Решение № 2-1523/2020 2-46/2021 2-46/2021(2-1523/2020;)~М-1633/2020 М-1633/2020 от 10 марта 2021 г. по делу № 2-1523/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес изъят>

11 марта 2021 года Дело <номер изъят>

Дербентский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Яралиева Т.М., при секретаре судебного заседания Касумовой Н.Г., с участием помощника прокурора <адрес изъят> ФИО1, представителя истца ФИО2 по доверенности - адвоката Мурадов М.В., истицы ФИО5 и ее представителя по доверенности - адвоката Исрафилова Э.И., ответчика ФИО6, представителя ответчицы ФИО7 по доверенности ФИО8 и ответчика ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО2 о выселении и по иску ФИО5 о признании договоров купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительными, применении последствий недействительности сделки, исключении (аннулировании) из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО2, с учетом внесенных в ходе судебного разбирательства дела изменений и уточнений, обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО3 и ФИО4 о выселении их из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

ФИО5, с учетом внесенных в ходе судебного разбирательства дела изменений и уточнений, обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО9 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, площадью 450 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> и размещенного на нем жилого дома, находящегося по адресу: <адрес изъят>, заключенного между ФИО10 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, площадью 450 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> и размещенного на нем жилого дома, находящегося по адресу: <адрес изъят>, заключенного между ФИО6 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, площадью 450 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> и размещенного на нем жилого дома, с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 126,8 кв.м., находящегося по адресу: <адрес изъят>, заключенного между ФИО7 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, о применении последствий недействительности сделки, исключении (аннулировании) из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом.

Определением Дербентского городского суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ указанные дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности - адвокат Мурадов М.В. М.В. иск ФИО2 поддержал, исковые требования ФИО5 не признал и пояснил, что ФИО2 принадлежит земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером <номер изъят>, находящиеся по адресу: <адрес изъят>. Право собственности им приобретено на основании договора купли - продажи земельного участка с жилым домом от 27.02.2017г., заключенного между ФИО2 и ФИО7 В доме истца в настоящее время проживает ответчица ФИО5 и двое ее детей, которые добровольно отказываются освободить жилое помещение. В адрес ответчиков была направлена претензия ДД.ММ.ГГГГ о добровольном освобождении дома, которая осталась без ответа. Статья 35 Конституции РФ гарантирует право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Ответчики членами семьи собственника жилого помещения не являются, но, несмотря на это, отказываются добровольно покидать принадлежащее истцу на праве собственности жилой дом, в отсутствие на то законных оснований продолжают проживать в жилом помещении. Считает, что оспариваемые ФИО5 сделки по купле-продаже земельного участка и размещенного на нем жилого дома заключены в соответствии с требованиями закона. Оснований для признания недействительными (ничтожным) договоров купли-продажи земельного участка, площадью 450 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> и размещенного на нем жилого дома, находящегося по адресу: <адрес изъят>, в том числе от 27.02.2017г., а также об исключении (аннулировании) из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом не имеется. Кроме того, истицей ФИО5 пропущен и срок исковой давности по заявленным требованиям, учитывая при этом, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен 27.02.2017г., а она обратилась в суд с требованием о признании его недействительным по истечении трех лет, то есть ДД.ММ.ГГГГ, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. По этим основаниям просит суд исковые требования ФИО2 удовлетворить, а в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказать.

ФИО5 и ее представитель по доверенности - адвокат Исрафилов Э.И. исковые требования ФИО2 не признали, свои исковые требования поддержали и пояснили, что в ходе рассмотрения дела выяснилось, что ФИО6 заключил формальный договор купли - продажи(купчая земельного участка с жилым домом) не с ФИО2, а с ФИО7 через ее супруга ФИО9 Далее ФИО7 27.02.2017г. был заключён ничтожный договор купли-продажи этого же земельного участка с жилым домом с ФИО2 Ни до смерти мужа истицы, ни после его смерти дом и земельный участок никому не передавали, семью Р-вых до настоящего времени никто не беспокоил, на дом с земельным участком никто не претендовал. По почте ответчик по иску ФИО2 отправил требование о выселении. В соответствии со ст. ст. 549 и 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 433 ГК РФ). В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Исполнение обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть произведено в месте нахождения такого имущества (п. 1 ст. 316 ПСРФ). Таким образом, никто из ответчиков не может считать себя добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, так как ни одному из них спорные объекты в соответствии с требованиями законодательства не были переданы. В этой связи они не проявили при заключении договоров купли-продажи должную внимательность и осмотрительность, в противном случае было бы поставлено непременное условия об освобождении дома от притязаний третьих лиц. А между тем, все они знали и не могли не знать, что в доме проживают на протяжении всего этого времени лица, которые даже не предполагали о том, что они уже, якобы, утратили право на спорные объекты. О том, что дом был переоформлен умершим ФИО10 (умерший супруг истицы) на имя ФИО6, а также обо всех последующих сделках истице и членам ее семьи стало известно лишь после того, как по почте к ним поступило заявление ФИО2, а о сделке между ФИО7 и ФИО2 истице стало известно лишь в ходе настоящего судебного разбирательства. Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. По этим основаниям просят суд в иске ФИО2 отказать и удовлетворить исковые требования ФИО5 в полном объеме.

