Решение № 2-327/2017 2-327/2017~М-292/2017 М-292/2017 от 17 июля 2017 г. по делу № 2-327/2017

Дело № 2-327


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«18» июля 2017 года г.Злынка

Злынковский районный суд Брянской области в составе:

председательствующего - судьи Сойко В.А.,

при секретаре - Поддубной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора купли - продажи жилого дома и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора купли - продажи жилого дома, расположенного по <адрес>, заключенного (дата), а также истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Свой иск истец мотивировал тем, что между ним и ФИО4 был заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных денежных средств. Объект недвижимости находится по адресу: <адрес>. Стоимость жилого дома и земельного участка определена в <данные изъяты> руб. До подписания вышеуказанного договора ФИО4 были переданы истцу денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты за земельный участок, <данные изъяты> руб. 90 коп. в счет оплаты за жилой дом. Согласно п. 3.1.3 договора, окончательный расчет в размере <данные изъяты> руб. 10 коп. в счет оплаты жилого дома выплачивается покупателем продавцу в течении десяти рабочих дней, после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Однако, ФИО4 данное условие договора исполнено не было, в связи с чем истец обратился к ответчику ФИО4 с требованием о возврате жилого дома и земельного участка, возвратив при этом ФИО4 полученные ранее от нее денежные средства в размере <данные изъяты> руб. ФИО4 в свою очередь гарантировала возврат жилого дома и земельного участка. Процедуру возврата недвижимости они не оговаривали. Однако, жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу был продан ФИО6 В настоящее время жилой дом и земельный участок по <адрес>, является собственностью ФИО5

В судебном заседании ФИО3 поддержал требования по указанным в иске доводам. При этом пояснил, что покупал спорный дом с целью проживания. В связи с изменившимися личными обстоятельствами решил продать дом. Спустя некоторое время после заключения договора купли-продажи дома с ФИО4 стал волноваться по поводу оставшейся оплаты. ФИО4 длительное время найти не мог, встретился с ней только (дата). Он передал под расписку ФИО4 уплаченные ею за спорный дом и земельный участок <данные изъяты> руб. 90 коп., а ФИО4 обязалась в срок до (дата) возвратить ему жилой дом и земельный участок. В каком порядке это будет осуществлено, они не оговаривали. Он полагал, поскольку у него на руках находится домовая книга спорного дома, никто не сможет распорядиться домом и земельный участком. Однако, ФИО4 в установленный срок не исполнила свою часть договоренности, в связи с чем он (дата) передал ей письменное требование о расторжении в 30-дневный срок договора купли-продажи от (дата). Данное требование ФИО4 не исполнено. Позднее, обратившись в Росреестр, он узнал, что спорный дом и земельный участок проданы и в настоящее время собственником является ФИО5

Ответчик ФИО4 в судебном заседании иск в части заявленных к ней требований признала и просила суд принять признание иска ответчиком. Определением суд отказал в принятии признания иска ответчиком.

В ходе продолжения рассмотрения дела ФИО4 пояснила, что действительно (дата) заключала со ФИО3 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в <адрес>. Оплата недвижимости производилась частями, оставшиеся <данные изъяты> руб. 10 коп. она должна была оплатить за счет кредитных средств. Спустя время ее лишили родительских прав, она утратила право на средства материнского капитала, отбывала наказание в виде лишения свободы. Со ФИО3 она рассчитаться не могла. (дата) она выдала ФИО1 доверенность, уполномочив ее продать дом и земельный участок в <адрес>. Позднее ей стало известно, что ФИО1 продала дом, но денег ей не передала. Когда к ней обратился ФИО3, о продаже дома она ему не сообщала, надеясь разобраться в ситуации с продажей дома и только после этого известить ФИО3 Полученные от ФИО3 <данные изъяты> руб. 90 коп. обратила на погашение своих долгов.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании иск не признала по изложенным в отзыве доводам и пояснила, что приобретала дом в <адрес> у ФИО6 Дом по его поручению показывала ФИО1., с которой была оговорена цена за дом. Обратились в Росреестр, где пояснили, что препятствий к покупке дома не имеется. (дата) приехал ФИО6 Сделка по покупке дома была оформлена. На жилой дом было установлено обременение, которое было снято по заявлению ФИО6, после чего сделка по покупке дома была оформлена, было зарегистрировано ее право собственности на дом. Деньги в сумме <данные изъяты> руб. она передала ФИО6 В настоящее время она проживает в спорном доме, осуществила подключение энергоносителей, заключила договора, сделала в доме ремонт.

