Решение № 2-270/2017 2-270/2017~М-257/2017 М-257/2017 от 4 декабря 2017 г. по делу № 2-270/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 декабря 2017 года. р.п. Умет

Уметский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Белькова К.Е.,

при секретаре Архиповой Д.А.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя органа опеки и попечительства администрации Уметского района Тамбовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО6, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО6, ФИО8, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 48,6 кв.м., кадастровый №, и земельного участка, общей площадью 1202 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, р.<адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2, действующей за себя и, как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, погасить по договору купли-продажи, заключённому ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2, действующей за себя и, как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, запись об ипотеке в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, общей площадью 48,6 кв.м., кадастровый №, и запись об ипотеке в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, общей площадью 1202 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>, и возвратить ей жилой дом, общей площадью 48,6 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1202 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

В обоснование исковых требований указав, что ей на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, р.п. Умёт, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей, ФИО4 и ФИО5, заключён договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества. Согласно условиям договора стоимость жилого дома определена ими в размере 453 026 рублей, стоимость земельного участка - в размере 10 000 рублей. Расчёт сторонами за земельный участок произведён полностью до подписания договора. Расчёт за жилой дом должен был быть произведён в безналичной форме в течение двух месяцев со дня подачи заявления в Государственное учреждение - Управление пенсионного фонда Российской Федерации в городе <адрес> (межрайонное), путём перечисления указанной суммы на ее лицевой счёт № в Тамбовском отделении публичного акционерного общества Сбербанк за счёт средств материнского (семейного) капитала по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал Серия МК-5 №, выданному на основании решения ГУ-У правления ПФР в Умётском районе <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, дата выдачи сертификата ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

После подписания сторонами договора купли-продажи, они передали указанный договор в отдел по Умётскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области для регистрации права общей долевой собственности на имя ответчиков. Регистрация права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ с обременением - ипотеки в силу закона. Затем ФИО2, как владелица государственного сертификата на материнский капитал, должна была обратиться с заявлением в Пенсионный фонд для использования средств материнского капитала на приобретение жилого дома, а ей поступить денежные средства. Однако, до октября 2017 года денежные средства на ее счёт так и не поступили. По телефону ФИО2 сообщила ей, что она передумала покупать ее дом. Она планирует купить себе недвижимость в городе Саратове. В связи с чем, предложила встретиться и расторгнуть договор купли-продажи, так как личных денежных средств на оплату ее дома у неё нет. Совместно они обратились в отдел по Умётскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по данному вопросу. Там им разъяснили, что расторжение договора возможно только в судебном порядке.

Таким образом, расчёт по договору купли-продажи жилого дома по указанному выше адресу, покупателями по настоящее время с ней не произведён. Собственных денежных средств для оплаты по договору купли-продажи у ответчиков нет. Невыплата ей ответчиками стоимости жилого дома, определённой сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключённого между ними договора, так как повлекло для нее такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, то есть получении денежных средств.

Кроме того, согласно договору купли-продажи ответчица передала ей 10 000 рублей за земельный участок до подписания договора. В настоящее время указанная денежная сумма ею ФИО2 возвращена. Претензий по этому вопросу она к ней не имеет. Расписка прилагается.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия; не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Ст. 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретённое либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно п.п. 1,2 ст.450, ст. 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвёл оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Если же покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец на основании ч. 4 ст. 486 ГК РФ вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ч. 1 ст. 314 ГК РФ).

По п. 65 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о несостоятельном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора, продавец не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ,

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования, поддержала в полном объеме и просит их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 действующая за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении дела в суд с ходатайством не обращалась.

Представитель привлеченного по делу в качестве третьего лица органа опеки и попечительства администрации Уметского района Тамбовской области по доверенности ФИО7 в судебном заседании своего отношения к заявленным исковым требованиям не выразила, разрешение вопроса относительно заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела третье лицо извещено.

