Решение № 3А-406/2024 3А-57/2025 3А-57/2025(3А-406/2024;)~М-661/2024 М-661/2024 от 17 марта 2025 г. по делу № 3А-406/2024

Дело № 3а-57/2025

УИД - 78OS0000-01-2024-001441-90


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 5 марта 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е. М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения административных исковых требований, просит установить, по состоянию на 1 января 2023 года, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости – квартиры, площадью 97,4 кв.м, с кадастровым номером №... расположенной по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценки №2024/06/24-32 от 28.06.2024, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО.

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания 23 октября 2024 года, при согласии представителя административного истца, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2, ФИО3, произведена замена административного ответчика филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт-Петербургу на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Административный истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание явились, доводы административного искового заявления поддержали, просили требования удовлетворить.

Представители административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» - ФИО5 и заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО6, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключение судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованные лица ФИО2, ФИО3 в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания.

Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Приказом Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» АОКС-78/2024/000025 от 20.02.2024 по состоянию на 1 января 2023 года утверждена кадастровая стоимость, подлежащая применению с 1 января 2024 года в отношении объекта недвижимости - квартиры, с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> в размере 28 552 602,8 рублей, о чем 28 февраля 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены сведения (т.1 л.д.29).

<дата> зарегистрировано право собственности ФИО1 на 1/2 долю квартиры.

<дата> года зарегистрировано право собственности ФИО3 на 1/2 долю квартиры.

<дата> года зарегистрировано право собственности ФИО1 на 1/2 долю квартиры на основании договора купли - продажи от <дата> (т.1 л.д.25-28).

<дата> года право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО2 (т.1 л.д.154-159).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке № 2024/06/24-32, составленный 28 июня 2024 года оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» ФИО с целью определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года (т.1 л.д.44-122).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» и заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО

Экспертом суду представлено заключение от 05.02.2025 (т.2 л.д.34-101), согласно которому отчет об оценке № 2024/06/24-32 от 28.06.2024, составленный оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы» ФИО не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Экспертом проанализировано соответствие отчета об оценке № 2024/06/24-32 от 28.06.2024 формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проверка содержания отчетов на соответствие требованиям к содержанию.

Согласно заключению эксперта проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанный отчет содержит ряд ошибок и явных противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата, отсутствует аргументация выбора объектов-аналогов и корректировки на данные показатели; не проанализирован ряд характеристик, влияющих на стоимость, в связи с чем стоимость занижена.

Рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №..., площадью 97,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года составила 20 200 000 (двадцать миллионов двести тысяч) рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости квартиры и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена сравнительным подходом к оценке, выбор которого, а также использованных методов, обоснован. Экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемый объект – вторичный рынок квартир, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение.

Заключение эксперта от 05.02.2025 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности.

Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, составляющей 20 200 000 (двадцать миллионов двести тысяч) рублей.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 18 сентября 2024 года – дата обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости квартиры с кадастровым номером №..., площадью 97,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 20 200 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 18 сентября 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 18 марта 2025 года.