Решение № 3-5/2025 3А-29/2025 3А-29/2025~3-5/2025 от 15 октября 2025 г. по делу № 3-5/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-29/2025

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,

при секретаре Ермаковой Светлане Владимировне,

с участием в деле:

административного истца – акционерного общества «Саранск Лада», его представителя ФИО1,

административных ответчиков:

- Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО2,

- Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», его представителя ФИО2,

заинтересованных лиц:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра по Республике Мордовия),

- публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия (далее - ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия),

- Министерства финансов Республики Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 октября 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску акционерного общества «Саранск Лада» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

акционерное общество «Саранск-Лада» обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной, указав в обоснование требований, что общество является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№>, <№>. Кадастровая стоимость данных объектов превышает их рыночную, определенную отчетом об оценке, чем нарушаются права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц. Решениями бюджетного учреждения отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке.

По данным основаниям административный истец, уточнив административные исковые требования, просил суд: признать незаконными решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 12 декабря 2024 г. <№><№> и <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; установить по состоянию на 15 октября 2024 г. кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости в размере 46 267 483 рублей; нежилого здания с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости в размере 47 590 493 рублей согласно заключению эксперта (с учетом уточненного экспертом расчета).

В судебном заседании представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» ФИО2 полагает в удовлетворении требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 КАС Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что акционерное общество «Саранск-Лада» является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>: нежилого здания с кадастровым номером <№> наименование: часть административно-производственного и бытового корпуса площадью 2385,9 кв.м, дата регистрации права собственности – 13 января 2011г.; нежилого здания с кадастровым номером <№> наименование: часть административно-производственного и бытового корпуса площадью 1452,2 кв.м, дата регистрации права собственности – 13 января 2011 г.

Указанные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет 28 июня 2012 г.

Кадастровая стоимость данных объектов была определена на 1 января 2023 г. и утверждена Приказом Минземимущества РМ от 2 октября 2023 г. №136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия» в размерах: 82 399 348,83 рублей – нежилое здание <№>, 59 074 206,79 рублей – нежилое здание <№>.

19 ноября 2024 г. акционерное общество «Саранск-Лада» обратилось в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№> и <№> в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2024 г. на основании отчета <№> от 15 октября 2024 г.

Решениями центра кадастровой оценки от 12 декабря 2024 г. <№> и <№> обществу отказано в удовлетворении заявлений ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 11) и федеральных стандартов оценки (подпункт 3 пункта 4 ФСО 4, пункт 1 ФСО № 5, пункты 2 и 5 ФСО № 6, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункты 11, 22е ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611).

Положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) на территории Российской Федерации установлен налог на имущество организаций.

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 375 НК Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Административный истец, будучи собственником объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, по состоянию на 19 ноября 2024 г. (дату обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной) и 21 января 2025 г. (дату обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2024 г.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлению в Центр кадастровой оценки об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет <№> от 15 октября 2024 г., составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Компания «Оценочный стандарт» ФИО6, согласно которому по состоянию на 15 октября 2024 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№> составляет 31 033 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером <№> составляет 22 925 000 рублей.

Для оценки правомерности выводов в решениях центра кадастровой оценки относительно представленного отчета оценщика определением суда от 12 марта 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России ФИО8 <№> от 1 августа 2025 г.:

- отчет <№> от 15 октября 2024 г. об оценке рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <№> и <№> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 11), федеральных стандартов оценки (подпункт 3 пункта 2 ФСО № 6, подпункт «г» пункта 11, подпункт «д» пункта 22, подпункт «а» пункта 23 ФСО №7), а именно, не выполнен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода; неверно применены корректирующие коэффициенты на местоположение, на назначение (использование); из имеющейся информации в отчете невозможно воспроизвести вычисления оценщика и получить аналогичный результат значений весовых коэффициентов объектов-аналогов; данные нарушения повлияли на конечный результат рыночной стоимости объектов;

- по состоянию на 15 октября 2024 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№> составляет 51 680 643 рубля; нежилого здания с кадастровым номером <№> составляет 33 327 420 рублей.

Представителем административных ответчиков ФИО2 представлены возражения на заключение эксперта, согласно которым нарушения повлияли на окончательный результат и привели к занижению стоимости, в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№>:

- объекты-аналоги № 2 и № 3(табл.15 на стр.96-100 заключения) несопоставимы по своим основным ценообразующим факторам с объектом исследования (функциональное назначение: объект исследования – административное здание, в котором располагается автосалон, объекты-аналоги № 2 и № 3 – помещение для офисных работников, пристроенное/расположенное в многоквартирном доме; объемно-планировочные решения; площадь: объект-аналог № 2 – 156,4 кв.м, объект исследования – 1452,20 кв.м), что привело к использованию большого количества корректировок;

- объект-аналог № 3 (таб.14, 15) не может использоваться в качестве аналога, поскольку его реализация осуществляется на торгах;

- кроме того, указано на неверное определение типа парковки объекта исследования (стр.88-89 заключения), неверный расчет корректировки на доступ к объекту для всех объектов-аналогов (табл.15 на стр.98 заключения); противоречие между выводами эксперта относительно доступа к объекту исследования (стр.89) и произведенными в табл.14 расчетами, которое в дальнейшем влияет на рыночную стоимость объекта исследования; неверное определение состояние отделки объекта исследования и объекта-аналога № 2 (стр.94-95 заключения); неверный расчет значения общей чистой коррекции у объекта-аналога №3 (3713,54 руб.) на стр.99 заключения;

- в рамках доходного подхода неверно определен тип парковки объекта исследования (стр.122 заключения); состояние отделки объекта исследования (стр.127-128 заключения); в табл.21 на стр.136 заключения неверно указаны коэффициенты капитализации по каждому объекту.

