Решение № 2-1834/2025 2-1834/2025~М-1636/2025 М-1636/2025 от 12 января 2026 г. по делу № 2-1834/2025

УИД 56RS0023-01-2025-002917-28

Дело № 2-1834/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года г. Новотроицк

Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Ясневой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Астафьевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО города Новотроицк, Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, потребительскому кооперативу по строительству и эксплуатации подземных гаражей «Урал», Государственному бюджетному учреждению социального обслуживания Оренбургской области «Новотроицкий психоневрологический интернат» о признании права собственности на гараж-бокс, встречному иску потребительского кооператива по строительству и эксплуатации подземных гаражей «Урал» к администрации муниципального образования города Новотроицк Оренбургской области о сохранении нежилого здания,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском и в его обоснование указал, 17 марта 1994 года распоряжением главы Администрации города Новотроицка Оренбургской области № был предоставлен земельный участок площадью № га во временное пользование для строительства подземных гаражей членам полного товарищества по строительству и эксплуатации подземных гаражей, частично расположенный на территории психоневрологического интерната (далее по тексту ПНИ).

В соответствии с Актом № от 11 февраля 1993 на основании распоряжения Администрации города № комиссией в составе представителей Администрации города, а также директора ПНИ В.В.В.., главного архитектора города. П.М.А. представителя отдела по делам строительства Е.М.П. был произведен выбор площадки под строительство подземных гаражей на территории ПНИ по пр. Комсомольскому, с ограничениями комплекса существующих подземных гаражей и погребов.

В 1995 году было фактически окончено строительство данного гаражного комплекса в количестве 25 боксов, в том числе построено нежилое помещение гараж-бокс №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>. Но разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Указанное нежилое помещение гараж-бокс № находится в нежилом здании подземных гаражей, общей площадью здания — <данные изъяты> кв. м., в том числе площадь гараж-боксов — <данные изъяты> кв. м., площадь мест общего пользования (помещения сторожа и коридора) — <данные изъяты> кв. м., частично расположенном под земельным участком с кадастровым номером №, переданным на праве постоянного бессрочного пользования в 2007 году ГБУСО «Новотроицкому ПНИ».

В 2007 году протоколом общего собрания учредителей принято решение о создании потребительского кооператива по строительству эксплуатации подземных гаражей «Урал №1» от 20 января 2007 г., ФИО1 является членом данного кооператива. Паевые взносы и коммунальные платежи выплачиваются истцом в полном объеме.

Гараж — бокс № построен под землей на территории земельного участка специально отведенного органами местного самоуправления для этих целей в 1994 году до вступления в действие Земельного Кодекса. ФИО1 открыто и постоянно пользуется данным гаражом, оплачивает все необходимые членские взносы, выплатил ранее паевой взнос.

В соответствии с п. 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается эти лицом.

ФИО1 обратился в Администрацию муниципального образования город Новотроицк Оренбургской области об узаконении данного гаража-бокса №1, но получил ответ о том, что нужно обратиться в судебные органы за легализацией самовольно построенного объекта недвижимости.

С учетом уточнений исковых требования просит признать право собственности на нежилое помещение гараж-бокс №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Потребительский кооператив подземных гаражей «Урал» обратился с иском, указав, что в ее владении находится здание, в котором расположены гаражи-боксы в количестве 25 шт. Помещение имеет площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе: площадь гаражей-боксов – <данные изъяты> кв.м., площадь мест общего пользования (технические помещения сторожа и коридор) – <данные изъяты> кв.м.

В настоящее время имеется необходимость узаконения здания, что не представляется сделать во внесудебном порядке.

Истец просит: сохранит в построенном виде нежилое здание подземных гаражей, материал стен – бетонные блоки, количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, общая площадь здания - <данные изъяты> кв.м., с том числе площадь гараж-боксов – <данные изъяты> кв.м., площадь мест общего пользования (помещение сторожа и коридора) – <данные изъяты> кв.м.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков по первоначальному иску привлечены Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Потребительский кооператив по строительству и эксплуатации подземных гаражей «Урал», ГБУСО «Новотроицкий ПНИ», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно заявленных требований – Министерство социального развития Оренбургской области.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика администрации МО г. Новотроицк в суд не явился, представил в суд письменный отзыв, в котором просит в иске отказать, считает, что оснований для признания права собственности нет, поскольку земельный участок не передан в пользование на праве аренды или ином законном праве.

Представители Министерства социального развития Оренбургской области, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель ГБУСО «Новотроицкий ПНИ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, предоставил суду отзыв на исковое заявление, согласно которому возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что в котором указал на незаконность требования истца по причине того, что истец не является правообладателем земельного участка, на котором был возведен спорный объект недвижимости в отсутствие разрешения на его возведение.

Представитель Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в судебное заседание не явился, представлен в суд письменный отзыв в котором, ответчик указывает, что не соблюдены одновременно все положения ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на гараж-бокс как самовольную постройку. При этом в отзыве указано, что в случае признания права собственности за истцом на гараж - бокс необходимо провести работы по разделу земельного участка с кадастровым номером № ранее сформированного и поставленного на учет для Новотроицкого ПНИ, с целью формирования самостоятельного участка под гаражом, с последующим отказом от права постоянного бессрочного пользования Учреждения.

