Решение № 2-1565/2025 2-211/2026 2-211/2026(2-1565/2025;)~М-1247/2025 М-1247/2025 от 21 апреля 2026 г. по делу № 2-1565/2025

Дело №

53RS0№-45


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Боровичи Новгородской области 10 апреля 2026 года

Боровичский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Эгоф Л.В.,

при секретаре ФИО5,

с участием представителя истца ФИО6,

ответчика ФИО2,

рассмотрев исковое заявление ООО «УК СЭИС-2» к ФИО1, ФИО2, ФИО9 ФИО3 о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК СЭИС-2» обратилось в суд с указанным иском к ответчикам, указав, что истец является управляющей компанией в многоквартирном доме. 19 августа 2025 года по инициативе ответчиков проведено внеочередное общее собрание, по результатам которого оформлен протокол № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно протокола по вопросу № принято решение исключить из размера с 01.09.2025 ежегодную индексацию на индекс потребительских цен и косвенный налог на добавленную стоимость в размере 5 процентов без экономического обоснования принятого решения. По вопросу № принято решение о направлении исчисленного в период с ДД.ММ.ГГГГ в составе платы налога на добавленную стоимость благоустройство дворовой территории без законодательного обоснования. По вопросу № принято решение об утверждении изменений в договор управления многоквартирным домом № от 01.05.2015 путем заключения дополнительного соглашения № без согласования с управляющей компанией.

Истец полагает, что принятые решения собрания собственников помещений МКД, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросам №, №, № являются недействительным.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке), установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ, следовательно, для другой стороны договора (собственников помещений в многоквартирном доме) - неосновательное обогащение.

Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя, в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого помещения, а именно обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 5-П). Стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на собрании собственниками помещений в многоквартирном доме.

Оспариваемым решением затронуты права истца, усмотревшего в таком решении препятствия к получению оплаты за оказание собственникам помещений в МКД в установленном законодательством размере. Право на обращение с требованием о признании недействительным решения возникло у истца как у стороны по договору управления с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Договором управления МКД от 01.05.2015 № 31/15 пунктом 4.2 услуги по управлению, содержанию и текущему обслуживанию имущества многоквартирного дома, указанные в Приложении к настоящему договору подлежит ежегодной индексации на размер инфляции. Уведомление об индексации платы за услуги по управлению, содержанию и текущему обслуживанию общего имущества в многоквартирных домах опубликовано в газете «Красная искра» 31 июля 2025 года (номер 31 страница 6).

Одностороннее изменение условий договора управления не допустимо в силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

В связи с изменениями, внесенными в главы 21 и 26.2 НК РФ Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ (далее Закон №176-ФЗ) с 01.01.2025 года все налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогобложения (далее УСН) признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость. По общему правилу, объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.

Налоговой базой по НДС является стоимость реализованных товаров, работ. услуг, т.е. НДС исчисляется путем умножения цены реализации на ставку НДС. При этом налогоплательщик УСН, который обязан исчислять и уплачивать НДС в бюджет, дополнительно к цене обязан предъявить к оплате покупателю исчисленную им сумму НДС.

Договор управления МКД №28/15 от 30 апреля 2015 года по содержанию в полной мере отвечает требованиям Гражданскому кодексу (далее ГК РФ), ЖК РФ и действовавшим на дату его заключения положениям НК РФ, в связи с чем, Общество, применявшее упрощенную налогообложения, не было признано налогоплательщиком НДС и не вправе было дополнительно к цене Договора управления МКД из предъявляемой к оплате собственникам помещений МКД исчисленную из предъявляемой УК оплате цены договора сумму НДС.

В связи с тем, что согласно положениям Закона № 176-ФЗ, организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, признаются налогоплательщиками НДС с 1 января 2025 г. Обществу на основании пункта 5 и подпункта «а» пункта 6 статьи 2 вышеуказанного закона предоставлено право при реализации товаров (работ, услуг) производить налогообложение НДС соответствующих операций по налоговой ставке в размере 5% (если сумма доходов не превысила в совокупности 250 млн. рублей) либо 7% (если сумма доходов не превысила в совокупности 450 млн. рублей).

Пунктом 4.6 Договора управления предусмотрено, что размер платы слуги, входящие в состав платы за содержание и текущее обслуживание общего имущества, подлежащие государственному регулированию, считаются измененными с момента их изменения надлежащим государственным органом.

С учетом того, что Государственная Дума РФ, принявшая изменения к НК РФ, вступившие в силу с 01 января 2025 г. в части государственного регулирования налогообложения НДС управляющих организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения, предоставив им право производить налогообложение посредством исполнения обязанности предъявления к оплате НДС с включением в цены и тарифы товаров (работ, услуг) - Общество в праве было исполнять и исполняло эту обязанность с учетом положений п. 4.6 Договора управления без применения процедур, предусмотренных ЖК РФ, то есть без проведения общих собраний собственников и внесения изменений в Договор управления, которые оно проводить было не обязано в силу положений ст. 154 ЖК и п. 4.6 Договора управления.

