Апелляционное определение № 11-2982/2026 от 18 февраля 2026 г.

Дело № 11-2982/2026 судья Шовкун Н.А.

УИД 74RS0007-01-2025-005433-56 (дело № 2-4780/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 февраля 2026 года город Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.,

судей Заварухиной Е.Ю., Селивановой И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Нестеренко Ю.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Курчатовского районного суда от 25 ноября 2025 года по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца ФИО1- ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика ФИО2- ФИО4, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 о проведении государственной регистрации перехода права на жилой дом блокированной застройки № с кадастровым номером (далее по тексту-КН) № общей площадью 220,10 кв.м. и на земельный участок с КН № площадью 321 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес> на ФИО1

Исковые требования мотивированы тем, что 17 февраля 2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым последняя обязалась передать в собственность ФИО1 квартиру, находящуюся в жилом доме по адресу: <адрес> кадастровый номер дома - №. Пунктом 3 указанного договора согласована цена квартиры в размере 4500000 руб. Порядок оплаты за квартиру согласован сторонами в п. 4 договора, в силу которого денежные средства в размере 2 500 000 руб. уплачены покупателем до подписания настоящего договора, денежная сумма в размере 2 000 000 руб.- будет уплачена до подписания основного договора. Пунктом 5 договора установлено, что договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. ФИО2 уклоняется от регистрации перехода права собственности на <адрес>. На дату заключения предварительного договора за ФИО2 не было зарегистрировано право собственности на квартиры в жилом доме блокированной застройки, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 регистрирующим органом. До регистрации права собственности за ФИО2, продаваемая <адрес> была фактически передана покупателю ФИО1, а именно, переданы ключи. Истцом в квартире начат ремонт согласно проекту, подготовленному специалистом, который непосредственно находился в доме с согласия его владельцев, проводил замеры, что подтверждает владение истцом квартирой №. Решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 03 августа 2022 года за ФИО2 признано право собственности на жилой дом блокированной застройки №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 220,10 кв.м. 07 июня 2025 года в адрес ФИО2 истцом было направлено требование о необходимости исполнения договора от 17 февраля 2016 года и совершения действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>. Но переход права собственности не зарегистрирован, продавец уклоняется от обращения в регистрирующий орган, не предоставляет истцу реквизиты банковского счета для перечисления оставшейся суммы по договору в размере 2 000 000 руб.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6 (л.д. 57 оборот т.1), ФИО7 (л.д. 174 оборот т. 1)

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО1 – по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала. Представитель ответчика ФИО2 – по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований, просила применить срок исковой давности. Истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица - ФИО8, ФИО6, ФИО7, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании при надлежащем извещении не участвовали.

Суд постановил решение об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение. Указывает на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства представителя истца о предоставлении времени для уточнения исковых требований. Отмечает, что на момент обращения с иском у истца отсутствовала информация о кадастровом номере спорной квартиры, такая информация появилась в судебном заседании, состоявшемся 25 ноября 2025 года. Кроме того, у истца была необходимость ознакомиться с материалами, поступившими из Росреестра, где был указан кадастровый номер спорной квартиры и подготовить ходатайство об уточнении исковых требований. В судебном заседании представитель истца трижды заявляла ходатайство об отложении судебного заседания с целью ознакомления с поступившим делом из Росреестра и подготовки уточненного искового заявления, в удовлетворении которого было отказано. Считает, что фактически суд рассмотрел требование без уточнения конкретного объекта. Указывает, что в судебном заседании было установлено, что в ОП Курчатовского района г. Челябинска имеется материал проверки (КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ), содержащий доказательства фактического получения денежных средств за спорный объект, а также факт передачи имущества. По ходатайству сторон суд запросил данный материал, однако, на дату судебного заседания – 25 ноября 2025 года запрошенный материал в суд не поступил. Несмотря на ходатайство истца о невозможности рассмотрения дела без данного материала суд закончил его рассмотрение без исследования материалов проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что суд первой инстанции нарушил права истца на предоставление доказательств, обязанность по содействию в сборе доказательств судом также проигнорирована. Вместе с тем, третьи лица ФИО7 и ФИО8 в пояснениях, предоставленных в рамках проведения доследственной проверки, указывали, что денежные средства за квартиру были получены. Обращает внимание, что материалы Росреестра, полученные 25 ноября 2025 года, были предоставлены для краткого ознакомления в течение 5 минут в судебном заседании, в удовлетворении ходатайства о предоставлении времени для ознакомлении с материалами было отказано. Считает, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права. Обращает внимание, что истец в исковом заявлении, ссылаясь на позицию Верховного суда, указал, что предварительный договор от 17 февраля 2016 года фактически является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются. Судом первой инстанции оценка данному доводу не дана. Разрешая данный спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор является предварительным и при разрешении спора применил нормы ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не согласна с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности. В п. 5 предварительного договора указано, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств. Поскольку в договоре от 17 февраля 2016 года срок исполнения обязательств не установлен, считает, что суду первой инстанции надлежало применять абзац 2 п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. В материалах дела имеется требование от 07 июня 2025 года, направленное в адрес ФИО2, о необходимости исполнения договора от 17 февраля 2016 года и совершении действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на <адрес> жилом доме по адресу: <адрес> Данное требование получено ответчиком 18 июня 2025 года, срок для совершения действий по требованию предоставлен до 25 июня 2025 года. в связи с чем, полагает, что началом течения срока исковой давности является 26 июня 2025 года.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица - ФИО8, ФИО6, ФИО7, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Информация о дате и времени рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, 17 февраля 2016 года между ФИО2 (продавец) и ФИО9 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором(л.д.13-14 т.1).

