Апелляционное определение № 2-102/2026 33-3519/2026 от 13 апреля 2026 г.

Судья Варёхина О.В. Дело №

№ 2-102/2026

64RS0034-01-2025-001903-56


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 апреля 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Песковой Ж.А.,

судей Совкича А.П., Шайгузовой Р.И.,

при помощнике судьи Протасове Г.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о расторжении договоров аренды земельных участков, по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 15.01.2026 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Песковой Ж.А., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и поступивший отзыв, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась с указанным выше иском, просила расторгнуть договоры аренды земельных участков № заключенные 29.10.2021 года с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ссылаясь на то, что земельные участки не используются для целей, предусмотренных договорами аренды, арендуемые земельные участки не огорожены, доступ к ним не ограничен, имеют сложный рельеф, свободны от строений, на земельных участках произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 15.01.2026 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обосновании доводов жалобы ссылается на нарушение судом при разрешении спора норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению автора жалобы, спорные земельные участки не используются арендаторами по целевому назначению; законность заключения вышеуказанных договоров аренды земельных участков для ведения садоводства вызывает сомнения.

В предоставленном суду апелляционной инстанции отзыве контрольно-счетная палата муниципального образования «Город Саратов» присоединилась к доводам жалобы истца.

На заседание судебной коллегии лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени слушания дела, не явились. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (раздел - судебное делопроизводство). В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 10.03.2011 года № ФИО15 без проведения торгов был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 20 га с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

16.03.2011 года администрация Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО16 заключили договор аренды № указанного земельного участка.

Постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 16.09.2011 № на основании заявления ФИО17 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – для сельскохозяйственного использования изменен на вид разрешенного использования – для дачного строительства.

В последующем по договору замены стороны в обязательстве от 12.02.2013 года ФИО11 передал права арендатору ФИО8

Затем права арендатора от ФИО8 перешли к ФИО1 на основании договора замены стороны в обязательстве от 03.11.2020 года.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 04.05.2021 года № утверждена схема расположения 199 земельных участков с кадастровыми номерами в диапазоне № по №, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, с сохранением его в измененных границах.

За счет средств ФИО1 выполнены кадастровые работы, по результатам которых земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет.

На основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 04.05.2021 года № в отношении сформированных земельных участков ФИО1 и администрация муниципального образования «Город Саратов» заключили договоры аренды для дачного строительства.

31.05.2025 года между ФИО1 и ФИО6 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка площадью 614 кв.м с кадастровым номером № переданы ФИО6

15.03.2025 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка площадью 1153 кв.м с кадастровым номером № переданы ФИО3

03.04.2025 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка площадью 718 кв.м с кадастровым номером № переданы ФИО4.

27.03.2025 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка площадью 1 166 кв.м с кадастровым номером № переданы ФИО2

02.04.2025 года между ФИО1 и ФИО7 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка площадью 1 874 кв.м с кадастровым номером № переданы ФИО7

08.04.2025 года между ФИО1 и ФИО5 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка площадью 680 кв.м с кадастровым номером № переданы ФИО5

Договора замены стороны в обязательстве зарегистрированы в установленном законом порядке.

В 2023 году контрольно-счетной палатой муниципального образования «Город Саратов» проведено контрольное мероприятие в части установленного порядка и эффективности управления и распоряжения объектами недвижимого имущества (земельными ресурсами), расположенными в границах Гагаринского административного района муниципального образования «Город Саратов».

В ходе контрольного мероприятия проведен анализ документов по образованию и распоряжению администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области земельным участком с кадастровым номером №, а так же осмотр 199 земельных участков, в ходе которого составлен акт об отсутствии каких-либо признаков использования земельных участков - участки не огорожены и свободны от строений, на них произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

По результатам проведенных мероприятий контрольно-счетная палата муниципального образования «Город Саратов» в действиях ФИО1 усмотрела признаки использования 199 земельных участков общей кадастровой стоимостью 45 161 руб. 8 коп. площадью 20 га не по целевому назначению.

31.10.2023 года ФИО1 направлены предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договорам аренды земельных участков от 29.10.2021 года № - срок устранения нарушений в течение 30 дней с момента направления предупреждения.

