Апелляционное определение № 33-2336/2026 от 17 марта 2026 г.

Судья Танская Е.А. Дело № 33-2336/2026

№2-466/2025 УИД: 22RS0065-02-2023-004899-93


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 марта 2026 г. город Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Диденко О.В.,

судей Медведева А.А., Ильиной Ю.В.,

при секретаре Орликовой С.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «НИКА» о защите прав потребителей

по апелляционной жалобе ответчика общество с ограниченной ответственностью «Ника» на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 26 августа 2025 года,

Заслушав доклад судьи Ильиной Ю.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «НИКА» о защите прав потребителей.

В обоснование требований указано, что 16.09.2022 ФИО1 приобрела у ООО «НИКА», возведенный данной организацией жилой дом общей площадью 91 кв.м. с кадастровым номером *** по адресу: <адрес>, стоимостью 5 900 000 руб. Дом передан ФИО1 16.10.2022.

В процессе эксплуатации жилого дома выявлены следующие недостатки:

промерзание и запотевание окон в зимнее время года, из-под окон дует ветер;

местами цементный пол крошится и отделяются частички древесины, образуя трещины и впадины;

в доме спертый воздух и влажность, из вентиляции на втором этаже капает конденсат, вследствие чего на полу образовалась яма от воды;

при наступлении плюсовой температуры по гипсокартонным перекрытиям крыши происходит течь (вода течет по натяжным потолкам, в ванной комнате на втором этаже натяжной потолок отсутствует – вода стекает прямо на пол; по скосу крыши, которая на момент течи была заштукатурена, вода стекала через светильники, установленные на натяжном потолке);

при перепадах температуры утеплитель в крыше замерзает и тает (на данный момент утеплитель из целостного состояния превратился в крошку);

в результате протечки и намокания деревянных перекрытий в крыше, образовалась плесень на пароизоляции и под ней, а также на всех деревянных элементах крыши.

14.06.2023 ФИО1 в адрес ООО «НИКА» направлена претензия с требованием об устранении выявленных недостатков в срок до 14.07.2023 либо выплате стоимости устранения недостатков в размере 583 355,17 руб., согласно заключению специалиста. Требования, изложенные в претензии, оставлены без удовлетворения.

Истец полагала, что в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» ввиду неудовлетворения требований, изложенных в претензии, ООО «НИКА» надлежит выплатить потребителю неустойку, размер которой за период с 01.07.2023 по 07.08.2023 составляет 583 355,17 руб.

На основании изложенного, ФИО1 уточнив требования в окончательном виде, просила взыскать с ООО «НИКА» стоимость устранения недостатков в размере 539 105 руб., неустойку в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с 01.07.2023 по 06.07.2023 в размере 354 000 руб., с последующим перерасчетом на день вынесения решения суда, неустойку за период с момента вынесения решения суда и по день фактического исполнения обязательства в полном объеме в размере 1% в день, но в совокупности не более 5 900 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, почтовые расходы в размере 1 227,08 руб., судебные расходы по оплате заключения специалиста в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 26 августа 2025 года удовлетворены частично, постановлено:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НИКА» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере 539 105 руб. 00 коп., неустойку за период с 01 июля 2023 года по 26 августа 2025 года в размере 2 500 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг почтовой связи в размере 1 227 руб. 08 коп., расходы на оплату услуг специалиста в размере 15 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. 00 коп., штраф в размере 1 529 552 руб. 50 коп.

Взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «НИКА» в пользу ФИО1 неустойку, в размере 0,05% за каждый день просрочки, начисляемые на сумму в размере 5 900 000 руб. 00 коп., начиная с 27 августа 2025 года и по день исполнения обязательств.

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ответчик ООО «НИКА» обратилось с апелляционной жалобой на решение суда, в которой просило решение отменить в части взыскания неустойки за период с 01.07.2023 по 26.08.2025 в размере 2 500 000 руб., компенсации морального вред в размере 20 000 руб., расходов за оплату услуг специалиста, расходов на оплату услуг представителя, штрафа, взыскания суммы неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки на сумму 5 900 000 руб., начиная с 27.08.2025 и по день исполнения обязательства,

Полагает ошибочным вывод суда о том, ООО «НИКА» являлся застройщиком жилого дома, и им допущены недостатки при строительстве данного объекта, поскольку между истцом и ответчиком заключен Договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.09.2022 по нормам Гражданского кодекса РФ, объектом выступил жилой дом общей площадью 91 кв.м, кадастровый ***, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>

При этом ранее этот дом был ответчиком приобретен у ФИО2, и ФИО3 20.05.2022, на объекте ООО «НИКА» возвело гараж.

Ссылаясь на ст.ст. 223, 131, 551 ГК РФ полагал, что недвижимость перешла к ответчику, а затем к истцу от ответчика по договору продажи, в связи с чем судом неверно применен Закона о защите прав потребителей, должны быть применены нормы 454, 475, 557, 558, 549 ГК РФ, соответственно, решение в части взыскания сумм по Закону о защите прав потребителя в обжалуемой части незаконно, поскольку при рассмотрении настоящего спора возможно только применение норм при приобретении дома в части стоимости устранения скрытых недостатков, которые ООО «НИКА» не оспаривает.

