Решение № 3А-120/2018 3А-120/2018 (3А-257/2017;) ~ М-249/2017 3А-257/2017 М-249/2017 от 27 июня 2018 г. по делу № 3А-120/2018

Дело №3а-120/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

28 июня 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Бухтеевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление – мэра г. Благовещенска ФИО1 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 августа 2017 года №999,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО1 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 августа 2017 года №999.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, утверждена в размере 35 241 749,79 рублей.

03 августа 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №999 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 11 515 000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июня 2017 года №167-17-2, выполненному ООО «АмурОценка», по состоянию на 01 января 2016 года.

Администрация г. Благовещенска полагает, что используемые объекты в качестве аналогов подобраны некорректно, и многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчёта, который не мог быть учтён Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления.

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 августа 2017 года №999 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в сумме 35 241 749,79 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 05 июля 2017 года №09-51/17/1649.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 пояснила, что требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств, с учётом заключения судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ФИО2– ФИО4 суду пояснила и в письменных возражениях указала, что оснований для отмены решения комиссии при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 августа 2017 года №999 не усматривается. Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июня 2017 года №167-17-2, выполненный ООО «АмурОценка», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Она не согласна с выводами эксперта в экспертном заключении от 17 мая 2018 года №348/18 на Отчёт об оценке от 30 июня 2017 года №167-17-2, в котором, по её мнению, имеются сомнения и противоречия. Экспертом не учтено, что использовались все доступные объекты-аналоги, анализ аналогов указан в Отчёте. Довод эксперта о том, что рынок является развитым и имеет достаточное количество предложений, ничем не подтверждён и не является проверяемым. Вывод эксперта о том, что применялась корректировка на местоположение, вводит суд в заблуждение, поскольку на стр.78 Отчёта в конце раздела «поправка на местоположение» указано, что корректировка не применялась. Вывод в экспертизе о том, что не корректно применена методика расчёта износа, свидетельствует о том, что эксперт применил свою методологию расчётов, отличную от методологии оценщика. Эксперт не привёл обоснование вывода о некорректном применении расчёта функционального устаревания для объекта недвижимости. Выводы эксперта о некорректности выбора оценщиком доходного подхода и об определении оценщиком коэффициента капитализации методом кумулятивного построения не обоснованы.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО5 просит удовлетворить иск административного истца, указав, что Отчёт об оценке объекта недвижимости с кадастровым № от 30 июня 2017 года №167-17-2 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Отчёт составлен, исходя из того, что объект оценки является объектом производственного назначения. На стр. 57-58, 63 Отчёта указываются, что наилучшим использованием объекта будет являться его использование в качестве производственно-складского объекта. Определение рыночной стоимости производилось оценщиком исходя из указанной информации, в том числе подбирались соответствующие объекты-аналоги, хотя объект оценки используется в качестве оптовой торговой базы. На стр. 72, 74 Отчёта оценщиком к объекту оценки необоснованно применён функциональный износ (-51 %), экономический износ (-49%), которые могут применяться к производственным объектам с соответствующим оборудованием, а у спорного объекта оценки какое-либо производственное оборудование отсутствует.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО6 исковые требования административного истца не признала, указав, что доводы административного истца, приведённые в административном исковом заявлении, не являются основаниями для отмены оспариваемого решения комиссии от 03 августа 2017 года №999. В иске просила отказать, рассмотреть дело без участия представителя.

В письменном отзыве заинтересованное лицо ФИО2 в иске просит отказать, указав, что Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июня 2017 года №167-17-2, выполненный ООО «АмурОценка», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, просит рассмотреть дело в его отсутствие, обеспечил явку своего представителя.

Представители комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, заинтересованное лицо ООО «Кристалл-Партнер» в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Заинтересованное лицо ФИО2 просил рассмотреть административное дело в его отсутствие, указав, что находится в командировке за пределами области.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

На основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, утверждена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 35 917 357,75 рублей.

05 июля 2017 года ФИО2 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым № и установления её рыночной стоимости в размере 11 515 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 30 июня 2017 года № 167-17-2, выполненному ООО «АмурОценка».

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 03 августа 2017 года №999 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 11 515 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 30 июня 2017 года № 167-17-2.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО3, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО4, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, влияет на размер налога, подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 августа 2017 года №999 по заявлению ФИО2 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 11 515 000 рублей.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 августа 2017 года №999 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 30 июня 2017 года №167-17-2 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Агентство «Эксперт»» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчёта от 30 июня 2017 года №167-17-2 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Агентство «Эксперт».

На разрешение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 30 июня 2017 года № 167-17-2 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., кадастровый №.

Из заключения эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 17 мая 2018 года №348/18 следует, что Отчёт от 30 июня 2017 года №167-17-2 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме Отчёта и к описанию объекта оценки. Выявлено несоответствие Отчёта требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию Отчёта. Согласно п.5 ФСО №3 содержание отчета об оценке не должно вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При описании корректировки на торг, оценщик принял корректировку 18,6%. для неактивного рынка недвижимости по «Справочнику оценщика недвижимости-2016», том 3, «Земельные участки», под редакцией ФИО7. Рынок земельных участков под индустриальную застройку в г. Благовещенке является развитым, имеет достаточное количество предложений к продаже, что подтверждается в разделе «Анализ рынка» Отчёте об оценке (стр.54-55) – предоставлено 9 (девять) объектов аналогов.

Нарушен п.22в ФСО №7 при описании объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Отчёте об оценке отсутствует описание правил отбора аналогов и обоснования применения в расчетах только части аналогов.

При определении корректировки на местоположение земельных участков (стр. 78 отчета 167-17-2), оценщик применяет для расчета «Справочник оценщика недвижимости-2016» «Производственно - складская недвижимость и сходные типы объектов». Для определения данной корректировки необходимо применить «Справочник оценщика недвижимости-2016», том 3, «Земельные участки».

Нарушен п.5 ФСО №3, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Для определения внешнего (экономического) устаревания объекта оценки, оценщик не обоснованно применил методику расчета износа, предложенную ФИО8, которая предназначена для имущественных комплексов промышленных предприятий и приемлема только для расчета промышленных предприятий определенной отрасли промышленности. В Отчёте в разделе «Анализ рынка» оценщик указал, что факторов влияющих на внешнее (экономическое) устаревание не выявлено (стр.65) и в расчете не учитывается. Однако в Отчёте об оценке оценщик применил величину внешнего (экономического) устаревания в размере 49% что ведет к уменьшению стоимости объекта оценки, рассчитанную с применением затратного подхода. Необоснованно применен расчет функционального устаревания для объекта недвижимости, который составляет 51%.

Оценивая заключение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 17 мая 2018 года №348/18 на Отчет об оценке от 30 июня 2017 года № 167-17-2, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Квалификация эксперта ООО «Агентство «Эксперт» Ф.И.О.1 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства административный ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные в заключении эксперта о несоответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 30 июня 2017 года №167-17-2 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 августа 2017 года №999 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 2 143,9 кв.м., по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 05 июля 2017 года №09-51/17/1649 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 03 августа 2017 года №999 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 2 143,9 кв.м., по <адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 2 143,9 кв.м., по <адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 03 августа 2017 года №999.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: с кадастровым №, здание общей площадью 2 143,9 кв.м., по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 35 241 749,79 (тридцать пять миллионов двести сорок одна тысяча семьсот сорок девять), 79 рублей.

Отказать административному истцу в части удовлетворения исковых требований о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 05 июля 2017 года №09-51/17/1649.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев