Решение № 2-8904/2017 2-8904/2017~М-8118/2017 М-8118/2017 от 22 ноября 2017 г. по делу № 2-8904/2017

Дело № 2-8904/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Гатауллина Р.А.,

при секретаре судебного заседания Перемечевой А.О.,

с участием:

от истца – ФИО6, доверенность от <дата изъята>, ордер от <дата изъята><номер изъят>;

от ответчика – ФИО7, доверенность от <дата изъята>,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», (далее – ООО «ЖК «Молодежный») в обосновании своих требований указав, что <дата изъята> между ООО «ЖК «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее – ООО «Фон-Ривьера») и обществом с ограниченной ответственностью «ПСК Артек» (далее – ООО «ПСК Артек») заключены предварительные договоры купли-продажи парковочных мест: № <номер изъят>, предметом которого являлся парковочное место <номер изъят>; № <номер изъят>, предметом которого являлся парковочное место <номер изъят> № <номер изъят>, предметом которого являлся парковочное место <номер изъят>, на подземной парковке жилого 16-18-20 этажного кирпично-монолитного трех подъездного жилого дома по ул. ФИО3 <адрес изъят>), стоимость парковочных мест определена в размере по 550 000 руб. за каждое; обязательство оплаты предмета договора исполнены в установленные сроки и размере; <дата изъята> ООО «ПСК Артек» на основании договоров цессии <номер изъят>, <номер изъят>, <номер изъят> переуступило истцу право требования по указанным договорам купли-продажи; в настоящий момент ответчик безосновательно уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств, сами объекты до настоящего времени покупателю не переданы, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит признать заключенные предварительные договоры договорами долевого участия в строительстве.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «ЖК «Молодежный» с заявленными требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав пояснения и доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от <дата изъята> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» (продавцом) и ООО «ПСК Артек» (покупателем) заключены предварительные договоры купли-продажи парковочных мест: № <номер изъят>, предметом которого являлся парковочное место <номер изъят>.6; № <номер изъят>, предметом которого являлся парковочное место <номер изъят> № <номер изъят>, предметом которого являлся парковочное место <номер изъят> на подземной парковке жилого 16-18-20 этажного кирпично-монолитного трех подъездного жилого дома по ул. <адрес изъят> по условиям которых последний обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на парковочные места, но не позднее <дата изъята> заключить договоры купли-продажи парковочного места <номер изъят>, <номер изъят> и <номер изъят> на подземной парковке жилого 16-18-20 этажного кирпично-монолитного трех подъездного жилого дома по ул. <адрес изъят>

Цена за указанные парковочные места определена сторонами в размере по 550 000 руб. за каждый, подлежит уплате покупателем продавцу в день подписания основного договора.

Покупатель в качестве обеспечения обязательств по заключению основных договоров оплачивает продавцу сумму в размере 550 000 рублей в срок до <дата изъята> (п.4.5,4.6 договоров № Н5П-18, № Н5П-19 и № Н5П-20), указанная сумма не является задатком.

<дата изъята> между ООО «ПСК Артек» (цедентом) и ФИО1 (цессионарием) заключены договоры <номер изъят>. по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял на себя в полном объеме право требования кредитора по указанным предварительным договорам от <дата изъята> № <номер изъят>, №<номер изъят> и №<номер изъят>.

На основании разрешения на строительство № <номер изъят>, выданного <дата изъята>, застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО «ЖК «Молодежный».

ООО «Фон-Ривьера» (агент) при заключении спорных договоров купли-продажи парковочных мест действовало от своего имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (принципала) в соответствии с положениями агентского договора от <дата изъята> б/н, заключенного между последними, где агент в интересах принципала и по его поручению за вознаграждение осуществляет функции заказчика строительства первой очереди 14-16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по ул. <адрес изъят> общей ориентировочной площадью 8234,33 кв.м, в том числе привлекает физических и юридических лиц для участия в инвестировании строительства объекта путем заключения предварительных договоров купли-продажи, при этом стоимость помещений устанавливается агентом в соответствии с ценой квадратного метра, указанного в приложении к договору.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата изъята> в рамках арбитражного дела № <номер изъят> в отношении ООО «Фон-Ривьера» введена процедура банкротства – внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО8

В силу положений статьи 1010 ГК РФ агентский договор прекращается вследствие признания агента несостоятельным (банкротом).

При таких обстоятельствах ООО «ЖК «Молодежный» является перед ФИО1 обязанной стороной в части заключения основных договоров и передачи парковочных мест.

Как следует из содержания заключенных между сторонами предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости, с учетом договоров цессии, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанных договоров следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объекты недвижимости истцу, а последний оплатить их стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты.

ФИО1 полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость спорных парковочных мест по предварительным договорам купли-продажи, данное обстоятельство подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем в нарушение условий предварительных договоров купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основных договоров и подписания передаточных актов с передачей истцу в собственность объекта недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительных договоров купли-продажи парковочных мест от <дата изъята> № <номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный 16-18-20-этажный кирпично-монолитный дом по ул. <адрес изъят> и продать парковочные места <номер изъят> ФИО1 в срок не позднее <дата изъята>, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

Вместе с тем частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании Федерального закона от <дата изъята> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, договор долевого участия является договором, подлежащим государственной регистрации

В силу положений статей 88, 98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования подлежит взысканию госпошлина за рассмотрение настоящих требований в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве удовлетворить.

Признать предварительные договоры купли-продажи парковочных мест от <дата изъята> № <номер изъят>, в редакции договора уступки права требования от <дата изъята><номер изъят>, в редакции договора уступки права требования от <дата изъята><номер изъят>., №<номер изъят>, в редакции договора уступки права требования от <дата изъята><номер изъят>. заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», и ФИО1 договорами долевого участия в строительстве подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход муниципального образования г. Казани 300 (триста) рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья