Апелляционное определение № 33-6484/2025 от 10 декабря 2025 г.

Судья Самусенко Ю.А. Дело № 33-6484/2025

25RS0004-01-2024-002491-65


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2025 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Лысенко Е.А.

судей Кирьяновой О.В., Махониной Е.А.

при секретаре Гончаренко Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства

по апелляционной жалобе Управления муниципальной собственности г. Владивостока на решение Советского районного суда г. Владивостока от 13 мая 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кирьяновой О.В., объяснения представителя УМС г. Владивостока – ФИО2, возражения представителя ФИО1 – ФИО3, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в суд с названным иском, в обоснование, указав, что 22.03.2018, между ООО «Оранжевые дома» и АО «Корпорация развития Дальнего Востока», заключено соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно условиям которого ответчик обязался в период с 2018 по 2023 годы реализовать инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в г. Владивостоке». Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дом» заключен договор от 26.12.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 749 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1217м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае». Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу № № по иску АО «Корпорация развития дальнего Востока» расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018, заключенное между АО «Корпорация развития Дальнего востока» к ООО «Оранжевые дома». Согласно сведениям ЕГРН, в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект недвижимости с кадастровым номером №. Собственником объекта недвижимости - объект незавершенного строительства готовностью 10%. с кадастровым номером № проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <адрес> являлось ООО «Оранжевые дома», о чем 09.02.2023 внесена запись государственной регистрации. 13.07.2023 специалистами УМС г. Владивостока, в рамках полномочий, осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером №, по результатам которого установлено, что в границах рассматриваемого земельного участка установлено девять бетонных столбов, складирован оцилиндрованный брус, размещена металлическая бытовка, площадью около 4кв.м, объектов незавершенного строительства не установлено. Государственная регистрации права собственности ООО «Оранжевые дома» на объект недвижимости - объект незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером № осуществлена незаконно, поскольку фактически в границах земельного участка с кадастровым номером № объект недвижимости отсутствует. Регистрация права собственности на вышеуказанный объект недвижимости с кадастровым номером № в будущем может повлечь неправомерное оформление арендуемого земельного участка в частную собственность по сниженной стоимости. 09.08.2023 между ФИО1 и ООО «Оранжевые дома» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Уточнив исковые требования, истец просил признать право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером № проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <адрес> отсутствующим; исключить из ЕГРН сведения о государственном кадастровом учете вышеуказанного объекта недвижимости; обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером № от расположенного в его границах объекта незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером № путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора, и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определением Советского районного суда г. Владивостока от 14.10.2024 по ходатайству УМС г. Владивостока назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Проектно-диагностический центр «Гарант».

В судебном заседании представитель УМС г. Владивостока поддержал исковые требования.

Представитель ответчика ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что 09.08.2023 между ФИО1 и ООО «Оранжевые дома» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, за покупку объекта ФИО1 оплачено ... рублей, объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам, является капитальным строением. Полагал, что истец избрал ненадлежащий способ оспариваемого зарегистрированного права ответчика в виде признания его права собственности отсутствующим.

Иные участники гражданского процесса в судебное заседание не явились, уведомлялись надлежащим образом о дате и времени рассмотрения гражданского дела.

Судом постановлено вышеназванное решение, об отмене которого просил представитель Управления муниципальной собственности г. Владивостока в апелляционной жалобе. Выражая несогласие с выводами суда, заявитель полагал, что приведенные истцом обстоятельства свидетельствуют о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Указал, что заключение судебной экспертизы ООО ПДЦ «Гарант» является лишь одним из доказательств, которое должно быть оценено судом в совокупности с другими, имеющимися в деле доказательствами.

Судебная коллегия, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что 22.03.2018, между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ООО «Оранжевые дома», заключено соглашение № № об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток.

Согласно условиям данного соглашения ООО «Оранжевые дома» обязалось реализовать, в период с 2018 года по 2023 годы, инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», в соответствии с бизнес-планом и планом-графиком.