Представитель ответчицы ФИО7 по доверенности ФИО8, а также ответчик Мурадов М.В. С.В. исковые требования ФИО5 не признали и пояснили, что ФИО7 купила дом с земельным участком по адресу: <адрес изъят> ФИО6 за 2 500 000 руб., о продаже дома они узнали по объявлению. Прежде чем купить дом супруг ФИО7 - Мурадов М.В. С.В. ездил смотреть на него, он ему понравился, при этом в доме были какие-то люди и на его вопрос ФИО6 ответил, что они квартиранты и скоро освободят дом. Никаких обременений дом не имел, они поехали к нотариусу и оформили договор купли-продажи, произвели полный расчет, при этом по просьбе продавца в договоре была указана меньшая сумма. Через некоторые время он поехал в свой купленный дом и попросил этих людей съехать с дома, но они начали возмущаться и заявлять, что ФИО6 обещал им дать больше времени. По этому вопросу он обращался также к участковому уполномоченному полиции. Спустя некоторое время семье нужны стали деньги в связи со свадьбой дочери, и они решили продать дом, после чего нашли покупателя ФИО2 и они продали дом ему. Считают, что они являются добросовестными покупателями жилого дома и земельного участка, заключенные ими сделки соответствуют требованиям закона, оснований для признания их недействительными не имеется, а потому просят суд в иске ФИО5 отказать.

Представитель третьего лица - Дербентского межмуниципального отдела Управления Росреестра по РД, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, сведения о причинах неявки суду не представил, ходатайство об отложении судебного разбирательства дела не заявил, а потому суд принял решение о рассмотрении дела в его отсутствие.

Проверив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения и доводы сторон, заключение помощника прокурора <адрес изъят> ФИО1, полагавшего иск ФИО2 подлежащим оставлению без удовлетворения, а исковые требования ФИО5 подлежащими удовлетворению, суд считает исковые требования ФИО2 подлежащими оставлению без удовлетворения, а иск ФИО5 подлежащим удовлетворению.

Так, из материалов дела следует и судом установлено, что супруги Р-вы (умерший ДД.ММ.ГГГГ. ФИО10 и истица ФИО5) являлись сособственниками (общая совместная собственность) земельного участка, площадью 450 кв.м., и размещенного на нем жилого дома, площадью 126,8 кв.м., находящегося по адресу: <адрес изъят>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка и размещенного на нем жилого дома, находящегося по адресу: <адрес изъят>.

По условиям договора продавец ФИО10 продал и передал в собственность покупателя ФИО6 жилой дом и земельный участок, а покупатель купил указанное недвижимое имущество за 500 000 рублей и принял его.

После заключения договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД.

Удовлетворяя требования ФИО5 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, суд исходит из того, что фактически деньги в сумме 500 000 руб., указанные в договоре, покупателем ФИО6 не передавались продавцу ФИО10, при этом ФИО6 действовал по поручению ФИО14, который на тот момент являлся управляющим филиала «ЭОС» ООО КБ «ЭСИД», с которым ФИО10 18.09.2012г. был заключен кредитный договор <номер изъят> на сумму 2 400 000 руб., эти деньги были переданы им ФИО10 в счет исполнения кредитного договора, а не в счет покупной цены за жилой дом и земельный участок.

Кроме того, заключенная между сторонами сделка купли-продажи от 18.02.2011г. фактически не была исполнена, намерений на продажу своего жилья ФИО10 не имел, вследствие чего указанный договор является мнимой сделкой.

В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании вышеприведенной правовой нормы необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Суд считает, что в ходе разбирательства дела установлены обстоятельства, указывающие на мнимость заключенной между сторонами сделки, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять, оспариваемая сделка действительно не была исполнена и не породила правовых последствий для третьих лиц.

Правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (статья 454 ГК РФ).

Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Совокупный системный анализ приведенных выше правовых норм свидетельствует о том, что мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что фактически жилой дом и земельный участок были переданы в качестве залога в обеспечение кредитного договора (договора займа) ФИО10 управляющему филиалом «ЭОС» ООО КБ «ЭСИД» ФИО14, последнему были переданы документы на дом и по устному его (ФИО14) поручению (требованию) между ФИО6 и ФИО10 была заключена мнимая сделка по купле - продаже земельного участка с жилым домом, с обязательством возврата дома и земельного участка после возврата полученных взаймы денежных средств.

Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, которые являются и соседями семьи Р-вых, видно, что Р-вы хотели продать дом или продали его они не слышали, что этот дом купили другие лица, в том числе и ФИО2, им также ничего не известно.