Представитель Потребительского кооператива по строительству и эксплуатации подземных гаражей «Урал» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил документы, подтверждающие членство истца с 2007 года в данном кооперативе и документы подтверждающие уплату ФИО1 всех необходимых членских взносов. Требования о сохранении нежилого здания поддержал, просил удовлетворить.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 17 марта 1994 года распоряжением главы администрации города Новотроицка Оренбургской области № был предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> га во временное пользование для строительства подземных гаражей членам Полного товарищества по строительству и эксплуатации подземных гаражей, частично расположенный на территории Новотроицкого психоневрологического интерната.

В соответствии с Актом № от 11.02.1993 на основании распоряжения администрации города № комиссией в составе представителей администрации города, а также директора ПНИ В.В.В. главного архитектора города. П.М.А. представителя отдела по делам строительства Е.М.П. был произведен выбор площадки под строительство подземных гаражей на территории психоневрологического интерната по пр. Комсомольскому.

Из устава потребительского кооператива по строительству и эксплуатации подземных гаражей «Урал» от 02.04.2007, зарегистрированного в ИФНС № 8 по Оренбургской области следует, что кооператив создан на основе добровольного объединения граждан застройщиков гаражей, расположенных на территории психоневрологического интерната по проспекту Комсомольскому, которые являются членами кооператива и в дальнейшем именуются его участниками,

Кооператив является юридическим лицом, обладает обособленным имуществом, имеет самостоятельный баланс, расчетный счет российских банков, эмблему и печать со своим наименованием. Участниками кооператива являются члены – физические лица, в соответствии со Списком прилагаемым к настоящему Уставу. Все изменения участников – членов кооператива производятся в соответствующем списке.

В силу п. 3.1 Устава участниками кооператива являются индивидуальные собственники подземных гаражей, расположенных на территории ПНИ, участники кооператива являются совместными пользователями объектов общего пользования. При смене собственника гаража новый собственник может быть принят в члены кооператива на основании заявления по решению высшего органа управления кооперативом.

В соответствии с п. 1.5 Устава целью деятельности кооператива является решение общих вопросов, касающихся строительства и эксплуатации гаражей участникам кооператива, расчеты за аренду земли, уборки территории общего пользования, организация и т.п., а также денежного содержания штатных работников путем объединения имущественных паевых взносов.

На основании п. 2.2. и 2.3 Устава для обеспечения деятельности кооператива его участники вносят ежемесячные взносы в размере суммы, утвержденной собранием. Денежные средства кооператива хранятся на расчетных счетах в учреждениях в рублях. Открытие счетов и расчетные операции осуществляются в соответствии с требованиями законодательства. Взносы и имущество, переданные кооперативу его участниками являются собственностью кооператива.

ФИО1 является членом Потребительского кооператива по строительству и эксплуатации подземных гаражей «Урал» на основании протокола решения общего собрания учредителей от 20 января 2007 г. Истец с владеет гаражным боксом № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным в нежилом здании подземных гаражей, общей площадью здания — <данные изъяты> кв. м., в том числе площадь гараж-боксов — <данные изъяты> кв. м., площадь мест общего пользования (помещения сторожа и коридора) — <данные изъяты> кв. м., частично расположенном под земельным участком с кадастровым номером №. Входная группа (помещения сторожа и коридора) данного нежилого здания расположена на неразграниченной территории. Истцом полностью выплачены паевые взносы, задолженности по обязательным платежам не имеется, что подтверждается справкой Потребительского кооператива «Урал» от 27 ноября 2025.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Оренбургской области и находится в постоянном (бессрочном) пользовании с 27 сентября 2007 у ГБУСО «Новотроицкий психоневрологический интернат».

Указанное право пользования за ГБУСО «НПНИ» зарегистрировано в ЕГРН с 29 октября 2007 г. на основании распоряжения Министерства природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области № от 27 сентября 2007 г.

В соответствии с техническим паспортом ООО «Кадастровое бюро» от 17 января 2025 гараж-бокс №, с местоположением: <адрес>, расположен в нежилом здании подземных гаражей общей площадью <данные изъяты> кв.м. Год постройки гаража-бокса 1995.

