Апелляционное определение № 33-1004/2026 от 23 апреля 2026 г.

Судья Омелько Л.В. Дело №2-3401/2025

Докладчик Лаврова О.В. Дело №33-1004/2026

65RS0001-01-2025-003714-33


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 апреля 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Лавровой О.В.,

судей Вишнякова О.В., Горовко А.А.,

при помощнике судьи Долгий И.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 к Ф.И.О.3 о выделе доли в натуре, признании права собственности, встречному исковому заявлению Ф.И.О.3 к Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 о выделе доли в натуре,

по апелляционной жалобе Им ФИО1 на решение Южно-Сахалинского городского суда от 23 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Лавровой О.В., судебная коллегия

установила:

Ф.И.О.1., Ф.И.О.2 обратились в суд с исковым заявлением к Ф.И.О.3 о выделе в натуре в собственность доли Ф.И.О.1 (69,50 кв.м), доли Ф.И.О.2 (38,0 кв.м) в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, прекратить право долевой собственности на данный объект.

В обоснование заявленных требований указали, что они и ответчик являются сособственниками вышеуказанного нежилого помещения, которое фактически поделено на три части, обособлено перегородками, используется согласно единому целевому назначению – под магазин. В каждом из помещений имеется отдельный вход. Стороны не ведут общую хозяйственную деятельность, коммерческие интересы у них разные.

Неоднократные предложения разделить спорное помещение на самостоятельные объекты Ф.И.О.3 игнорирует.

Отсутствие согласия ответчика на добровольный раздел спорного помещения нарушает их право как собственников имущества, находящегося в общей долевой собственности.

По изложенным основаниям просили произвести выдел долей в натуре по предложенному ими варианту раздела по экспликации от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО «Бистар».

Ответчик не согласилась с вариантом раздела предложенным истцами, предъявила в суд встречное исковое заявление, в котором просила выделить ей в натуре ? доли в праве собственности на спорное нежилое помещение, площадью 106,50 кв.м согласно плану, выполненному ООО «Армдея».

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 23 декабря 2025 года исковые требования Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2, встречные исковые требования Ф.И.О.3 удовлетворены в части.

Нежилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, разделено путем выдела в натуре Ф.И.О.1 помещения № площадью 71 кв.м, согласно варианту раздела по заключению № эксперта ООО «Стройцентр»; Ф.И.О.2 – помещения № площадью 35,5 кв.м, согласно варианту раздела по заключению № эксперта ООО «Стройцентр»; Ф.И.О.3 – помещения №, площадью 106,50 кв.м, согласно варианту раздела по заключению № эксперта ООО «Стройцентр». Прекращено право общей долевой собственности Ф.И.О.1, Ф.И.О.2, Ф.И.О.3 на нежилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе Ф.И.О.3 просит отменить решение суда, отказать в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2, её встречные исковые требования удовлетворить.

Приводит довод о том, что истцами не представлено доказательств наличия технической возможности передачи каждой из сторон изолированной части нежилого помещения, соответствующей санитарным и техническим правилам и нормам. Полагает, что определенный судом выдел долей в натуре затрагивает права собственников помещений многоквартирного жилого дома в части пользования, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, вместе с тем истцами не получено согласия собственников помещений многоквартирного дома на производство работ, связанных с переустройством и перепланировкой спорного нежилого помещения.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 и их представитель ФИО2 просят оставить решение суда без изменения, представитель третьего лица ООО «ЖЭУ-3» ФИО3 в отзыве доводы апелляционной жалобы поддержала.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика (истца по встречному исковому заявлению) Ф.И.О.3 - Ким Ден Хак доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истцов (ответчиков по встречному исковому заявлению) Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 – ФИО2 просила оставить решение суда без изменения, представитель третьего лица администрации города Южно-Сахалинска ФИО4 просила принять законное и обоснованное решение, представитель третьего лица ООО «ЖЭУ-3» ФИО3 согласилась с доводами апелляционной жалобы, полагала, что имеющиеся в помещении № стояки канализации и водоснабжения являются транзитными, подключение к ним является реконструкцией общедомовых сетей, требует расчета нагрузок на них, подключение к ним без согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме неправомерно.

