Решение № 2А-3792/2025 2А-3792/2025~М-4282/2025 М-4282/2025 от 29 октября 2025 г. по делу № 2А-3792/2025

Дело № 2а-3792/2025 23RS0036-01-2025-009951-14


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 30 октября 2025 г.

Октябрьский районный суд города Краснодара в составе:

председательствующего Кутченко А.В.,

при секретаре Амбарцумян Р.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> и Управлению Росреестра по <адрес> об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ через МФЦ истцом было подано заявление в Департамент об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества по ул. им. Димитрова 144 в Центральном внутригородском округе <адрес> за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме. Письмом Департамента от 25.07.2025г. № «Об отказе в предоставлении муниципальной услуги» истцу было отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме. Данный отказ истец считает незаконным так как земельные участки, о государственном кадастровом учете которых и государственной регистрации прав на которые представлено заявление в Департамент, выделялись для строительства многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, поскольку 17.09.1998г. был заключен Договор аренды земельного участка № между Администрацией <адрес> и ОАО «Кубаньэнерго» о предоставлении земельного участка площадью 8983 кв. м для завершения строительства 12-ти этажного жилого дома и капитальных гаражей боксового типа. В соответствии с указанным договором фактически занимаемая площадь земельного участка составляла 8 983 кв. м. Однако, при проведении работ по формированию земельного участка по <адрес> внутригородском округе <адрес> в 2012 году была изготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, площадь которого составила всего лишь 7267 кв. м. таким образом, при формировании схемы расположения земельного участка для эксплуатации 12-ти этажного многоквартирного дома в 2012 году была допущена ошибка и не учтены территории, которые изначально выделялись для строительства и в дальнейшем для эксплуатации 12-ти этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества по <адрес>. В течение долгого времени, а именно с 2012 года, руководством ТСЖ «Большой дом» по неизвестным причинам этот вопрос не поднимался на повестках голосований, проводимых собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по <адрес>. Однако, при смене членов Правления и Председателя Правления в 2025 году данному вопросу была дана огласка и выяснилось, что большая часть собственников даже не знала о том, что территория двух земельных участков, по которым они передвигаются каждый день и которая входит в огороженную с 2000 года территорию дома, не вошла в состав земельного участка, на который было зарегистрировано право общей долевой собственности. Было принято решение при проведении годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, включить в повестку собрания для голосования вопрос по оформлению неучтенных земельных участков на территории ТСЖ «Большой дом» в общедолевую собственность. Согласно Протокола годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ «ЗА» оформление неучтенных земельных участков проголосовало 122 собственника, обладающие 10 339,3 кв. м, что составляет 75,74% от общего количества голосов в доме. Таким образом, во исполнение решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме была подготовлена новая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории дома по <адрес>, согласно которой неучтенные в 2012 году земельные участки, расположенные на закрытой территории дома, снова были включены в единую территорию дома и площадь земельного участка в соответствии с новой схемой составила 8869 кв. м, как и было изначально выделено нам для строительства и эксплуатации многоквартирного дома. На огороженной территории дома по <адрес>, расположены земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0309001:975, 23:43:0309001:74 и 23:43:0309001:129, находящиеся в частной собственности с видом разрешенного использования - для эксплуатации капитального гаража и земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0309001:66 и 23:43:0309001:65, находящиеся в муниципальной собственности с видом разрешенного использования - для эксплуатации капитальных гаражей боксового типа. Эксплуатация капитальных гаражей боксового типа осуществляется членами Потребительского гаражно-строительного кооператива №. Установление сервитута в интересах членов ПГСК №, эксплуатирующих земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0309001:66 и 23:43:0309001:65, а также собственников земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0309001:975, 23:43:0309001:74 и 23:43:0309001:129 проговаривался на годовом общем собрании, что отражено в Протоколе годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Против установления сервитута для указанных лиц собственники дома не возражают. Кроме того, на данный момент на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:9, находящимся в общедолевой собственности есть участок земли, указанный на схеме под номером 5 (23:43:0309001:5), который был предоставлен в аренду Департаментом муниципальной собственности для размещения капитального гаража одному из собственников многоквартирного дома в 2005 году. Однако, жители дома в 2005 году возразили против выделения земли под эти цели и в соответствии с Распоряжением главы муниципального образования <адрес> от 29.03.2006г. №-р Распоряжения и Постановления главы муниципального образования <адрес> о выделении земельного участка в аренду были отменены, а Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования <адрес> было поручено в течении 30 дней после издания данного распоряжения обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, но до сих пор данный земельный участок не снят с государственного кадастрового учета, хотя документ, послуживший основанием для постановки на государственный кадастровый учет утратил силу. Новая схема расположения земельного участка под многоквартирным домом, находящимся по адресу: <адрес>, отвечает интересам собственников дома, так как два неучтенных земельных участка, при формировании схемы земельного участка в 2012 году, находятся в границах закрытой территории дома с 2000 года и пользуются данными земельными участками только проживающие в доме лица. Эти земельные участки выполняют функцию проезжей и пешеходной части для проживающих в доме лиц. На спорных земельных участках жильцы дома паркуют свои автомобили, таким образом, помимо функции передвижения спорные земельные участки являются местом коллективной автостоянки транспортных средств собственников и жильцов дома. Так как территория дома огорожена забором, на данных земельных участках передвигаются и паркуются только жильцы и приезжающие к ним родственники и гости. Таким образом, с целью обеспечения безопасности собственников и жильцов дома, а также с целью защиты их прав и интересов, данные земельные участки должны принадлежать собственникам дома на праве общедолевой собственности, чтобы в дальнейшем исключить риски использования и распоряжения данными земельными участками не в интересах собственников дома, находящегося по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, истец просит исправить допущенные нарушения при формировании земельного участка под домом и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в границах, определенных новой схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 8869 кв. м и зарегистрировать земельный участок в соответствии с этой площадью, которая была изначально выделена для строительства и эксплуатации дома.