В суде апелляционной инстанции истец и ее представитель возражали против удовлетворения жалобы, представитель пояснила, что не возражает против применения п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (в ред. от 28.12.2025, с изм. от 17.02.2026) "О защите прав потребителей", в целях ограничения общего размера неустойки ценой договора купли-продажи.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Алтайского краевого суда в сети интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. Принимая во внимание положения ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не усматривает.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1) потребитель обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ (п. 1 ст. 477 ГК РФ).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 19 Закона РФ №2300-1, согласно которой потребитель вправе предъявить предусмотренные ст. 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В силу п. 1 ст. 18 Закона РФ №2300-1 потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом, в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В соответствии со ст. 22 Закона РФ №2300-1 требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ст. 23 Закона РФ №2300-1 за нарушение предусмотренных ст.ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% цены товара.

В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные ст.ст. 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные ст. 18 настоящего Закона.

По общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 6 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»).

Согласно п. 1 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В соответствии со ст. 22 Закона РФ №2300-1 требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ст. 23 Закона РФ №2300-1 (в редакции от 08.08.2024, действующей на дату вынесения решения) за нарушение предусмотренных ст.ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% цены товара.

В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные ст.ст. 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные ст. 18 настоящего Закона.

По общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 6 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»).

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Как разъяснено в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пунктом 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.09.2022 между ООО «НИКА» в лице директора ФИО4, действующего через представителя ФИО5 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (далее - Договор купли-продажи).

Согласно п. 1.1 Договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять в собственность и оплатить недвижимое имущество (объекты недвижимости):

земельный участок общей площадью 283 кв.м с кадастровым номером ***, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения садоводства по адресу: <адрес>, <адрес> (участок 1) (пп. 1.1.1 Договора купли-продажи);

жилой дом общей площадью 91 кв.м с кадастровым номером *** по адресу: <адрес>, <адрес> *** (участок 1) (пп. 1.1.2 Договора купли-продажи).

В соответствии с п. 1.2 Договора купли-продажи отчуждаемые объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности, в том числе:

земельный участок на основании: договора купли-продажи объекта недвижимости от 20.05.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной 24.05.2022 Управлением Росреестра по Алтайскому краю, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2022 сделана запись регистрации ***;

жилой дом на основании: договора купли-продажи объекта недвижимости от 20.05.2022, технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 26.05.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной 31.05.2022 Управлением Росреестра по Алтайскому краю, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 31.05.2022 сделана запись регистрации ***.

Цена объектов недвижимости по соглашению сторон составила 5 900 000 руб. (из них: 5 100 000 руб. - стоимость жилого дома; 800 000 руб. - стоимость земельного участка). Оплата стоимости объектов недвижимости в сумме 5 900 000 руб. осуществляется частями, в том числе: 1 800 000 руб. за счет собственных денежных средств покупателя, размещенных на номинальном счете ООО «ЦЕС», после подписания настоящего договора; 4 100 000 руб. за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк (п.п. 2.1-2.2 Договора купли-продажи).

В счет исполнения обязательств по Договору купли-продажи ООО «НИКА» от ФИО1 получены денежные средства в размере 5 900 000 руб.

Согласно п. 3.1 Договора купли-продажи продавец передает покупателю вышеуказанные объекты недвижимости и относящиеся к нему необходимые документы в момент подписания договора, который по взаимному соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи объектов недвижимости.

Согласно п. 4.1 Договора купли-продажи продавец обязан: передать покупателю объекты недвижимости в порядке, предусмотренном договором; предупредить покупателя обо всех недостатках объектов недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемыми объектами недвижимости; принять произведенную покупателем оплату по договору; совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, в том числе своевременно подписать и предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы.

Согласно п. 4.2 Договора купли-продажи продавец обязан: оплатить цену за приобретаемые объекты недвижимости в соответствии со сроками и в порядке, указанными в договоре; совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, в том числе своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством (п. 6.1 Договора купли-продажи).

Указанный Договор купли-продажи подписан покупателем и представителем продавца на согласованных ими условиях. Договор купли-продажи сторонами в установленном порядке не оспорен, исполнен сторонами.

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО1 19.09.2022 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** и жилой дом с кадастровым номером *** по адресу: <адрес>, <адрес> (участок 1).

Обращаясь в суд, ФИО1 указывала, что в период эксплуатации жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>) выявлены следующие недостатки: в зимний период времени промерзание и запотевание окон, поддувание из-под окон; локальное разрушение цементного пола (крошение), древесины (образование трещин и впадин); спертый воздух в доме, влажность; образование в вентиляции на втором этаже дома конденсата, вследствие которого от воды на полу образована яма; течь по гипсокартонным перекрытиям, натяжным потолкам при наступлении плюсовой температуры; в ванной комнате ввиду отсутствия натяжного потолка стекание воды с потолка на пол; стекание влаги по скосу крыши окрашенного и оштукатуренного; стекание влаги через светильники, установленные в натяжном потолке; промокание и промерзание утеплителя в крыше при перепадах температур, которое привело к его крошению; образование плесени на пароизоляции из-за протечки и намокания деревянных перекрытий в крыше; едкий неприятный запах от канализации в доме.

Для определения качества работ по строительству жилого дома, а также стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков качества работ по строительству жилого дома, ФИО1 в досудебном порядке обратилась в ООО «Алтайский центр строительно-технической экспертизы».

