Решение № 2-4785/2025 2-885/2026 2-885/2026(2-4785/2025;)~М-4316/2025 М-4316/2025 от 24 февраля 2026 г. по делу № 2-4785/2025

Дело № 2-885/2026

23RS0037-01-2025-006484-80


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 25 февраля 2026 года

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ситниковой Л.В.,

при секретаре Соловьевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Котельники» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании неустойки, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Котельники» о признании недействительным пункт договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании неустойки, штрафа.

В обоснование иска указала, что 31.05.2023 между истцом и ответчиком заключен договор № КТИЭ-10-231/16-05-23 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется надлежащим образом исполнить условие по оплате цены договора и принять квартиру при наличии разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Цена участия в размере 8 861 785 руб. оплачена в соответствии с условиями договора участия. Как следует из п. 17.2.1 Проектной декларации № 50-002998 от 09.06.2023 г. Квартал "Новые Котельники", корпус 10, (дата первичного размещения 26.10.2020), первичная дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2023. Указанный в договорах участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства указан в уведомлении ООО "СЗ Котельники" исх. № 109 от 24.04.2024 и не является единым для всех участников долевого строительства, что противоречит положениям действующего федерального законодательства об участии в долевом строительстве. Застройщик не уведомил участника долевого строительства ФИО1 о переносе срока передачи объектов долевого строительства; стороны пе заключали и не регистрировали дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве КТИЭ-10-231/16-05-23 от 31.05.2023; ФИО1 пе уполномочивала застройщика заключать и регистрировать дополнительные соглашения о переносе срока.

В связи с чем, истец просит суд признать недействительным по признаку ничтожности пункт 2.2 договора № КТИЭ-10-231/16-05-23 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 31.05.2023 г., устанавливающий срок передачи объектов долевого строительства 20.12.2023 г.; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору № КТИЭ-10-231/16-05-23 участия в долевом строительстве от 31.05.2023 г. в размере 801 991 руб. за период с 01.07.2023 по 28.12.2023 включительно; штраф в связи с неудовлетворением требований истца в добровольном порядке в размере 5%.

Представитель истца в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом – распиской об извещении о дате, времени и месте проведения судебного заседания, приложенной к материалам настоящего дела, о причине неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом – судебной повесткой, врученной адресату 06.02.2026, что подтверждается отчетом с идентификатором 80400516169363. От ответчика поступили возражения на иск, в которых ООО Специализированный застройщик «Котельники» просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив возражения ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из ч. 1 ст. 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Положениями статьи 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" определено, что недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с частью 3 статью 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Судом установлено, что между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Котельники» 31 мая 2023 года заключен договор № КТИЭ-10-231/16-05-23 участия в долевом строительстве, согласно которого застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется надлежащим образом исполнить условие об оплате цены договора и принять квартиру при наличии разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 1.3 договора участия в долевом строительстве Многоквартирный жилой дом - Корпус 10, расположенный по строительному адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Котельники, микрорайон «Южный», <адрес>, создается на основании Разрешения на строительство № RU50-22-16837-2020 от 26 октября 2020 года, выданного Министерством жилищной политики Московской области, на земельном участке общей площадью 8 915 кв.м. с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктом 1,5 договора участия в долевом строительстве квартира имеет следующие проектные характеристики: корпус: 10, секция: 3, этаж: 8, условный номер квартиры: 231, количество комнат: 2, общая площадь квартиры (без учета балкона, лоджий и других летних помещений): 59,19 кв.м, жилая площадь квартиры: 28,3 кв.м.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 07 июня 2023 года за №–609, ипотека в силу закона зарегистрирована за №–608.

Цена договора в соответствии с пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве составила 8 861 785 (восемь миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят пять) рублей. Оплата произведена участником долевого строительства в полном объеме в установленный законом срок.

Согласно пункту 2.2 договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства - не позднее 20 декабря 2023 года, но не ранее ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 17.2.1. проектной декларации № 50-002998 от 09 июня 2023 года Квартал «Новые Котельники» начальная дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30 июня 2023 года. В соответствии с пунктом 17.2.2. декларации планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 20 декабря 2023 года.