Административный истец в судебном заседании настаивала на удовлетворении своих требований.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра просил суд учесть тот факт, что истец не обращался в Управление с заявлениями на утверждение или регистрацию новых схем или земельных участков, ровно как и не обращался с заявлением на снятие с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309001:5, на который был расторгнут договор аренды, таким образом Управление Росреестра является ненадлежащим ответчиком, так как не нарушало прав истца.

После оглашения данных доводов, истцом в судебном заседании было заявлено ходатайство об исключении Управления Росреестра по <адрес> из числа административных ответчиков. Истец просил оставить Управление Росреестра по <адрес> в качестве заинтересованного лица по данному делу, а также просил уточнить требования в административном исковом заявлении, исключив из требований обязанность Росреестра снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309001:5 и указать, что принятое по делу решение суда будет являться для Росреестра по <адрес> основанием для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:5. Судом данное ходатайство было удовлетворено.

Представитель административного ответчика Департамента против удовлетворения заявленных истцом требований возражала.

В обоснование возражений было указано, что из представленной схемы установлено, что границы образуемого земельного участка пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:9. Согласно выписке из ЕГРН участок с кадастровым номером 23:43:0309001:9 площадью 7267 кв. м образован под многоквартирным домом, расположенным по <адрес>, и на данный земельный участок зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного дома, что является препятствием для образования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка в границах, отраженных в представленной схеме.

Кроме того, отказ в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме был обусловлен также ограничением доступа образуемого земельного участка с территории общего пользования к земельным участкам с кадастровыми номерами: 23:43:0309001:66, 23:43:0309001:975, 23:43:0309001:65, 23:43:0309001:129, 23:43:0309001:74.

Также при утверждении новой схемы расположения земельного участка фактически будет осуществлено перераспределение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:9, что в соответствии с п. 5 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №136-ФЗ осуществляется за плату.

Ответчик, в обосновании своих доводов пояснила, что согласно Единому документу, земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0309001:9 и 23:43:0309001:5 расположены в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (высотой здания не более 63 м) (Ж4), в функциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более).

Земельный участок, образуемый в соответствии с предложенной истцом схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (высотой здания не более 63 м) (Ж4) и частично в зоне транспортной инфраструктуры (Т1), и как следствие обладает признаками территории общего пользования, таким образом не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы разных территориальных зон.

