначения (кв.м.) 22,63; общая площадь балкона (кв.м.) 11,96 (3,59).

В соответствии с и. 4.6 договора общая площадь квартиры, определенная п. 3.1 настоящего договора, является расчетной и указана согласно проекту. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию общая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с экспликацией с учетом балконов и лоджий, выданной на основании данных фактического обмера.

В соответствии с п. 4.8 договора застройщик передаёт участнику долевого строительства помещение только после полного расчёта за помещение, с учетом изменения площади по фактическому обмеру и корректировки окончательной стоимости в соответствии с п. 4.6.

Участниками долевого строительства от застройщика получено уведомление об оплате за увеличенную площадь объекта долевого строительства от 31.01.2025, в соответствии с которым по результату обмера уполномоченным органом общая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, рассчитанных с понижающим коэффициентом, составляет 61,9 кв. м., размер доплаты составляет 271 400 руб.

Участники долевого строительства не согласны с указанным расчетом, так как в соответствии с п. 1.9 договора фактическая площадь объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон – это сумма площадей всех частей помещения, определенная по результатам обмеров, произведенных по заказу застройщика уполномоченными органами технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, балконов - 0.3. террас - 0,3.

Так же сторонами в п. 3,1 договора установлено, что на объекте строительства находится именно балкон, произведен расчет площади балкона – 11,96 (3,59) кв.м, с применением понижающего коэффициента 0,3.

При этом, согласно уведомлению об оплате за увеличенную площадь объекта долевого строительства от 31.01.2025, при расчете общей площади квартиры в нарушение условий договора неверно применен понижающий коэффициента 0,5, как по отношению лоджии.

В соответствии с произведёнными обмерами квартиры кадастровым инженером ФИО3 № А-0594, состоящей в Ассоциации «Союз кадастровых инженеров», общая площадь квартиры, включая балкон с учетом понижающего коэффициента 0,3 составляет 59,598 кв. м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Учитывая, полученное в марте 2025 года уведомление о завершении строительства объекта, в котором выражена готовность застройщика к его передаче, истцы полагают, что ответчик обязан его передать, применив указанный истцами расчет общей площади квартиры.

Застройщиком нарушен порядок передачи участникам долевого строительства объекта строительства, в силу его несоответствия проектной документации, а также нарушением порядка передачи объекта строительства. Указанными действиями нарушены наши права как потребителей.

Истцами так же ранее направлена претензия, ответ на которую до настоящего времени ответ не получен.

На основании вышеизложенного, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, истцы просили суд соразмерно уменьшить цену договора на сумму 271 400 руб.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 22.10.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО1, С.В.СБ. отказано.

Не согласившись с решением суда, истцы ФИО1, ФИО2 подали апелляционную жалобу, в которой просят указанное решение отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянты указывают на то, что они не пописывали дополнительное соглашение об изменении условий предмета договора, в том числе изменения балкона на лоджию.

Апелленты выражают несогласие с требованиями застройщика о доплате 271 400 руб., поскольку итоговая сумма должна соответствовать договору, так как фактическая площадь не изменилась, пунктом 3.1 договора согласован именно балкон, а не лоджия.

Представитель ответчика ООО СЗ «ЮФО СтройГрупп»в письменных возражениях опровергает доводы апелляционной жалобы истцов, просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, сведения о надлежащем извещении которых, в том числе и с учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», имеются в материалах дела.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания своевременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем лица, участвующие в деле, действуя добросовестно, могли ознакомиться и проследить дату рассмотрения апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданского дела судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, с учетом поданных возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено, что 17.01.2023 между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом № 1/с-1/134/2023, в соответствии с которым в соответствии с которым застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства «Многоквартирные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой на участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Объектом долевого строительства по договору является АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Сторонами в п. 3.1 договора, а также в приложении № 1 к договору установлен план квартиры со следующими параметрами: секция 1, этаж 12, количество комнат 2, общая расчетная площадь с понижающим коэффициентом (кв.м.) 59,60; общая площадь без учета балконов и лоджий (кв.м.) 56,0; жилая площадь (кв.м.) 33,38; общая площадь помещений вспомогательного назначения (кв.м.) 22,63; общая площадь балкона (кв.м.) 11,96 (3,59).