Положения п. 6 ст. 168 НК РФ в соотношении с положениями ст. 156,162 ЖК РФ говорят о том, что управляющие организации вправе предъявлять НДС потребителям услуг сверх размера платы за содержание и текущий ремонт помещений без применения дополнительных процедур, предусмотренных ЖК РФ, то есть без проведения общих собраний собственников и внесения изменений в договоры управления.

Министерство финансов РФ в своих многочисленных разъяснениях неоднократно указывало на то, что вопрос включения суммы НДС в цены (тарифы) коммунальных услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняемых управляющими организациями, применяющими с 1 января 2025 г. упрощенную систему налогообложения в достаточной мере урегулирован нормами НК РФ.

Поступившие от собственников помещений денежные средства налогообложения соответствующих финансовых операций Общество направляет на счета налогового органа в установленном НК РФ порядке.

ООО «УК СЭИС-2» не давало согласие по вопросам внеочередного собрания, так как оно ущемляет законные права и интересы организации, осуществляющей услуги по управлению, содержанию и текущему обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, и не обеспечивают баланс экономических интересов сторон договора.

Стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления.

На основании изложенного, принятый на общем собрании собственниками помещений размер платы за содержание жилых помещений МКД, безусловно, затрагивает права и законные интересы истца, поскольку размер платы принят без учета мнения истца, является экономически необоснованным, не предусматривает возможность управляющей организации осуществлять минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Также полагает, что решение общего собрания, оформленное протоколом, является ничтожным.

Руководствуясь положениями ст.ст. 4,5, 44,45,46, 154,156 ЖК РФ, ст.ст. 181.3-181.5 ГК РФ, ст.ст.2, 168 НК РФ, п.20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, п. 31 Правил содержания общего имущества МКД, просит признать недействительным решение общего собрания, проведенное в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № по вопросам №,4,5, взыскать с ответчиков государственную пошлину в сумме 20000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13800 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «УК СЭИС-2» ФИО6 уточненные исковые требования поддержала, представила письменные пояснения, согласно которым управляющая компания на момент заключения договора не являлась плательщиком НДС 5%.Пунктом 1 ст. 168 НК РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС. При этом согласно пункту 6 данной статьи НК РФ, при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма НДС включается в указанные цены (тарифы). Пунктом 4.6 Договора управления предусмотрено, что размер платы на услуги, входящие в состав платы за содержание и текущее обслуживание общего имущества, подлежащие государственному регулированию, считаются измененными с момента их изменения надлежащим государственным органом. Изменение условий налогообложения не может служить основанием для уменьшения цены договора путем включения НДС в действующий размер платы по договору управления. О том, что с января 2025 г. во взаимоотношениях с собственниками помещений вводится утвержденная законодательным органом процедура налогообложения Общество довело до сведения собственников жилых помещений путем размещения соответствующей информации в платежных документах. Поступившие от собственников помещений денежные средства от налогообложения соответствующих финансовых операций Общество направляет на счета налогового органа в установленном НК РФ порядке. По своей экономико-правовой природе НДС является косвенным налогом на потребление товаров (работ, услуг), взимаемый на каждой стадии их производства и реализации субъектами хозяйственного оборота до передачи потребителю исходя из стоимости (цены), добавленной на каждой из указанных стадий, и перелагаемый на потребителей в цене реализуемых им товаров, работ и услуг. В процессе производства и коммерческой реализации товаров (работ, услуг) расходы поставщика по уплате налога в бюджет фактически перекладываются на покупателя, который, осуществляя, в свою очередь, реализацию полученного товара как поставщик, также получает компенсацию, но уже от последующего покупателя. Последовательность переложения налога завершается тогда, когда имеет место реализация товаров (работ, услуг) их потребителю, который и несет фактическое налоговое бремя НДС (постановления Конституционного суда Российской Федерации от 10.07.2017 № 19-П, от 28.11.2017 № 34-П, от 30.06.2020 № 31-П). Как следует из приведенных положений, по общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работы, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога. Поскольку НДС является косвенным налогом, дополнительным к цене продаваемых товаров (работ, услуг), имущественных прав и, соответственно, эту цену увеличивает, бремя его уплаты фактически ложится не на поставщиков (исполнителей), а на покупателей (заказчиков). Это предопределяет необходимость обеспечения нейтральности НДС по отношению к процессу производства и реализации товаров (работ, услуг) субъектами хозяйственного оборота, которые участвуют в процессе сбора налога, выступая его юридическими плательщиками, но не должны уплачивать налог за свой счет в экономическом смысле. Иными словами, включение НДС в цену реализуемых товаров (работ, услуг) необходимо для того, чтобы обеспечить возможность переложения налога на покупателя в цене товаров (работ, услуг) и, тем самым, освободить продавца (исполнителя) от бремени НДС, подлежащего уплате в бюджет в связи с исполнением договора. Таким образом, если совершаемые между участниками оборота операции становятся облагаемыми вследствие изменения законодательства, то по общему правилу цена, по которой оплачивается исполнение договора, не включавшая в себя НДС, должна быть увеличена на сумму налога в силу закона (пункт 1 статьи 424 ГК РФ, пункт 1 статьи 168 НК РФ), за исключением случаев, когда иные гражданско-правовые последствия изменения условий налогообложения будут предусмотрены нормативными правовыми актами или иное соглашение о размере цены, включающей в себя налог, не будет достигнуто между сторонами (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.04.2024 № 305-ЭС23-26201 по делу № А40-236292/2022). Собственниками принято решение об отказе включения НДС в плату за содержание помещения и использовании сумм начисленного НДС на собственные нужды, что приводит к подрыву интересов государства в области налогового законодательства, когда непрофессиональное сообщество самостоятельно определяет порядок исполнения норм закона.