Также ответчик в судебном заседании обращала внимание суда на то, что истцом пропущены сроки исковой давности обжалования схемы земельного участка от 2012 года, а также сроки подачи заявления для обжалования отказа Департамента и в судебном заседании истец не просила эти сроки восстановить, кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок обжалования отказа, так как истец не обращалась с заявлением об обжаловании отказа в Департамент.

На основании изложенного, ответчик просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Суд, исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, установил.

ДД.ММ.ГГГГ через МФЦ истцом было подано заявление в Департамент об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества по ул. им. Димитрова 144 в Центральном внутригородском округе <адрес> за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме.

ДД.ММ.ГГГГ пришло уведомление о готовности результатов рассмотрения поданного заявления и приложений к нему. Так, письмом Департамента от 25.07.2025г. № «Об отказе в предоставлении муниципальной услуги» истцу было отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме.

Департамент указывает, что из представленной схемы установлено, что границы образуемого земельного участка пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:9. Согласно выписке из ЕГРН участок с кадастровым номером 23:43:0309001:9 площадью 7267 кв. м образован под многоквартирным домом, расположенным по <адрес>, и на данный земельный участок зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного дома, что является препятствием для образования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка в границах, отраженных в представленной схеме.

Из представленных истцом документов и фотоматериалов установлено, что изначально данные земельные участки, о государственном кадастровом учете которых и государственной регистрации прав на которые представлено заявление в Департамент, выделялись для строительства многоквартирного дома, расположенного по <адрес>.

Так постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № краевому клиническому онкологическому диспансеру разрешено производство проектно-изыскательских работ и строительство 12-ти этажного 3-х секционного жилого дома в <адрес> города, в квартале № со стороны <адрес> на земельном участке площадью 0,92 га.

Проектом строительства, утвержденным АУиГ, на данном земельном участке было предусмотрено строительство жилого дома и капитальных гаражей.

ДД.ММ.ГГГГ между <адрес>вым клиническим онкологическим диспансером и ОАО «Кубаньэнерго» был заключен договор о совместной деятельности юридических лиц по строительству жилого дома, в соответствии с которым ОАО «Кубаньэнерго» строит на указанном участке за свой счет 168-ми квартирный 3-х секционный жилой дом.

На основании ходатайства ОАО «Кубаньэнерго» о предоставлении земельного участка для завершения строительства 168-ми квартирного жилого дома и капитальных гаражей боксового типа по <адрес>, Постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № было признано утратившим силу, а постановлением Мэрии <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Кубаньэнерго» был предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок площадью 9300 кв.м., в том числе земельный участок площадью 350 кв.м., расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций — без права возведения капитальных строений, для завершения строительства 12-ти этажного жилого дома и капитальных гаражей боксового типа по <адрес> административном округе в границах, определенных топосъемкой.

17.09.1998г. был заключен договор аренды земельного участка № между администрацией <адрес> и ОАО «Кубаньэнерго» о предоставлении земельного участка площадью 8983 кв. м для завершения строительства 12-ти этажного жилого дома и капитальных гаражей боксового типа. В соответствии с указанным договором фактически занимаемая площадь земельного участка составляет 8 983 кв. м.

Распоряжением администрации <адрес> от 10.08.2000г. №.8р на территории 12-ти этажного жилого дома по <адрес> было разрешено строительство помещения для охраны и кирпичного забора, ограждающего территорию 12-ти этажного жилого дома в соответствии с генпланом, согласованным главным архитектором Центрального административного округа. В территорию, согласованную главным архитектором Центрального административного округа, входила территория площадью 8576 кв.м.

В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Кубаньэнерго» безвозмездно передало на баланс и управление ТСЖ «Большой дом» 144 квартирный жилой дом по <адрес>.

В соответствии с временным соглашением о внесении арендной платы за фактическое использование земельного участка от 05.05.2004г. №, заключенного между администрацией <адрес> и ТСЖ «Большой дом», была установлена арендная плата за фактически используемый земельный участок площадью 8455,19 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с землеустроительным делом от 2005 г. для эксплуатации 12-ти этажного жилого дома выделен участок общей площадью 9792 кв.м, в том числе участок 1 площадью 8576 кв.м, и участок 2 площадью 1216 кв.м.