Ф.И.О.1 Ф.И.О.2, Ф.И.О.3 в судебное заседание не явились, третье лицо Управление Росреестра по Сахалинской области явку своего представителя не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и в надлежащей форме, в этой связи на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, выслушав явившихся лиц, эксперта Ф.И.О.4, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

На основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

По смыслу статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Ф.И.О.1, Ф.И.О.2, Ф.И.О.3 являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 213 кв.м (по 1/3, 1/6 и 1/2 доли соответственно), расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома <адрес>, используемого под размещение в нем магазинов, с момента постройки МКД.

В соответствии с техническим паспортом объекта в магазине расположено 9 помещений: два туалета, три торговых зала, два складских помещения и два коридора.

Капитальные перегородки внутри помещения отсутствуют, однако между сособственниками нежилого помещения сложился порядок его пользования, по которому Ф.И.О.1. и Ф.И.О.2 пользуются нежилым помещением совместно, Ф.И.О.3 отдельно. Кроме того, по сложившемуся порядку пользования нежилым помещением между помещениями истцов и ответчика установлены некапитальные перегородки, вход в помещения осуществляется через одну дверь со стороны <адрес> из тамбура, организованного по согласованию сторон, а также имеется отдельный вход со двора.

ДД.ММ.ГГГГ между сособственниками нежилого помещения Ф.И.О.3 Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 заключено соглашение о порядке владения и пользования нежилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, согласно которому установлен следующий порядок пользования нежилым помещением: Ф.И.О.3 владеет и пользуется помещениями объекта по плану №); Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 совместно владеют и пользуются частью помещения на поэтажном плане №

Поскольку соглашение о порядке пользования, о разделе помещения сторонами не достигнуто, предъявлены исковое и встречное исковое заявления.

Для определения возможности раздела в натуре спорного нежилого помещения, учитывая его расположение в многоквартирном доме, с учетом технической возможности раздела (выдела долей) нежилого помещения пропорционально долям совладельцев в соответствии с представленными истцами и ответчиком вариантами раздела, по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Стройцентр».

Согласно заключению № названной организации от ДД.ММ.ГГГГ, фактически общее помещение площадью 213 кв.м разделено на 4 помещения, с тремя отдельными входами/выходами – 2 входа с <адрес> и 1 вход со двора МКД.

Помещения № и № имеют общую стену с дверным проемом. В помещении № оборудована комната санузла с установкой унитаза и раковины. Помещение № – магазин обуви состоит из нескольких комнат, объединенных в одно обособленное помещение. Имеется комната санузла с установкой унитаза и раковины.

Помещение № и № имеют общий вход с <адрес>, разделенный небольшим коридором. Помещение № имеет вход с <адрес>.

Помещения №, № № являются обособленными, № - изолированное.

Фактическая площадь помещений составляет № – 38 кв.м; № – 67,18 кв.м; № – 68,32 кв.м; № – 34,1 кв.м; тамбур 5,4 кв.м.

1/2 доли собственности соответствует 106,5 кв.м – помещения №, № общей площадью 102,42 кв.м;

1/3 доли собственности соответствует 71 кв.м – помещение № общей площадью 72,58 кв.м;

1/6 доли собственности 35,5 кв.м – помещение № общей площадью 38 кв.м.

Эксперт пришел к выводу о том, что техническая возможность раздела спорного объекта имеется путем выдела в натуре с образованием трех изолированных нежилых помещений, согласно долям – один собственник 1/2 доли, второй – 1/3 и третий 1/6 в праве собственности и целевому назначению нежилого помещения, с соблюдением всех строительных, технических, противопожарных норм, СНиП и санитарных норм, а также с учетом того, что нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме.