Полагает, что невозможно перевести денежные средства, уплаченные в бюджет, на счета граждан или счет организации, поскольку согласно предписанию жилищной инспекции истец должен пересчитать размер платы за ремонт и содержание без учета суммы НДС, а не вернуть денежные средства. Ответчиками в протоколе о плане работ на 2025 год не указан источник финансирования, не указана сумма, которая должна быть определена на каждый вид работ.

Кроме того, стороны по договору не вправе в одностороннем порядке изменять договор, в том числе об исключении из договора условия об индексации суммы платежа, поскольку каждый год индексация меняется, сумма будет увеличиваться на процент индексации. Истец не давал своего согласия на изменение условий договора.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представив письменные возражения, согласно которым по вопросу № протокола общего собрания № от 27 августа 2025 г. собственниками многоквартирного дома принято решение об утверждении размера оплаты за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере 33 руб. 61 коп. с ДД.ММ.ГГГГг». Собственники МКД подтвердили своим волеизъявлением на общем собрании применяемый тариф управляющей организацией с 01.09.2024г в размере 33,61 руб., так как ранее данный тариф не утверждался общим собранием. Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №14963-ДН/04 от 18 марта 2026г «Об изменении размера платы за содержание жилого помещения на величину НДС» указано, что изменение размера платы за содержание жилого помещения в одностороннем порядке, в том числе увеличение такого размера платы в связи с возникновением обязанности управляющей организации оплачивать НДС, законом не предусмотрено». В этом же письме Минстрой отмечает, что согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 25.11.2025 №41-П цена, согласованная в длящемся договоре с физическим лицом, не может быть изменена. Считает, что управляющая организация действовала незаконно, увеличивая плату в одностороннем порядке дважды в 2025году без соответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД. В соответствии с п.7 ст.156 Жилищного Кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений и устанавливается на срок не менее, чем один год. Собственники на общем собрании утвердили размер платы управляющей организации, действующий с 01.09.2024г в размере 33,61 руб. согласно Приложению 2 к договору управления, размещённому в системе ГИС ЖКХ, а не устанавливали новый тариф. Доказательств того, что управляющей организации не хватало денежных средств для проведения каких-либо работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД за период с 01.09.2024г по 31.08.2025г. суду не предоставлено. В 2025 году плата повышается второй раз в течение года (с 1 января на 5% и с 1 сентября на 9,52%) без утверждения на общем собрании собственников, что является нарушением п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ и нарушением условий договора управления домом. Обращает внимание на то, что квитанции собственникам МКД с 01.01.2025г выставляются по тарифу 35,15 руб., с 01.09.2025г выставляются по тарифу 38,50 руб. В системе ГИС ЖКХ управляющей организацией размещена информация о размере платы за содержание и текущий ремонт с 01.09.2024г по 31.08.2025г в размере 33,61руб, а с 01.09.2025г в размере 36,82 руб., что не соответствует тарифу по квитанциям. Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества размещён в системе ГИС ЖКХ в виде приложения 2 к договору управления только по тарифу в размере 33,61 руб. Инспекция государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области установила нарушения ч.7 ст.156 ЖК РФ, ч.2 ст.162 ЖК РФ, подп. «в» п.4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД №416, п.31 Правил содержания общего имущества в МКД №491 и внесла ООО «УК «СЭИС-2» предписание о необходимости исключения НДС из размера платы за содержание и ремонт общего имущества и осуществлении перерасчёта по исключению сумм НДС в срок до 15 августа 2025г. Предписание на сегодняшний день действует и решения Арбитражным судом Новгородской области по делу №А44-4337/2025 не принято. Боровичская межрайонной прокуратура внесла представление ООО «УК «СЭИС-2» о нарушении требования ч.7 ст.156 ЖК РФ в части установления платы на срок менее 1 год, подтвердив незаконность повышения платы с 01.09.2025г. Арбитражный суд Новгородской области в решении от 09.07.2025г по делу №А44- 2489/2025 и в решении от 02.12.2025г по делу №А44-5057/2025 пришёл к выводу, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и ссылка на условия п.4.6 договора управления таковыми не являются. Вопрос №4 протокола общего собрания №2/2025 от 27 августа 2025г связан с перерасчётом платы, исключением из размера платы суммы НДС согласно предписания Инспекции государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области. Собственники многоквартирного дома на общем