Однако, при проведении работ по формированию земельного участка по <адрес> внутригородском округе <адрес> в 2012 году была изготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, площадь которого составила всего лишь 7267 кв.м., данная площадь участка и была утверждена постановлением администрацией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № для эксплуатации 12-ти этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Большой дом» был получен Кадастровый паспорт земельного участка №, в соответствии с которым земельному участку присвоен кадастровый № площадью 7267 кв.м.

В 2000 году было согласовано размещение забора, ворот, калитки и иных конструктивных элементов и элементов благоустройства на территории вокруг дома, площадь которой составила 8576 кв. м., но в последствии два земельных участка, которые входили в согласованную площадь, не вошли в площадь земельного участка под многоквартирным домом при формировании схемы расположения земельного участка для эксплуатации 12-ти этажного многоквартирного дома в 2012 году.

С 2012 года вопрос о допущенной ошибке при формировании земельного участка не поднимался на повестках голосований, проводимых собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по <адрес>. Однако, при смене членов Правления и Председателя Правления в 2025 году данному вопросу была дана огласка и выяснилось, что большая часть собственников даже не знала о том, что территория двух земельных участков, которая входит в огороженную с 2000 года территорию дома, изначально выделенную в 1992 году для строительства многоэтажного жилого дома, не вошла в состав земельного участка, на который было зарегистрировано право общей долевой собственности.

Было принято решение при проведении годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, включить в повестку собрания для голосования вопрос по оформлению неучтенных земельных участков на территории ТСЖ «Большой дом» в общедолевую собственность.

Голосование было начато ДД.ММ.ГГГГ, закончено ДД.ММ.ГГГГ. Согласно протокола годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ «ЗА» оформление неучтенных земельных участков проголосовало 122 собственника, обладающие 10 339,3 кв. м, что составляет 75,74% от общего количества голосов в доме.

В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 188-ФЗ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Во исполнение решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме была подготовлена новая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории дома по <адрес>, согласно которой неучтенные в 2012 году земельные участки, фактически расположенные внутри закрытой территории дома, снова были включены в единую территорию дома и площадь земельного участка в соответствии с новой схемой составила 8869 кв. м, как было изначально выделено для строительства и эксплуатации многоквартирного дома. (В 1992 году для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома был выделен участок площадью 9200 кв.м.)

Департамент указывает на факт ограничения доступа образуемого земельного участка с территории общего пользования к земельным участкам с кадастровыми номерами: 23:43:0309001:66, 23:43:0309001:975, 23:43:0309001:65, 23:43:0309001:129, 23:43:0309001:74, ссылаясь на пункт 26 части 1 статьи 26 Федерального закона №128-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с данным пунктом осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета).

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 51-ФЗ сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Как видно из материалов дела, на огороженной территории многоквартирного дома по <адрес>, расположены земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0309001:975, 23:43:0309001:74 и 23:43:0309001:129, находящиеся в частной собственности с видом разрешенного использования- для эксплуатации капитального гаража и земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0309001:66 и 23:43:0309001:65, находящиеся в муниципальной собственности с видом разрешенного использования - для эксплуатации капитальных гаражей боксового типа.

Эксплуатация капитальных гаражей боксового типа осуществляется членами Потребительского гаражно-строительного кооператива №. В соответствии с постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № у ОАО «Кубаньэнерго» и <адрес>вого клинического онкологического диспансера были изъяты из ранее выделенного земельного участка площадью 9200 кв.м. земельные участки площадью 594,09 кв. м и 96,89 кв. м и предоставлены ПГСК № для эксплуатации капитальных гаражей боксового типа по <адрес> рядом с жилым домом №. Таким образом, земля под гаражами находится в муниципальной собственности, на которую ПГСК № заключил договор аренды.

Как пояснила истец, почти все члены ПГСК № являются собственниками помещений в многоквартирном доме, находящимся по адресу: <адрес>. Члены ПГСК № и собственники помещений в многоквартирном доме используют спорные земельные участки для передвижения автомобилей и пешеходных зон.

