Решение № 3А-14/2025 3А-14/2025~М-9/2025 М-9/2025 от 18 сентября 2025 г. по делу № 3А-14/2025

Дело № 3а-14/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курган 9 сентября 2025 г.

Курганский областной суд в составе

председательствующего судьи Пшеничникова Д.В.

при секретаре Губиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане <адрес> с участием представителя административного ответчика – ФИО1 административное дело по административному иску ФИО2 к ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения, установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 24 апреля 2025 г. обратилась в Курганский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», ГБУ, бюджетное учреждение) о признании незаконным решения от 20 марта 2025 г. № № об отказе в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности здания магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 720 000 руб.

Согласно отчету оценщика общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» ФИО3 от 14 февраля 2025 г. № 18-02/2025 рыночная стоимость указанного здания по состоянию на 7 февраля 2025 г. составила 720 000 руб.

21 февраля 2025 г. ООО ФИО2 обратилась в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 7 февраля 2024 г. в размере 720 000 руб. согласно отчету об оценке от 14 февраля 2025г. № 18-02/2025.

Решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 20 марта 2025 г. № № в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на нормы Налогового кодекса Российской Федерации, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), административный истец считал свои права нарушенными необходимостью нести бремя повышенной налоговой нагрузки, находящейся в прямой зависимости от величины кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, в связи с чем просил признать незаконным решение ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость магазина здания в размере его рыночной стоимости – 720 000 руб. по состоянию на 7 февраля 2025 г.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель С.Т.Н., действующая на основании доверенности, участия не принимали, о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще, в ходатайстве, направленном до начала судебного заседания, представитель просила заявленные требования удовлетворить, установить кадастровую стоимость здания магазина в размере 720000 руб., выразила согласие с заключением эксперта от <...> №.

Также от представителя ФИО2 – С.Т.Н. до начала судебного заседания поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на дату после 3 октября 2025 г. в связи с занятостью представителя в арбитражном процессе, которое судом отклонено ввиду неуважительности причины неявки.

Представитель административного ответчика ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» генеральный директор ФИО1, действующая на основании Устава ГБУ, возражала против удовлетворения административного иска.

Заслушав объяснения представителя стороны административного ответчика, эксперта ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от <...> № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ) и постановления Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Курганской области с 1 января 2021 г.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Административные требования, заявленные в порядке части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат рассмотрению судом в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается письменными материалами административного дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит здание магазина с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 354,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 2 декабря 2024 г. кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 3993 593 руб. 18 коп. и применяется с 1 января 2024 г.

Полагая кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости завышенной, административный истец 21 февраля 2025 г. обратилась в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, с приложением отчета об оценке от 14 февраля 2025 г. № 18-02/2025, подготовленного оценщиком ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 7 февраля 2025 г. составила 720 000 руб.

Оспариваемым решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 20 марта 2025 г. № № в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказано по причинам, указанным в разделе V оспариваемого решения, в связи с допущенными, по мнению ГБУ, оценщиком ФИО3 нарушениями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, а именно:

1 - оценщик в рамках сравнительного подхода указал, что состояние здания неудовлетворительное, однако по данным онлайн-калькулятора физического износа оцениваемого здания составляет всего 38 %, что соответствует удовлетворительному состоянию и свидетельствует о некорректном определении физического состояния здания;

2 - оценщиком выбраны объекты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по критерию площади;

3 - оценщиком использован объект-аналог № 2, скриншот объявления которого подготовлен 7 февраля 2025 г. с сайта OLAN с ценой продажи 300000 руб., тогда как на сайте Авито стоимость того же объекта составляет 400000 руб., что влечет за собой искажение итоговой рыночной стоимости;

4 - оценщиком использовано архивное объявление о продаже объекта-аналога № 4;

5 - в рамках сравнительного подхода оценщиком некорректно произведены корректировки на тип объекта;

6 - оценщиком не мотивирован отказ от доходного подхода с учетом того, что объект недвижимости относится к сегменту коммерческой недвижимости.

В силу части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае необходимости использования специальных знаний обстоятельства, подлежащие установлению судом, разрешаются посредством экспертизы.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя административного истца по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой поручалось эксперту ИП ФИО4

Согласно выводам экспертного заключения эксперта ФИО4 № 03-25 от 27 августа 2025 г., при составлении отчета об оценке от 14 февраля 2025 г. № 18-02/2025 оценщиком ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес планирования» ФИО3 нарушения №№ 1-4, указанные в разделе V оспариваемого решения ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 20 марта 2025 г. № №, послужившие основанием к отказу в принятии Отчета от 14 февраля 2025 г. № 18-02/2025, не выявлены.

