Решение № 2-2414/2018 2-2414/2018~М-2295/2018 М-2295/2018 от 20 сентября 2018 г. по делу № 2-2414/2018

Дело № 2-2414/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе председательствующего судьи Сергиенко Н.В.,

при секретаре Алексеевой И.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда Магаданской области 21 сентября 2018 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 к открытому акционерному обществу научно-производственной компании «ПАНХ» о взыскании долга по договору аренды жилого помещения, взыскании материального ущерба,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО4 обратились в Магаданский городской суд с иском к ОАО НПК «ПАНХ» о взыскании долга по договору аренды жилого помещения, взыскании материального ущерба.

В обоснование иска указали о том, что истцам на праве собственности принадлежит недвижимое имущество – квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

22 сентября 2016 года между истцами и ОАО НПК «ПАНХ» был заключен договор аренды вышеуказанной квартиры. 27 августа 2017 года сторонами договора заключено дополнительное соглашение об увеличении ежемесячной арендной платы с октября 2017 года по сентябрь 2018 года и установлении её в размере 28 736 рублей, в том числе НДФЛ. Налоговым агентом является арендатор. Пунктом 9.3 Приложения № 1 к договору аренды оплата за наем квартиры осуществляется авансом, за период один календарный месяц, по каждым 25 числам. Задержка платежа допускается не более чем на три календарных дня от указанной даты.

Ответчик не произвел оплату аренды за период с 1 апреля 2018 года по 31 августа 2018 года, задолженность за данный период составила 143 680 рублей. К взысканию предъявляется задолженность за период с 1 апреля по 31 июля 2018 года в сумме 114 944 рубля, в том числе НДФЛ.

В адрес филиала «Магаданский» ОАО НПК «ПАНХ» направлялось две претензии от 14 мая и 15 июня 2018 года с требованием о погашении задолженности по арендной плате и компенсации ущерба, причиненного квартире и имуществу в ней, в размере 20 000 рублей. В отзыве на претензию ответчик добровольно удовлетворить требования не согласился, предложил заключить соглашение от 1 июня 2018 года о досрочном расторжении договора. В соответствии с пунктом 7.3 договора, извещение о расторжении договора направляется не менее чем за тридцать дней. До настоящего времени такое извещение ответчиком истцам не направлялось. Соглашение о расторжении договора и акт возврата имущества, предусмотренный приложением № 3 к договору, сторонами не подписаны. Размер компенсации за ухудшение квартиры и (или) имущества, предусмотренный пунктами 3.2 – 3.6, 9.8 договора, сторонами не согласован. Истцами в претензиях предлагалось осуществить компенсацию в размере 20 000 рублей. Ухудшения квартиры ответчик до настоящего времени не устранил, от выплаты компенсации отказался.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения статей 614 (п.1), 622, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил суд взыскать с акционерного общества научно-производственной компании «ПАНХ» в пользу ФИО1 и ФИО4 в равных долях денежные средства в сумме 134 944 рубля 00 копеек, а также в равных долях расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 3 899 рублей 00 копеек.

В судебном заседании истцы участия не принимали, извещены надлежаще.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании предъявленные исковые требовании поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Суду дополнительно пояснила, что исходя из условий договора, без согласия арендодателей, данный договор до истечения срока его действия, то есть до сентября 2018 года не мог быть расторгнут. Истцы своего согласия на расторжение договора не давали. Акт приема-передачи имущества при расторжении договора не подписывался. В связи с чем требования ФИО1 и ФИО4 должны быть удовлетворены.

Представитель ответчика против предъявленных исковых требований возражал в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск. Суду пояснила, что стороны в устном порядке договорились о расторжении договора аренды квартиры, поскольку ОАО НПК «ПАНХ» были закончены работы по договору для ООО «Омолонская золоторудная компания», необходимости в проживании экипажей вертолета в пос. Омсукчан более не имелось. Все переговоры велись между ФИО5, представляющей не только свои интересы, но и интересы ФИО4 по доверенности. Со стороны арендатора о расторжении договора истцов уведомляла ФИО6 В период действия договора ФИО1 все возникающие вопросы решала через ФИО6, звонила или направляла смс-, вотсап-сообщения на её личный номер сотового телефона. 29 марта 2018 года истец ФИО1 приходила в офис филиала ОАО НПК «ПАНХ», разговаривала с руководителем о возможности последующего сотрудничества. Ключи от квартиры были переданы ФИО1 в г. Магадане главным механиком общества ФИО7 29 марта 2018 года. Также указала о том, что недостатки имущества, на которые ссылаются истцы, возникли в связи с их нормальным износом в процессе эксплуатации, поскольку все имущество передавалось при аренде квартиры уже бывшим в эксплуатации. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав пояснения представителей сторон, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно абзацу 1 статьи 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст. 614 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК РФ).

Пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судом и подтверждается представленными в деле доказательствами, 22 сентября 2016 года ФИО1 и ФИО4, являясь долевыми собственниками (по 1/2 доле в праве) квартиры <адрес>, передали данное жилое помещение в аренду открытому акционерному обществу научно-производственной компании «ПАНХ», о чем заключили договор аренды.

Квартира предоставлена арендатору с 27 сентября 2016 года в пригодном для проживания состоянии, с мебелью и оборудованием, с подписанием акта приема квартиры (приложение № 2 к договору) (п. 2.1 договора).

В обязанности арендодателя (истцов по настоящему делу) согласно разделу 2 договора входило осуществление технического обслуживания квартиры, оборудования и каналов связи, не находящихся в ведении органов жилищно-коммунального хозяйства (п.2.2), уведомлять арендатора о посещении квартиры за 24 часа, при посещении не чаще одного раза в месяц и только в присутствии арендатора или уполномоченных им лиц, указанных в п.3.1 договора (п.2.5).

Обязанности арендатора определены разделом 3 договора: использовать квартиру только для собственного проживания. Определено, что от арендатора в квартире постоянно будет проживать летный экипаж в количестве трех человек (смена лиц, проживающих в квартире, производится каждые две недели). Указанные лица несут все обязанности по настоящему договору наравне с арендатором (п. 3.1). Арендатор обязан бережно относится к находящейся в квартире мебели, оборудованию, использовать бытовую технику только по назначению и в соответствии с инструкцией производителя. Допускать арендодателя в квартиру (п.2.5) для проверки выполнения условий договора (п. 3.6). Вернуть квартиру и имущество арендодателю в том же состоянии, что и при передаче в наем с учетом естественного физического износа (п. 3.11).

Срок действия договора аренды квартиры определен сторонами с 27 сентября 2016 года по 30 сентября 2017 года (п.7.1 договора). Заключив дополнительное соглашение от 27 августа 2017 года, стороны договорились о продлении срока действия договора сроком на один год – с 1 октября 2017 года по 30 сентября 2018 года, указав о том, что условия договора могут быть изменены, а срок аренды продлен при условии письменного согласия обеих сторон.

В приложении № 1 «Финансовые отношения сторон» к договору от 22 сентября 2016 года арендодатели и арендатор определили, что ежемесячная арендная плата по договору составит 22 988 рублей, в том числе 2 988 рублей налог на доходы физических лиц. Налоговым агентом по договору является арендатор (п.9.1). Оплата за наем осуществляется по каждым 25 числам месяца за один месяц (п. 9.3).

С 1 октября 2017 года ежемесячная арендная плата определена сторонами в сумме 28 736 рублей, в том числе налог на доходы физических лиц. Налоговым агентом является арендатор.

К договору аренды 22 сентября 2016 года стороны подписали акт передачи имущества, в том числе от имени ОАО НПК «ПАНХ» директор филиала ФИО8 Из данного акта следует, что все имущество передано арендатору в исправном состоянии. Замечаний к техническому состоянию бытовой техники и качеству иного имущества (мебели, посуде и прочему имуществу) в акте не содержится. Также арендодатели передали арендатору один полный комплект ключей от квартиры.

Последующий акт осмотра квартиры и имущества, находящегося в квартире и переданного арендатору, составлен арендодателем ФИО1 11 октября 2017 года в присутствии ФИО9 (от арендатора), свидетелей ФИО10 и ФИО11 Как следует из акта, кухонная мебель, плита и духовка, стиральная машина, подоконники, сантехника сильно загрязнены; требуется генеральная уборка. Отсутствует утюг, один табурет. Имеются другие замечания к использованию переданного имущества. От арендатора акт подписан без замечаний.

На основании приказа от 12 апреля 2017 года № 17 в филиале «Магаданский» ОАО НПК «ПАНХ» ответственным за ведение договоров аренды жилья (в целях упорядочения работы по подготовке, заключению, расторжению договоров аренды жилья для проживания сотрудников, откомандированных из г. Краснодара, а также для экипажей, находящихся на оперативных точках) назначена главный бухгалтер ФИО6

При этом сторона ответчика утверждает, что истцы и ответчик договорились о фактическом расторжении вышеуказанного договора аренды квартиры от 22 сентября 2016 года с 31 марта 2018 года. ФИО1, действуя по доверенности также и от имени ФИО4, возражений не высказала.