Представитель третьего лица - кредитного потребительского кооператива граждан «<адрес>», в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя кооператива. Направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать ФИО3 в удовлетворении искового заявления.

Представитель третьего лица - Межмуниципального отдела по Новозыбковскому, Злынковскому районам и городу Новозыбкову Управления Росреестра по Брянской области - в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом.

Согласно ст. 167 ГПК РФ с учетом мнения истца, ответчиков, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Свидетель ФИО2 пояснила, что занималась поиском объявлений о продаже жилых домов для своей матери ФИО5 Выбор остановился на спорном доме. Показывала дом по поручению собственника ФИО6 ФИО1 Договорились о цене, приехал ФИО6 и сделка была оформлена. На жилой дом было установлено обременение, которое было снято по заявлению ФИО6 В Росреестре пояснили, что препятствий к отчуждению не имеется.

Выслушав истца, ответчиков, свидетеля, изучив представленные доказательства, и, дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно ч. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено судом, (дата) между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи, согласно которому истец продал ответчице жилой дом и земельный участок, площадью находящиеся по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> руб. стоимость земельного участка. Оплата производится за счет собственных денежных средств покупателя и заемных денежных средств, предоставляемых покупателю кредитным потребительским кооперативом граждан «<данные изъяты>». Данный договор также является актом приема-передачи приобретаемого имущества (п. 5.3) (л.д.8-11).

Пунктом 3.1 договора купли-продажи предусмотрен следующий порядок расчета: <данные изъяты> руб. в счет оплаты стоимости земельного участка и <данные изъяты> руб. 90 коп. в счет оплаты дома выплачиваются покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания договора; <данные изъяты> руб. 10 коп. выплачиваются покупателем продавцу в течение 10 рабочих дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок за счет заемных средств. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавцом о получении соответствующей суммы.

На основании договора займа № № от (дата), заключенного между кредитным потребительским кооперативом граждан «<адрес>» и ФИО4, последней предоставлен целевой заем в размере <данные изъяты> руб. 10 коп. на приобретение жилого дома <адрес>. Способом обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств является залог приобретаемого недвижимого имущества (л.д. 76-80).

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано ФИО4 (дата) в установленном законом порядке. Также было зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона. (л.д. 36-37)

Отдельной расписки о передаче денежных средств по договору от (дата) не составлялось, что сторонами не оспаривается.

В связи с ненадлежащим исполнением договора купли - продажи от (дата) в части оплаты <данные изъяты> руб. 10 коп., ФИО3 (дата) возвращает ФИО4 <данные изъяты> руб. 90 коп., уплаченные ему ранее за проданный жилой дом и земельный участок <адрес>, что оформляется письменной распиской. Передачу денег и собственноручное подписание ФИО4 расписки стороны не оспаривают. По указанной расписке ФИО4 обязуется в срок не позднее (дата) передать в собственность ФИО3 дом и земельный участок по адресу: <адрес> (л.д. 13)

Так как ФИО4 не исполнила в установленный срок свое обязательство по передаче дома и земельного участка, ФИО3 <адрес> направлено ФИО4 предложение о расторжении договора купли- продажи в течение 30 дней с момента получения предложения. (л.д. 12).