Разрешением Министерства жилищной политики № RU50-22-27730-2024 от 31 мая 2024 года многоквартирный дом введен в эксплуатацию; присвоен почтовый адрес Московская область, городской округ Котельники, город Котельники, микрорайон «Новые Котельники», <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 30 января 2025 г. признан недействительным пункт 13.3 Договора №КТИЭ-10-231/16-05-23 участия в долевом строительстве от 31 мая 2023 года. Взысканы с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Котельники» в пользу ФИО1 неустойка в размере 300 000 руб. за период с 29 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года, моральный вред в размере 15 000 руб., штраф за неудовлетворение требования потребителя в размере 15 750 руб. В остальной части исковых требований отказано. Так же взыскана с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Котельники» государственная пошлина в доход государства в 13394 руб.

На основании п. 4, ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор должен содержать: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Первоначальный срок передачи участникам долевого строительства установлен на 30.06.2023, что подтверждает первая Проектная декларация от 26.10.2020 года за номером: 50-002998, п. 2.1. первого Договора № КТЭ-10-18/11-11-20 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.11.2020 года, зарегистрированного 19.01.2021 года Управлением федеральной службы кадастра и картографии по Московской области за номером №.

27.04.2023, первоначальный срок передачи Участникам долевого строительств изменён на 20.12.2023 года, что подтверждает Проектная декларация от 27.04.2023 года за номером: 50-002998.

31.05.2023 между застройщиком и ФИО3 заключен договор № КТИЭ-10-231/16-05-23 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. На дату заключения настоящего договора застройщиком установлен срок передачи 20.12.2023, что подтверждает Проектная декларация от 30.05.2023 за номером: 50-002998.

На дату заключения вышеуказанного Договора, а именно 31.05.2023 установлен срок передачи 20.12.2023, данная информация размещена в открытом доступе на сайте: наш.дом.рф., что соответствует п.п. 2.2. договора «срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства - не позднее 20.12.2023 года, но не ранее ввода многоквартирного жилого дома п эксплуатацию, и при условии выполнения участником долевого строительства своих финансовых обязательств по договору в полном объеме», что не является нарушением п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ФИО1 владела полной общедоступной на сайте застройщика информацией, сделки являлись двухсторонними, что являлось выражением согласованной воли двух сторон.

На основании п. 1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. Однако застройщик не получал данных уведомлений. Кроме того, руководствуясь ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3, объекты долевого строительства переданы застройщиком по акту приема-передачи 02.04.2024 и приняты участниками долевого строительства после получения 31.05.2024 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-22-27730-2024.

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не имел правовых оснований для указания первоначального срока передачи – 30.06.2023 в связи с официальными изменениями и размещением данной информации в единой информационной системе жилищного строительства. Согласно п. 1, ст. 9 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Таким образом, застройщик не вносил изменений в одностороннем порядке. Дата передачи едина для всех участников долевого строительства на момент заключения договора и государственной регистрации в Управлении федеральной службы кадастра и картографии.

24.04.2023 застройщиком было принято решение об изменении срока передачи сначала не позднее 20.12.2023, а затем - не позднее 31.05.2024.

В связи с этим в адрес всех участников долевого строительства, в том числе и истца, были направлены уведомления: № 109 от 24.04.2023 и № 374 от 08.12.2023 о продлении сроков передачи объекта строительства с объяснением причин и предложением подписать дополнительное соглашение об изменении необходимых условий Договора.

В настоящее время Застройщик закончил мероприятия по передаче квартир участникам долевого строительства.

Указанные доводы ответчика подтверждаются копиями проектных деклараций от: 26.10.2020, 19.10.2021, 06.12.2021, 10.01.2022, 27.04.2023, 30.05.2023, 03.05.2024.

Учитывая изложенное, ссылка истца на ничтожность условия договора участия в долевом строительстве необоснованна.

Принимая во внимание, что требование о взыскании неустойки и штрафа являются производными от основного требования, то они удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО Специализированный застройщик «Котельники» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании неустойки, штрафа – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия.

Мотивированное решение изготовлено 25.02.2026 г.

Судья Октябрьского районного суда

г. Новороссийска Ситникова Л.В.