При указанных обстоятельствах в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, выслушав истца, представителя третьего лица суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять или оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

В судебном заседании установлено, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, действующей от своего имени, от имени и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО4 и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 48,6 кв.м., кадастровый №, и земельного участка, общей площадью 1202 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, р.<адрес> /л.д. 10-11/.

Следуя договору, продавец передаёт в общую долевую собственность покупателям по 1/3 доли каждому, а покупатели принимают в общую долевую собственность в указанных долях и оплачивают в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Согласно п. 2.1 данного договора купли-продажи отчуждаемый жилой дом продан «Покупателям» за 453 026 рублей и земельный участок продан за 10 000 рублей, которые уплачены покупателями до подписания настоящего договора. Расчет «Покупателей» с «Продавцом» за жилой дом будет произведен следующим образом денежные средства в сумме 453 026 рублей в безналичной форме в течении двух месяцев со дня подачи заявления в Государственное учреждение – Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г. Кирсанове Тамбовской области, путем перечисления указанной суммы на лицевой счет истца «Продавца», за счет средств материнского (семейного) капитала согласно Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия МК -5 №, выданному на основании решения ГУ –Управления ПФР в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № дата выдачи сертификата ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом N256-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Таким образом, договор предусматривал отсрочку оплаты жилого дома, оплата должна производится за счет средств Государственного сертификата материнского (семейного) капитала МК -5 № на сумму 453 026 рублей, путем перечисления денежных средств на счет продавца ФИО1.

На основании вышеуказанного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО2, ФИО6, ФИО8 зарегистрировано право общей долевой собственности, по 1/3 доли за каждым, на жилой дом площадью 48,6 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок площадью 1202 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.12-23/, сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, р.<адрес>, зарегистрированы в Россреестре ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации №, жилой дом обременен ипотекой в силу закона в пользу истца ФИО1.

Вместе с тем судом, установлено, что ответчик ФИО2 действующая за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5 с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала в Государственное учреждение – Управление пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> не обращалась, все необходимые документы для последующего перечисления средств материнского капитала в Государственное учреждение – Управление пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> не передавала, решение Пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала на счет продавца ФИО1 в установленные сроки не принималось, оплату по договору купли-продажи не произвела, что подтверждается информацией Государственное учреждение – Управление пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> /л.д. 46/.

Более того, истец ФИО1 возвратила покупателю ответчику ФИО2 денежные средства в размере 10000 рублей уплаченные последней за земельный участок, о чем свидетельствует расписка ФИО2 Данный факт не отрицает и сама ответчик ФИО2 /л.д.43/.

Таким образом, установлено, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, которые могли бы быть основаниями для его расторжения.

Согласно ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе, по которому осуществлена регистрация перехода права собственности к покупателям, в случае установления судом факта существенного нарушения договора покупателями, то есть нарушения, которое повлекло для продавца такой ущерб, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, может быть судом расторгнут.

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из ч. 1 ст. 1104 ГК РФ следует, что имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

При установленных обстоятельствах в ходе судебного заседания, суд приходит к выводу, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Невыплата ответчиком (покупателем) ФИО2 действующая за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5 стоимости жилого дома истцу (продавцу) ФИО1, определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора – получении денежных средств.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами по делу, подлежит расторжению, а спорная недвижимость - возврату истцу ФИО1.

В соответствии с правилами ст. 98 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика, понесенные истцом судебные расходы, в виде оплаченной государственной пошлины в размере 3 323 рублей, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 32-33/.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО6, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 48,6 кв.м., кадастровый №, и земельного участка, общей площадью 1202 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, р.<адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и, как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5.

Погасить по договору купли-продажи, заключённому ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и, как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, запись об ипотеке в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, общей площадью 48,6 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Погасить по договору купли-продажи, заключённому ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и, как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, запись об ипотеке в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, общей площадью 1202 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Возвратить ФИО1 жилой дом, общей площадью 48,6 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1202 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы, в виде уплаченной государственной пошлины в размере 10 670 руб. 78 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Уметский районный суд <адрес> в течение месяца, со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья Бельков К.Е.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Бельков К.Е.