собрании не имели возможности ознакомиться с текстом предписанием Инспекции, поэтому предположили, что когда будет определена точная сумма перерасчёта, управляющая компания может вернуть деньги по перерасчёту путём уменьшения текущего платежа за услуги, либо может направить эти денежные средства по решению собственников многоквартирного дома на благоустройство в соответствии с планом работ, утверждённым протоколом общего собрания собственников №1/2025 от 05 июня 2025г. Собственники имеют право утвердить решением общего собрания направление использования излишне начисленных денежных средств согласно ст.44 ЖК РФ. По вопросу №5 протокола общего собрания №2/2025 от 27 августа 2025г собственниками принято решение утвердить дополнительное соглашение к договору управления МКД, проект которого был заранее подготовлен собственниками и направлялся в управляющую организацию для согласования до проведения собрания. Фактически собственниками была сделана оферта - предложение заключить такое соглашение. Управляющая организация проигнорировала этот вопрос и не прислала собственникам свои возражения в виде протокола разногласий по данному вопросу, либо отказа в принятии этого предложения. Согласно п.2 ч.5 ст. 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме. Совет дома внёс в повестку общего собрания вопрос по обсуждению проекта дополнительного соглашения к договору управления, чтобы собственники помещений могли обсудить его на общем собрании и принять решение об утверждении, что не нарушает условия п.2 ч.5 ст. 161.1 ЖК РФ. Собственники помещений смогли выразить своё мнение путём голосования на общем собрании. В силу п.1 ст.433 ГК РФ договор признаётся заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. Управляющая организация дополнительное соглашение к договору управления не подписала, следовательно, по общему правилу отсутствие подписи стороны на дополнительном соглашении к договору исключает его применение (п.1 ст.432 ГК РФ). По содержанию данного дополнительного соглашения управляющая организация не предоставила собственникам МКД письменной позиции. Решения общего собрания собственников по отдельным вопросам № 3,4,5 не содержат критериев ничтожности собрания согласно ст. 181.5 ГК РФ, также собрание не может быть признано недействительным, так как ни один из критериев недействительности собрания согласно ст. 181.4 ГК РФ к решениям данного собрания не применим. Собрание подготовлено и проведено в строгом соответствии с нормами законодательства, оформлено протоколом в письменной форме в строгом соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №44/пр от 28.01.2019г. Доказательств недействительности собрания по отдельным вопросам и всего собрания в целом, истцом не представлено. Несогласие истца с утвержденными решениями по указанным вопросам не является основанием для признания решений общего собрания недействительными.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. С иском не согласна.

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. С иском не согласна.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, представитель инспекции государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Как следует из ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг. Информация о размещенных (сформированных) в системе решениях и протоколах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направляется в автоматизированном режиме на единый портал государственных и муниципальных услуг в соответствии с порядком взаимодействия системы с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В силу ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с положениями ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Из материалов дела следует, что истец ООО "УК СЭИС-2" является управляющей организацией в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 18 марта 2015 года и договору управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным собранием утвержден договор управления многоквартирным домом №31/15 от 12.03.2015 года, которым определена цена договора, плата за содержание и ремонт жилого помещения, на жилищно-эксплуатационные и прочие услуги, содержащиеся приложениях №1,2,3,4 к договору управления, установлен порядок индексации тарифов (п. 4.2, 4.6 договора).

27 августа 2025 года проводилось общее собрание собственников помещения многоквартирного дома по адресу: <адрес>, решения которого оформлены протоколом № от 27.08.2025 года, в форме очно-заочного голосования.

Часть 3 ст. 47 и ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ закрепляет возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования и определяет порядок голосования на данном собрании указанных собственников. Согласно установленному порядку голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме очная и заочная части очно-заочного собрания проводятся всегда и независимо друг от друга.