На указанные возражения экспертом представлены письменные пояснения, согласно которым, с учетом замечаний и допущенных опечаток в заключении, пересчитана рыночная стоимость спорных объектов: части административно-производственного и бытового корпуса с кадастровым номером <№> составила 46 267 483 рубля; части административно-производственного и бытового корпуса с кадастровым номером <№> и составила 47 590 493 рубля.

Относительно довода возражений о несопоставимости объекта исследования с аналогами № 2 и №3 по функциональному назначению и разницы по площади объекта оценки и аналога №2 экспертом различия учтены, к аналогу № 3, являющимся встроенным помещением, применена повышающая корректировка 1,10, ко всем объектам – аналогам, отличающимся от объекта оценки по площади, применена соответствующая корректировка (т.3, л.д.68, 77-78, 80-82 (таб.14)).

Довод о невозможности принятия в качестве объекта – аналога №3 при расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <№> в таблице 14 (т.3, л.д. 81-83), поскольку его реализация осуществляется на торгах, подлежит отклонению.

Из материалов дела следует, что в качестве объекта – аналога №3 при расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <№> в таблице 14 (т.3, л.д. 81-83) принято встроенное помещение (объявление т.3, л.д.113).

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что объявление о продаже данного объекта содержалось в базе объявлений о продаже объектов недвижимости «Архив оценщика», сведений о том, что данный объект реализуется в процессе торгов, объявление не содержало, также об этом не свидетельствует принадлежность данного помещения банку.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости «ФСО № 7) анализ рынка недвижимости выполняется в соответствии с анализом фактических данных и предложений.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, то есть для применения сравнительного подхода необходимо достаточное количество объектов-аналогов как с известными ценами не только сделок, но и предложений (подпункт «а» пункта 22 ФСО № 7).

Экспертом по всем объектам-аналогам, примененным в экспертном заключении в таблицах 14 и 15 по объекту с кадастровым номером <№>, предметом сравнения являлись цены предложений.

Согласно кадастровой выписке из ЕГРН объект-аналог № 3 принадлежит акционерному обществу «Россельхозбанк» на основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю. Однако, из данного обстоятельства не следует, что стоимость в объявлении о продаже объекта является сниженной по результатам несостоявшихся торгов и не является аналогом рыночных данных.

Выводы эксперта о цене предложения объекта-аналога № 3 обоснованы и сделаны в соответствии с текстом объявления (публичной оферты), объявление о продаже объекта не содержит сведений о его реализации в рамках аукциона и не содержит признаков вынужденной продажи.

Указанная в объявлении стоимость помещения находится в диапазоне цен предлагаемых к продаже объектов недвижимости, расположенных на сайте «Архив оценщика» и явившихся предметом рассмотрения экспертом.

С учетом изложенного довод возражений о том, что данное помещение не может рассматриваться в качестве аналога, так как подлежит продаже на торгах и не отвечает условиям рынка, несостоятелен.

Кроме того, экспертом по всем пунктам замечаний даны ясные и полные пояснения, как в судебном заседании, так и в дополнительных письменных пояснениях, на которые представителем ответчиков опровержений не представлено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы лицами, участвующими по делу, не заявлено.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации (с учетом дополнительных пояснений), суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки в части применения сравнительного и доходного подходов к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов по состоянию на юридически значимую дату.

Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим по делу, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорных объектов недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.

Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает их кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной в дополнительном к заключению расчете рыночной стоимости спорных объектов эксперта Мордовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемых решений центра кадастровой оценки незаконными, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, указанные экспертом нарушения в отчете аналогичны нарушениям, указанным в оспариваемых решениях центра кадастровой оценки.

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемых решений, а также полномочия принявшего их учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Определяя надлежащего административного ответчика, суд, руководствуясь положениями статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, приходит к выводу о том, что надлежащими административными ответчиками по настоящему делу являются ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», как учреждение, рассмотревшее вопрос об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Саранск Лада» к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 12 декабря 2024 г. <№>, <№> отказать.

Установить по состоянию на 15 октября 2024 г. кадастровую стоимость нежилых зданий:

- части административно-производственного и бытового корпуса с кадастровым номером <№>, общей площадью 2385,9 кв.м., местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 46 267 483 (сорок шесть миллионов двести шестьдесят семь тысяч четыреста восемьдесят три) рублей;

- части административно-производственного и бытового корпуса с кадастровым номером <№>, общей площадью 1452,2 кв.м., местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 47 590 493 (сорок семь миллионов пятьсот девяносто тысяч четыреста девяносто три) рублей.

Датой подачи заявлений акционерного общества «Саранск Лада» о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 ноября 2024 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 16 октября 2025 г.