Решение № 2-252/2020 2-252/2020~М-70/2020 М-70/2020 от 17 мая 2020 г. по делу № 2-252/2020

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2020 г. пгт. Славянка

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи: Волковой С.Ю.

при секретаре Трегубенко Т.В.,

с участием: помощника прокурора Хасанского района Салюка А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Хасанского района Приморского края в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования к администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края, С.С. о признании сделки недействительной в части,

установил:

прокурор Хасанского района Приморского края обратился в суд к ответчикам с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что 03.07.2018 между администрацией Славянского городского поселения Хасанского муниципального района и <данные изъяты> С.С. заключён договор аренды земельного участка №. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:20:210104:№, общей площадью 890 кв. м., сроком на 20 лет. Согласно п. 4.3.2 договора арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Истец полагает, что указанные положения договора аренды противоречат требованиям статьи 615 ГК РФ, в связи с чем, просит суд признать недействительным пункт 4.3.2. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части, позволяющей передавать права и обязанности по договору иным лицам, заключённого между администрацией Славянского городского поселения и <данные изъяты> С.С.

В судебном заседании представитель прокуратуры Хасанского района настаивал на требованиях, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика - администрации Славянского городского поселения, ответчик <данные изъяты> С.С. в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили. Суд определил причину неявки ответчика признать неуважительной, рассмотреть дело в их отсутствие, в порядке ч.4 ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю извещенный о рассмотрении дела в суд не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие согласно заявлению № от ДД.ММ.ГГГГ. Суд с учетом мнения представителя истца считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие, в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. ст. 264, 607, 608 ГК РФ).

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Славянского городского поселения Хасанского муниципального района и <данные изъяты> С.С. заключён договор аренды земельного участка №. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:20:210104:№, общей площадью 890 кв. м., находящийся примерно в 45 м. по направлению на восток от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> сроком на 20 лет.

Согласно п. 4.3.2. договора арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Полагая, что пункт 4.3.2. договора аренды является недействительным, прокурор обратился с настоящим иском в суд.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Следовательно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП.

Согласно ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из содержания договора аренды земельного участка с КН 25:20:210102:№, заключенного администрацией Славянского городского поселения с <данные изъяты> С.С. не установлен запрет на передачу участка в субаренду.

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В некоторых случаях обязанность уведомления арендодателя устанавливается непосредственно в региональном законодательстве.

Существуют некоторые исключения из правил о переуступке прав аренды, например: - запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ");

- ограничения для арендаторов - ГУП, МУП и казенных предприятий (п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях");

- в зависимости от условий конкретного договора.

Таким образом, исходя из буквального содержания указанных норм порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права.

При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.

Прокурором в обоснование иска приводится довод в том, что диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Указанное ограничение содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Прокурор в иске обосновывает заявленные требования тем, что данное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Согласно ст. 383 ГК РФ не допускается переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Как указано в п. 1 ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что наличие оспариваемого условия в договоре аренды земельного участка с КН 25:20:210102:№ № на право арендатора передачи своих прав и обязанностей по данному договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя на является противоречивой, напротив пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Так, необходимо учитывать также требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Согласно материалам дела в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прямо предусмотрено условие о том, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по указанному договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду (пункт 4.3.2 договора).

Из изложенного явно следует, что при согласовании сторонами соответствующего условия арендодатель - Администрация Славянского городского поселения Хасаннского муниципального района Приморского края выразила согласие на передачу арендатором <данные изъяты> С.С. своих прав и обязанностей по договору аренды, с учетом соблюдения действий по уведомлению арендодателя о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, указанных в пункте 74 Постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Суд считает указание истца на то, что пункт 4.3.2 договора аренды противоречит положениям части 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ о недействительности данного условия договора несостоятельным, поскольку закону, в том числе названной истцом норме права не противоречит и не является основанием для оспаривания договора аренды применительно к ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Истец свободен в выборе способы защиты нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к реальному восстановлению его нарушенных прав или оспариваемых прав.

Прокурор обратился в суд с настоящим иском в защиту прав неопределенного круга лиц, в том числе хозяйствующих субъектов, а также публичного образования – Славянского городского поселения, которые имеют возможность заключить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, с указанием в будущем возникновения у последних убытков и иных неблагоприятных последствий и возможного нарушения принципа добросовестного ведения участниками гражданского оборота, баланса публичных и частных интересов, при этом предположения касающегося недействительности указанного выше условия договора не является доказательством нарушения действиями сторонами договора аренды прав и законных интересов неопределенного круга лиц, хозяйствующих субъектов, публичного образования – Славянского городского поселения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание само по себе несогласие истца с указанным в п.4.3.2 условием договора аренды земельного участка и наличие подозрения о необоснованном предоставлении арендатором преимущества для лица, не участвовавшего в торгах стать стороной по договору аренды в обход закона об обоснованности заявленных требований также не свидетельствует, доказательства злоупотребления ответчиками своих прав материалы дела не содержат и истцом в суд не были представлены. С учетом изложенных обстоятельств, суд считает, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в удовлетворении иска надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Хасанского района Приморского края в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования к администрации Славянского городского поселения, С.С. о признании недействительным пункт 4.3.2. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между администрацией Славянскому городского поселения Хасанского муниципального района и С.С. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд Приморского края в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме. Решение суда изготовлено в окончательной форме 21.05.2020.

Судья С.Ю. Волкова