Согласно п. 3.2. договора план объекта долевого строительства согласован Сторонами в Приложении №1 к настоящему Договору. Приложение №1 не выполнено в масштабе и является отображением в графической форме расположения по отношению друг к другу частей Квартиры (комнат, помещений вспомогательного назначения), а также указывает местоположение Квартиры на этаже. Наличие на плане обозначений межкомнатных стен/перегородок, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего, имеет условный характер и не создает для застройщика каких-либо обязательств по фактическому выполнению/установке/поставке указанных объектов».

Согласно Приложению № 2 к Договору участия в долевом строительстве № l/c-1/134/2023 от 17.01.2023 установлены технические характеристики квартиры: лоджия/балкон: с остеклением.

Из п. 1. передаточного акта следует, что общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) передаваемого объекта долевого строительства составляет 37,10 кв. м.

Участниками долевого строительства от застройщика получено уведомление об оплате увеличенной площади объекта долевого строительства от 31.01.2025, в соответствии с которым по результату обмера уполномоченным органом общая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, рассчитанных с понижающим коэффициентом, составляет 61,9 кв. м., размер доплаты составляет 271 400 руб.

Согласно п.4.6. договора общая площадь квартиры, определенная п. 3.1 настоящего договора, является расчетной и указана согласно проекту. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию общая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с экспликацией с учетом балконов и лоджий, выданной на основании данных фактического обмера. При отклонениях технических данных квартиры, в том числе площади, по сравнению с проектными данными в пределах допуска до 0,1 кв. м, условия настоящего Договора в части суммы оплаты долевого участия в строительстве дома не изменяются и пересмотру не подлежат. Указанные отклонения технических данных квартиры Стороны рассматривают как нормально допустимые, с учетом проведения работ по установке межкомнатных перегородок и применения определенных отделочных материалов при проведении работ, и не связанные с нарушением качества работ, определенного договором, требованиями технических регламентов, проектной документацией и градостроительными регламентами.

В случае расхождения площади квартиры на величину более 0,1 кв. м в сторону увеличения участник долевого строительства» обязан оплатить разницу в площади, превышающей 0.1 кв.м, между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра установленной в п. 4.1 настоящего договора, в течении 10 дней с момента получения уведомления от застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Денежная сумма, уплаченная участником долевого строительства или возвращенная ему застройщиком, в соответствии с указанным пунктом договора входит в цену настоящего договора.

Согласно технической документации ООО «БТИ-СЕРВИС» в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположена лоджия общей площадью - 11,6 кв.м. Материалами дела подтверждается, что в многоквартирном доме- объекте долевого строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, во всех квартирах имеются лоджии (балконов нет).

Проектная площадь АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН являющийся объектом долевого строительства по договору, составляет 59,60 кв.м, а фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ составляет 61,9 кв.м.

Таким образом, увеличение площади спорной АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 2,3 кв.м, что в соответствии со стоимостью одного квадратного метра ( п. 4.1. договора) составляет 271400 руб.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве), исходил из наличия в квартире истцов лоджии, а не балкона, в связи с чем пришел к выводу, что требования застройщика о доплате за увеличение площади основаны на технических сведениях, указанных в экспликации к поэтажному плану строения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и являются законными, а указанные технические параметры будут официальной содержаться в ЕГРН после государственной регистрации истцами права собственности на объект недвижимости.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 4Закона об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 4Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из условий договора участия в долевом строительстве от 17.01.2023 № 1/с-1/134/2023, цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 0,1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 данного договора, в размере 118 000 руб.

Так, в пункте 4.6 названного договора указано, что в случае расхождения площади квартиры на величину более 0,1 кв.м в сторону увеличения участник долевого строительства обязан оплатить разницу в площади, превышающей 0,1 кв.м между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра, установленного п. 4.1 договора, в течении 10 дней с момента получения уведомления от застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Также, предусмотрено, что в случае расхождения площади квартиры на величину более 0,1 кв.м в сторону уменьшениязастройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу в площади, превышающей 0,1 кв.м между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра, установленного п. 4.1 договора, в течении 10 дней с момента подписания акта-приема передачи квартиры.

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пунктов договора участия в долевом строительстве от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества объекта, о его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении указанного договора и допустимо в соответствии с буквальным содержанием условий договора.

Доводы жалобы об указании в п. 3.1 именно балкона, а не лоджии, не свидетельствует о неправильности решения, и отсутствия оснований для довзыскания застройщиком с истцов денежной суммы за превышения площади объекта долевого строительства, так как по тексту всего договора указывается и лоджия и балкон, что также следует из технических характеристик объекта, указанных в приложении № 2 к договору.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 октября2025 годаоставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.02.2026.