Очно-заочная форма - это одна форма собрания, и очная, и заочная части которого проводятся в обязательном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

В соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Ответчики являются собственниками квартир по указанному адресу.

Инициаторами проведения общего собрания собственников помещений в форме очно-заочного голосования являлись ФИО2, ФИО1, ФИО7

Согласно спорному протоколу председателем общего собрания выбрана ФИО1, секретарем избрана ФИО2.

Согласно повестке дня общего собрания, в том числе, было поставлено 7 вопросов-избрание председателя и секретаря внеочередного общего собрания собственников помещений; избрание счетной комиссии; утверждение размера платы на содержание и ремонт общего имущества в МКД с 01.09.2025; утверждение направления денежных средств, образующихся в результате перерасчета размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, в связи с исключением 5% суммы НДС; утверждение внесения изменений в договор № 31/15 от 01.05.2015 управления МКД путем заключения дополнительного соглашения № 1, наделение председателя Совета МКД полномочиями на подписание дополнительного соглашения № 1 к договору управления МКД № 31/15 от 01.05.2015; утверждение места хранения протоколов и решений общего собрания собственников помещений.

Из спорного протокола следует, что в собрании (очной части) приняли участие 20 собственников помещений МКД, а всего приняло участие 145 собственников, владеющие 4869,63% кв.м, что составляет 60,15%. На дату проведения собрания общая полезная площадь жилых и не жилых помещений составляет 8096,3 кв. м. Собственники владеют 8096,3 кв. м, что составляет голосов -100%.

Из спорного протокола следует, что на собрании присутствовал представитель управляющей компании. В судебном заседании ответчики подтвердили, что они сообщали о проводимом собрании истцу и направляли ему уведомление. Представитель истца в судебном заседании подтвердил, что присутствовал на собрании.

В ГИС ЖКЖ ответчики не разместили информацию и протокол общего собрания.

С 01 марта 2025 года вступил в силу ФЗ от 13.12.2024 № 463-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и признании утратившей силу ч. 4 ст. 10 ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».

В силу ч. 4.1 ст. 45 ЖК РФ, введенной в ЖК РФ законом № 463-ФЗ, информация о размещенном (сформированном) в системе сообщении о проведении ОСС направляется в автоматизированном режиме в федеральную государственную информационную систему «ЕПГУ» в соответствии с порядком взаимодействия ГИС ЖКХ с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, утверждаемым Минстроем России.

В судебном заседании ответчики в указанный законом срок, не размещали информацию о проведении собрании и о результатах проведенного собрания.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с ч. 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно п. 14, 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" указано, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности. Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Выбирая управляющую организацию на общем собрании, собственники многоквартирного дома утвердили и подписали договор управления многоквартирным домом, также утвердили перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, (Приложения №1-4). Индексация размера платы за жилое помещение при ее утверждении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме является частью порядка определения цены договора управления многоквартирным домом.

При наличии факта не исполнения управляющей компанией обязательств по управлению общим имуществом, является основанием для истребования собственниками помещений многоквартирного дома перерасчета осуществленной платы, но не изменения установленного договором тарифа.

Собственники дома по вопросу № 3 не оспаривали индексацию, установленную договором и на 2025 год (с 01.09.2024 по 01.09.2025) с учетом процента индексации размер платы за ремонт и содержание по их мнению составлял 33 руб. 61 коп. Данный размер платы должен был действовать в течение года. Вместе с тем, ООО УК «СЭИС-2»с 01.01.2025 повысила плату на 5%, уведомив об этом в квитанциях, в связи с тем, что стала плательщиком НДС по ставке 5%.

По вопросу начисления и увеличения истцом платы в связи с повышением НДС 5% суд считает, что данное требование не законно по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ). Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ). Согласно положениям Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 12 июля 2024 г. № 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Кодекс) организации, применяющие УСН, признаются налогоплательщиками НДС с 1 января 2025 года.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО УК «СЭИС-2» применяет упрощенную систему налогообложения. При этом пунктом 1 статьи 145 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса предусмотрено, что организации, применяющие УСН, освобождаются от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, если за календарный год,предшествующий календарному году, начиная с которого организация переходит на УСН, либо за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у этой организации сумма доходов, определяемых в порядке, установленном Кодексом, не превысила в совокупности 60 миллионов рублей. В случае если за календарный год, предшествующий календарному году, начиная с которого организация переходит на УСН, либо за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации сумма доходов превышает в совокупности 60 миллионов рублей, такая организация не имеет оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС. В связи с этим операции по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, осуществляемые с 1 января 2025 года организацией, применяющей УСН и не имеющей оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС в порядке, установленном главой 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Кодекса объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав. Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, установлен статьей 149 Кодекса. Так, согласно подпункту 29 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождается реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги (далее – управляющие организации), при условии приобретения коммунальных услуг указанными управляющими организациями у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение.