Истец по своей инициативе обратился в ООО «Г.С.», действующее на основании выписки из реестра членов СРО от 12 августа 2021г. Ассоциации экспертно-аналитический центр проектирования «ПП» №), о выдаче заключения. В соответствии с заключением от 17 апреля 2025 выполненные работы по строительству нежилого помещения гаража-бокса № техническое состояние фундаментов оценивается как работоспособное, техническое состояние перекрытий - работоспособное. Техническое состояние кровли основного строения - обвалка грунтом - работоспособное, полы бетонные монолитные. На момент обследования конструкции нежилого здания подземных гаражей и нежилого помещения гараж-бокс № находятся в работоспособном состоянии, эксплуатация нежилого помещения гаража-бокса возможна, сохранение постройки не создают угрозу жизни и здоровью людей, а также не нарушают действующие строительные нормы и правила, не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

По заключению Орского филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» в г. Новотроицке № от 17 апреля 2025 года данное нежилое помещение гаража-бокса № соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» для подземных, полуподземных и обвалованных гаражей-стоянок регламентируется расстояние от въезда-выезда и от вентиляционных шахт до территорий школ, детских дошкольных учреждения, лечебно-профилактических учреждений, жилых домов, площадок отдыха и др., которое должно составлять не менее 15 метров, расстояние до указанных объектов выдержано. Нежилое помещение гаража-бокса №4 соответствует СанПиН.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Согласно пунктам 1, 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 26 Постановления № 10/22, пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Судом установлен факт выплаты истцом паевых взносов за спорный гараж - бокс в полном объеме, что подтверждается справкой и протоколом решения общего собрания Потребительского кооператива от 20 января 2007. С этой даты и до настоящего момента ФИО1 открыто и добросовестно эксплуатирует гаражный бокс №, в соответствии с его целевым назначением. Данные обстоятельства администрацией города Новотроицк не оспаривались.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 сентября 2026 г. гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в случае, если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным данной статьей, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Исключительное право на приобретение земельных участков в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора имеют граждане, являющиеся собственниками помещений в здании, расположенном на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июня 2024 года № 29-П, действующее законодательство, используя в единичных случаях понятие «подземный гараж», не раскрывает его содержания, акцентируя внимание на общем термине «гараж». Согласно частям 2 и 3 статьи 2 Федерального закона «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств; гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства. В силу пункта 3.1.4 СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей» гаражом является сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; гараж может быть как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением. Исходя из технических особенностей сооружений отдельные виды гаражей (гаражных комплексов) могут быть расположены своими частями как над, так и под поверхностью земли (абзац 2 пункта 3.1); нормы, оспариваемые в настоящем деле, по их буквальному смыслу не исключают передачу земельных участков, где расположены частично или полностью подземные гаражи, в собственность или в аренду собственникам последних, поскольку это не противоречит основным началам гражданского и земельного законодательства, в том числе принципу учета разрешенного использования (целевого назначения) земельных участков (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд, приходит к выводу о том, что поскольку спорный гараж построен без разрешительных документов на земельном участке, отведенном специально для этих целей Администрацией города членам полного товарищества еще в 1994 году, в пределах границ земельного участка выделенных членам полного товарищества <данные изъяты>

Статья 35 Конституции Российской Федерации устанавливает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Поскольку до настоящего времени ответчики не обратились в суд с требованиями о сносе самовольной постройки, суд не установил нарушение прав и законных интересов ответчиков и третьих лиц, в связи с длительным расположение частично на земельном участке ГБУСО « Новотроицкого ПНИ» указанного кооператива гаражей, из представленных в суд документов не следует, что на указанной части земельного участка расположены объекты капитального строительства психоневрологического интерната или Министерства социального развития, в материалы дела истцом представлены заключения специалистов о работоспособности и техническом соответствии, исправности эксплуатируемого гаражного бокса, с которыми не спорят ответчики, суд приходит к выводу, о возможности признания права собственности за истцом на гараж-бокс № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в нежилом здании подземных гаражей общей площадью <данные изъяты> кв.м.

С доводами представителя ответчика Администрации МО города Новотроицк и ГБУСО «Новотроицкого ПНИ» о том, что их права в будущем могут быть нарушены сохранением данной постройки и признанием права собственности на гараж за истцом, суд не может согласиться. Поскольку в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ, а также при рассмотрении вопроса раздела эксплуатируемого гаражным кооперативом частично земельного участка, переданного на праве постоянного бессрочного пользования ПНИ, возможно разрешить вопрос о судьбе земельного участка с целью его выделения и последующего оформления на праве аренды кооперативу, под которым расположен гараж- бокс истца в составе нежилого здания подземных гаражей потребительского кооператива «Урал».

Рассматривая требования Потребительского кооператива по строительству и эксплуатации подземных гаражей «Урал» суд приходит к выводам об их удовлетворении по следующим основаниям.

Так, по правилам п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суду представлено техническая документация, согласно которой здание подземного гаража по адресу: <адрес> поострён в 1995 году, имеет 2 этажа, имеет площадь <данные изъяты> кв.м.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что строительство здания подземного гаража осуществлено на отведенном на эти цели земельном участке, расположенные в указанном здании гаражи соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим требования, доказательств нарушения прав третьих лиц расположением указанного здания не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на гараж-бокс № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в нежилом здании подземных гаражей общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Исковые требования Потребительского кооператива по строительству и эксплуатации подземных гаражей «Урал» - удовлетворить.

Сохранить в построенном виде нежилое здание подземных гаражей, материал стен – бетонные блоки, количество этажей – 2, в том числе подземные – 1, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Е. Яснева

Мотивированное решение составлено 13 января 2026 года.

Судья Н.Е. Яснева