Решение № 3А-141/2017 3А-141/2017~М-644/2016 М-644/2016 от 3 июля 2017 г. по делу № 3А-141/2017

Дело № 3а-141/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург 04 июля 2017 года

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Прониной Ю.П.,

с участием представителя административного соистца – общества с ограниченной ответственностью ( / / )5» – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям административного истца ( / / )6 и административного соистца – общества с ограниченной ответственностью ( / / )7 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года,

УСТАНОВИЛ:

в Свердловский областной суд 28 декабря 2016 года поступило административное исковое заявление ( / / )2, подлежащие рассмотрению в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административный истец, полагает нарушенными свои права и законные интересы; ссылается на приложенный отчёт об оценке земельных участков и утверждает, что кадастровая стоимость обозначенного земельного участка не соответствуют его рыночной стоимости, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость равной рыночной.

На основании статьи 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определением от 23 марта 2017 года допущено вступление в административное дело соистца – ООО ( / / )8 которое с 29 февраля 2016 года является пользователем вышеназванного земельного участка и тоже полагает нарушенными свои права и законные интересы; ссылается на два приложенных отчёта об оценке земельного участка, с которыми ООО ( / / )9 был соблюдён досудебный порядок обращения, и также настаивает, что утверждённая кадастровая стоимость обозначенного земельного участка не соответствуют его рыночной стоимости. Просит установить кадастровую стоимость равной рыночной.

Административные ответчики – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, заинтересованные лица – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, администрация города Екатеринбурга, о возражениях против установления кадастровой стоимости равной рыночной не сообщили.

В судебное заседание административный истец ( / / )10 а также вышеназванные административные ответчики и заинтересованные лица своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания были извещены, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Свердловского областного суда. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, надлежащее извещение не явившихся ( / / )2, названных административных ответчиков и заинтересованных лиц, суд считает возможным рассмотреть административное дело с участием представителя административного соистца.

Заслушав представителя административного соистца, допросив эксперта, проводившего назначенную по данному делу экспертизу, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Существует два способа установления кадастровой стоимости земельного участка: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года № 280-О-О, от 23 октября 2014 года № 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статья 2418 Федерального закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Аналогичное положение установлено также и в части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как видно из материалов рассматриваемого административного дела в государственном кадастре недвижимости с 29 декабря 2002 года содержаться сведения о рассматриваемом земельном участке. Категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование – ...); площадь земельного участка ... м2. Местоположение: ... (т. 1 л.д. 121).

По договору от 10 апреля 2002 года № 5-710 администрация города Екатеринбурга предоставляла этот земельный участок под складское здание индивидуальному предпринимателю ( / / )1 (т. 1 л.д. 21); запись о регистрации от 20 августа 2013 года (т. 2 л.д. 22).

Формально, по данным ЕГРН арендатором земельного участка продолжает оставаться ( / / )1, однако, как указывает сам же арендодатель – администрация города Екатеринбурга, ( / / )1 с 27 апреля 2015 года не является плательщиком арендной платы за земельный участок (т. 2 л.д. 26). В связи с этим, суд не усматривает какой-либо заинтересованности ( / / )1 в результатах рассмотрения данного административного искового заявления, поскольку устанавливаемая судом кадастровая стоимость земельного участка при существующем правовом регулировании не применяется к периоду 2015 года.

Начиная с 27 апреля 2015 года и по 29 февраля 2016 года плательщиком арендной платы за земельный участок являлся административный истец ( / / )2. После 29 февраля 2016 года и в настоящий момент, по причине очередной регистрации перехода права собственности в отношении расположенного на земельном участке объекта недвижимости, арендная плата начисляется арендодателем – уполномоченным органом местного самоуправления административному соистцу – обществу с ограниченной ответственностью «( / / )11» (т. 2 л.д. 26).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года № 32 были утверждены по состоянию на 15 ноября 2012 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка утверждена названным Приказом в размере ... руб. ... коп. по состоянию на 15 ноября 2012 года, что подтверждается кадастровой справкой (т. 1 л.д. 170).

Полагая, что утверждённая кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, административный истец ( / / )2 ссылался в обоснование своих требований на отчёт об определении рыночной стоимости от 02 июня 2016 года № 341-16/3, подготовленный ООО «Областной центр оценки». На этот отчёт было оформлено положительное экспертное заключение от 28 июля 2016 года.

Как видно из названого отчёта вероятная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года составляла ... руб.

Сведений о том, что с этим отчётом административный истец, либо иные лица, обращались в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в рассматриваемом деле не имеется.

В свою очередь, административный соистец – общество с ограниченной ответственностью «Машдеталь» также полагая, что утверждённая кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, ссылалось в обоснование своих требований на два отчёта об определении рыночной стоимости, подготовленные ООО «ЭНСО-Оценка»:

– от 23 декабря 2016 года № 66-16-1 (вывод о стоимости – ... руб.);

– от 03 марта 2017 года № 66-16 (вывод о стоимости – ... руб.).

С этими отчётами ООО «( / / )12 обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. С отчётом от 23 декабря 2016 года № 66-16-1 дата обращения – 30 декабря 2016 года; с отчётом от 03 марта 2017 года № 66-16 дата обращения – 13 марта 2017 года. Решениями от 26 января 2017 года № 235 и от 29 марта 2017 года заявления ООО ( / / )13 были отклонены в связи с несоответствием вышеобозначенных отчётов требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (т. 3 л.д. 157 и 170).

