Апелляционное определение № 33-17008/2025 33-675/2026 от 28 января 2026 г.

Дело № 33-675/2026

№ 2-1690/2025

УИД66RS0002-02-2025-000726-42

мотивированное
апелляционное определение изготовлено 29.01.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15.01.2026

г. Екатеринбург

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Абрашкиной Е.Н.,

судей Максимовой Е.В.,

ФИО1,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Кондриной Ю.Д.,

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и интереса несовершеннолетней ( / / )20, об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, снятий обременений, признании права собственности, признании утратившими право пользования жилыми помещениями, выселении,

по встречному иску ФИО2, ФИО3 к Администрации г. Екатеринбурга о предоставлении жилого помещения,

по апелляционной жалобе истца Администрации г. Екатеринбурга на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 19.08.2025,

Заслушав доклад судьи Абрашкиной Е.Н., пояснения представителя истца ФИО4, представителя ответчиков ФИО5, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором просила: изъять у ФИО2 1/9 доли, у ФИО6 7/9 доли, у ( / / )17. 1/9 доли в праве общей собственности на жилое помещение – <адрес> общей площадью 36,3 кв.м. (кадастровый <№>), расположенную по адресу: <адрес> (далее – квартира), путем выкупа для муниципальных нужд с выплатой в качестве возмещения 1823339 руб., в том числе: 202593,28 руб. ФИО2, 202593,28 руб. ( / / )21 1418153 руб. ФИО3; обязать ФИО2 и ФИО3, (в том числе в интересах ( / / )22 принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств; прекратить право собственности у ответчиков на принадлежащие им доли в праве долевой собственности на квартиру; прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на квартиру; признать право собственности на квартиру за муниципальным образованием «<адрес>»; признать ответчиков прекратившими право пользования квартирой; выселить ответчиков из квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчикам на праве долевой собственности принадлежит квартира, которая обременена ипотекой в пользу ПАО Сбербанк. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга №286 от 10.02.2022 многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановление Администрации г. Екатеринбурга № 3468 от 11.11.2022 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем». Для определения стоимости долей в жилом помещении (квартиры) истцом проведена оценка стоимости имущества. Вместе с тем соглашения о размере возмещения за изъятие указанного жилого помещения сторонами не было достигнуто.

ФИО2, ФИО3, действующая за себя и в интересах несовершеннолетней ( / / )18 предъявили встречный иск о возложении на Администрацию г. Екатеринбурга обязанности предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого.

В обоснование встречного иска указано, что для истцов по встречному иску изымаемое жилое помещение является единственным. Заявители использовали материнский капитал и не смогут оформить ипотеку под низкую кредитную ставку. Кроме того, необходимо погасить ипотечный кредит за изъятое помещение. Считают, что законодательством предусмотрено право на получение другого помещения с учетом действующих жилищных программ.

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 19.08.2025 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга удовлетворены частично, а именно суд определил выкупную цену изымаемого у ответчиков жилого помещения (квартиры) в соответствии со стоимостью определенной в отчете об оценке № 169-2024 от 21.01.2025, составленном частнопрактикующим оценщиком ФИО7 по заказу ответчика ФИО3 в размере 3628 138 руб., в том числе: 403126,44 руб. ФИО2, 403126,44 руб. ( / / )19 2821885,12 руб. ФИО3 Денежные средства подлежащие выплате ФИО3 в размере задолженности по состоянию на 11.08.2025 в размере 412495,30 руб. определил направить в счет погашения задолженности по кредитному договору <***> от 18.05.2011, заключенному между ФИО3 и ПАО Сбербанк. В удовлетворении встречных требований отказано.

С таким решением не согласился истец, его представителем ФИО4 принесена апелляционная жалоба с просьбой решение отменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, принять в данной части новое решение. Полагает, что отчет об оценке №169-2024 от 21.01.2025 не является объективным, достоверным и обоснованным. Указывает, что оценщик определил долю собственника квартиры в общедомовом имуществе в размере 8,27 кв.м., однако, обоснованная методика расчета со ссылками на соответствующие источники в отчете не представлена. При этом истец полагает, что оценщиком завышена выкупная стоимость изымаемого жилого помещения на 0,58 кв.м., что повлияло на установление оценщиком стоимости площади общедомового имущества, приходящегося на помещение. В решение суда отсутствует обоснование об отказе в удовлетворении исковых требований на основании ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Истец не согласен с включением в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить решение суда в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, принять в указанной части новое решение.

Прокурор, давая заключение по делу, указал, что доводы апелляционной жалобы основанием для отмены решения суда не являются, решение суда является законным.

Представитель ответчиков ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

Ответчики, представители третьих лиц Управления Росреестра Свердловской, ПАО Сбербанк, Управления социальной политики № 26, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляли.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей сторон, заключение по делу прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ответчикам на праве долевой собственности принадлежит <адрес> общей площадью 36,3 кв.м. (кадастровый <№>), расположенная по адресу: <адрес>. Спорное жилое помещение обременено ипотекой в пользу ПАО Сбербанк.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга №286 от 10.02.2022 многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановление Администрации г. Екатеринбурга № 3468 от 11.11.2022 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> и жилых помещений в нем».

Для определения стоимости долей в жилом помещении (квартиры) истцом проведена оценка стоимости имущества. Вместе с тем, соглашения о размере возмещения за изъятие указанного жилого помещения сторонами не было достигнуто.

Обращаясь в суд с указанными исковыми требованиями, Администрация г. Екатеринбурга просила установить выкупную стоимость спорного объекта недвижимости в размере кадастровой стоимости 1823339 руб., согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.02.2025 № КУВИ-001/2025-33247609, в связи с невозможностью определения стоимости сделки по наделению ответчиков долями в спорном жилом помещении.

Ответчики не согласились с выкупной стоимостью принудительно изымаемого имущества, просили установить денежную компенсацию за изымаемое жилье с учетом отчета об оценке № 169-2024 от 21.01.2025, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО7

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 31. 32, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» пришел к выводу об изъятии жилого помещения у ответчиков путем выкупа, прекращении за ними права собственности и признании права муниципальной собственности на жилое помещение, признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением и выселении их из спорного жилого помещения.

Определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, суд первой инстанции руководствовался отчетом об оценке № 169-2024 от 21.01.2025, составленном частнопрактикующим оценщиком ФИО7 по заказу ответчика ФИО3, согласно которому рыночная стоимость квартиры составила 3628138,00 руб., признав его обоснованным, поскольку он является актуальным по времени и составлен с осмотром специалиста-оценщика. Кроме того суд учел, что отчет об оценке содержит положения о взыскании компенсации за не произведенный капитальный ремонт, а принял во внимание уточнения специалиста с учетом возражений стороны истца.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано, поскольку жилой дом по адресу: <адрес>, в региональную адресную программу, утвержденную высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, включен не был, соответственно, у ответчиков не возникло право получения другого помещения взамен изымаемого.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции соглашается.

Решение в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжалуется и не проверяется судом апелляционной инстанции.

Проверяя решения суда, по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Судом, верно, определены юридически значимые обстоятельства по делу, правильно распределена между сторонами обязанность доказывания, отчета об оценке № 169-2024 от 21.01.2025, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО7 (далее – отчет) оценен наравне с другими доказательствами, ему дана оценка в соответствии с положениями ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив полноту, достоверность выводов оценщика, суд правомерно признал данный отчет отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств, поскольку он выполнен лицом, имеющим необходимую квалификацию. Исследование и выводы, приведенные в заключении специалиста, изложены достаточно полно и ясно. По своему содержанию отчет об оценки рыночной стоимости комнаты полностью соответствует требованиям действующего законодательства. Объективных оснований не доверять выводам специалиста у суда не имелось.

Несогласие истца с выводами, изложенными в отчете, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Истец ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не ходатайствовал о назначении судебной оценочной экспертизы, в связи с чем суд, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и дав им подробное обоснование, принял во внимание отчет, представленный стороной ответчиков.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с включением в размер возмещения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт основанием для отмены или изменения решения суда служить не могут ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, невыполнение наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Также не имеется оснований для изменения решения по доводам апелляционной жалобы о завышенной стоимости доли в праве на общее имущество, поскольку их размер определен как доля общего имущества, приходящаяся на 1 кв.м жилого помещения0,24 умноженная площадь спорного жилого помещения (т. 1 л.д. 175). При этом истец не обосновал, что используемые специалистом методика не позволяет правильно определить стоимость изымаемого имущества, определяемой в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта, в связи с чем несогласие истца с примененными методиками подсчета или оценки само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости спорного имущества.

Также не имеет правового значения ссылка истца в жалобе о необходимости применения к спорным правоотношениям положений п. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку договор купли – продажи заключен задолго до признания многоквартирного дома аварийным, при этом исполнение в последующем обязанности при использовании материнского капитала по наделению долями супруга и детей не имеет в данном случае значения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда по правилам ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 19.08.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Екатеринбурга – без удовлетворения.

Председательствующий Е.Н. Абрашкина

Судьи Е.В. Максимова

ФИО1

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>