Согласно заключению специалиста ООО «Алтайский центр строительно-технической экспертизы» №046-05-23 от 26.05.2023 качество части работ по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> (монтаж оконных блоков, устройство монолитной цементной стяжки пола, устройство пароизоляционного и теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия, устройство крыши, устройство отмостки, монтаж системы вентиляции, монтаж электропроводки) требованиям нормативно-технической документации не соответствует.

В результате информационно-сравнительного анализа данных, полученных в ходе проведенного осмотра (в том числе проведения измерений) объекта исследования, и данных, содержащихся в нормативно-технической документации, действующей на территории Алтайского края, выявлены следующие несоответствия качества работ по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>), требованиям нормативно-технической документации:

в конструкции монтажных швов оконных блоков отсутствует наружный и внутренний слои герметизации, обеспечивающие защиту шва от атмосферных воздействий, а также пароизоляцию и защиту утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещений. В теле основного центрального слоя монтажных швов, выполненного из полиуретановой пены выявлено наличие пустот и раковин. Наличие указанных дефектов монтажных швов нарушает требования ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» (п.п. 5.1.1-5.1.3);

при устройстве монолитной цементной стяжки пола не была предусмотрена ее изоляция от стен и перегородок посредством демпферных лент, что нарушает требования п. 8.4.3 (табл. 8.2) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»;

наличие посторонних включений (фрагментов древесины) в теле цементной стяжки пола, образующих выбоины (раковины), что является нарушением требований п. 3.3.2 ВСН 9-94/ДС «Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях»;

наличие разрывов пароизоляционного материала в конструкции чердачного перекрытия, отсутствие проклеивания стыков материала, что способствует проникновению влаги в чердачное пространство и увлажнению теплоизоляционного материала;

в конструкции крыши не предусмотрены элементы контробрешетки, элементы основной обрешетки уложены непосредственно на диффузионный ветроводозащитный материал, вентиляционные зазоры (каналы) при этом отсутствуют. Помимо этого, выявлены многочисленные повреждения диффузионного ветроводозащитного материала, а также отсуствие проклеивания стыков материала. Наличие указанных недостатков конструктивного решения крыши нарушает требования п.п. 4.4, 4.4а, 4.5, 6 СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»;

фактическая суммарная площадь вентиляционных проемов конструкции крыши, расположенных в верхней части кирпичной кладки фронтонов составляет 0,024 кв.м., что менее минимально допустимой площади 0,068 кв.м.(1/300 площади горизонтальной проекции кровли) и нарушает требования п. 4.4 СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»;

на карнизном участке кровли отсутствуют (не предусмотрены) снегозадерживающие устройства, что нарушает требования п. 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»;

отсутствие плотного примыкания отмостки к цоколю здания, что нарушает требования п. 6.26 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75», п. 3.182 Пособие по проектированию оснований зданий и сооружений к СНиП 2.02.01-83;

отсутствие тяги в зоне вытяжного отверстия вентиляционного канала в помещении санузла в уровне второго этажа, что не позволяет обеспечить достаточный воздухообмен в помещении санузла и является нарушением требований п.п. 12, 13, 14 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», п. 5.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170), п.п. 127, 128 Раздел VIII Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию зданий и помещений <…> Санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»;

отсутствие надлежащего соединения элементов электропроводки путем опрессовки, сварки, пайки и т.д. (фактическое соединение на участках, доступных для осмотра выполнено путем скрутки), что является нарушением требований п.п. 2.1.21, 2.1.22, 2.1.23, 2.1.24, 2.1.25, 2.1.26, 2.1.27, 2.1.28 Глава 2.1 Электропроводки (Издание шестое)Правил устройства электроустановок (ПУЭ).

Согласно заключению специалиста ООО «Алтайский центр строительно-технической экспертизы» №046/1-05-23 от 06.06.2023 стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков качества работ по строительству жилого дома, по адресу: <адрес>, <адрес> в ценах на момент проведения настоящего исследования, составляет – 583 355,17 руб. Конкретные виды и объёмы работ, а также их стоимость приведены в Приложении №1 «Экспертный расчет».

14.06.2023 ФИО1 в адрес ООО «НИКА» направлена претензия с требованием об устранении выявленных строительных недостатков срок до 14.07.2023 или возмещения стоимости строительных работ и материалов в сумме 583 355,17 руб.

Требования, изложенные в вышеуказанной претензии, ООО «НИКА» оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ФИО1 с настоящим иском в суд.

ООО «НИКА» в ходе судебного разбирательства в материалы дела представлено экспертно-правовое исследование оценочно-экспертной фирмы ООО «Спецсервис» №16-23-10-151 от 30.10.2023 (рецензия), согласно которому заключения специалиста ООО «Алтайский центр строительно-технической экспертизы» №046-05-23 от 26.05.2023, №046/1-05-23 от 06.06.2023 составлены с грубыми нарушениями Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также нарушениями требований нормативных актов в области строительно-технических экспертиз, свидетельствуют о несоответствии законодательным, методическим и научным требованиям, предъявляемым к такого рода экспертизам и экспертным заключениям (объективности, достоверности, обоснованности, проверяемости полученных выводов). Выводы в указанных заключениях не обоснованы, не объективны и вызывают сомнения в их правильности, по изложенным в рецензии основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе судебного разбирательства в соответствии со ст. 56 ГПК РФ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт».

Согласно заключению эксперта ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» №164С/24 от 18.06.2024 в жилом доме общей площадью 91 кв.м с кадастровым номером *** по адресу: <адрес>, <адрес> имеются недостатки строительных и отделочных работ, а именно:

со стороны дворового фасада имеющаяся отмостка шириной 0,5 м разрушена; со стороны главного и бокового фасада отсутствует;

между фундаментом и цоколем и в цоколе ниже уровня пола отсутствует горизонтальная гидроизоляция из двух слоев рубероида;

при входе в здание отсутствует тамбур или вторая дверь;

наружные площадки и внутренняя лестница не имеет ограждения;

кровля из металлочерепицы выполнена без вентилируемых каналов, чердачное пространство менее 1/300 площади горизонтальной проекции кровли;

диффузионные ветроводозащитные и водозащитные пленки имеют разрывы, отсутствие проклейки;

пароизоляция крыши не имеет целостности;

на кровле здания отсутствуют снегозадерживающие устройства;

утепление чердачного пространства выполненного из измельченных отходов утеплителя базальтовых плит не достаточен;

оконные блоки (витражи) у основания с полом промерзают, отсутствует герметизация шва;

стяжка пола имеет раковины и другие посторонние включения в виде кусков древесины. На отдельных участках имеются трещины и глухой звук при простукивании;

на поверхностях стен шпатлеваных по штукатурке, имеются отщелкивания шпатлевочного слоя;

в санузле и кухне первого этажа отсутствует вентиляция, вентиляция в ванной и на лестничной клетке второго этажа не достаточна для воздухообмена.

Причиной возникновения вышеперечисленных недостатков служат недостатки, образованные при строительстве, монтаже при проведении отделочных работ.

Характер и причина возникновения недостатков способы их устранения:

причина отсутствующей (разрушенной) отмостки - недоделки работы. По характеру относится к явному дефекту, значительному, но устранимому. Требуется устройство отмостки;

причина отсутствующей горизонтальной гидроизоляции из двух слоев рубероида - брак работ. По характеру относится к явному дефекту, значительному, но устранимому. Требуется устройство вертикальной гидроизоляции цоколя с последующей обделкой водоотталкивающей плиткой;

причина отсутствующего тамбура или второй двери - недоделки работ. По характеру относится к явному дефекту, значительному, но устранимому. Требуется устройство тамбура или установкой второй двери;

причина отсутствующего ограждения площадок и внутренней лестницы - недоделки работ. По характеру относится к явному дефекту, значительному, но устранимому. Требуется устройство ограждений и перил;

причина кровли из металлочерепицы, выполненной без вентилируемых каналов, чердачное пространство менее 1/300 площади горизонтальной проекции кровли – брак. По характеру относится к скрытому дефекту, значительному, но устранимому. Требуется демонтаж и монтаж крыши с дополнительным утеплением и устройством вентилируемых каналов;

причина разрывы, диффузионной ветроводозащитной и водозащитной пленки, отсутствие проклейки – брак. По характеру относится к скрытому дефекту, значительному, но устранимому. Требуется ремонт или замена диффузионной ветроводозащитной и водозащитной пленки;

причина отсутствия целостности пароизоляция крыши – брак. По характеру относится к скрытому дефекту, значительному, но устранимому. Требуется ремонт или замена пароизоляции;

причина отсутствия снегозадерживающего устройства - недоделки работы. По характеру относится к явному дефекту, значительному, но устранимому. Требуется монтаж снегозадерживающего устройства;

причина недостаточного утепления чердачного пространства - брак, по характеру относится к скрытому дефекту, значительному, но устранимому, требуется дополнительное утепление толщиной 50 мм;

причина отсутствия герметизации шва оконных блоков (витражей) у основания с полом – брак. По характеру относится к скрытому дефекту, значительному, но устранимому. Требуется утепление нижнего шва с наружи и изнутри;

причина раковин и других посторонних включений в виде кусков древесины, трещины и глухой звук при простукивании на отдельных участках – брак. По характеру относится к скрытому дефекту, малозначительному и устранимому. Требуется ремонт стяжки;

причина отщелкивание шпатлевочного слоя по штукатурке на поверхностях стен – брак. По характеру относится к скрытому дефекту, малозначительному и устранимому. Требуется ремонт шпаклевки стен;

причина отсутствующей вентиляции в санузле и кухне первого этажа - не достаточность воздухообмена вентиляции в ванной и на лестничной клетке второго этажа - недоделки работы. По характеру относится к явному дефекту, значительному, но устранимому. Требуется устройство и ремонт вентиляции.

Способы устранения выявленных недостатков (дефектов) приведены выше.

Стоимость работ (с учетом стоимости материалов), необходимых для устранения установленных недостатков на дату проведения экспертизы в жилом доме общей площадью 91 кв.м. с кадастровым номером *** по адресу: <адрес>, <адрес>, в ценах квартала 2024 года с учетом НДС 20% составляет 602 363 руб.

Конкретные виды, объемы ремонтно-восстановительных работ их стоимость, со стоимостью строительных материалов приведены в экспертном расчете приложения №4 к данному заключению.

