Решение № 2-686/2017 от 11 декабря 2017 г. по делу № 2-686/2017

2-686/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2017 года г. Кяхта

Кяхтинский районный суд Республики Бурятия в составе:

председательствующего – судьи Тахтобиной О.П.,

при секретаре Мальцевой Ю.В.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО3 о признании договора купли-продажи ѕ долей нежилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛА:

Гр-ка ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ѕ долей нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> А, недействительным, применить последствия недействительности сделки. В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим ФИО4 и ИП ФИО3 по результатам торгов заключен договор купли-продажи ѕ долей нежилого помещения, расположенного по указанному выше адресу. Передача имущества осуществлена по передаточному акту. Собственником земельного участка, на котором расположено спорное нежилое помещение, является истец, о продаже доли имущества истцу стало известно только ДД.ММ.ГГГГ. С договором купли-продажи истец не согласна, поскольку отчуждение доли нежилого помещения проводится вместе с земельным участком, продажа помещения должна была производиться после определения долей на земельный участок. Нарушение формы договора, его содержания влечет недействительность сделки, в договоре купли-продажи должны быть указаны паспортные данные продавца и покупателя, сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать нежилое помещение, между тем, в тексте договора не раскрываются его существенные условия (предмет договора), площадь приобретенного нежилого помещения не соответствует указанной площади в договоре купли-продажи ѕ долей нежилого помещения, т.к. указана площадь <данные изъяты> кв.м., тогда как по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь построенного помещения составляет <данные изъяты> кв.м.

Определениями суда к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены ФИО2, финансовый управляющий ФИО4, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО2 исковые требования признал.

ИП ФИО3, финансовый управляющий ФИО4 просили рассмотреть дело без их участия, каждый подтвердил направленный в адрес суда письменный отзыв.

Представитель УФРС по Республике Бурятия, будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени рассмотрения, в судебное заседание не явился, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.1 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (действовавшей до 01.01.2017 года) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Арбитражный суд Республики Бурятия ДД.ММ.ГГГГ признал ФИО2 банкротом и ввел в отношении него процедуру реализации имущества. Утвердил финансовым управляющим должника ФИО2 арбитражного управляющего ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ были начаты торги путем публичного предложения, победителем торгов был признан ИП ФИО3, и в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ему было передано следующее имущество: ѕ доли в праве собственности на здание офиса (Согласно Соглашению об установлении долей и порядка пользования от ДД.ММ.ГГГГ в пользовании ФИО2 3 комнаты на 1 этаже и 2-й этаж, в общем пользовании – забор и скважина), расположенное по адресу: <адрес>А, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый (условный) №. Стоимость передаваемого имущества составила <данные изъяты> руб.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу частей 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании разрешения на строительство № осуществлено строительство объекта недвижимости – здания офиса, расположенного по адресу: <адрес>А, завершенное в ДД.ММ.ГГГГ году. Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь. <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания существующего здания, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ После завершения строительства администрацией муниципального образования «<адрес>» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором общая площадь здания офиса составляет <данные изъяты> кв.м., из которых площадь встроенно-пристроенных помещений составляет <данные изъяты> кв.м., этажность – 1.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками данного объекта недвижимости ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение, согласно которому они определили долю каждого владельца в праве собственности на нежилое здание, установили следующее долевой участие: ФИО1 – ј доля, ФИО2 – ѕ доли. Одновременно с установлением долей настоящим соглашением Л-вы установили следующий порядок пользования нежилым зданием: в пользование ФИО1 поступает 2 комнаты на 1-м этаже (в т.ч. 1 комната – архив). В пользование ФИО2 поступает 3 комнаты на 1 этаже и 2 этаж здания. В общем пользовании сторон находятся забор и скважина. Согласно выписке из ЕГРН, свидетельствам о гос.регистарции права УФРС по <адрес> следует, что объект недвижимости - Здание офиса поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера <данные изъяты> общая площадь которого оставляет <данные изъяты> кв.м., этажность – 1, собственниками здания офиса являются ФИО1 и ФИО2: ј доли принадлежит ФИО1, ѕ доли – ФИО2 Из Выписки ЕГРН на объект недвижимости - здание офиса, расположенного по адресу: <адрес>А, следует, что его кадастровая стоимость составляет <данные изъяты> рублей.

Между тем, из технического паспорта на данное здание офиса следует, что оно имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., из которых мансарда – <данные изъяты> кв.м., теплица – <данные изъяты> кв.м., тамбур <данные изъяты> кв.м., гаражный бокс - <данные изъяты> кв.м., остальную площадь здания занимают два кабинета, приемная, архив, конференц-зал, коридор, бытовое помещение, здание является одноэтажным.

На основании изложенного следует, что в ДД.ММ.ГГГГ году Л-вы было дано разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию – здания офиса, общей площадью <данные изъяты> кв.м., одноэтажного, между тем, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 передано следующее имущество: ѕ доли в праве собственности на здание офиса, расположенного по адресу: <адрес>А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в частности, были переданы 3 комнаты на 1-м этаже и 2-й этаж здания офиса.

Учитывая сведения, имеющиеся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию №, и содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то следует прийти к выводу об изменении качественных признаков (параметров) всего объекта недвижимости.

Однако, материалы дела не содержат необходимой разрешительной документации, подтверждающей, что фактически здание офиса состоит из двух этажей, и его площадь составляет <данные изъяты> кв.м.

При таких условиях, обстоятельств введения объекта недвижимости, о котором указано в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в гражданский оборот по правилам ст.55 Градостроительного кодекса РФ не установлено.

По смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

В данном случае суд находит заслуживающими внимание доводы стороны истца в той части, что право ФИО2 на площадь, превышающую показатели, указанные в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, ничем не подтверждено, правоустанавливающие документы на часть здания офиса размером <данные изъяты> кв.м. у ФИО2 отсутствуют. Соответственно у ФИО2 не могло возникнуть право собственности на данную часть здания, соответственно он не мог распорядиться данной частью здания, т.к. полномочие по распоряжению имуществом принадлежит только его собственнику.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, в связи с отсутствием у ФИО2 документов, подтверждающих возникновение права собственности на часть здания офиса площадью <данные изъяты> кв.м., суд находит договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО4 и ИП ФИО3, не соответствующего закону, а потому в силу ст.168 ГК РФ являющегося ничтожным.

При таких условиях, суд находит иск ФИО1 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи ѕ доли нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> А, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО4 и ИП ФИО3

Применить последствия недействительности данного договора купли-продажи: возвратить ФИО2 переданное ИП ФИО3 имущество, указанное в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Возвратить ИП ФИО3 денежные средства, вырученные от продажи имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия через Кяхтинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Тахтобина О.П.