Следовательно, наиболее ранней датой обращения с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости является обращение ( / / )2 в суд 28 декабря 2016 года. Именно эту дату, по мнению суда, и следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие трёх отчётов с различными выводами о рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании 18 апреля 2017 года представитель ООО «( / / )14 заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка, предложив кандидатуры экспертов. В свою очередь, представитель административного истца ( / / )2 заявленное ходатайство о назначении экспертизы также поддержала.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В данном случае, при наличии трёх отчётов, содержащих выводы о различной рыночной стоимости земельного участка, учитывая, что по данному делу требовалось установление рыночной стоимости земельного участка, ходатайство о проведении экспертизы было удовлетворено. Определением от 18 апреля 2017 года по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

По результатам проведённой судебной экспертизы в материалы дела 30 мая 2017 года представлено заключение эксперта.

В соответствии с полученным заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 15 ноября 2012 года составляла ... руб.

Несогласие административного соистца с заключением эксперта заключается в том, что административный соистец считает и настаивает, что сегментом рынка, к которому относится объект оценки, является «складское назначение». Именно таким образом, то есть, как земельный участок под складское здание, и оценивался этот земельный участок в отчётах, представленных административным соистцом (т. 2 л.д. 60; т. 3 л.д. 13).

Не соглашаясь с выводами в заключении эксперта, настаивая на проведении дополнительной и (или) повторной экспертизы, административный соистец настаивает, что экспертом неверно был определён сегмент рынка.

Действительно, статья 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив её проведение тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта.

В любом случае, назначение дополнительной и (или) повторной экспертизы является, прежде всего, правом, а не обязанностью суда. Кроме того, для назначения дополнительной и (или) повторной экспертизы необходимо наличие предусмотренных оснований: неполнота или неясность имеющегося заключения эксперта, либо сомнения в обоснованности полученного заключения или наличие противоречий в выводах эксперта.

Между тем, несмотря на несогласие представителя административного соистца, с результатами проведенной экспертизы, суд, допросив эксперта, не видит в данном случае оснований и необходимости в проведении дополнительной и (или) повторной экспертизы. Никаких сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

Прежде всего, суд считает необходимым отметить высокий уровень квалификации и многолетний опыт эксперта, проводившего экспертизу.

Противоречий в выводе эксперта при ответе на поставленный вопрос судом также не усматривается, вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости является проверяемым, и никаких противоречий не содержит.

Обоснованных поводов признать полученное заключение неполным или неясным не установлено. Изучение полученного заключения эксперта, а также допрос эксперта в судебном заседании, свидетельствуют следующее.

В соответствии с положениями пунктов 10, 11 и 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, обязательно при анализе рынка недвижимости. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При проведении экспертизы оцениваемый земельный участок, на основании представленных и имеющихся документов отнесён к землям населённых пунктов; разрешённое использование – земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей). Исходя из этого вида разрешённого использования земельного участка, экспертом проведено исследование сегмента рынка, подобраны соответствующие аналоги.

Принимая во внимание такие положения Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», учитывая, что видом разрешённого использования этого земельного участка изначально являлось и является его отнесение к землям общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), суд приходит к выводу, что эксперт правильно определил сегмент рынка; соответствующая мотивировка в заключении эксперта приведена в таблице 3.1 (стр. 15 заключения) и в пункте 3.3.2 (на странице 21 заключения). Соответственно эксперт, в результате анализа сегмента рынка, правильно отобрал и объекты-аналоги.

Вопреки мнению административного соистца, никаких доказательств того, что видом разрешённого использования оцениваемого земельного участка является его только складское назначение, не имеется.

Само по себе отнесение земельного участка к землям общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), как к более широкой по своему значению группе, не исключает и не запрещает использовать такой земельный участок в качестве земельного участка под складское назначение.

Поэтому, с мнением административного соистца об ошибочности определения сегмента рынка и о неправильности отбора объектов-аналогов суд согласиться не может. Единственное упоминание о том, что земельный участок предоставлялся под складское здание, имеется только в договоре аренды от 10 апреля 2002 года (т. 1 л.д. 21). Между тем, по мнению суда, само по себе это не означает того, что земельный участок следовало в обязательном порядке оценивать как земельный участок с разрешённым видом использования «под складское здание».

В рассматриваемом деле суд не усматривает того, что полученный вывод о стоимости не соответствует действительности. Никаких сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта вышеизложенные доводы представителя административного истца у суда не вызвали. Следовательно, и оснований (поводов, причин) для проведения дополнительной и (или) повторной экспертизы суд не усматривает.

Таким образом, у суда отсутствуют достаточные основания сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, а содержит результаты исследования надлежащего сегмента рынка, а также анализ иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки. При этом, определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Полученное заключение мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержит очевидных противоречий, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы эту рыночную стоимость земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами в суд не представлено, а оснований для проведения дополнительной и (или) повторной экспертизы не имеется, суд соглашается с результатом, изложенным в экспертном заключении.

Следовательно, при рассмотрении административного дела установлено и нашло своё подтверждение, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 15 ноября 2012 года составляла ... руб.; именно в таком размере, удовлетворяя заявленные требования, и следует установить кадастровую стоимость.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения суда по делу указываются дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости не вносились сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то и указывать период действия определяемой судом кадастровой стоимости в данном случае не требуется.

Что же касается судебных расходов по делу, то установление рыночной стоимости в данном случае являлось реализацией административным истцом своего права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в связи с чем, решение суда нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков. Следовательно, судебные расходы относятся на административного истца и не подлежат взысканию (возмещению).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые заявления административного истца ( / / )2 и административного соистца – общества с ограниченной ответственностью ( / / )15 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере ... руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 декабря 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Решение изготовлено 12 июля 2017 года.

Судья

М.В. Старков