13.06.2024 года администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ФИО1 уведомления о расторжении вышеуказанных договоров аренды земельных участков в связи с неустранением нарушений, отсутствием сведений о выдаче разрешения на строительство.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь статьями 8, 12, 309, 421, 422, 450, 606, 607, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств использования ответчиками земельных участков с существенным нарушением условий договоров аренды или назначения земельных участков, ответчики предпринимают необходимые меры по их освоению.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 27.01.2022 года № 90-О и от 30.09.2019 года № 2485-О, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

В пункте 23 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличии от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора арены земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичные разъяснения также содержатся в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025 года.

В ходе рассмотрения дела в суд первой инстанции на основании представленных доказательств установлено, что в 2020 году произведена топографическая съемка территории, был заказан проект на выполнение комплекса работ по подготовке проекта планировки территории в составе с проектом межевания территории и его составе; из администрации Саратовского муниципального района Саратовской области получена выписка из Правил землепользования и застройки, ответ об отсутствии особо охраняемых природных территорий местного значения; из министерства природных ресурсов и экологии Саратовской области получен ответ об отсутствии особо охраняемой природной территории регионального значения, водных объектов, пересечения с землями лесного фонда; из управления по охране объектов культурного наследия правительства Саратовской области получен ответ об отсутствии защитной зоны и зоны охраны объектов культурного наследия; в 2021 году был изготовлен технический проект планировки и межевания территории; получено постановление об утверждении схемы расположения земельных участков за номером № 1107 от 04.05.2021 года; 29.10.2021 года истец и ответчик заключили на все сформированные участки договоры аренды со сроком действия до 16.03.2060 года, которые зарегистрированы в установленном законом порядке; ответчик ФИО1 инициировал электрификацию участков, были поданы заявления в публичное акционерное общество «Россети Волга» на присоединение и оплачены соответствующие работы; в мае-октябре 2023 произведена организация проездов территории; в целях последующего освоения земельных участков ФИО1 создано и зарегистрировано садоводческое некоммерческое товарищество «Славница»; получено постановление от администрации от 24.10.2023 года № 4890 «О присвоении наименований элементам планировочной структуры в Гагаринском административном районе»; в последующем распоряжениями комитета по архитектуре каждому земельному участку присвоен уникальный адрес; разработан типовой проект садового дома, который согласован с комитетом по архитектуре, срок строительства определен органом местного самоуправления до 2034 года включительно; по договору купли-продажи от 03.03.2025 года, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Опытная станция садоводства», приобретено 100 саженцев яблони, которые переданы садоводческому некоммерческому товариществу «Славница» и высажены в апреле 2025 года.

Доводы жалобы о том, что представленные доказательства не подтверждают факт освоения спорных земельных участков, не являются основанием для изменения или отмены решения суда, поскольку истцом заявлены требования о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков со ссылкой на неиспользование земельных участков по целевому назначению.

Доказательства того, что арендаторы допустили существенное нарушение условий договоров аренды, влекущее серьезные последствия для ответчиков, исходя из положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, арендодатель суду не представил.

Все собранные по делу доказательства оценены судом первой инстанции в совокупности по правилам статей 12, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, результаты оценки доказательств подробно отражены в решении, в котором приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Несогласие истца с оценкой, данной судом имеющимся в деле доказательствам, не может служить основанием для отмены судебного решения, поскольку суд воспользовался правом, предоставленным ему статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Вопреки доводам жалобы, действия по первоначальному предоставлению ответчику ФИО1 земельного участка площадью 200 000 кв.м недействительными никем не признаны, при этом последующий раздел указанного земельного участка на 199 земельных участков и заключение на каждый участок самостоятельного договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - для дачного строительства, равно как и создание садоводческого некоммерческого товарищества «Славница», совершены с ведома и согласия истца.

Принимая во внимание условия договоров аренды земельных участков, заключенных сторонами, поведение каждой из сторон, предпринятые арендаторами действия по исполнению договоров аренды с учетом целевого использования земельных участков, а также выдачу администрацией муниципального образования «Город Саратов» после направления арендатору уведомления о расторжении договора уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров садового дома установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на спорных земельных участках со сроком окончания строительства – 30.08.2034 года (в пределах срока договора аренды), принятый по делу судебных акт об отказе администрации муниципального образования «Город Саратов» в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия существенного нарушения ответчиками условий договоров аренды следует признать законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции, имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда по существу заявленных требований.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела, в связи с чем судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 15.01.2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.04.2026 года.

Председательствующий

Судьи: