Решение № 2А-85/2020 2А-85/2020~М-87/2020 М-87/2020 от 22 октября 2020 г. по делу № 2А-85/2020

Дело №2а-85/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2020 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Кучеренко Н.В.,

при секретаре Дубровой А.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителей административных ответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Солнечный камень» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация города Судака Республики Крым об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Солнечный камень» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным иском к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «гостиничное обслуживание», площадью 23577 кв.м., в размере 51840872 руб., на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, – 01 сентября 2016 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на указанную дату, в связи с чем, нарушаются права и законные интересы административного истца по причине увеличенного размера арендных платежей за земельный участок.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 20 августа 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечена Администрация города Судака Республики Крым.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности – ФИО1 административный иск поддержала, просила удовлетворить.

Представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым по доверенности - ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска ввиду необоснованности по доводам, изложенным в письменных возражениях от 19.08.2020 №04-04/508/20 (т. 1 л.д. 167-169).

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по доверенности - ФИО3 в судебном заседании административный иск не признал, считая его необоснованным по доводам, изложенным в поданных суду письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, с учётом положений пункта 4 статьи 263 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие надлежаще извещённых неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 указанного Федерального закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что между Администрацией города Судака Республики Крым (арендодателем) и Публичным акционерным обществом «Шахта имени А.Ф. Засядько» в лице директора филиала Публичного акционерного общества «Шахта имени А.Ф. Засядько» (Украина) в Республике Крым ФИО4 (арендатором) 13 февраля 2017 года заключён договор №319 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передаёт арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 23577 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Порядок внесения арендной платы оговорен в пункте 2 указанного договора (т. 1 л.д. 5-11).

26 июля 2018 года между Публичным акционерным обществом «Шахта имени А.Ф. Засядько» и Обществом с ограниченной ответственностью «Солнечный камень» заключено соглашение №1 о переуступке права аренды вышеуказанного земельного участка (т. 1 л.д. 26-30). В соответствии с пунктом 1.1 данного соглашения, арендатор передаёт Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка №319 от 13 февраля 2017 года, заключённым между Публичным акционерным обществом «Шахта имени А.Ф. Засядько» и Администрацией города Судака, а Новый арендатор принимает переданные ему права и обязанности.

15 октября 2018 года между Администрацией города Судака Республики Крым (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Солнечный камень» (арендатором) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по Договору аренды земельного участка №319 от 13.02.2017 (т. 1 л.д. 24). В соответствии с пунктом 1 которого, арендатор на основании статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, соглашения №1 о переуступке права аренды земельного участка общей площадью 23577 кв.м. от 26 июля 2018 года принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка №319 от 13 февраля 2017 года.

В соответствии с подпунктом 2.3.2 пункта 2.3 Постановления Совета Министров Республики Крым от 28 декабря 2019 года №821 «О порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, и признании утратившим силу постановления Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года №450» годовой размер арендной платы за земельные участки категории «земли населенных пунктов» рассчитывается в порядке, установленном органом местного самоуправления в отношении земель муниципальной собственности по месторасположению земельного участка в процентах от кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В силу изложенного становится очевидным, что у административного истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Советом Министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято Распоряжение №1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, земельного участка.

Согласно сведениям Росреестра по состоянию на 01 сентября 2016 года кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 97965735, 78 рублей.

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Административный истец, обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представил отчёт №22-02/2020 «Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 23577 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-кадастровый центр» от 28 февраля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 сентября 2016 года определена равной 51840872,00 рублей (т.1 л.д. 60-103).

На указанный отчёт получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков от 10 марта 2020 года №82/060320/47 (т. 1 л.д. 104-131).

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17.02.2020 №П-26 в Республике Крым при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 23 июня 2020 года №7 заявление Общества с ограниченной ответственностью «Солнечный камень» от 10 июня 2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено (т. 1 л.д. 55-58).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

По ходатайству административного истца, принимая во внимание возражения представителей Совета Министров Республики Крым и Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым относительно размера рыночной стоимости земельного участка, определённой в предоставленном административным истцом отчёте №22-02/2020 «Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 23577 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> по административному делу судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении судебной оценочной экспертизы №3436 от 08 октября 2020 года, проведённой во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 04 сентября 2020 года, отчёт №22-02/2020 «Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 23577 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> подготовленный 28 февраля 2020 года Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-кадастровый центр», соответствует по форме и содержанию законодательства Российской Федерации, регулирующему оценочную деятельность. Метод сравнения продаж реализован верно. При добавлении в расчёт объектов из списка, предоставленного Комиссией по оспариванию, при выполнении сравнительного подхода получен результат, близкий к результату в исследуемом отчёте. Таким образом, эксперт подтвердил результат, полученный в исследуемом отчёте об оценке.

Вместе с тем, экспертом указано, что поскольку для рынка недвижимости является нехарактерной стоимость с точностью до единицы, результат подлежит округлению до такой степени, которая наблюдается в сделках и в ценах предложений по продаже аналогичного имущества, то есть до тысяч. Такое округление возможно в соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития России от 20.05.2015 №299.

Таким образом, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 сентября 2016 года составила 51841000,00 рублей (т. 2 л.д. 2-48).

Верховный Суд Республики Крым, изучив содержание заключения судебной оценочной экспертизы №3436 от 08 октября 2020 года, приходит к выводу, что оно в полной мере соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Материалы административного дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы №3436 от 08 октября 2020 года.

Доводы представителей ответчиков о сомнениях в объективности проведения экспертизы со ссылкой на результаты рассмотрения заявления административного истца Комиссией в досудебном порядке суд считает несостоятельными. Так, во-первых, экспертное учреждение для проведения экспертизы определялось именно судом. Во-вторых, из исследовательской части заключения экспертизы следует, что экспертом тщательно проверялись доводы, изложенные Комиссией при Госкомрегистре по оценке Отчёта об оценке, представленного административным истцом. Вместе с тем, был получен результат, близкий к результату в исследуемом Отчёте.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как уже ранее указывалось, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость заявленного земельного участка установлена по состоянию на 01 сентября 2016 года.

В соответствии со статьёй 24.20 вышеуказанного Федерального закона, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В абзаце 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату подачи ООО «Солнечный камень» заявления о пересмотре кадастровой стоимости, дату обращения с заявлением в Комиссию – 10 июня 2020 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Разрешая вопрос о судебных расходах по административному делу, суд выходит из того, что именно выводы экспертного заключения положены судом в основу решения при установлении рыночной стоимости земельного участка, и что признанная решением суда экономически обоснованной рыночная стоимость объекта недвижимости ниже утверждённой Советом министров Республики Крым кадастровой стоимости менее, чем в два раза. Подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, признаётся судом приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

В связи с чем, судебные расходы по административному делу подлежат отнесению за счёт административного истца.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Солнечный камень» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – «гостиничное обслуживание», площадью 23577 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 51841000 (пятьдесят один миллион восемьсот сорок одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления считать 31 июля 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко

Решение суда составлено в окончательной форме 27 октября 2020 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>о