В соответствии с п. 1.3 соглашения от 22.03.2018 № № резидент в рамках нового инвестиционного проекта осуществляет, в том числе, строительство жилых и нежилых зданий; аренду и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

В силу п. 1.4 соглашения, резидент осуществляет деятельность, указанную в пункте 1.3 соглашения, на территории Владивостокского городского округа в границах земельного участка, ориентировочной площадью 10га, в кадастровых кварталах № в районе массива «Синяя сопка»; земельного участка, ориентировочной площадью 9га в кадастровом квартале №, в районе ул. <адрес> земельного участка, ориентировочной площадью 11га, в кадастровом квартале №, в районе <адрес> земельного участка, ориентировочной площадью 5га, в кадастровом квартале № (в районе земельного участка с кадастровым номером №); земельного участка, ориентировочной площадью 3 400кв.м, в кадастровом квартале №, в районе ул. <адрес> Указанные земельные участки подлежат образованию и будут оформлены резидентом на праве владения и пользования по договору аренды земельного участка в соответствии с планом-графиком.

26.12.2018 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дома» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 749кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1217м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес> вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», на срок аренды до 21.03.2068.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу № № расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № №, заключенное между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ООО «Оранжевые дома».

В ходе рассмотрения дела № № в связи с переименованием ответчика арбитражным судом произведена замена ООО «Оранжевые дома» на ООО «Жилой квартал «Бархат».

Согласно сведениям ЕГРН, в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект недвижимости с кадастровым номером №

Согласно выписке из ЕГРН, собственником объекта недвижимости - объект незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером №, проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, являлось ООО «Оранжевые дома», о чем 09.02.2023 внесена запись государственной регистрации.

13.07.2023 специалистами УМС г. Владивостока, в рамках выезда на земельный участок с кадастровым номером №, установлено, что в границах рассматриваемого земельного участка установлено девять бетонных столбов, складирован оцилиндрованный брус, размещена металлическая бытовка, площадью около 4кв.м, объектов незавершенного строительства не установлено.

09.08.2023 между ООО «Оранжевые дома» и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого ФИО1 приобрела объект незавершенного строительства (жилой дом, индивидуальный жилой дом), площадью 40кв.м, с кадастровым номером №, проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке, площадью 479кв.м, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер №. Стоимость объекта определена сторонами, в размере ... рублей.

Согласно п. 2.2 названного договора объект принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 09.02.2023 сделана запись регистрации № №

11.08.2023 зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1220м от ориентира по направлению на юго-восток. <адрес> кадастровый номер №

25.12.2023 специалистами УМС г. Владивостока осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером № по результатам которого установлено, что в границах рассматриваемого земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы от 25.12.2024 № № подготовленным ООО «Проектно-диагностический центр «Гарант», объект недвижимости, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1220м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером № является капитальным строением, на объекте осуществлены работы по сооружению фундамента, ввиду конструктивных особенностей и наличия неразрывной связи с землей, перемещение строения с помощью любых пригодных транспортных средств, невозможно. По совокупности признаков, строение с кадастровым номером № площадью 36,6 кв.м, проектируемое назначение: жилое, расположенное по адресу: <адрес>, не отвечает признакам жилого дома пригодного для круглогодичного проживания, предъявляемым к жилым зданиям.

Экспертное заключение ООО «Проектно-диагностический центр «Гарант» суд признал надлежащим доказательством с указанием на то, что доказательств обратного истцом не представлено. Выводы суд.заключения сторонами не оспариваются.

Разрешая заявленные УМС г. Владивостока требования, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 8.1, 130, 131, 235 ГК РФ, разъяснениями, данными в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходил из того, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Установив, что истец избрал способ оспаривания зарегистрированного права ответчика ФИО1 в виде признания ее права собственности отсутствующим, предусмотренный п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд указал, что для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект.

Поскольку в ходе рассмотрения дела истцом доказательства, свидетельствующие о незаконности возникновения права собственности ФИО1 на спорный объект, не представлены, суд пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В связи с тем, что на момент приобретения ФИО1 спорного объекта продавец ООО «Оранжевые дома», являясь собственником указанного имущества, распорядился им по своему усмотрению; государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства произведена в соответствии с требованиями закона, относится к объектам капитального строительства, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению, суд пришел к выводу о том, что предусмотренных законом оснований для признания отсутствующим права собственности ФИО1 на спорный объект незавершенного строительства, не имеется.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска УМС г. Владивостока ошибочными, основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, влекущими отмену решение суда с принятием нового решения.

Согласно пп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (в ред. на дату заключения договора от 26.12.2018 № № аренды земельного участка с кадастровым номером №), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Согласно п. 5.4 договора аренды от 26.12.2018 арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора в случае расторжения соглашения от 22.03.2018 № № об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, и прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток.

В силу ч. 5 ст. 12 Федеральный закон от 13 июля 2015г. N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток" резидент свободного порта Владивосток не вправе передавать другому лицу свои права и обязанности по соглашению об осуществлении деятельности.