Обстоятельствами, в связи с которыми у арендатора возникла объективная необходимость расторгнуть договор аренды квартиры, заключенный с истцами, стало расторжение с 20 марта 2018 года договора от 28 августа 2016 года № ОЗРК 1 (09-1-0574), заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Омолонская золоторудная компания», на основании которого ОАО НПК «ПАНХ» производило транспортно-связные полеты на вертолете Ми-8 для данного общества по маршрутам: 13 км. Магадан – Омсукчан – Ольча – Кубака – Приморское – Кварцевый, согласно планам-заданиям.

Данные обстоятельства подтверждаются соглашением от 1 марта 2018 года о расторжении договора от 28 августа 2016 года № ОЗРК 1 (09-1-0574), планом-заданием на период с 7 марта по 20 марта 2018 года, заданием на полет от 22 марта 2018 года.

Стороной ответчика в подтверждение уведомления ФИО1, с которой представители арендатора решали все вопросы, возникающие в связи с реализацией договора аренды квартиры от 22 сентября 2016 года, представили смс-переписку между главным бухгалтером ФИО6 (тел. №) и ФИО1 (тел. №) за период с 4 марта 2018 года по 12 апреля 2018 года.

Из данной смс-переписки усматривается, что 4 марта 2018 года ФИО1 было известно о выезде из спорной квартиры в пос. Омсукчан работников ОАО НПК «ПАНХ» 26 марта или 1 апреля 2018 года. В связи с чем данный арендодатель указывала о необходимости в зависимости от даты выезда произвести оплату по договору, до 31 марта 2018 года, а также составления акта осмотра квартиры, проверке состояния квартиры и сверки имущества по описи к договору. ФИО1 планировала лично выехать в пос. Омсукчан для приемки квартиры.

Исходя из содержания данной переписки, с учетом пояснений свидетеля ФИО6, данных в судебном заседании при рассмотрении настоящего гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что арендодателям по состоянию на 4 марта 2018 года было достоверно известно о том, что ОАО НПК «ПАНХ» желает досрочно расторгнуть договор аренды квартиры <адрес>. При этом ФИО1, уполномоченная ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 5 сентября 2016 года, управлять и распоряжаться принадлежащим ФИО4 недвижимым имуществом – 1/2 долей квартиры <адрес>, была вправе от имени ФИО4 вести переговоры и предварительные согласования всех процедурных вопросов, предоставлять и подписывать для исполнения полномочий, включая исковые и другие заявления, жалобы, а также документы, различного рода заявления.

В указанной смс-переписке ФИО1 указала только на необходимость расчета по арендной плате до 31 марта 2018 года, подписания акта передачи квартиры, устранения нарушений содержания имущества, выявленных при составлении предыдущего акта осмотра, либо возмещения ущерба.

Как установлено при рассмотрении дела, ФИО1 осмотрела спорную квартиру 31 марта 2018 года, о чем составила соответствующий акт в присутствии свидетелей. В акте отражено состояние квартиры и имущества, в том числе мебели и бытовой техники, на указанную дату. Данный акт направлен арендатору по электронной почте, а также ФИО6 в смс-файлах 12 апреля 2018 года. Арендатору предложено компенсировать нарушения по акту от 31 марта 2018 года.

Истцами не оспаривался факт передачи арендодателю ФИО1 комплекта ключей от спорной квартиры работником ответчика 29 марта 2018 года. Утверждений о том, что ключи не передавались, исковое заявление не содержит. Пояснений об этом не давал и представитель истца ФИО1 при рассмотрении настоящего гражданского дела. Сторонами также не оспаривалось, что расчет по договору произведен включительно по 31 марта 2018 года.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданином и юридическим лицом своих прав с причинением вреда другим лицам. Иными словами, при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

В случае несоблюдения изложенных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Суд полагает, что совершенные истцом ФИО1 до 12 апреля 2018 года действия, включая смс-переписку с ФИО6, которую расценивает как ведение переговоров по вопросам исполнения договора аренды квартиры, указывают на согласие истцов расторгнуть 31 марта 2018 года спорный договор аренды, получив расчет по арендной плате включительно по 31 марта 2018 года и компенсацию за ненадлежащее использование арендованного имущества. Такое поведение ФИО1, независимо от ненаправления в адрес истцов для рассмотрения письменного извещения о предполагаемом расторжении договора аренды квартиры, позволяло арендатору не сомневаться во взаимном согласии сторон на расторжение договора 31 марта 2018 года, без подписания дополнительных соглашений о досрочном расторжении договора аренды. Получение ФИО1 29 марта 2018 года комплекта ключей от квартиры также свидетельствует о том, что истцы были согласны расторгнуть договор аренды 31 марта 2018 года.