При утверждении новой схемы земельного участка площадью 8869 кв. м на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом установление сервитута — это необходимая мера для обеспечения интересов членов ПГСК №, которые являются одновременно и членами ТСЖ «Большой дом» и собственниками квартир, и собственников земельных участков, находящихся в частной собственности на территории дома, расположенного по адресу: <адрес>. Вопрос по установлению сервитута в интересах членов ПГСК №, эксплуатирующих земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0309001:66 и 23:43:0309001:65, а также собственников земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0309001:975, 23:43:0309001:74 и 23:43:0309001:129 проговаривался на годовом общем собрании, что отражено в Протоколе годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Против установления сервитута для указанных лиц собственники дома не возражают.

Департамент указывает, что при утверждении новой схемы расположения земельного участка фактически будет осуществлено перераспределение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:9, что в соответствии с п. 5 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №136-ФЗ осуществляется за плату и исключительно на основании проекта межевания территории.

В соответствии с п. 2 ч. 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В соответствии с ч. 3 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Истцом в материалы дела было представлено землеустроительное дело на земельный участок, выделенный под строительство и дальнейшую эксплуатацию многоквартирного дома по <адрес>, в котором присутствует согласованный технический проект межевания земельного участка от 2005 года на основании которого должна была быть изготовлена и утверждена схема от 2012 года.

Кроме того, как установил суд, на данный момент на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:9, находящимся в общедолевой собственности есть участок земли, с кадастровым номером 23:43:0309001:5, который был предоставлен в аренду Департаментом муниципальной собственности для размещения капитального гаража одному из собственников дома в 2005 году. Однако, жители дома в 2005 году возразили против выделения земли под эти цели и в соответствии с Распоряжением главы муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р Распоряжения и Постановления главы муниципального образования <адрес> о выделении земельного участка в аренду были отменены, а Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования <адрес> было поручено в течении 30 дней после издания данного распоряжения обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, но до сих пор данный земельный участок не снят с государственного кадастрового учета, хотя документ, послуживший основанием для постановки на государственный кадастровый учет утратил силу, договор аренды был расторгнут.

В соответствии с п. 4 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденными Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

- границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;

- границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка;

- в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

Судом установлено, что через двор дома, расположенного по <адрес>, не проходят участки земель общего пользования для неограниченного круга лиц. Земли, не включенные в площадь земельного участка под многоквартирным домом в 2012 году, не смогут быть источником образования новых земельных участков, предоставляемых третьим лицам для благоустройства и содержания, что нарушает правило рационального использования земель, предусмотренное статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №136-ФЗ, в соответствии с которой не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации.

Ответчиком в материалы дела приобщены акты осмотра спорных земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №№,3171,3172,3173,3174,3175,3176 с фотоматериалами, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309001:9 огражден, на земельном участке расположен многоквартирный дом, автотранспорт и детская игровая площадка. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309001:5 свободен от зданий и сооружений, на земельном участке произрастает сорная растительность и деревья. На земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0309001:66 и 23:43:0309001:65 расположен ряд гаражных боксов. На земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0309001:975, 23:43:0309001:74 и 23:43:0309001:129 также расположены гаражи, закрытые на момент осмотра. Судебные споры в отношении объектов, расположенных на вышеуказанных земельных участках, отсутствуют.

В соответствии с п. 5 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

- площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

- территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

- плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий многоквартирный дом.

В соответствии с п. 6 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома при образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Судом установлено и подтверждено фотоматериалами представленными в дело, что территория многоквартирного дома огорожена капитальным забором, спорные земельные участки находятся внутри огороженной зоны, непосредственно вблизи многоквартирного дома и выполняют функцию проезжей и пешеходной части для проживающих в доме лиц, а также стоянки автотранспорта жильцов.

Также из Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома при образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом следует, что уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под многоквартирными домами по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме об образовании земельного участка, занятого таким домом.

Истец является собственником <адрес> (долевая собственность №) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, а также является Председателем Правления ТСЖ «Большой дом» и представляет интересы лично себя, как заявителя, а также выражает волеизъявление собственников всего многоквартирного дома, расположенного по <адрес>.

В рассматриваемом случае, как пояснила истец, она не просит перераспределения существующего земельного участка в новых границах, которое осуществляется за плату, как указал департамент, отказывая в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, а истец просит исправить допущенные ранее нарушения при формировании земельного участка под многоквартирным домом, расположенным по адресу <адрес> и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в границах, определенных новой схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 8869 кв. м от 2025 года и зарегистрировать земельный участок в соответствии с этой площадью, которая была изначально выделена для строительства и эксплуатации указанного дома.

Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в составе общего имущества в таком доме в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Департамент указывает, что согласно Единому документу, земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0309001:9 и 23:43:0309001:5 расположены в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (высотой здания не более 63 м) (Ж4), в функциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более). Земельный участок, образуемый в соответствии с предложенной истцом схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (высотой здания не более 63 м) (Ж4) и частично в зоне транспортной инфраструктуры (Т1), и как следствие обладает признаками территории общего пользования, таким образом не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы разных территориальных зон.

Требования к образуемым земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу пункта 7 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом и другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

В силу пункта 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Недопустимость образования земельных участков в разных территориальных зонах вытекает из принципа земельного законодательства о делении земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). В силу пункта 7 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон.

Согласно пункту 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 11.2, а также пункта 1 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Как видно из материалов дела, земельный участок под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома по <адрес> документа территориального планирования и градостроительного зонирования. При проведении работ по формированию земельного участка по <адрес> внутригородском округе <адрес> и изготовлению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории в 2012 году, еще не было установлено территориальных зон.

Земельный участок под многоквартирным домом, находящемся по адресу: <адрес>, изначально должны были образовать и зарегистрировать на него право общедолевой собственности с такой конфигурацией и площадью, которые были выделены для строительства и дальнейшей эксплуатацией данного дома.

Решением городской Думы Краснодара ДД.ММ.ГГГГ был утвержден Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования, который вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Конституцией РФ закон, ухудшающий положение прав граждан, обратной силы не имеет, соответственно требования нормативно-правового акта, вступившего в силу в 2025 года не могут распространяться на земельный участок под многоквартирным домом по <адрес>, который изначально должен был быть поставлен на кадастровый учет в 2012 году в границах площади, выделенной для строительства и эксплуатации данного дома.

Также ответчик в судебном заседании обращала внимание суда на то, что истцом пропущены сроки исковой давности обжалования схемы земельного участка от 2012 года, а также сроки подачи заявления для обжалования отказа Департамента и в судебном заседании истец не просила эти сроки восстановить, кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок обжалования отказа, так как истец не обращалась с заявлением об обжаловании отказа в Департамент.

Судом установлено и из материалов дела следует, что до 2025 год собственники дома по <адрес> не знали о том, что территория двух земельных участков, изначально выделенная для строительства многоквартирного дома еще в 1992 году и которая входит в огороженную с 2000 года территорию дома, по которой они передвигаются каждый день, не вошла в состав земельного участка, на который было зарегистрировано право общей долевой собственности. В повестку годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес> вопрос по оформлению неучтенных земельных участков на территории ТСЖ «Большой дом» в общедолевую собственность был внесен в апреле 2025 года, что подтверждается Протоколом годового общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса РФ, исковая давность — это срок, в течение которого лицо, считающее, что его права нарушены, может обратиться в суд за защитой. В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности по общему правилу составляет три года. Отсчёт начинается с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Таким образом, срок исковой давности в рассматриваемом случае истцом не пропущен.

В соответствии со ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии со ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ если законом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением, то заявление можно подать в суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации или иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Письмо Департамента «Об отказе в предоставлении муниципальной услуги», которым истцу было отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме датировано 25.07.2025г. №. Административное исковое заявление истца было зарегистрировано в суде 22.08.2025г. Таким образом, срок давности на подачу заявления для обжалования отказа Департамента также не пропущен. Кроме того, довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок обжалования решения Департамента, суд считает также необоснованным, так как в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ это право, а не обязанность истца - обратиться в вышестоящие органы для обжалования или непосредственно в суд.

В соответствии с п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома - собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности административных исковых требованиях и необходимости их удовлетворения.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих - удовлетворить.

Признать незаконным решение Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> от 25.07.2025г. № «Об отказе в предоставлении муниципальной услуги».

Обязать Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью восстановления сведений о конфигурации и площади земельного участка под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества по ул. им. Димитрова 144 в Центральном внутригородском округе <адрес> за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме площадью 8869 кв. м.

Признать недействительной схему расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:9 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является для Росреестра по <адрес> основанием для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309001:5.

Взыскать с Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.