Из изложенного следует, что существенным условием договора аренды спорного земельного участка являлось его использование арендатором, являющимся резидентом свободного порта Владивосток, в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджных поселков и офисного здания в Приморском крае».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу №№ от 15 июня 2022 г. по иску АО «Корпорация развития Дальнего Востока» расторгнуто соглашение от 22.03.2018 № № об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток - ООО «Оранжевые дома».

Основанием для расторжения в судебном порядке названного соглашения послужил установленный судом факт реализации инвестиционного проекта резидентом с нарушением установленных планом-графиком сроков и объемов осуществления инвестиций, в том числе капитальных вложений.

Из установленных обстоятельств следует, что ООО «Оранжевые дома» обязательства по реализации инвестиционного проекта, в том числе в части застройки спорного земельного участка с кадастровым номером № не исполнило, утратило статус резидента свободного порта Владивосток. После принятия 15 июня 2022 г., арбитражным судом решения о расторжении соглашения и утраты статуса резидента ООО «Оранжевые дома» заключило, 20.09.2022, с ООО «Жилой квартал «Бархат» договор №№ об инвестиционной деятельности на строительство на спорном земельном участке объекта недвижимости; 09.02.2023 ООО «Оранжевые дома» зарегистрировала право собственности на возведенный на земельном участке с кадастровым номером № объект незавершенного строительства с кадастровым номером № 09.08.2023, заключило с ФИО1 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № не соответствующий цели предоставления резиденту в аренду земельного участка - строительство коттеджного поселка с офисным зданием.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ) (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Исследовав и оценив в совокупности представленные в дело доказательства, в том числе: фототаблицы, обзорную схему, акты обследования УМС г. Владивостока от 13.07.2023, 25.12.2023, а также заключение судебной экспертизы, выполненное ООО «Проектно-диагностический центр «Гарант», согласно выводам которой капитальное строение с кадастровым номером №, площадью 36,6 кв.м, проектируемое назначение: жилое, расположенное по адресу: <адрес> не отвечает признакам жилого дома пригодного для круглогодичного проживания, предъявляемым к жилым зданиям, с учётом приведенных выше положений закона, судебная коллегия приходит к убеждению об отсутствии достаточных оснований для вывода о том, что спорный объект соответствует проектному назначению – жилое.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии договора купли-продажи от 09.08.2023 целям использования земельного участка с кадастровым номером № требованиям земельного законодательства, и как следствие незаконности договора, как заключенного в нарушение закона (ст.ст. 10, 168 ГК РФ).

Таким образом, судебная коллегия соглашается с доводами заявителя о том, что основания для государственной регистрации за ФИО1 права собственности на объект недвижимости отсутствовали, а доводы ответчика о том, что она является добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:050058:1889, находит несостоятельными.

В соответствии с абзацем четвертым п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Приняв во внимание, что государственная регистрация, 11.08.2023, права собственности за ФИО1 на объект незавершенного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1220м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес> кадастровый номер №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № непосредственно затрагивает права и законные интересы истца как собственника земельного участка, значительно ограничивает возможность реализации имеющихся у него правомочий, а также то, что право не может быть защищено иным способом, судебная коллегия находит подлежащим удовлетворению требования истца о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности за ответчиком, и исключении из ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №

Удовлетворяя требования о признании права собственности отсутствующим, с учетом положений ст. 206 ГПК РФ, судебная коллегия возлагает на ответчика обязанность освободить спорный земельный участок, путем демонтажа объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, а также вывоза материалов демонтажа, и строительного мусора, и передать земельный участок УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии, установив срок для исполнения в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, находя данный срок возможным к исполнению, с учетом срока судебного разбирательства (с 2023 года).

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г. Владивостока от 13 мая 2025 года отменить, принять новое решение.

Исковые требования Управления муниципальной собственности г. Владивостока удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером №, площадью 36,6кв.м, проектируемое назначение: жилое, адрес: <адрес>, запись государственной регистрации от 11.08.2023 № №

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственном кадастровом учете объекта незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером №, площадью 36,6кв.м, проектируемое назначение: жилое, адрес: <адрес>

Обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером № от расположенного в его границах объекта незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером №, площадью 36,6кв.м, путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора, и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Апелляционную жалобу УМС г. Владивостока считать удовлетворенной.

Изготовлено в окончательной форме 15.12.2025

Председательствующий

Судьи