Пунктом 2 договора установлено, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя <адрес>, находящуюся в жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый номер дома №.

Указанный дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании договоров купли-продажи № 291/12 и 292/12 от 29 декабря 2014 года. Пунктом 3 договора сторонами согласована цена квартиры в размере 4 500 000 руб., уплачиваемых в следующем порядке: денежные средства в размере 2 500 000 руб. -до подписания настоящего договора, денежная сумма в размере 2 000 000 руб. будет уплачена покупателем до подписания основного договора(пункт 4).

Решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 03 августа 2022 года по делу № жилой дом с КН № расположенный по адресу: <адрес>, признан жилым домом блокированной застройки. За ФИО2 признано право собственности на жилой дом блокированной застройки №, жилой дом блокированной застройки №, жилой дом блокированной застройки №, жилой дом блокированной застройки № с указанием конкретных помещений, входящих в состав домов блокированной застройки, расположенные по вышеуказанному адресу. Прекращено право собственности ФИО2 на жилые помещения с кадастровыми номерами № №, №, № со снятием с государственного кадастрового учета(л.д.30-34 т.1).

Вышеуказанным судебным актом установлено, что жилые блоки № дома блокированной застройки расположены в границах земельного участка с КН № общей площадью 996,0 кв.м., собственником которого на основании договоров купли-продажи от 29 декабря 2014 года является ФИО2

Из земельного участка с КН № в результате раздела на основании межевого плана от 28 октября 2022 года образованы новые участки(л.д.109-115 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>(л.д.44 т.1).

Согласно сведениям ЕГРН ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:

жилого дома блокированной застройки № площадью 220,1 кв.м., находящегося на земельном участке с КН №,

жилого дома блокированной застройки № с КН № площадью 220,8 кв.м., расположенного на земельном участке с КН №,

жилого дома блокированной застройки № с КН № площадью 229,6 кв.м., находящегося на земельном участке с КН №(л.д.57-60, 64-65 т.2).

Разрешая спор по существу, и отказывая ФИО1 в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что сторонами предварительного договора не был заключен основной договор купли-продажи, спорный объект недвижимого имущества не был передан во владение истцу, пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда в силу следующего.

Судом апелляционной инстанции приняты в качестве дополнительных доказательств представленные истцом копии объяснений третьих лиц- ФИО7, ФИО8. данных последними 07 мая и 14 мая 2014 года в рамках проверки старшему оперуполномоченному ОЭБиПК УМВД России по г.Челябинску(л.д.23-28 т.2).

Из объяснений ФИО7 следует, что он являлся единственным учредителем и директором ООО «Новоград», в 2014 году он решил построить с целью перепродажи жилой дом по адресу: <адрес>. В 2014 году между ООО «Новоград» с одной стороны, ФИО6 и ФИО11 был заключен предварительный договор купли-продажи квартир в данном таунхаусе по цене 4 500 000 руб. за каждый, по условиям которого денежные средства были внесены в адрес ООО «Новоград» в 2014году в размере по 2500 000 руб. за каждую квартиру. В дальнейшем ФИО6 отказался доплачивать оставшуюся сумму.

Из объяснений ФИО8 также следует, что денежные средства в счет стоимости квартир вносились в ООО «Новоград».

Таким образом, установлено, что денежные средства в счет стоимости <адрес> размере 2 500 000 руб. ФИО1 не передавались ФИО2 при заключении предварительного договора купли-продажи, а были переданы в 2014 году.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда о применении при разрешении настоящего спора положений Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном договоре купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Как установлено судом, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи не содержит условия о сроке заключения основного договора, в связи с чем, основной договор должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. В указанный срок основной договор также не был заключен сторонами. В связи с чем, обязательства сторон по предварительному договору прекращены.

Согласно абз. 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»(далее по тексту- постановление № 54), если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации являются именно факты владения вещью истцом (покупателем), надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как правильно указано судом, документальных доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что спорная <адрес> фактически передана во владение истца, в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В силу вышеприведенных разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, и установленных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о правильном применении судом к спорным правоотношениям сторон правил статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Учитывая отсутствие надлежащих доказательств исполнения ФИО1 обязательств по оплате спорного объекта недвижимости, его фактической передачи во владение истцу, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований о проведении государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорные объекты.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции также исходил из пропуска истцом срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например, со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Учитывая, что предварительный договор купли-продажи был заключен сторонами 17 февраля 2016 года, согласно сведениям ЕГРН строительство жилого дома блокированной застройки завершено в 2014 году, действуя разумно, ФИО1 однозначно должна была узнать о нарушении своих прав как минимум в феврале 2017 года, в связи с чем, истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом при разрешении спора правил статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сводятся к субъективному пониманию закона истцом.

Являются несостоятельными доводы жалобы о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с 26 июня 2025 года, когда ответчиком оставлено без удовлетворения требования истца о совершении действий, необходимых для регистрации перехода права собственности, поскольку не свидетельствуют о том, что ФИО1 не знала с 2017 года об отказе ответчика передать спорные объекты недвижимости.

Не влекут отмены обжалуемого решения суда доводы жалобы о необоснованном отказе суда в удовлетворении ходатайств представителя истца об отложении судебных заседаний, предоставлении необходимого времени, поскольку указанные обстоятельства не привели к принятию неправильного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 25 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 05 марта 2026 года.