Апелляционное определение № 33-27068/2025 33-3267/2026 от 28 января 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-3267/2026 (33-27068/2025)

78RS0002-01-2024-003885-96

Судья: Тяжкина Т.П.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шиловской Н.Ю.

судей

ФИО1

ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 января 2026 года гражданское дело № 2-446/2025 по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 марта 2025 года по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» о защите прав потреителя.

Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., выслушав пояснения представителя ФИО4 – ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Истец ФИО4 обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская», и, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит взыскать с ответчика убытки в размере 511 456,00 руб., неустойку за период с 04.03.2024 года по день исполнения обязательств в размере 1% от стоимости устранения строительных недостатков, компенсацию морального вреда в размере 50 000,00 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы, почтовые расходы в размере 165,00 руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 16 000,00 руб., нотариальные расходы в размере 2 000,00 руб.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 21.07.2021 года между Ф.И.О., Ф.И.О., (правопреемником которых является истец по договору цессии 26.09.2023 года) и ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская», заключен договор участия в долевом строительстве №..., по условиям которого ответчик взял на себя обязательство по окончанию строительства многоквартирного дома в срок до 31.07.2023 года передать дольщикам квартиру с проектным номером №..., расположенную по строительному адресу: <адрес>, а дольщики оплатить обусловленную договором цену. Квартира истцу передана по акту приема-передачи 20.12.2023 года с недостатками, отраженными в заключении специалиста. В адрес ответчика была направлена претензия о возмещении убытков, связанных с устранением недостатков квартиры, оставленная без удовлетворения (л.д. 3-5, 193-194).

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 марта 2025 года с ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» в пользу ФИО4 взысканы убытки в 511 456,00 руб., неустойка в 1 786,59 руб., компенсация морального вреда в 5 000 руб., штраф в 25 912,12 руб., расходы по оплате услуг оценщика в 16 000 руб., расходы по оплате почтовых услуг в 165,00 руб., расходы по оплате нотариальных услуг в 2000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 8 632,42 руб.

ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» предоставлена отсрочка исполнения решения до 30.06.2025.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить в части взыскания сумм за устранение строительных недостатков, штрафа и неустойки, превышающих 3% от стоимости объекта ДДУ.

Истец ФИО4, ответчик ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в соответствии с положениями ст. 113, 117 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия в соответствии со ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Закона).

Согласно ч. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 7 этого же Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Ф.И.О., Ф.И.О., с одной стороны, и ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская», с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве №..., по условиям которого ответчик взял на себя обязательство по окончанию строительства многоквартирного дома в срок до 31.07.2023 года передать дольщикам квартиру с проектным номером №..., расположенную по строительному адресу: <адрес>, а дольщики оплатить обусловленную договором цену (л.д. 8-16).

26.09.2023 года по договору уступки прав и обязанностей Ф.И.О., Ф.И.О. уступили ФИО4 право требования к ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» по договору от 21.07.2021 года в полном объеме (л.д. 17-19).

Квартира, учтенная под №..., распложенная по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи была передана истцу 20.12.2023 года (л.д. 20-21).

После получения квартиры по акту приема-передачи истец обратился к ООО «<...>», подготовившей заключение №... от 12.01.2024 года, согласно выводам которого в квартире №..., расположенной по адресу: <адрес>, имеются дефекты и несоответствия условиям договора от 21.07.2021 года, ГОСТам, СП, СНиПам.

Стоимость работ по устранению недостатков составляет 585 000,00 руб. (том 1 л.д. 36-56).

Претензия, направленная истцом в адрес ответчика 06.02.2024 года о возмещении убытков, оставлена без удовлетворения (л.д. 22-24).

В ходе судебного разбирательства ответчик, оспаривая иск, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Определением от 14 мая 2024 года судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ЧЭУ <...> (л.д. 81-83), что не противоречит положениям ст. 79 ГПК РФ.

Согласно экспертному заключению ЧЭУ «<...>» от 14.02.2025 квартира №..., расположенная по адресу: <адрес>, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве №... от 21 июля 2021 года, требованиям строительных норм и правил, иным обязательным правилам, применяемым для строительства капитальных объектов и их эксплуатации.

Все недостатки являются строительными, так как образовались в ходе строительства и отделки квартиры. Указанные недостатки не носят эксплуатационный характер. Стоимость устранения выявленных строительных недостатков (дефектов) в квартире №... составляет 511 456,00 руб.

Данное заключение судебной строительно-технической экспертизы принято судом первой инстанции в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости. Оснований не доверять выводам, изложенным в заключение экспертов, установивших наличие строительных недостатков в квартире истцов, у суда не имеется. Экспертиза назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, доказательств указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы в части наличия строительных недостатков в квартире истцов, суду представлено не было.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции полагал, что требования истца о взыскании убытков являются правомерными, и с ответчика в его пользу подлежит взысканию стоимость устранения строительных недостатков, определенная экспертным заключением, в сумме 511 456 руб.

Учитывая, что истцом ответчику претензия направлена до начала действия моратория, суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 1 786,59 руб. за заявленный период с 04.03.2024 года по 21.03.2024 года.

Оснований для взыскания неустойки, начисляемой на сумму основного долга со дня окончания ограничений, установленных Постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 года и по день фактического исполнения обязательств, суд не усмотрел.

Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, с учетом разумности и справедливости и конкретных обстоятельств дела в размере 5 000,00 руб.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ с ответчика в пользу истца суд взыскал штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, что составляет 25 912,12 руб. (511 456,00+5 000,00)*5)/100). Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к размеру взыскиваемого штрафа суд не усмотрел.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате услуг специалиста в размере 16 000 руб., почтовые расходы в размере 165 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 2 000 руб.

Кроме того, с учетом положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 (ред. от 26.12.2024) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» суд по ходатайству ответчика предоставил отсрочку исполнения решения суда до 30.06.2025 года.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика взыскана госпошлина в доход местного бюджета в размере 8 632,42 руб.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции должен проверить решение суда в полном объеме, если обжалуемая часть решения неразрывно связана с другими частями решения (абзац 5 данного пункта).

Проверяя законность и обоснованность решения суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части взыскания стоимости строительных недостатков, неустойки, штрафа по следующим основаниям.

Положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований тремя процентами от цены договора, если таким договором не предусмотрена уплата денежных средств в большем размере.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" данная норма вступила в силу с 01 января 2025 года.

Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из установившего их судебного решения.

Таким образом, часть 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ прямо указывает на обязанность ее применения при удовлетворении судами требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования.

Следовательно, указанная норма должна быть применена и к правоотношениям возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами спора после 1 января 2025 г., что судом первой инстанции учтено не было.

Поскольку решение суда первой инстанции принято 13 марта 2025 года, то есть после вступления в законную силу новой редакции Федерального закона N 214-ФЗ, принимая во внимание, что уплата денежных средств в большем размере договором долевого участия не предусмотрена, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа в размере 3% от цены договора, что составляет 196 411,20 руб. (6 547 040 руб. х 3%).

Указанное является основанием для изменения решения суда в части взыскания с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Так как общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика не может превышать три процента от цены договора, и размер расходов на устранение недостатков уже ограничен, то решение суда в части взыскания госпошлины в соответствии со ст. 103 ГПК РФ также подлежит изменению с уменьшением суммы взыскания до 5 428,22 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 марта 2025 года изменить в части взыскания стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа, государственной пошлины.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» в пользу ФИО4 стоимость устранения недостатков в общем размере 196 411 руб. 20 коп.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 5 428 руб. 22 коп.

В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 марта 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>