Решение № 3А-306/2019 3А-306/2019~М-290/2019 М-290/2019 от 1 декабря 2019 г. по делу № 3А-306/2019

УИД 76OS0000-01-2019-000294-09

Дело № 3а-306\2019

Принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 декабря 2019 года гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Амелиной Я.Г. и помощником судьи Колюховой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об спаривании кадастровой стоимости земельного участка,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 02.07.2012г.

Также заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды, заключенном по итогам аукциона. На земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий административному истцу на праве собственности, в связи с чем он имеет право выкупа земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, которая учитывается при выкупе земельного участка, превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются его права.

В судебном заседании административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения с административным иском в суд поддержала.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований не представили.

От заинтересованного лица Управления муниципальной собственностью администрации городского поселения Переславля – Залесского Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором изложены возражения относительно административных исковых требований, которые сводятся к невозможности реализации ФИО2 права выкупа земельного участка, так как земельный участок располагается во второй зоне санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения города Переславля – Залесского (открытый водозабор озера Плещеево).

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок принадлежит ФИО2 на основании договора аренды от № от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы определен как ежегодная арендная платы, определенная по результатам рыночной оценки.

На земельном участке располагается объект капитального строительства, зарегистрированный за ФИО2 на праве собственности – здание продуктового магазина с кадастровым номером №, а также сооружение «Автостоянка» площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, зарегистрированное за ФИО2 на праве собственности.

08 ноября 2019г. ФИО2 подал в орган местного самоуправление заявление о предоставление ему земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату на основании п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

При приобретении таких земельных участков их цена исчисляется из кадастровой стоимости, как это установлено Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов (утв. постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015г. № 180-п).

В силу изложенного ФИО2 обладает исключительным правом на приобретение права аренды и право преимущественного выкупа земельного участка.

Тем самым, административный истец в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.

Доводы заинтересованных лиц о том, что к настоящему времени не вступило в законную силу решение Переславского районного суда Ярославской области от 27 сентября 2019г. об отказе в иске Администрации города Переславля-Залесского Ярославской области к ФИО2 о признании недействительным ввода в эксплуатацию здания продуктового магазина и сооружения «Автостоянка», об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об указанных объектах, не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

На указанное решение Администрацией города Переславля-Залесского подана апелляционная жалоба, в которой содержатся требования об отмене решения суда в части сооружения «Автостоянка» и принятии в этой части нового решения об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Тем самым, к настоящему времени право собственности ФИО2 на здание магазина органом местного самоуправления не оспаривается.

Также не могут быть приняты во внимание доводы заинтересованных лиц о том, что земельный участок располагается во втором поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения.

ФИО5 подано заявление о предоставлении ему земельного участка за плату без торгов. Данное заявление к настоящему времени не рассмотрено, в связи с этим выводы о наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка являются преждевременными.

Кроме того, следует учесть, что в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка.

Подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено ограничение в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Среди оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрено ограничение земельного участка в обороте (п. 6 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).

Однако в материалы дела не представлены доказательства с бесспорностью, подтверждающие нахождение земельного участка во втором поясе санитарной охраны источника питьевого водоснабжения.

В постановлении мэра г. Переславля-Залесского от 14.02.2002г. № 151 утверждены зоны санитарной охраны источника водоснабжения озера Плещеево.

Из представленных графических материалов с бесспорностью не следует, что земельный участок находится во второй зоне охраны источника питьевого водоснабжения, поскольку район расположения земельного участка на указанных материалах обозначен как зона 2-3 пояса санитарной охраны источника водоснабжения. Сделать однозначный вывод из данных материалов о том, что земельный участок располагается именно во втором, а не третьем поясе санитарной охраны источника водоснабжения, не представляется возможным.

В отношении 3 пояса санитарной охраны законом не распространяются ограничения на оборот земельных участков.

Между тем в Градостроительном плане земельного участка, выданном ДД.ММ.ГГГГ, ограничений в связи с нахождением земельного участка в втором поясе санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, не указано.

Тем самым, наличие либо отсутствие оснований для предоставления земельного участка за плату без торгов подлежит уточнению и разрешению в порядке рассмотрения поданного ФИО5 заявления.