Кроме того, подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Кодекса предусмотрено освобождение от налогообложения НДС при реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными управляющими организациями у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Таким образом, управляющая организация, применяющая с 1 января 2025 года УСН и не имеющая оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, вправе при реализации коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме применять освобождение от налогообложения НДС в порядке, установленном вышеуказанными подпунктами 29 и 30 пункта 3 статьи 149 Кодекса. При этом в соответствии с подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Кодекса освобождение от налогообложения НДС работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемых организациями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), не предусмотрено. В связи с этим в случае, если управляющая организация, применяющая с 1 января 2025 года УСН, непосредственно выполняет (оказывает) работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то данные работы (услуги), выполняемые (оказываемые) этой управляющей организацией с 1 января 2025 года, подлежат налогообложению НДС. На основании пунктов 8 и 9 статьи 164 Кодекса управляющие организации вправе при реализации работ (услуг) производить налогообложение НДС соответствующих операций о налоговой ставке в размере 5 процентов (если сумма доходов не превысила в совокупности 250 миллионов рублей) либо 7 процентов (если сумма доходов не превысила в совокупности 450 миллионов рублей).

При реализации работ (услуг) налогоплательщики НДС, в соответствии с пунктом 1 статьи 168 Кодекса, дополнительно к цене (тарифу) реализуемых работ (услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих работ (услуг) соответствующую сумму НДС. При этом согласно пункту 6 данной статьи Кодекса при реализации работ (услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма НДС включается в указанные цены (тарифы). В связи с чем, при реализации указанных работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющими организациями, применяющими с 1 января 2025 года УСН, соответствующая сумма НДС включается в цены (тарифы) этих работ (услуг).

Как разъяснено в п. 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на одной из сторон сделки-на продавце как налогоплательщике.

Таким образом, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п.4 ст. 164 НК РФ).

Из представленных протоколов общих собраний МКД собственники согласовали размер тарифа за содержание имущества МКД без учета НДС, поскольку на момент их принятия Общество не являлось плательщиком НДС в связи с применением УСН. Однако, истец с 01.01.2025 произвело корректировку размера платы за содержание жилого помещения МКД, включив в размер тарифа НДС в размере 5%.

Исходя из положений вышеуказанных норм закона, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД.

Сведений о том, что условия договора управления МКД от 01.05.2015 позволяют Обществу в одностороннем порядке пересматривать размер платы за содержание и ремонт, не представлено. Ссылка истца на условия пункта 4.6 договора таковыми не являются.

Размер платы за содержание жилого помещения не является регулируемым и может быть изменен либо в порядке, предусмотренном договором управления МКД, либо по соглашению сторон договора управления МКД. Решение об изменении размера платы за содержание жилого помещения от имени собственников помещений в МКД принимается на ОСС.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 25.11.2025 N 41-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации, подпункта "а" пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 31.07.2020 N 265-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой публичного акционерного общества "Банк ВТБ" (далее - Постановление КС РФ), пункты 1 и 2 статьи 424 ГК РФ, пункт 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации и подпункт "а" пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 31.07.2020 N 265-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" в их взаимосвязи признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они ввиду своей пробельности относительно решения вопроса об изменении цены длящегося договора (или о его расторжении) в связи с изменениями после его заключения налогового закона, в силу которых при исполнении этого договора у поставщика возникает обязанность по уплате НДС, допускают взыскание поставщиком дополнительного вознаграждения, компенсирующего последствия указанных изменений налогового закона, с покупателя, который не имеет возможности принять соответствующие суммы налога к вычету для компенсации перелагаемых на него потерь.

Так, согласно Постановлению КС РФ предусмотрено временное правовое регулирование. В частности, до внесения в законодательство необходимых изменений, в случае если стороны не достигли с соблюдением гражданского законодательства соглашения об изменении цены длящегося договора или о его расторжении в связи с изменениями после его заключения налогового закона, в силу которых при исполнении этого договора возникает обязанность поставщика уплатить налог на добавленную стоимость: поставщик вправе обратиться в суд с требованием об увеличении цены в пределах половины приходящейся на соответствующую операцию суммы налога, которая уплачивается в бюджет, если дальнейшее исполнение длящегося договора лишает его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении этого договора, в том числе влечет имущественные потери, а покупатель, не имеющий права воспользоваться налоговым вычетом, отказался изменить договор или расторгнуть его; цена, согласованная в длящемся договоре с физическим лицом, не может быть изменена, за исключением случаев, когда физическое лицо при заключении и исполнении договора осуществляет предпринимательскую деятельность.