Из пояснений ответчика ФИО6 в суде следует, что при заключении и подписании договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома он денег ФИО10 не передавал и от ФИО7 или от ФИО9 денег также не получал, свидетелем передачи денег от ФИО9 к ФИО14 не являлся.

Из пояснений истицы ФИО5 и материалов дела также следует, что указанный жилой дом является для нее и ее двоих малолетних детей единственным жильем, намерений продать дом они не имели, проживали и продолжают проживать в нем по настоящее время, оплачивая коммунальные услуги и неся бремя содержания данного имущества.

Оценивая пояснения ответчика ФИО9 и показания свидетеля ФИО14, данные ими в судебном заседании относительно обстоятельств совершенных сделок, суд приходит к выводу, что они носят крайне противоречивый и непоследовательный характер и не указывают на действительность заключенных сделок в отношении спорного недвижимого имущества.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен без намерения произвести реальную передачу имущества, что противоречит правовой природе договора купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, который обязуется принять этот товар (статья 454 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Отчуждение указанной спорной недвижимости противоречит существу возникших между сторонами правоотношений, нарушает права и законные интересы истицы ФИО5, а также права и охраняемые законом интересы ее малолетних детей.

С учетом изложенного являются незаконными и недействительными также заключенные сторонами в последующем сделки по купле-продаже земельного участка, площадью 450 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> и размещенного на нем жилого дома, находящегося по адресу: <адрес изъят>, в том числе между ФИО6 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ и между ФИО7 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Несмотря на то, что переход права собственности на спорное недвижимое имущество от ФИО10 к ФИО6 был зарегистрирован, представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства подтверждают доводы истицы ФИО5 о том, что жилой дом и земельный участок в действительности не продавались и не покупались, а государственная регистрация перехода права собственности в Управлении Росреестра по РД была осуществлена лишь для вида формального исполнения сделки.

Следовательно, подлежат исключению (аннулированию) из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой <адрес изъят> от ДД.ММ.ГГГГ. и <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчиков по иску ФИО5 о законности и действительности оспариваемых сделок по купле-продаже спорного земельного участка и жилого дома, об отсутствии оснований для признания их недействительными, о добросовестности приобретателей спорного недвижимого имущества носят несостоятельный характер и опровергаются исследованными в судебном заседании доказательствами.

Нельзя согласиться с доводами представителя истца ФИО2 - адвоката Мурадов М.В. и о пропуске истицей ФИО5 срока исковой давности, в том числе по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и размещенного на нем жилого дома, заключенного между ФИО7 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Срок исковой давности применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) пунктом 1 статьи 200 ГК РФ определено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что о нарушенном праве истица ФИО5 узнала в 2020 году, когда ответчики стали требовать от нее освобождения жилого дома, где она проживает вместе со своими малолетними детьми, а о наличии отдельных оспариваемых сделок по купле-продаже земельного участка и жилого дома она узнала только в ходе настоящего судебного разбирательства.

Приходя к выводу об отсутствии в данном случае оснований для применения срока исковой давности, суд учитывает также, что оспариваемые ФИО5 сделки до настоящего времени фактически не были исполнены, земельный участок и жилой дом к покупателям фактически не переходили.

Таким образом, с учетом совокупности изложенных обстоятельств суд считает исковые требования ФИО5 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Удовлетворение исковых требований ФИО5 по существу исключает возможность удовлетворения иска ФИО2 о выселении ФИО5 и ее малолетних детей ФИО3 и ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

Обстоятельства, на которых ссылается сторона истца ФИО2 в обоснование своих требований, сами по себе, в том числе с учетом установленных судом обстоятельств, не могут стать основаниями для удовлетворения его иска.

В связи с удовлетворением иска ФИО5, с ответчиков в пользу истицы подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., которые подтверждаются квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ <номер изъят>.

Кроме того, в соответствии со ст. 144 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска ФИО5, принятые меры по его обеспечению определением Дербентского городского суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о выселении ФИО5, ФИО3 и ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, отказать.

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, площадью 450 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> и размещенного на нем жилого дома, находящегося по адресу: <адрес изъят>, заключенного между ФИО10 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, площадью 450 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> и размещенного на нем жилого дома, находящегося по адресу: <адрес изъят>, заключенного между ФИО6 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, площадью 450 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> и размещенного на нем жилого дома, с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 126,8 кв.м., находящегося по адресу: <адрес изъят>, заключенного между ФИО7 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделки, исключить (аннулировать) из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой <адрес изъят> от ДД.ММ.ГГГГ. и <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО6, ФИО7 и ФИО2 солидарно в пользу ФИО5 денежные средства в виде возмещения расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) руб.

Сохранить действие мер по обеспечению иска, принятых определением Дербентского городского суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ, до исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан через Дербентский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Резолютивная часть решения объявлена ДД.ММ.ГГГГ.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.М. Яралиев