Экспертом в таблице № определены виды работ, которые необходимо выполнить в целях образования трех изолированных помещений, согласно долям (л.д. 211).

Эксперт отметил, что такие виды работ, как демонтаж дверного блока, заделка проема, демонтаж перегородок не влекут изменение параметров объекта капитального строительства, его части (высоты, количества этажей, площади, объема), не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленного градостроительным регламентом.

Отсутствует необходимость устройства второго эвакуационного выхода для вновь образованных помещений с существующими входами №, № и № выход находится на первом этаже и ведет сразу наружу, что соответствует СП 1.13130.202 и ФЗ-123.

Для соблюдения санитарных норм необходимо устройство туалетных комнат для каждого вновь созданного помещения. Фактически в двух вновь образованных помещениях № и № существуют туалетные комнаты. При устройстве туалетной комнаты в помещении с 1/3 доли собственности отсутствуют нарушения санитарных норм и правил, так как в подвале МКД жилых помещений не имеется.

Также в заключении сделан вывод о том, что предложенный вариант выдела в натуре трех изолированных помещений исключает присоединение, либо уменьшение общедомового имущества собственников МКД.

Данное заключение суд признал допустимым доказательством по делу.

Оценив представленные доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической экспертизы, показания эксперта Ф.И.О.4, которая выводы заключения подтвердила, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначально заявленных и встречных исковых требований, поскольку техническая возможность выдела долей сторон спора имеется, а определенный экспертом вариант выдела долей нежилого помещения, указанный в заключении ООО «Стройцентр» №, обеспечивает максимальное соблюдение баланса прав и законных интересов, как истцов, так и ответчика по первоначальному исковому заявлению.

На основании положений статьи 287.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» суд прекратил право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку определенный судом вариант раздела является наиболее оптимальным, соответствует идеальным долям собственников и фактически сложившемуся порядку использования входящих в его состав помещений, учитывает функциональное назначение выделяемых помещений, обеспечивает возможность их эксплуатации.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии должной оценки судом экспертного заключения, является несостоятельным, поскольку при анализе экспертного заключения, суд первой инстанции, выполняя процессуальную обязанность по установлению действительных обстоятельств по делу, правомерно оценил его по правилам статей 67, 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет соответствия критериям достаточности и допустимости в качестве доказательств, и привел соответствующие аргументы.

Ссылки апелляционной жалобы на то, что в проведенной по делу экспертизе указано на необходимость выполнения работ по прокладке новых инженерных коммуникаций (холодного водоснабжения и канализации) в помещении, выделяемом Им Ми Ок, о нарушении прав собственников помещений многоквартирного дома, о недоказанности истцами наличия технической возможности выдела долей в натуре, опровергаются содержанием экспертного исследования, а также нижеизложенным.

Из технического паспорта на спорный объект, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по <адрес>, имеет назначение магазин. Данное помещение оснащено центральным отоплением, канализацией и водопроводом, является индивидуально-определенным, с самостоятельным функциональным назначением (л.д. 37).

В суде апелляционной инстанции представителем третьего лица ООО «ЖЭУ-3» ФИО3 представлена схема внутренней системы водоснабжения 1 этажа из рабочей документации Книга 3.1. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Внутренние системы водоснабжения, которая также подтверждает наличие в помещении № систем водоснабжения и канализации.

Ознакомившись с данной схемой, эксперт Ф.И.О.4 пояснила, что при образовании санузла в помещении № уменьшения общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не произойдет, поскольку присоединение предполагается к существующей системе канализации и водоотведения.

Эксперт Ф.И.О.4 опровергла довод представителя ООО «ЖЭУ-3» ФИО3 о наличии в помещении № транзитных труб, пояснив, что транзитный трубопровод и транзитная канализация в МКД отсутствуют. Также эксперт отметила, что после присоединения к стоякам канализации и водоотведения никакой нагрузки на общедомовые сети не произойдет.