Дальнейшие, после 12 апреля 2018 года, действия ФИО1 при направлении претензий от 14 мая 2018 года и от 15 июня 2018 года в адрес ответчика не только в части возмещения ущерба в сумме 20 000 рублей (компенсации за устранение недостатков имущества, указанных в акте осмотра квартиры, составленном 31 марта 2018 года), но и необходимости уплаты арендной платы за апрель – июнь 2018 года, суд считает злоупотреблением правом со стороны арендодателей. ФИО1 и ФИО4 не были лишены возможности, устранив за свой счет недостатки, возникшие при использовании квартиры арендатором, и указанные в акте от 31 марта 2018 года, сдавать её в аренду юридическим лицам или в наем гражданам. Доказательств тому, что у истцов были такие предложения, но они ими не смогли воспользоваться по вине ОАО НПК «ПАНХ», в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО4 о взыскании арендной платы по договору аренды квартиры от 22 сентября 2016 года за период с 1 апреля 2018 года по 31 июля 2018 года суд не усматривает.

При этом суд полагает подлежащими удовлетворению требования истцов о взыскании ущерба в сумме 20 000 рублей, причиненного имуществу истцов при использовании квартиры работниками ОАО НПК «ПАНХ» в период действия договора, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (абзац первый пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Исходя из данной нормы вред рассматривается как всякое умаление охраняемого законом блага, любые неблагоприятные изменения в охраняемом законом благе. Причинение имущественного вреда порождает обязательство между причинителем вреда и потерпевшим, вследствие которого, на основании ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из акта передачи имущества, являющегося приложением № 2 к договору аренды квартиры от 22 сентября 2016 года, и подписанному сторонами, квартира принята арендатором в находящимся в ней имуществом, в исправном состоянии. Арендатор обязан бережно относиться к находящейся в квартире мебели, оборудованию, использовать бытовую технику только по назначению и в соответствии с инструкцией производителя.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что арендатор несет полную ответственность за ущерб квартире, мебели или оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по невнимательности арендатора, других проживающих или гостей (п. 3.2, 3.6 договора).

Акты осмотра квартиры от 11 октября 2017 года и 31 марта 2018 года содержат замечания арендодателя к состоянию имущества и самой квартиры, переданных арендатору в надлежащем состоянии.

Из содержания договора (п.2.2) следует, что в период действия договора на арендодателей возлагалась обязанность по техническому обслуживанию квартиры, оборудования и каналов связи, не находящихся в ведении органов ЖКХ. Обязанность по уборке квартиры и периодичность таких уборок в период аренды на истцов не возлагалась и не оговаривалась.

По мнению суда, арендатор, при необходимости проведения ремонта какого-либо вышедшего из строя имущества или его поломки вследствие нормального физического износа, необходимости проведения генеральной уборки квартиры, должен был уведомить об этом арендодателей или уполномоченное ими лицо.

Поскольку в дело таких доказательств не представлено, то суд полагает возможным руководствоваться представленным истцами расчетом компенсации за ухудшение состояния квартиры и имущества, и взыскать в пользу истцов ущерб в сумме 20 000 рублей исходя из заявленных исковых требований (по 10 000 рублей в пользу каждого из истцов).

В соответствии со статьями 88 и 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцами при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 3 899 рублей 00 копеек, что подтверждается чеком-ордером от 17 июля 2018 года.

Расходы истцов по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчиков частично, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а также распределению между истцами в долевом порядке, исходя из долей в праве собственности на квартиру, – в общем размере 659 рублей 26 копеек, исходя из расчета: 3 899 рублей 00 копеек (оплаченная госпошлина) / 134 944 рубля 00 копеек (цена иска заявленная) х 20 000 рублей 00 копеек (сумма удовлетворенных требований).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО4 к открытому акционерному обществу научно-производственной компании «ПАНХ» о взыскании долга по договору аренды жилого помещения, взыскании материального ущерба, удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества научно-производственной компании «ПАНХ» в пользу ФИО1 материальный ущерб в размере 10 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в сумме 329 рублей 63 копейки, а всего взыскать 10 329 рублей 63 копейки, отказав в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с открытого акционерного общества научно-производственной компании «ПАНХ» в пользу ФИО4 материальный ущерб в размере 10 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в сумме 329 рублей 63 копейки, а всего взыскать 10 329 рублей 63 копейки, отказав в удовлетворении остальной части исковых требований.

Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Установить день составления мотивированного решения суда – 26 сентября 2018 года.

Судья Н.В. Сергиенко