Решение № 3А-204/2022 3А-204/2022~М-90/2022 М-90/2022 от 14 апреля 2022 г. по делу № 3А-204/2022

Дело № 3а-204/2022

УИД 76OS 0000-01-2022-000095-72


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 14 апреля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Единая служба бань» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Единая служба бань» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 519 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации бани, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 921 000 руб.;

- установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1448 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бани, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 221 000 руб.

- установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 2696 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации бани, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 103 000 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что ООО «Единая служба бань» является арендатором указанных земельных участков и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно отчету № 22-01-10 от 10.01.2022, частнопрактикующим оценщиком ФИО4, по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером № составляет 921 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 221 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 103 000 рублей.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № –1 657 614,48 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № –4 063 109,42 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № –8 574 505,47 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованное лицо департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Рыбинск в судебное заседание не явилось, представило аналогичный отзыв.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

Выслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, заслушав свидетеля, суд считает, что административное исковое заявление ООО «Единая служба бань» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Единая служба бань» на основании договора аренды земельного участка от 26.01.2017 № 2-6701 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; на основании договора аренды от 08.12.2015 № 2-6613 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; на основании договора аренды от 08.12.2015 № 2-6614 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО «Единая служба бань» является арендатором земельных участков, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы ООО «Единая служба бань» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ООО «Единая служба бань» имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н: в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 657 614,48 рублей (п. № Приложения № 2 к приказу), в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 4 063 109,42 рублей (п. № Приложения № 2 к приказу); в отношении земельного участка с кадастровым номером № –8 574 505,47 рублей (п. № Приложения № 2 к приказу).

.
Административным истцом представлен Отчет об оценке № 22-01-10 об оценке рыночной стоимости земельных указанных участков, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером № составляет 921 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 221 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 103 000 рублей.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельных участов рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о том, что оценщиком неверно применена корректировка на вид разрешенного использования к объектам-аналогам № 2 и № 4, несостоятелен и судом отклоняется.

Как следует из содержания Отчета и пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании, корректировка на вид разрешенного использования на аналог № 2 введена на основании Справочника оценщика недвижимости – 2018, под редакцией Л.А. Лейфера. (Таблица № 80 на стр. 197 Справочника), обоснование применения указанной корректировки в Отчете приведено. Объект-аналог № 4 относится к индустриальной застройке, что доказано на стр. 76-77 Отчета. Вместе с тем, как указано оценщиком ФИО4 в судебном заседании, при исследовании фактических данных об указанном объекте-аналоге, он был идентифицирован на карте зонирования г. Тутаева, данный земельный участок находится в общественно-деловой зоне, в связи с чем невозможно его использование для размещения объектов промышленного назначения; с учетом указанных обстоятельств она пришла к выводу, что данный земельный участок находится в общественно-деловой зоне, а, следовательно, корректировка не требуется. Оснований не согласиться с выводами оценщика в указанной части у суда не имеется.

Замечания административного ответчика и заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о неполноте проведенного исследования судом отклоняются.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден.

В обоснование приведенных замечаний административным ответчиком указывается, что имелось предложение о продаже объекта недвижимости: 1) <адрес> (кадастровый номер №), - который не был использован в расчетах. Вместе с тем, из пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании следует, что предлагаемый объект не идентифицирован на публичной кадастровой карте, имеет небольшую площадь, в связи с чем не мог быть использован в качестве объекта-аналога.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 22-01-10 не представлено. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 22-01-10 оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом дополнительных пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 22-01-10, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 14.03.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 519 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации бани, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 921 000 (девятьсот двадцать одна тысяча) руб.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1448 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бани, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 221 000 (два миллиона двести двадцать одна тысяча) руб.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 2696 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации бани, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 103 000 (четыре миллиона сто три тысячи) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 14 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 апреля 2022 года