Не свидетельствует о наличии объективных препятствий для оборудования санузла в помещении № приведенный представителем третьего лица ООО «ЖЭУ-3» ФИО3 в суде апелляционной инстанции довод о том, что под предполагаемым к оборудованию санузлом расположено помещение электрощитовой, что, по ее мнению, недопустимо.

Требования к проектированию и оснащению электрощитовых помещений содержатся в СП 256.1325800.2016 «Свод правил. Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа» (утв. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №) (далее - СП 256.1325800.2016).

В соответствии с пунктом 14.1 СП 256.1325800.2016 допускается размещать помещения электрощитовых в подземных этажах и (или) на кровле здания. При размещении помещений электрощитовых в подземной части эти помещения необходимо отделять противопожарными перегородками 1-го типа.

Согласно пунктам 14.2 - 14.4 СП 256.1325800.2016, пункту 7.1.29 ПУЭ от 06 октября 1999 года электрощитовые, а также вводно-распределительные устройства и главные распределительные щиты не допускается располагать непосредственно над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними, под уборными, ванными комнатами, душевыми, кухнями пищеблоков, моечными и другими помещениями, связанными с мокрыми технологическими процессами.

При размещении указанных помещений под помещениями с мокрыми процессами необходимо предусмотреть между ними техническое пространство, а также выполнить мероприятия по надежной гидроизоляции, предотвращающие попадание влаги в помещения с установленными распределительными устройствами.

Таким образом, названным сводом правил не запрещается размещение над помещениями электрощитовой ванной комнаты и уборной при соблюдении определенных условий.

При этом, определяя виды работ при образовании санузла в помещении №, эксперт в заключении указала на необходимость выполнения гидроизоляции пола (л.д. 211).

Опрошенная в суде апелляционной инстанции эксперт Ф.И.О.4 обратила внимание, что сведений о наличии помещения электрощитовой, расположенной под предполагаемым к образованию санузлом, в суде первой инстанции не предоставлялось, вместе с тем данное обстоятельство на ее выводы в экспертном заключении не влияет, поскольку систему водоснабжения и канализации возможно провести и отвести от этого помещения в любую сторону с учетом имеющихся в настоящее время компактных и мобильных соединений.

Экспертом отмечено, что для раздела исследуемого нежилого помещения, принадлежащего истцам и ответчику, необходимо провести работы по перепланировке и переустройству внутри указанного помещения, не относящиеся к реконструкции всего многоквартирного дома либо к перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, вследствие чего, согласие собственников многоквартирного дома не требуется.

Таким образом, проведенной по делу судебной экспертизой, пояснениями эксперта опровергается довод жалобы о том, что истцами не представлено доказательств наличия технической возможности передачи каждой из сторон изолированной части нежилого помещения, соответствующей санитарным и техническим правилам и нормам, а также о необходимости получения согласия собственников помещений многоквартирного дома для выполнения работ, необходимых для раздела спорного недвижимого помещения.

В нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также, подтверждающих о нарушении определенным судом разделом нежилого помещения прав и законных интересов сторон, иных лиц, требований законодательства, Ф.И.О.3 не представила.

При этом следует отметить, что помещение №, в котором предполагается образование санузла, по разделу, произведенному судом, выделено Ф.И.О.1, сторона которой настаивает на обратном, и права Ф.И.О.3 никак не затрагивает, так как на выделенной ей части спорного нежилого помещения санузел имеется.

Выраженное в апелляционной жалобе несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, не является основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку не свидетельствует о неправильности изложенных в решении суда выводов.

Иных доводов, ставящих под сомнение или опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Обстоятельств, которые в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемого судебного постановления, не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 23 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф.И.О.3 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий О.В. Лаврова

Судьи О.В. Вишняков

А.А. Горовко

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 мая 2026 года