Эксперт ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» ФИО6, будучи допрошенным в ходе судебного разбирательства, выводы, изложенные в экспертном заключении, подтвердил. Дополнительно указал, что необходимости в истребовании дополнительных доказательств для проведения исследования не имелось, на момент осмотра объекта погодные условия позволяли выявить все недостатки. Для определения промерзания стен тепловизором, на улице должно быть -15Со. Потеки на потолках указывают на то, что утепления не достаточно. Произведен расчет, согласно которому утеплителя должно быть больше не менее чем на 5 см. Последствия оценены с иными недостатками, которые установлены при осмотре. В случае, если бы имелись дефекты кровли, то протечка была бы и в летний период времени. Следы конденсата локализованы на потолке, в том числе в наклонной его части. Мансардный этаж отсекает крышу. На первом этаже дефектов в виде протечек не имеется. На крыше визуально не установлено, что где-то что-то было оторвано. На половине крыше нет чердачного помещения. Там, где потолок идет горизонтально, имелась возможность произвести осмотр толщины утеплителя на чердаке, осуществлен его замер. Как пояснил представитель ответчика, под гипсокартоном имеется полиэстер. Лестничная клетка, соединяющая первый и второй этажи, отсутствует ограждение лестницы. Методик определения давности образования конденсата не имеется. Расчет составлен исходя из нормативов. Для устранения недостатков кровли необходимо ее разбирать крышу, работы в данном случае будут дорогостоящими.

В ходе судебного разбирательства установлено, что проведенная экспертом ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» экспертиза не содержит обоснования изложенным в ней выводам, в ходе допроса эксперта неясности и сомнения не устранены.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Ввиду указанных обстоятельств, по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Филиалу ППК «РОСКАДАСТР» по Алтайскому краю.

Согласно заключению Филиалу ППК «РОСКАДАСТР» по Алтайскому краю *** от 05.05.2025 результатам экспертного осмотра (24.01.2025) в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> выявлены следующие дефекты и повреждения.

Покрытие цементно-песчаной стяжки в помещениях жилого дома имеет трещины (см. фото Приложения №1), в отдельных местах при простукивании стяжки происходит глухой звук (изменение звука), что свидетельствует об отсутствии сцепления стяжки с основанием и не соответствует п. 8.3, п. 8.5 СП 29.13330.2011 «Полы». Выявленный дефект является явным, образовался в результате строительных работ (некачественная стяжка). Устранение выявленного недостатка возможно путем замены отдельных участков цементно-песчаной стяжки, грунтованием поверхности стяжки и подливки стяжки.

Произведено вскрытие участка монолитной стяжки в месте сопряжения со стеной, на первом этаже, в районе дверного проема между коридором и гостиной, в результат чего установлено, что отсутствует демпферные ленты, изолирующие стены и перегородки от монолитной стяжки пола (см. фото Приложения №1), что не соответствует п. 8.4.3 (табл. 8.2) СП 71.13330.2017, п. 3.3.2 ВСН 9-94. Выявленный дефект является явным, образовался в результате строительных работ. Устранение выявленного недостатка возможно путем прокладки демпферной ленты (нарезка швов в стяжке, укладка ленты).

В помещениях жилого дома монтажные швы оконных и балконных блоков с наружный стороны и со стороны помещений не соответствуют п. 5.1.1., п. 5.1.2, п. 5.1.3, 1.5.1.9, п. 2.1 ГОСТ 30971-2012, а именно: отсутствует герметизация монтажного шва, обеспечивающая защиту шва от атмосферных осадков, а также пароизоляцию и защиту утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения. Выявленный дефект является скрытым, образовался в результате строительных работ (работы по устройству монтажных швов). Устранение выявленного недостатка возможно путем переустройства монтажных швов.

На внутренней поверхности перекрытий мансардного этажа, на деревянных стропильных конструкциях, на пароизоляционной пленке выявлены следы протечек, местами потемнение деревянных элементов стропильных конструкций. В ходе экспертного осмотра конструкции чердачного перекрытия установлено: имеются разрывы пароизоляционного материала, стыки не проклеены, что не соответствует, п. 4.4.а, п. 4.4.6, п. 5.2.1, п. 5.2.2 CП17.13330.2012; утеплитель из базальтовой крошки имеет следы увлажнения, что приводит к потере теплоизоляционных свойств, образованию конденсата и в дальнейшем плесени, промерзанию перекрытия, что не соответствует п. 4.1 СП 50.13330.2012; обрешетка конструкции кровли выполнена без контробрешетки, без создания вентиляционного зазора (обрешетка уложена по стропильным ногам из бруса непосредственно на ветроводозащитный материал), что не соответствует п. (приложение Е) СП17.13330.2017; суммарная площадь вентиляционных отверстий, необходимых во избежание конденсата на внутренней поверхности чердачных конструкций, составляет менее 1/300 площади горизонтальной проекции кровли, что не соответствует п. 4.4. СП 17.13330.2017. Выявленные дефекты являются скрытыми, образовались в результате некачественно выполненной конструкции кровли, устранение возможно путем проведения работ: смена теплоизоляции, смена пароизоляции, демонтаж металлочерепицы, обрешетки, частичная смена обрешетки и стропильных ног, поврежденных гнилью, устройство контробрешетки, обрешетки (б/у материалы), монтаж металлочерепицы (б/у материалы).

На карнизных участках свесов кровли отсутствуют снегозадерживающие устройства, что не соответствует п. 9.11 CП 17.13330.2017. Выявленный дефект является явным, образовался в результате строительных работ. Устранение выявленного недостатка возможно путем устройства снегозадерживающих устройств.

Со стороны главного и правого фасадов отмостка отсутствует, со стороны дворового фасада отмостка имеет ширину 0,5 м., существующая отмостка неплотно прилегает к цоколю здания, что не соответствует п. 6.26 СП 82.13330.2016, п. 3.182 Пособия по проектированию оснований зданий и сооружений. Выявленный дефект является явным, образовался в результате строительных работ. Устранение выявленного недостатка возможно путем переустройства отмостки.

Местами (на участках, доступных для осмотра) соединения электропроводки выполнены путем скрутки, что не соответствует требованиям п. 2.1.21 Правилам устройства электроустановок (ПУЭ). Выявленный дефект является скрытым, образовался в результате строительных работ. Устранение выявленного недостатка возможно путем переустройства соединений.

В помещении санузла и помещения кухни первого этажа не предусмотрен вентиляционный канал для удаления воздуха непосредственно наружу, что не соответствует требованиям п. 9.6 СП 55.13330.2016, требованиям п. 13 Постановления Правительства РФ №47. Выявленный дефект является явным, образовался в результате строительных работ. Устранение выявленного недостатка возможно устройства вентиляционного канала с подключением к существующему вентиляционному каналу.

На поверхности потолка помещений мансардного этажа имеются следы протечек (желтые пятна), связанные с протечками конденсационной влаги в результате некачественной выполненной кровли. Выявленный дефект является явным, образовался в результате следствия некачественно выполненных работ по устройству кровли. Устранение возможно путем переустройства натяжных потолков в части помещений мансардного этажа с применением б/у материала.

Отсутствует ограждение входной площадки (со стороны главного фасада), высотой 50 см от уровня поверхности земли, отсутствует ограждение террасы (со стороны двора) высотой 46 см от уровня поверхности земли, что не соответствует п. 4.3.5 СП 1.13330.2020, п. 8.1, 8.3 CП 55 CП 55.13330.2016. Выявленный дефект является явным, образовался в результате некачественно выполненных работ. Устранение возможно путем устройства ограждений террасы и входной площадки.

На поверхности ошпатлеванной поверхности имеется неровности, вкрапления, раковины, следы от инструментов, загрязнения, что не соответствует п. 7.3.7 СП 17.13330.2017. Выявленный дефект является явным, образовался в результате работы по шпатлеванию стен, выполненными истцом. Экспертом не предлагается способ устранения, так как работы произведены не застройщиком.

С целью выявления всевозможных дефектов ограждающих конструкций (оконных и балконных блоков, стен и перекрытий) жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> экспертом произведено тепловизионное обследование. В ходе проведения тепловизионного контроля ограждающих конструкций жилого дома произведено более десяти снимков, из которых для отчета были выбраны термограммы проблемных участков (см. Приложение №2). Согласно анализу полученных термограмм (Приложение №2) выявлено, что по периметру всех оконных и балконных блоков выявлены участки с наличием температур ниже минимально допустимых нормативных значений (ниже точки росы) величиной менее 10,7°С, что обусловлено устройством некачественных монтажных швов оконных и балконных блоков (несоответствие п. 5.1.1., п. 5.1.2, п. 5.1.3, п. 5.1.9, пп. 2.1 ГОСТ 30971-2012, а именно: отсутствует герметизация монтажного шва, обеспечивающая защиту шва от атмосферных осадков, а также пароизоляцию и защиту утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения). Выявленный дефект является скрытым, образовался в результате строительных работ (работы по устройству монтажных швов). Устранение выявленного недостатка возможно путем переустройства монтажных швов.

В местах стыка наружных стен и наклонной поверхностью потолка мансардного этажа зафиксированы участки с низкой температурой внутренней поверхности наружных ограждающих конструкций, связанной с промерзанием утеплителя в результате замачивания конденсационной влагой. Выявленный дефект является скрытым, образовался в результате некачественно выполненной конструкции кровли, устранение возможно путем проведения работ по устранению причин образования конденсационной влаги (см. дефект п. 4).

По периметру металлической входной двери выявлены участки с наличием температур ниже минимально допустимых нормативных значений (ниже точки росы) величиной менее 10,7°С, что обусловлено устройством некачественным монтажом металлической входной двери, что не соответствует п. Г. 7, п. Г. 8 ГОСТ 31173-2016. Выявленный дефект является скрытым, образовался в результате строительных работ (работы по устройству монтажных швов). Устранение выявленного недостатка возможно путем переустройства монтажных швов.

Эксперт отмечает по дефектам, выявленным в заключение эксперта №164C/24, составленному ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» от 18.06.2024 (л.д. 233-264, т. 1):

«- между фундаментом и цоколем и в цоколе ниже уровня пола отсутствует горизонтальная гидроизоляция из двух слоев рубероида, что не соответствует п. 9.1 СП 15.13330.2020;». По результатам визуального осмотра определить наличие горизонтальной гидроизоляции не представляется возможным. Эксперт отмечает, что следов увлажнения, свидетельствующих о некачественной гидроизоляции или ее отсутствии, нижней части внутренней и наружной поверхности стен не выявлено;

«- при входе в здание требуется тамбур, а при невозможности вторая дверь. Отсутствие тамбура не соответствует 9.20 СП 54.13330.2022;». Требования по наличию тамбура при входе в здания распространяются на многоквартирные жилые дома (п. 9.20 СП 54.13330.2022), для индивидуальных жилых домов устройство тамбуров носит рекомендательный характер (п. 4.5 СП 55.13330.2016 «Кроме того, могут устраиваться помещения: холодный тамбур (в том числе двойной с учетом климатических условий строительства согласно СП 131.13330);

«- наружные площадки и внутренняя лестница не имеет ограждения, что не соответствует п. 4.3.5 СП 1.13330.2020:». Согласно Приложению №2 (фотографии объекты) Отчета №5656-БК об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости имеются фотографии исследуемого жилого дома по состоянию на 13.09.2022 (до даты продажи 16.09.2022), на сентябрь 2022 (дата продажи) в доме не были проведены работы по устройству внутренней лестницы (работы выполнялись истцом);

«- на поверхностях стен шпатлеванных по штукатурке, в результате не прогашенной извести в растворе имеются отшелкивания шпатлевочного слоя, что не соответствует n. 7.3.7 CП 71.13330.2017..;». Согласно Приложению №2 (фотографии объекта) Отчета №5656-БК об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости имеются фотографии исследуемого жилого дома по состоянию на 13.09.2022 (до даты продажи 16.09.2022), на сентябрь 2022 (дата продажи) в доме не были проведены работы по внутренней отделке (работы выполнялись истцом).

Конкретные виды и объемы работ и их стоимость, по устранению выявленных дефектов и повреждений, образованных в результате проведения строительных и отделочных работ, в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> приведены в локальном сметном расчете (Приложение №3).

Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, по устранению выявленных недостатков, по устранению выявленных дефектов и повреждений, образованных в результате проведения строительных и отделочных работ, в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> в ценах на дату проведения исследования (1-й квартал 2025 года), по упрощенной системе налогообложения (с компенсацией НДС), составляет - 622 828 руб. (Приложение №3).

Бетонная площадка (терраса, возведенная со стороны дворового фасада) является пристроенной конструктивной частью жилого дома по адресу: <адрес>, и возведена при строительстве данного жилого дома, до сентября 2022 года.

Эксперт Филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Алтайскому краю ФИО7, будучи допрошенным в ходе судебного разбирательства, выводы, изложенные в экспертном заключении, подтвердил, дополнительно указав, что осмотр объекта недвижимости проводился при участии сторон. На стр. 35 экспертного заключения описаны дефекты, которые являются явными, строительными, фиксируются на момент экспертного осмотра. Определить в какой период образовался дефект, не представляется возможным. Монтажные швы окон не соответствуют ГОСТу. На момент осмотра окна были уже в отделке. Имеются дефекты, которые способствовали образованию других. Электропроводка - скрытые работы. Не имея специальных строительных познаний невозможно установить, имеется ли вентиляционный дефект или нет. В п.п. 9, 10 выводов экспертного заключения указанные недостатки являются явными, образовавшимися в результате следствия некачественно выполненных работ. При проведении тепловизионной сьемки выявлено поступление холодного воздуха через швы. В установленную в заключении сумму входят, как скрытые, так и явные недостатки. Терраса возведена одновременно с возведением дома. В п.п. 1,2 экспертного заключения предложено исправление выявленных дефектов. Трещины можно замазать, несмотря на то, что имеются нарушения строительных норм, дефекты визуально просматриваются, за исключением демпферной ленты. По строительным нормам демпферная лента в обязательном случае должна быть. Если отсутствует демпферная лента, то появляются трещины.

Согласно дополнению к заключению Филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Алтайскому краю *** от 05.05.2025, выполненному экспертом ФИО7 14.05.2025, после его допроса в ходе судебного разбирательства, учитывая вопросы сторон относительно расчета стоимости ремонтно-строительных работ и материалов, а также необходимость дополнительных расчетов, экспертом установлена стоимость ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных скрытых недостатков и недостатков, возникновению которых способствовали скрытые недостатки, образованные в результате проведения строительных и отделочных работ, в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>), в ценах на дату проведения исследования (1-й квартал 2025 года), по упрощенной системе налогообложения (с компенсацией НДС) составляет 539 105 руб. (том 3 л.д. 181-184).

Истцом претензия ФИО8 направлена ответчику 14.06.2023, получена последним 20.06.2023, срок добровольного удовлетворения претензии истек 01.07.2023 (последний день 30.06.2023).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 557 475 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 13, 15, 18, 22, 23 Закона о защите прав потребителей, установив факт наличия в жилом доме недостатков, взыскал с ответчика в пользу истца стоимость ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных скрытых недостатков и недостатков, возникновению которых способствовали скрытые недостатки, образованные в результате проведения строительных и отделочных работ, в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> в ценах на дату проведения исследования в размере 539 105 руб., взыскав с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01.07.2023 по 26.08.2025 размере 1% за каждый день просрочки от цены договора ( (5 900 000 руб.), снизив размер неустойки на основании ст.333 ГК РФ до 2 500 000 руб., а также неустойку в размере 0,05 % за каждый день просрочки на сумму 5 900 000 руб., начиная с 27.08.2025 до даты фактического исполнения обязательств.