(дата) ФИО1., действующая на основании доверенности № от имени и в интересах ФИО4, заключила договор купли-продажи принадлежащего ФИО4 жилого дома и земельного участка <адрес>, с ФИО6 В пункте 1.5 договора указано о регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан «<адрес>». (л.д. 14-15)

Письмом от (дата) КПКГ «<адрес>» подтверждает разрешение на продажу ФИО4 жилого дома <адрес>, находящего у кооператива в залоге на основании договора займа № от (дата) (л.д. 97).

(дата) ФИО6 произвел государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости. (л.д. 36-37)

Как пояснила в судебном заседании ФИО4, о выдаче доверенности ФИО7 и о продаже спорного жилого дома третьему лицу она ФИО3 не сообщила.

(дата) между ФИО6 и ФИО5 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО6 продал ответчику ФИО5 жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей (л.д. 48-49).

(дата) ФИО5 произвела государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости. (л.д. 36-37)

Таким образом, в настоящее время собственником спорного жилого дома и земельного участка является ФИО5

Основанием для обращения ФИО3 в суд согласно исковому заявлению явилось существенное нарушение условий договора покупателем ФИО4, не оплатившей в установленный договором срок цену недвижимого имущества, в не исполнение претензии о расторжении договора. Факт получения претензии ответчик ФИО4 в судебном заседании не оспаривала.

Вместе с тем, заключенный между ФИО8 и ФИО4 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, условий, определяющих расторжение договора в связи с неуплатой покупной цены по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривают. Кроме того, стороны, действуя своей волей и в своем интересе, при заключении договора купли-продажи, не пришли и к соглашению о том, что в случае нарушения любой из сторон сроков исполнения своих обязательств, указанных в договоре, сторона, нарушившая такое обязательство обязана совершить какие -либо действия.

В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу) не предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи права требовать от ответчика расторжения договора, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 301 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд считает установленным, что договора купли -продажи недвижимого имущества по адресу <адрес>, заключенные (дата) между ФИО1 в интересах ФИО4 и ФИО6, от (дата) между ФИО6 и ФИО5 в установленном законом порядке недействительными не признавались. Сделки прошли государственную регистрацию, установленные при регистрации права обременения сняты по заявлениям заинтересованных лиц. У продавца ФИО6, как собственника имущества, зарегистрировавшего свое право, имелись права на возмездное отчуждение спорного жилого дома и земельного участка ФИО5

Заключив договор купли- продажи жилого дома и земельного участка с ФИО6, передав продавцу денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, зарегистрировав свое право собственности в установленном порядке, ФИО5 является собственником жилого дома и земельного участка на законных основаниях и в свою очередь признается судом добросовестным приобретателем и ее владение не может признаваться не законным.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Оценив все доказательства в совокупности, суд считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от (дата) и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

ФИО3 не доказал наличия существенных нарушений, влекущих расторжение договора. Своими действиями создал предпосылку к нарушению своих прав. Не является собственником спорного имущества. Не доказана истцом и незаконность владения ФИО5 спорным имуществом.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В статьей 12 ГК РФ перечислены способы защиты нарушенных прав, однако, по мнению суда, истцом при обращении в суд избран не верный способ.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.18 НК РФ, плательщики уплачивают государственную пошлину при обращении в суды общей юрисдикции - до подачи искового заявления. При этом ст. 333.36 НК РФ определенная категория граждан освобождается от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции.

При подаче искового заявления истец указал цену иска в <данные изъяты> рублей, тем самым ФИО3 должен был уплатить государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Так как ФИО3 не подпадает под категорию граждан, освобождаемых от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст. 333.36 НК РФ, оснований для освобождения ФИО3 от уплаты государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора купли - продажи жилого дома и истребовании имущества из чужого незаконного владения - оставить без удовлетворения.

Взыскать со ФИО3 в пользу местного бюджета муниципального образования «Злынковский район» сумму государственной пошлины <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Брянского областного суда через Злынковский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 25 июля 2017 года.

Судья Сойко В.А.