Как следует из предписания инспекции государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области № ЛК-160-25 от 23.07.2025 в связи с односторонним изменением Обществом размера платы за содержание жилого помещения в МКД без проведения общего собрания собственников на 5%, ООО «УК СЭИС-2» предписано исключить из размера платы за содержание жилого помещения в МКД 5% суммы НДС и осуществить перерасчет размера платы за содержание жилого помещения собственникам помещений в МКД с учетом исключенных 5% суммы НДС в срок до 15 августа 2025 года.

С учетом изложенного, ООО «УК СЭИС-2» незаконно начислила 5% суммы НДС и обязана пересчитать размер платы за содержание жилого помещения, установленного договором управления и с учетом индексации, которая производилась за период с 2015-2025 год. Из материалов дела и пояснений сторон, суд сделал вывод о том, что до принятия окончательного решения по факту незаконного начисления 5%НДС, собственники зафиксировали сумму в размере 33 руб. 61 коп., чтобы ООО «УК СЭИС» не производило доначисление 5%. Несмотря на то, что собственники утвердили размер платы в размере 33р.61 коп., то указанная плата должна быть также проиндексирована, поскольку в договоре управления имеется пункт о ежегодной индексации суммы платежа. Данный факт ответчиками не оспаривался. Пункт договора о ежегодной индексации не признан недействительным.

Согласно протоколу общего собрания от 27.08.2025 по четвертому вопросу собственниками принято решение об утверждении направления использования денежных средств, образующихся в результате перерасчета с 01.01.2025 размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в связи с исключением 5% суммы НДС (использовать денежные средства на благоустройство дворовой территории согласно плана на 2025 год).

Суд считает, что положения данного пункта протокола общего собрания является недействительным, поскольку согласно предписания инспекции государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области № ЛК-160-25 от 23.07.2025 ООО «УК СЭИС-2» предписано исключить из размера платы за содержание жилого помещения в МКД 5% суммы НДС и осуществить перерасчет размера платы за содержание жилого помещения собственникам помещений в МКД с учетом исключенных 5% суммы НДС в срок до 15 августа 2025 года. Таким образом, ООО «УК СЭИС-2» должно пересчитать задолженность, а не вернуть денежные средства гражданам. Перерасчет –повторный расчет суммы за коммунальные услуги с учетом обстоятельств. Перерасчет делается для того, чтобы выявить и урегулировать недоплаты или переплаты:стоимость услуги может быть увеличена или уменьшена. Из протокола общего собрания № 1/2025 от 05.06.2025 следует, что по 8 и 9 вопросу собственники решеили утвердить годовой план текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме на 2025 год с выполнением п. 2.11 Приложения 7 по согласованию с управляющей компанией этапов и источников финансирования; утверждения перечня элементов благоустройства придомовой территории. Согласно Приложения 7 утвержден план на 2025 год, источником финансирования указана плата за услуги по содержанию, текущему обслуживанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. В данном случае собственниками не указана конкретная сумма, расчет, не указан источник финансирования, какая сумма подлежит на выполнение тех или иных работ.

Кроме того, суд отмечает, что в случае невыполнения предписания жилищной инспекции по перерасчету платы, ООО «УК СЭИС-2» будет привлечено к административной ответственности и наложен штраф. Таким образом, ООО «УК СЭИС-2» не имеет полномочий на перечисление денежных средств с учетом перерасчета на счета граждан, либо на счет самой организации.

Согласно протоколу общего собрания от 27.08.2025 по пятому вопросу собственниками принято решение об утверждении внесения изменений в договор № 31/15от 01.05.2015, а именно размер платы будет ежегодно определяться общим собранием собственников помещений в доме с учетом предложений управляющей компании, т.е. об исключении из договора управления пункта о ежегодной индексации платы.

Данный пункт протокола суд считает недействительным, поскольку в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ к существенным условиям договора управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также в силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон или в судебном порядке договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом, управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке) и изменяет установленный договором управления размер платы.

Собственники помещений многоквартирного жилого дома не вправе в одностороннем порядке отменять и пересматривать ранее утвержденные тарифы за фактически оказанные услуги на обслуживание и ремонт, а также иные дополнительные услуги, поскольку в силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оспариваемым решением по вопросу№ 5 собственники многоквартирного жилого дома фактически отменили тарифы, утвержденные решением общего собрания собственников, внесли изменения в договор управления в части индексации.

При этом условия договора управления многоквартирным домом в установленном порядке изменены не были.