Также следует отметить, что ФИО5 имеет право не только преимущественного выкупа, но и преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов, когда арендная плата определяется из кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом оценщика ООО «ПрофОценка» от 26 августа 2019г. № 19762\н рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02.07.2012г. составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиками сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиками.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений <адрес> относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

Свидетель ФИО1 – оценщик ООО «ПрофОценка» - в судебном заседании подтвердила выводы, содержащиеся в отчете, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.

Оценив показания свидетеля ФИО1 в совокупности с другими доказательствами по делу, включая отчет по оценке рыночной стоимости земельного участка, суд не находит оснований для критической оценки показаний свидетеля и содержания отчета, так как показания свидетеля и отчет не содержат противоречий, выводы, изложенные в отчете, и показания свидетеля экономически обоснованны, какими либо доказательствами не опровергнуты.

В обоснование своих возражений департамент указывает на то, что оценщик неправильно применил корректировку на местоположение, без учета того, что объект оценки располагается в 250 м от федеральной трассы М8 Москва - Холмогоры, на границе с городом Переславль-Залесский в 3 км от центра города. С учетом местоположения объекта оценки и объектов-аналогов 1,2,4 корректирующий коэффициент должен составлен 0,81, а не 0,58.

Согласно отчету при определении корректировки на местоположение оценщик анализировал расположение объекта оценки и объектов-аналогов. При этом учтено, что объект оценки и объект-аналог № 3 расположены в пределах населенных пунктов, относящихся к поселкам, селам, деревням. Аналоги 1,2 и 4 – на окраинах областного центра г. Ярославля, в связи с чем они отнесены к зоне «Окрестности города». Также учитывалось расположение объекта оценки и аналогов относительно красной линии.

Тем самым, оценщиком принят во внимание статус населенных пунктов как фактор, влияющий на цену земельных участков, и другие ценообразующие факторы.

Из содержания отчета, показаний свидетеля и дополнительно представленных материалов к отчету следует, что объект оценки располагается в середине села, окружен другими земельными участками со строениями, то есть расположен не на первой линии от трассы.

Место расположения земельного участка позволяет его отнести к числу земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов.

Доводы департаменты основаны только на расстоянии от автодороги, без учета окружения объекта оценки и статуса населенного пункта. В то время как оценщиком учтены все особенности расположения объекта оценки и объектов-аналогов, что свидетельствует об экономической обоснованности выводов, содержащихся в отчете.

Размер корректировки на местоположение также в отчете мотивирован, основан на справочных данных, используемых в оценочной деятельности.

Также департаментом указывается, что при проведении корректировки на фактор масштаба оценщик необоснованно отказался от корректировки цены объекта-аналога № по данному ценообразующему фактору. В предложении о продаже земельного участка указано, что предлагается участок от <данные изъяты> до <данные изъяты> га по цене <данные изъяты> руб. за сотку, то есть диапазон площади недвижимости как от 0 до <данные изъяты> га, так и от <данные изъяты> до <данные изъяты> га. В связи с этим, приводя свой расчет корректировки, департамент указывает на то, что размер корректировки будет иной в сравнении с использованной оценщиком.

Данные доводы также не могут быть приняты во внимание, так как из содержания объявления о продаже данного аналога следует, что к продаже предлагаются земельные участки разных площадей, но цена земельных участков одна вне зависимости от площади – <данные изъяты> руб. за сотку. Содержание объявления позволяло оценщику выбрать площадь земельного участка наиболее приближенного к объекту оценку.

Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО1 следует, что информация об объекте-аналоге № 3 была проверена.

В силу изложенного оснований для утверждения о том, что оценщиком допущены нарушения федеральных стандартов оценки и методики определения рыночной стоимости земельного участка не имеется, так как суждения департамента, изложенные в письменных возражениях, не опровергают выводы отчета, и, как следствие этого, не свидетельствуют о том, что выводы оценщика привели к необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка.

Ходатайство административного истца о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, так как к настоящему времени в Единый государственный реестр недвижимости не внесены новые результаты государственной кадастровой оценки. В более ранние сроки административный истец не мог обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, так как стал арендатором земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ году.

Исходя из изложенного административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 02.07.2012г.

Внести изменения к Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 08.10.2019г.

ФИО6 восстановить срок обращения с административным иском в суд об оспаривании кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ярославский областной суд.

Судья: В.С. Преснов