В связи с установленным фактом нарушения потребительских прав истца, суд взыскал в его пользу с ответчика компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение требований потребителей в добровольном порядке.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они постановлены с учетом установленных по делу обстоятельств и при правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы не влекут отмену обжалуемого судебного постановления, не опровергают выводы суда по существу спора.

Наличие недостатков, расходы на устранение которых взысканы судом, равно как и их объем, возникновение не по вине покупателя, ответчиком не оспаривается.

Доводы жалобы о необоснованном применении судом Закона о защите прав потребителей подлежат отклонению, как основанные на неправильном применении норм материального права.

Данные доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции, который обоснованно признал их бездоказательными.

По общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 6 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»). Таких доказательств ответчик не представил.

Ответчик ООО «НИКА» в ходе судебного разбирательства ссылался на то, что застройщиком жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> не является.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от 06.08.2025 ООО «НИКА» (***) является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности является «Строительство жилых и нежилых зданий» (***).

Согласно скриншоту с официального сайта ООО «НИКА» (*** в разделе «Построенные объекты» имеется указание, что у компании построенных объектов ИЖС достаточно много, вниманию представлены последние 7 домов, в которых счастливые обладатели проживают уже минимум год и смогли по достоинству оценить качество, гармонию и уют. Также имеется информация об объекте недвижимости «Фаворит 90 в <адрес> с забором и гаражом», дом построен в 2022 году, сдан ДД.ММ.ГГ, кадастровый ***, площадь <адрес> кв.м, продан по льготной ипотечной программе по ДКП от юридического лица (том 2 л.д. 228).

Надлежащими доказательствами не опровергнута принадлежность сайта ответчику.

Согласно Техническому плану от 26.05.2022, подготовленному по заказу ООО «НИКА», произведены кадастровые работы в связи с созданием здания по адресу: <адрес>

Из материалов регистрационного дела на объекты недвижимости по адресу: <адрес>, <адрес> следует, что земельный участок с кадастровым номером *** по указанному адресу приобретен ООО «НИКА» у ФИО2, ФИО3 на основании договора купли-продажи от 20.05.2022 (том 1 л.д. 80-81). При этом из содержания договора купли-продажи от 20.05.2022 не следует, что на земельном участке имеются какие-либо объекты недвижимости (в том числе незавершенные строительством), стоимость земельного участка не обусловлена наличием на нем объектов недвижимости.

Согласно заявлению от 27.05.2022 в Управление Росреестра по Алтайскому краю ООО «Ника» обратилось за постановкой на государственный кадастровый учет и государственной регистрацией прав на объект недвижимости жилой дом площадью 91 кв.м. по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 82-83). Согласно расписке в получении документов помимо заявления ООО «НИКА» для регистрации представлен технический план здания от 26.05.2022 (том 1 л.д. 84).

В производстве Индустриального районного суда г. Барнаула находится гражданское дело №2-4951/2025 по иску ООО «НИКА» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения. Из содержания иска ООО «НИКА» следует, что ООО «НИКА» выполнило работу по строительству капитального кирпичного гаража пристроенного к индивидуальному жилому дому, сооружения парковки перед гаражом, а также сооружения деревянного забора вокруг жилого дома по адресу: <адрес> принадлежащего ФИО1 Из протоколов судебных заседаний при рассмотрении данного дела следует, что представитель ООО «НИКА» факт возведения спорного жилого дома не оспаривал, указывал в обоснование возведения дополнительных построек к нему.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В связи с вышеизложенным, суд обоснованно в рассматриваемой ситуации.

При этом судом при исчислении размера неустойки судом применены положения Закона о защите прав потребителей, предусматривающие ответственность продавца при продаже товара ненадлежащего качества, а не исполнителя при оказании услуг, производстве работ.

Судебная коллегия полагает необходимым указать, что статьей 4 Федерального закона от 28.12.2025 N 500-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 дополнен следующим абзацем:

Если иное не установлено законом, сумма неустойки (пени), определенной в соответствии с настоящей статьей, не может превышать сумму, уплаченную потребителем по договору купли-продажи товара. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Указанные положения вступают в силу с 1 февраля 2026 года.

В силу ст.4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса (т.е. если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъясняется, что, в частности, при решении вопроса о начислении процентов за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 1 июня 2015 года договора, в отношении периодов просрочки, имевших место с 1 июня 2015 года, размер процентов определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что с учетом того, что решение содержит вывод о начислении неустойки на период, распространяющий свое действие и после 1 февраля 2026 года, когда вступило в силу новое законоположение, ограничивающее общий размер взыскиваемой с продавца неустойки суммой, уплаченной по договору купли-продажи, судебный акт в данной части подлежит изменению.

Иных доводов, влекущих отмену или изменение решения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено, в связи с чем в остальной части решение не подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 26 августа 2025 года изменить.

Ограничить общий размер неустойки, подлежащей взысканию с общества с ограниченной ответственностью «НИКА» (***) в пользу ФИО1 (***) суммой в размере 5 900 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Ника» - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.03.2026