Решение № 3А-82/2017 3А-82/2017(3А-839/2016;)~М-762/2016 3А-839/2016 М-762/2016 от 30 января 2017 г. по делу № 3А-82/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 января 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 82/2017 по иску ООО «ЭРСАН» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ..

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭРСАН» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просят признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления ООО «ЭРСАН» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, и обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 21.10.2016 г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В обоснование своих требований истец указал, что ООО «ЭРСАН» является собственником земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301143:520.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года, и она составила 8 609 980,56 рубля.

Однако, рыночная стоимость указанного земельного участка гораздо ниже, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 945 099,56 рублей.

На основании изложенного, считают, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом отказано, полагают данное решение необоснованным, и просят возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

В судебном заседании представители ООО «ЭРСАН» ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., заявление не признала, просила в удовлетворении заявленных требований отказать, считает решение Комиссии законным и обоснованным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

Представитель ООО «<данные изъяты>» просит дело рассматривать в их отсутствие, поддерживают доводы административного иска.

В соответствии с п.4 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «ЭРСАН» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГ. № была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГ. № в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № на заседании присутствовало 3 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО «ЭРСАН» 21.10.2016 года обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 945 099,56 рублей.

Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка, и она составила 8 609 980,56 рубля.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «ЭРСАН» приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № заявление ООО «ЭРСАН» было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем. Анализ рынка объекта оценки в соответствии с разделом 10.4 отчета имеет диапазон значений стоимости по Центральному району г.Тольятти 830-4101 руб. за кв.м., при этом указано на наличие 17 объектов на рынке данного района. При этом оценщик отобрал ( на стр.40 отчета) 15 объектов-аналогов из нижнего и среднего ценового сегмента рыночных данных (650-2500 руб. за кв.м.) по всем трем районам г.Тольятти. Правила отбора объектов-аналогов отсутствуют (как при первичной выборке, так и при отборе 5 аналогов из указанных 15 объектов-аналогов)- п.11 и 22 ФСО №7. Второе замечание- описание объектов-аналогов, используемых при расчетах, не соответствует исходной информации по объектам-аналогам в приведенных источниках информации – п.5 ФСО №3, п. 22 ФСО №7.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, который подтвердил все выводы, сделанные в отчете об оценке. Указал, что оцениваемый земельный участок имеет коммерческое назначение, на нем расположено здание магазина.

Им был проанализирован рынок земельных участков коммерческого назначения. Всего было выбрано 73 объекта, стоимость которых составила от 500 до 5618 рублей за кв.м. (генеральная совокупность). Из генеральной совокупности была отобрана репрезентативная выборка (земельные участки схожие с объектом оценки по ценообразующим факторам), она составила 15 объектов. И уже из репрезентативной выборки было отобрано 5 наиболее близких к объекту оценки участков (расположенных в Автозаводском районе). Расчеты велись методом сравнения продаж, были применены корректировки на местоположение (оцениваемый участок находится в Центральном районе) и масштаб (т.к. объекты аналоги отличаются от оцениваемого участка по данному критерию). Рыночная стоимость земельного участка составила 1 945 099 рублей 56 копеек.

По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дал следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснил, что в разделе 10.4 отчета об оценке приведена информация, что к данному диапазону цен относятся земельные участки, расположенные в зонах Ж-4, Ж-5 и т.д., предназначенные для общественного и коммерческого назначения, под строительство крупных ТРЦ. Также такие участки предназначаются для строительства многоэтажных жилых домов. Характеристики же оцениваемого участка не соответствуют данному описанию. Площадь (937 кв.м.) не позволяет построить на нем многоквартирный жилой дом.

Согласно анализу рынка, он относится к земельным участкам с диапазоном цен от 1500 до 2000 рублей за кв.м. Именно из этого диапазона цен и выбирались земельные участки- аналоги. В Центральном районе было представлено крайне мало объектов-аналогов, и поэтому были отобраны объекты-аналоги из Автозаводского района. Объекты подбирались таким образом, чтобы было произведено минимальное количество корректировок. Следует отметить, что корректировка по каждому объекту-аналогу составила менее 30%. Если бы взяли объекты-аналоги из Центрального района, то корректировка была бы более 40%, и соответственно они менее сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам.

Вне отчета об оценке, с учетом замечания Комиссии, им был произведен расчет на основе объектов-аналогов, которые расположены в Центральном районе. Но они значительно отличаются по площади от объекта оценки. Следует отметить, что аналоги также входят в ценовой диапазон, который брался для Автозаводского района. Результат, полученный при расчете, практически не отличается от того результата, который был получен в отчете об оценке. Если бы делали расчеты на основании аналогов из Центрального района, то результат составил бы 2014 рублей 72 копейки за кв.м.

Данный расчет приобщен судом к материалам дела.

Полагает, что второе замечание Комиссии носит необоснованный характер. Так, на пример, первый участок: его описание в «Волга-Инфо»- это земельный участок коммерческого назначения, он находится на первой линии, в Автозаводском районе г. Тольятти, к нему подведены все необходимые инженерные коммуникации, площадь его составляет 3000 кв.м. Те же данные описаны в отчете, нет несоответствия. Фактически, его возможно использовать как земельный участок коммерческого назначения. По остальным аналогам все аналогично. Абсолютно все описания соответствуют описанию объектов аналогов.

Суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ООО «ЭРСАН» нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ,, выполненный ООО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного и доходного подходов, изложен расчет рыночной стоимости нежилого помещения.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «ЭРСАН» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «ЭРСАН» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного 21.10.2016 г. заявления ООО «ЭРСАН».

Руководствуясь ст.180, ст. 227 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «ЭРСАН» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. года № об отклонении заявления ООО «ЭРСАН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «ЭРСАН».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «ЭРСАН», поданного 21.10.2016г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Ленина, квартал 6, д. 83-А.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03.02.2017 г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь