Решение № 2-3542/2017 2-3542/2017 ~ М-3125/2017 М-3125/2017 от 24 декабря 2017 г. по делу № 2-3542/2017

Дело № 2-3542/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2017 года Кировский районный суд города Перми в составе

председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

при секретаре Королько Л.И.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на нежилые помещения, общей площадью ....... кв.м., номера на поэтажном плане 1-6 (согласно техническому плану), этаж: чердачный, расположенные по <адрес>

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи нежилых помещений на чердачном этаже, согласно пункту 1.2 которого, ФИО2 (продавец) обязуется построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать ей в собственность нежилые помещения, общей площадью ....... кв.м., расположенные на чердачном этаже над квартирами №, № по <адрес>. Продавец обязался заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи нежилого помещения по вине ответчика не заключен. Условия предварительного договора купли-продажи в части оплаты стоимости нежилого помещения она выполнила в полном объеме. Застройщик ФИО2 своих обязательств по передаче ей нежилого помещения в собственность не исполнил, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с данным иском.

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала, пояснила также, что дом на сегодняшний день построен и введен в эксплуатацию. Спорные помещения расположены в мансардном этаже, используются в качестве жилого помещения. Изначально по проекту предусматривалось строительство трехэтажного этажного дома, но фактически дом четырехэтажный, оснащен системами для предоставления коммунальных услуг.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался по имеющимся в деле адресам и в силу положений 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признает ответчика извещенным о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, из условий которого следует, что продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью ....... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей, находящийся по <адрес>, (пункт 1.1). По настоящему договору продавец обязуется перед покупателем на указанном земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить нежилое (чердачное) помещение в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирами № и №, общей площадью приблизительно – ....... кв.м., 1 подъезд, расположенное по <адрес>. (пункт 1.2). Характеристики объекта недвижимости указаны в приложении 1 к настоящему договору (пункт 1.3).

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что право собственности на помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности на нежилое (чердачное) помещение.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, указанное нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю на согласованную сторонами цену в размере ....... рублей, которую покупатель уплачивает продавцу в следующем порядке (с учетом дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ): ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что нежилое (чердачное) помещение будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи. Обязательства продавца будут считаться исполненными после заключения основного договора и государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить трехэтажный жилой дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи с покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту. Продавец гарантирует исправную работу всех коммуникаций, подведенных к данному нежилому помещению, возможность проверки которой наступит после установки жильцами необходимого оборудования, что даст возможность жильцам в будущем перевести данное помещение из нежилого в жилое (пункт 4.1.4). Покупатель обязан: оплатить нежилое (чердачное) помещение, указанное в пункте 1.2 настоящего договора в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 настоящего договора (пункт 4.3.1); принять нежилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных настоящим и основным договором, подписать передаточный акт.

В приложении 1 к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ указаны характеристики объекта недвижимости – нежилое чердачное помещение, общей площадью 110 кв.м. в 1 подъезде дома.

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены, что подтверждено чек-ордерами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму ....... рублей, актом приема-передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ....... рублей, актом приема-передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ....... рублей.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан промежуточный акт приема-передачи нежилого помещения.

Исковые требования ФИО1 о признании права собственности на спорное нежилое помещение в многоквартирном доме основаны на том, что строительство многоквартирного дома завершено, помещение ей фактически передано, однако, договор купли-продажи не заключен, право собственности не оформлено.

В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения договорных обязательств сторон) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если, сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купле-продаже, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Поэтому заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилого прмещения, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, но и обязанность истца ФИО1 по его оплате, то есть произвести предварительную оплату предмета основного договора купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом.

По условиям заключенного предварительного договора (пункт 4.1.3) основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, при этом, продавец вправе изменить указанный срок не более чем на три месяца (пункт 4.2.1).

Однако на момент рассмотрения дела судом договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Исполнение истцом финансовых обязательств по оплате строительства указанного нежилого помещения подтверждено материалами дела, ответчиком факт исполнения истцом обязательств не оспорен.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ФИО2, а при неисполнении обязательства ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, где указано, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Свои обязательства по договору ФИО1 выполнила в полном объеме, оплатив стоимость нежилого помещения в размере 2000 000 рублей, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется.

Техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ФГУП ......., на трехэтажный многоквартирный жилой дом по <адрес>, подтверждается создание жилого дома площадью ....... кв.м. В доме имеется техническое подполье и чердак. Дом оборудован электро- и сантехническими устройствами. Данное здание имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества с определенными свойствами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ департаментом ....... выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства – трехэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>

Согласно представленному истцом заключению ООО «Бизнес-Эксперт», составленному ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом, расположенный по <адрес> – трехэтажный с мансардой и подвалом.

Из указанного заключения следует, что по результатам осмотра помещений, расположенных на квартирами № и № выявлено: фактическое расположение границ помещений соответствует плану, представленному в приложении № к предварительному договору купли-продажи нежилого (чердачного) помещения от ДД.ММ.ГГГГ. В исследуемых помещениях выполнена перепланировка и образованы следующие функциональные помещения: .......

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Щ. составлен технический план на нежилое помещение, площадью ....... кв.м. (помещения 1-6 на плане), расположенное в мансарде жилого дома по <адрес>. Из технического описания помещения следует, что оснащено центральным отоплением, электроснабжением, канализацией, горячим и холодным водоснабжением.

Таким образом, согласно материалам дела, жилой дом является созданным, спорное нежилое помещение является законченным строительством объектом, к которому подведены все необходимые коммуникации, исходя из чего, суд приходит к выводу, что помещение может использоваться по назначению как объект недвижимого имущества.

Кроме того, из заключения ООО «.......» следует, что помещения, расположенные на мансардном этаже жилого дома по <адрес> над квартирами № и № можно использовать в качестве жилых. Согласно доводам истца ФИО1 помещение используется в качестве жилого, с ДД.ММ.ГГГГ она и члены ее семьи проживают в нем, оплачивают коммунальные услуги.

Однако, обстоятельства, связанные с использованием спорного помещения, предметом спора не являются, в связи с чем, судом не исследуются.

Ответчик ФИО2 не оспаривает факт исполнения истцом ФИО1 финансовых обязательств по договору и наличие у нее оснований для приобретения права собственности на нежилое помещение в соответствии с заключенным договором.

Однако, до настоящего времени вышеназванный объект недвижимости ответчиком истцу не передан, соответственно право собственности истца на вышеуказанное жилое помещение не оформлено.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком нарушены свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ по передаче истцу спорного нежилого помещения, исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основания возникновения права собственности, основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1 надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору купли-продажи путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании за ней права собственности на помещение в построенном доме, а потому заявленные истцом требования в силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации статей 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

При таких обстоятельствах, данное решение, после вступления его в законную силу, будет являться основанием для регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество за ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилые помещения, общей площадью ....... кв.м., номера на поэтажном плане 1-6 (согласно техническому плану), этаж: чердачный, расположенные по <адрес>.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Д.О. Хузяхралов