В договоре управления содержится перечень работ, в т.ч. и дополнительных работ, которые обязан производить управляющая компания, в связи с чем и были первоначально установлены тарифы. Изменяя тарифы, собственники не изменили условия договора, не исключили из него часть дополнительных работ, которые управляющая компания обязана оказывать собственникам в соответствии с утвержденными тарифами.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, учитывая, что принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решений по оспариваемым вопросам собрания, оформленных протоколом, может привести к существенным неблагоприятным последствиям, к которым, в том числе относятся нарушения законных интересов как самого истца, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества, приходит к выводу о том, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по оспариваемому вопросу, приняты с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в связи с чем подлежат признанию недействительными.

Как указывает истец, принятые на оспариваемом общем собрании тарифы не учитывают специфику конкретного многоквартирного дома, объема услуг и работ, которые выполняет истец и утверждены договором управления. Управляющая компания будет лишена закупать материалы для содержания общего имущества в полном объеме, содержать штат.

В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 данного Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Фактически собственники, действуя в рамках своих полномочий, изменили размер платы на содержание жилья на общем собрании, тем самым в одностороннем порядке изменили условия договора управления многоквартирного дома в данной части.

Принятым решением оформлено волеизъявление собственников помещений многоквартирного дома по изменению условий договора управления, который ранее был определен в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом на основании положений ч. 7 ст. 156, ч. 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, ст. 432, 450 - 453 ГК РФ. При таких обстоятельствах суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном по вопросу № 5 принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке), изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации).

Собственники указанного многоквартирного дома, не лишены возможности инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке (ст. 162 ЖК РФ).

Ни гражданское, ни жилищное законодательство не обязывают управляющую организацию заключить дополнительное соглашение к договору управления на условиях, которые без ее участия определены собственниками помещений многоквартирного дома.

То обстоятельство, что установление размера платы за содержание и текущий ремонт относится к компетенции общего собрания собственников помещений, это не позволяет устанавливать размер такой платы произвольно, а также без учета положений договора управления, которыми установлен порядок определения размера платы (индексации).

В свою очередь, положения п. 4.2 договора управления от 01.05.2015 № 31/15 не ограничивают право собственников помещений дома определять окончательный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения данные положения договора управления, и направлены лишь на исключение возможности установления такого размера платы за содержание жилого помещения, который не будет обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Каких-либо доказательств того, что названные положения договора управления являются крайне невыгодными для собственников и были включены в договор в результате стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, в материалы дела не представлено. Более того, в установленном законом порядке ни договор управления в указанной части, ни решение собрания собственников жилых помещений дома от 01.05.2025 № 31\15, на основании которого был заключен названный договор управления, оспорены не были, недействительными не признаны.

В данном случае договор управления был заключен между истцом и собственниками помещений дома с 01.05.2015 и с этого момента исполнялся сторонами на протяжении более 8 лет без каких-либо возражений и заявлений о недействительности его положений. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Вынося на обсуждение общего собрания собственников МКД вопрос об изменении условий Договора управления, ответчики абстрагировались от того обстоятельства что, в соответствии с действующим законодательством изменение договора возможно лишь по соглашению сторон, а в одностороннем порядке только при наличии доказательств ненадлежащего исполнения договора той из сторон чьи обязательства подлежат изменению. На стадии, предшествующей подготовке к общему собранию, ответчики не предъявили доказательств неисполнения условий Договора управления истцом. Следовательно, вынесение на обсуждение общего собрания МКД этого вопроса является безосновательным.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.При подаче иска истцом в порядке ст. 330.19 НК РФ оплачена государственная пошлина в сумме 20000 руб., которая подлежит взысканию с ответчиков в равных долях.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами. При рассмотрении дела истцом понесены расходы по направлению иска, уточненных требований ответчикам на сумму 4296 руб. 00 коп., которые подлежат частичному удовлетворению. В исковом заявлении указано три ответчика, которым 24.09.2025 направлен иск и согласно списка почтовых отправлений сумма пересылки составила 302 руб. 40 коп.; 30.09.2025 направлены уточненные требования по иску на сумму - 273 руб. 60 коп. и указанная сумма в размере 576 руб. 00 коп. должна быть с них взыскана. Почтовые расходы по направлению другим собственникам дома (не участникам процесса) искового заявления не подлежит оплате ответчиками, и в указанной части по оплате почтовых расходов требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ООО «УК СЭИС-2» -удовлетворить частично.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> по вопросу № 4,5 повестки общего собрания собственников, оформленного протоколом № 2/2025 от 27 августа 2025 года.

Взыскать солидарно с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №), ФИО11 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) в пользу ООО «УК СЭИС-2 (ИНН №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 20000 рублей, а также почтовые расходы в сумме 878 рублей 40 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новгородский областной суд через Боровичский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: Л.В.Эгоф

Мотивированное решение составлено 22 апреля 2026 года.