Как следует из содержания экспертного заключения и пояснений эксперта в судебном заседании, по сути, высказанные в разделе V оспариваемого решения замечания №№ 1-4, основаны на предположениях специалистов ГБУ, которые не могут быть квалифицированы судом в качестве допущенных оценщиком нарушений федеральных правил и стандартов оценки.

Указанные в разделе V оспариваемого решения ГБУ в качестве допущенных нарушений в отчете от 14 февраля 2025 г. № 18-02/2025 замечания №№ 5 и 6 по заключению эксперта имеют место, однако: замечание № 5 – носит характер описки, допущенной оценщиком при описании корректировки на тип объекта недвижимости, при том что в расчете стоимости объекта оценки сама корректировка применена верно, а итоговая стоимость объекта оценки не искажена, то есть допущенная описка выступила формальным основанием к отказу; замечание № 6 имеет место лишь отчасти и также носит формальный характер, связанно с полнотой мотивирования оценщиком его отказа от применения доходного подхода в оценке, которое в действительности также не повлияло на итоговый результат оценки стоимости здания, так как невозможность применения доходного подхода в данном случае для оценщика (равно как и для любого другого специалиста в области оценки) являлось очевидным ввиду неразвитости рынка аренды подобных объектов в сельской местности Курганской области, реального технического состояния неиспользуемого в коммерческой деятельности объекта, что в целом также не могло выступать основанием к отказу в принятии отчета.

Не найдя существенных ошибок в отчете оценщика ФИО3 от 14 февраля 2025 г. № 18-02/2025, указанных в разделе V решения ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» 20 марта 2025 г. № №, рыночная стоимость объекта экспертом не определялась (вопрос № 2 определения о назначении экспертизы).

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение и показания эксперта относятся к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу.

Эксперт ФИО4, проводившая судебную экспертизу, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для дачи экспертных заключений в данной сфере деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, его выводы предельно ясны и обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами; по ходатайству представителя ГБУ эксперт ФИО4 допрошена в судебном заседании, в котором дала исчерпывающие ответы на интересующие сторону вопросы о ходе экспертизы и мотивах, которые привели эксперта к выводам, данным в письменном заключении.

После допроса эксперта в судебном заседании от представителя стороны административного ответчика ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы не поступило, у суда основания для назначения дополнительной либо повторной экспертизы (ст. 83 КАС РФ) отсутствуют.

Суд, исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами административного дела и пояснениям, данными экспертом в судебном заседании, приходит к выводу о соответствии экспертного заключения и его выводов действующему законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, требованиям относимости и допустимости в качестве доказательства по административному делу, которое не вызывает у суда сомнений в его достоверности.

С учетом подтвержденной заключением эксперта обоснованностью отчета оценщика ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» ФИО3 от 14 февраля 2025 г. № 18-02/2025, определившим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 720 000 руб., суд находит решение ГБУ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта по основаниям, приведенным в разд. V решения № №, незаконным, вынесенным по формальным причинам, которые согласно экспертному заключению либо отсутствовали вовсе, либо не могли повлиять на итоговый результат оценки.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г., и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ разрешение требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, несмотря на его факультативный и производный характер, не поставлено в зависимость от результата разрешения основного требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

С учетом изложенного, требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной, определенной оценщиком ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» ФИО3 в отчете об оценке от 14 февраля 2025 г. № 18-02/2025, подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 февраля 2025 года - дата обращения в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с удовлетворением требований административного иска и на основании статьи 111 КАС РФ в пользу ФИО2 за счет ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» подлежат взысканию понесенные судебные расходы в виде уплаченной по чек-ордеру от 21 апреля 2025г. государственной пошлины за подачу иска в сумме 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным решение ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 20 марта 2025 г. № №.

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО «Бюро независимых экспертиз» ФИО3 № 18-02/2025 от 14 февраля 2025г., в размере 720 000 рублей.

Взыскать с ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в пользу ФИО2 в возврат уплаченной государственной пошлины 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Судья Д.В. Пшеничников